【正文】 財務(wù)測算模型主體和目的 資料來源 ： 麥肯錫訪談；麥肯錫分析 財務(wù)測算針對主體 昆山市委 /商務(wù)城黨工委 商務(wù)城管委會 開發(fā)公司 二級開發(fā)商 1 二級開發(fā)商 N ... 主體 ? 商務(wù)城管委會 /開發(fā)公司 ? 二級開發(fā)商 輸出結(jié)果 實現(xiàn)目標(biāo) ? 商務(wù)城建設(shè)中的現(xiàn)金流狀況 ? 不同產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)度對政府財務(wù)狀況的影響 ? 衡量對于管委會 /開發(fā)公司來說面臨的主要風(fēng)險以及相應(yīng)的控制杠桿 ? 幫助管委會 /開發(fā)公司及早采取適當(dāng)手段和措施預(yù)防風(fēng)險 ? 不同土地出讓價格、物業(yè)容積率、租金和售價假設(shè)水平下，二級開發(fā)商的現(xiàn)金流和收益率 ? 用于說服開發(fā)商參與商務(wù)城的開發(fā) Working Draft Last Modified 01/28/2006 12:00:49 PM 36 由于土地增值和公共財政回報，商務(wù)城管委會 /開發(fā)公司將在2023年實現(xiàn)正凈現(xiàn)金流 商務(wù)城總投資及凈現(xiàn)金流（ 202320年） 累計凈現(xiàn)金流 億元 土地開發(fā)面積 1 平方公里 08 15 20 06 億元 2 0 1 0010203006 08 14 20 10 12 16 18 年度凈現(xiàn)金流 年度總投資 12 1 9 5 53 10 7 1 1 以建成建筑占地面積計算，按平方公里取整 2 202320年核心行業(yè)的收入增長和企業(yè)所得稅率免除期結(jié)束，使得其對稅收貢獻(xiàn)大幅上升 3 零售后臺外移價值按可能吸引到的商家的銷售收入估算，其占整體市場份額不詳 4 以消費電子為代表 資料來源 : 麥肯錫分析 商務(wù)城收入與核心產(chǎn)業(yè)發(fā)展 * 2023 * 2023 * 2023 總收入 億元 稅收收入比例 百分比 * * * 核心行業(yè)稅收貢獻(xiàn) 百分比 * * *2 核心行業(yè)取得份額 3 百分比 BPO * 2023 * 2023 * 2023 ITO * * * 銀行 * * * 保險 * * * 高科技 4 * * * 20232023年累計 總投資 80億元； 2023年累計凈現(xiàn)金流最低時有14億元的資金缺口 Working Draft Last Modified 01/28/2006 12:00:49 PM 37 資料來源 ： 公司年報；文獻(xiàn)檢索；麥肯錫分析 大于 20%小于 50% 大于 50% 內(nèi)地開發(fā)商 海外開發(fā)商 戰(zhàn)略定位 1 2 3 4 1 2 3 4 中華企業(yè) 上海大華 深圳萬科 上海復(fù)地 浙江綠城 深圳金地 深圳招商地產(chǎn) 天津順馳 新鴻基實業(yè) 凱德臵業(yè) 恒基兆業(yè) 中國海外發(fā)展 長江實業(yè) 嘉里建設(shè) 華潤臵地 恒隆地產(chǎn) 吉寶地產(chǎn) 湯臣集團(tuán) 瑞安集團(tuán) 長三角項目占總開發(fā)項目比例 ?重點商談對象，提供優(yōu)惠政策，盡可能地引進(jìn)此類開發(fā)商作為戰(zhàn)略性駐商 ? 盡快與此類開發(fā)商進(jìn)行接觸，如其有在長三角戰(zhàn)略性投資意向，也可作為重點引進(jìn)對象 ? 可作為重點住宅開發(fā)商引進(jìn)，規(guī)定最低的辦公樓和商業(yè)物業(yè)建設(shè)比例 ? 如果此類開發(fā)商對商務(wù)城表示強(qiáng)烈興趣，也可商談戰(zhàn)略合作事宜 上海綠地 上海世茂集團(tuán) 重點吸引 備選名單 商務(wù)城應(yīng)引入戰(zhàn)略性的地產(chǎn)開發(fā)商 住宅開發(fā)補(bǔ)充 機(jī)會性考慮 大于 10%小于 20% 大于 20% 商業(yè)物業(yè)比例 東方海外 Working Draft Last Modified 01/28/2006 12:00:49 PM 38 二級開發(fā)商的內(nèi)部收益率敏感性分析 基礎(chǔ)情況 敏感性變量 模型假設(shè) ? 二級開發(fā)商僅開發(fā)住宅和寫字樓兩種業(yè)態(tài)；住宅全部出售，辦公樓全部出租 ? 開發(fā)商 06年批得土地， 07年建設(shè)，08年起銷售 /出租物業(yè) ? 住宅于 08年全部售出，銷售款分兩年收到 ? 寫字樓于 08年出租，租金按市場價每年調(diào)整 ? 基礎(chǔ)情況為 – 06年辦公樓土地出讓價 50萬元 /畝，住宅土地出讓價 60萬 /畝 – 住宅土地出讓價與辦公樓保持固定比例（ 6:5） – 辦公樓容積率 ，住宅 ，并保持此固定比率 – 08年住宅售價 4,500元 /平方米 – 2023年辦公室租金為 100元 /平方米 /月 * * * 辦公樓 10% * 目前外資二級開發(fā)商的平均要求收益率為 18%；內(nèi)資大型二級開發(fā)商為 1215% 資料來源 ： 麥肯錫分析；麥肯錫訪談 可能的變化值 IRR（ %） 土地出讓價 萬元 /畝 08年住宅售價 元 /平方米 2023年辦公樓租金 元 /平方米 /月 IRR（ %） 辦公樓 40% 各業(yè)態(tài)占總開發(fā)面積的比例 在基礎(chǔ)情 況下，當(dāng)辦公樓比例達(dá)到18%時，開發(fā)商 IRR=18%，達(dá)到行業(yè)要求收益率 * 辦公 50 +20% 20% 住宅 60 +20% 20% 100 15 * * * * * 4,500 +20% 20% * * * * * * * * * +20% 20% * * * 容積率 辦公 +20% 20% 住宅 +20% 20% * * * Working Draft Last Modified 01/28/2006 12:00:49 PM 39 商務(wù)城的成功迫切需要省領(lǐng)導(dǎo)的決策和支持 資料來源 ： 麥肯錫分析 戰(zhàn)略決策 政策支持 招商支持 ? 對商務(wù)城戰(zhàn)略發(fā)展計劃和組織方案在今年一季度完成批復(fù) 期望的支持形式 ? 敦請相應(yīng)部門排定外包時間表，三年內(nèi)產(chǎn)生 10億元以上的外包訂單 ? 協(xié)助安排在今年商務(wù)城人員與銀監(jiān)會、保監(jiān)會以及 5家商務(wù)城重點金融企業(yè)招商對象領(lǐng)導(dǎo)人的會晤 ? 協(xié)助安排在今年商務(wù)城人員與商務(wù)城招商目標(biāo)中 5家江蘇省大型企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的會晤 ? 正式確立省級開發(fā)區(qū)的資質(zhì)，對商務(wù)城已經(jīng)擬定的經(jīng)濟(jì)優(yōu)惠政策在今年一季度完成批復(fù) ? 省政府和蘇州 /昆山政府的財政、勞動和社會保障、公安戶籍和醫(yī)療衛(wèi)生部門的流程和信息系統(tǒng)外包訂單 具體內(nèi)容 ? 銀監(jiān)會，保監(jiān)會 ? 招商銀行，廣發(fā)銀行，太平人壽，建設(shè)銀行，中國人壽 ? 針對部分重點駐商的個人所得稅地稅部分返還，營業(yè)稅減半，增值稅 /關(guān)稅 /企業(yè)所得稅可比于大連軟件園的優(yōu)惠對待 ? 參與招商工作中與財富 500強(qiáng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的接洽 ? 協(xié)助在商務(wù)城設(shè)立中國首個BPO/ITO的行業(yè)協(xié)會 ? 春蘭集團(tuán)，熊貓集團(tuán)，江蘇銀行，蘇寧電器，五星電器 ? 微軟， IBM，花旗銀行，匯豐銀行，通用電氣等 Working Draft Last Modified 01/28/2006 12:00:49 PM 40 潛在駐商更需要看到昆山市領(lǐng)導(dǎo)建設(shè)商務(wù)城未來一年的舉措 資料來源 ： 麥肯錫分析 戰(zhàn)略決策 政策支持 市政建設(shè) ? 對商務(wù)城戰(zhàn)略發(fā)展計劃和組織方案在今年一季度完成批復(fù) ? 解決管委會 /開發(fā)公司的啟動資金問題，使其盡快開始第一個地塊的一級開發(fā) 期待政府的具體舉措 ? 實現(xiàn)到上海市中心的“一小時”公交線路以及花橋收費站的撤除 ? 排定第一個開發(fā)地塊內(nèi)制造企業(yè)的拆遷時間表并與重點企業(yè)溝通 ? 確保商務(wù)城省級開發(fā)區(qū)的資質(zhì) ? 確保商務(wù)城盡快建立優(yōu)惠政策原則和實施細(xì)則 ? 敦請江蘇省和蘇州市政府排定政府外包項目時間表 ? 協(xié)助在商務(wù)城設(shè)立中國首個BPO/ITO的行業(yè)協(xié)會 招商支持 資料來源 ： 公司網(wǎng)站；麥肯錫分析 商務(wù)城 時間緊迫，計劃和行動的脫節(jié)會永遠(yuǎn)失去再次吸引潛在駐商的機(jī)會 BPO/ITO ? 畢博 ? (Bearing Point) ? 埃森哲 (Accenture) ? Niprena ? Wipro Spectramind ? Daksh 企業(yè) ? Harry You ? 02152925392 聯(lián)系人 零售 ? 百安居 (BQ) ? 國美 ? 蘇寧 ? 沃爾瑪 ? 衛(wèi)哲 ? 02150590666 （直線） 對商務(wù)城表示關(guān)注 /興趣的企業(yè) ? 李綱 ? 02163915588 ? 黃光裕 ? 01084580808 ? 張近東 ? 02584418888 ? 孟永明 Rene Mang ? 8675525633517 ? Sanjeev Aggarwal ? +91 124 2439816 ? Venkatesh Roddam ? +914055361300 ? Azim H. Premji ? Working Draft 融入上海 面向世界 服務(wù)江蘇 建設(shè)長三角獨具特色的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心 江蘇國際商務(wù)城 機(jī)密 2023年 1月 12日 此報告僅供客戶內(nèi)部使用。未經(jīng)麥肯錫公司的書面許可，其它任何機(jī)構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。 初步成果，供討論 Working Draft Last Modified 01/28/2006 12:00:49 PM 42 資料來源：麥肯錫訪談 ?昆山市發(fā)改委主任 ?昆山市規(guī)劃局局長 ?昆山市統(tǒng)計局局長 ?昆山市經(jīng)貿(mào)委主任 ?昆山市建設(shè)局局長 ?花橋鎮(zhèn)書記 ?商務(wù)城管委會主任 ?國際商務(wù)中心開發(fā)公司總經(jīng)理 職務(wù) 政府機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo) ?天天國際展覽中心 ?金衛(wèi)汽車展示中心 ?曹安投資公司 ?中臵投資公司 ?亞太商務(wù)中心 ?晨風(fēng)集團(tuán) ?賽格數(shù)碼廣場 ?東方海外地產(chǎn)集團(tuán) ?滬士電子 ?艾利中國（ Avery Dennison) ?牧田機(jī)械（ Makita） 企業(yè) /項目 商務(wù)城及昆山經(jīng)開區(qū)企業(yè) 項目組對相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、商務(wù)城主要企業(yè)、昆山經(jīng)開區(qū)代表企業(yè)以及潛在的核心駐商進(jìn)行了深入訪談 企業(yè) 潛在核心駐商 Working Draft Last Modified 01/28/2006 12:00:49 PM 43 另外，我們與遍布全球的 20多位麥肯錫及第三方專家進(jìn)行了訪談，深入了解汽車、電子、金融、電信、流程外包等行業(yè)，及成功商務(wù)城的發(fā)展過程 資料來源：麥肯錫訪談 高旭 /上海 Kevin Lane /上海 Jimmy Hexter/北京 Sarena Lin /臺北 王頤 /上海 Alex Chan /香港 魏蔚 /上海 上海市城市規(guī)劃局 Les Ulis/法國 Jersey City/新澤西 古爾岡 /印度 臺北市內(nèi)湖區(qū) Reston/弗吉尼亞 Anaheim, 加利福尼亞 日本千葉 Noshir Kaka /印度 我們深入了解城市發(fā)展過程，訪談了 8座城市的： ? 市政廳 ? 城市規(guī)劃部門 ? 歷史博物館 Working Draft Last Modified 01/28/2006 12:00:49 PM 44 部分訪談名單 行業(yè) 金融 公司 ? 中信實業(yè)銀行 ? 建設(shè)銀行等四大國有銀行 ? 匯豐銀行 人員 ? 鄭如剛 ? 王頤 ? Cliff Shen 職務(wù) ? 上海營業(yè)部主任 ? 麥肯錫金融行業(yè)專家 ? 麥肯錫金融行業(yè)專家 保險 ? 平安保險 ? 國壽 /人保 ? 太平保險 ? 保誠（ Prudential） ? Fernando Moreira ? 安林 ? Charles Ren ? 張科 ? 平安高級業(yè)務(wù)顧問 ? 麥