【正文】 態(tài) ?將更多的公共空間引入別墅戶內(nèi)，設置更具休閑度假屬性的功能間 屬性分析 南區(qū)用地規(guī)劃技術指標 : 用地性質(zhì)： 教育科研設計用地（ C6） 用地面積： 46600平方米 容積率： 北區(qū)用地規(guī)劃技術指標 : 用地性質(zhì)： 一類居住用地（ R1） 用地面積： 31300平方米 容積率： 共享南區(qū)國際文化主題，產(chǎn)品本身引入更多休閑度假功能，形成北區(qū)產(chǎn)品的差異化吸引力。 休閑度假屬性： ?利用更低的容積率指標，打造更高端的產(chǎn)品形態(tài) ?將更多的公共空間引入別墅戶內(nèi)，設置更具休閑度假屬性的功能間 休閑度假 國際文化 共享文化主題： ?利用南北兩區(qū)中間的交通關聯(lián)，便于北區(qū)享有南區(qū)主題 ?通過建筑風格的統(tǒng)一，延續(xù)部分南區(qū)別墅的形象 產(chǎn)品定位 與文化跨界別墅產(chǎn)品不同，度假別墅客戶對國際文化追求的同時，更多的是追求 度假氛圍 ，因此產(chǎn)品以休閑度假為主，兼顧文化展示體驗 要求的功能空間及設計要點 ?圍合式的設計 ?景觀園林 ?全景落地窗 ?錯層挑空設計 ?灰空間利用 ?景觀浴池 ?大露臺 ?按摩池 ?陽光房 ?…… 度假氛圍的營造 要求的功能空間及設計要點 ?與南區(qū)的交通關聯(lián) ?與南區(qū)建筑風格的協(xié)調(diào)統(tǒng)一 ?與南區(qū)別墅產(chǎn)品面積合理差異 ?…… 國際文化主題的體現(xiàn) 北區(qū)別墅產(chǎn)品體系 產(chǎn)品設計核心：戶外空間的功能化及私有化、不增加建筑單體內(nèi)記容積率的功能間面積尺度 產(chǎn)品核心 功能分類 功能間 建筑面積 個數(shù) 說明 常規(guī)功能 客廳 30 1 雙層挑高。 主臥 55 1 套間，有溫泉泡池。 廚房 15 1 開敞式處理。 儲藏室 8 1 可多功能使用。 休息廳 25 1 兼顧休息廳、餐廳功能。 亮點功能 戶外泳池 不計容 1 風情化打造。 戶外涼亭 不計容 1 風情化打造。 戶外花園 不計容 1 風情化打造。 套間次臥 45 2 套間，有溫泉泡池 亮點產(chǎn)品建議 戶外功能化 加強對戶外空間的利用，增加有實際功能的私享空間 產(chǎn)品建議 套房設計 每間臥室采用套間設計，方便和家人或朋友一起度假使用 產(chǎn)品建議 浴池 設置全景觀的室內(nèi)浴池，特別是突出主臥浴池對外部景觀的占有性，增加度假樂趣 室內(nèi)能做窗的地方盡量放大成全景落地窗，增大采景面，凸顯度假氛圍 亮點產(chǎn)品建議 全景落地窗 通過錯層和挑空增強室內(nèi)空間的采光性，增加采景變化，加強空間尺度的變化感 亮點產(chǎn)品建議 錯層、挑空 戶型示意 占地面積： 31300㎡ 建筑面積： 9390㎡ 容 積 率： 產(chǎn)品形態(tài)：獨棟別墅。 產(chǎn)品特點：建筑單體對大量戶外空間的整合。 布局特點：利用水系區(qū)隔形成小組團獨棟別墅群落。 戶型面積： 220300㎡ ，主力面積 240260㎡ 左右。 形態(tài)純粹的純獨棟別墅社區(qū)，利用水系區(qū)隔，打造小組團形式的度假獨棟別墅群。 產(chǎn)品定位 ?臨水系區(qū)域，呈線狀布局大獨棟別墅（ 280300平米），合計約 7棟。 ?腹地及北側(cè)布置主流獨棟別墅（ 240260平米），合計約 30棟。以小組團布局，以水系分割，共享泳池、停車場等設施。 ?設置通道，可共享國際文化主題區(qū)功能。 規(guī)劃布局 水系 小獨棟別墅布局示意 國際文化主題區(qū) 非海景項目，可采取小組團布置，大量運用參與性水系（嬉水池），打造度假氛圍 產(chǎn)品布局方式 圍合設計 采用熱帶植被、樹種，并將國際文化元素融入園林景觀中，增強度假氛圍也不失文化底蘊 產(chǎn)品建議 景觀園林 南北兩地塊的空間關系 ?北區(qū)為休閑度假感更強，產(chǎn)品品質(zhì)更高，資源環(huán)境更好的獨棟別墅區(qū)。 ?南區(qū)為文化主題區(qū)，通過文化主題別墅和文化會所打造國際文化主題。 ?在南北側(cè)地塊的水系中間設置棧道聯(lián)系，該通道僅供行人通過，并作為一個景觀節(jié)點出現(xiàn)。 綜合布局示意 水系 可供經(jīng)營的文化主題別墅 2 1 如實際開發(fā)消防用地，無法與整個地塊的開發(fā)調(diào)性匹配，同時極可能降低整體物業(yè)品質(zhì) 消防用地開發(fā)建議 地塊二規(guī)劃技術指標 : 用地性質(zhì)： 教育科研設計用地（ C6） 用地面積： 46600平方米 容積率： 地塊一規(guī)劃技術指標 : 用地性質(zhì)： 一類居住用地（ R1） 用地面積： 31300平方米 容積率： 地塊一 地塊二 地塊三 地塊三規(guī)劃技術指標 : 用地性質(zhì)： 消防用地（ U9） 用地面積： 9240平方米 容積率： 項目用地規(guī)劃為消防用地，此類用地一般按照嚴格的消防安全考慮選擇區(qū)位，調(diào)整難度較高 ?用地性質(zhì)： U6消防用地 U6 消防用地 消防站主要建筑由室外訓練場、業(yè)務用房及輔助用房構(gòu)成三大類構(gòu)成。 室外訓練場 訓練跑道、籃球場等滿足消防業(yè)務訓練的場地，列隊觀摩 、規(guī)范操作、器材擺放和準備活動場地以及緩沖場地。 業(yè)務用房 消防車庫、通信室、體能訓練室、訓練塔、滅火搶險和個 人防護器材庫、被裝營具庫、器材修理間、清洗室、烘干 室、呼吸器充氣室、圖書閱覽室、會議室、俱樂部、滅火 救援研討和電腦室、公眾消防宣傳教育用房、干部備勤室 、消防員備勤室等。 輔助用房 輔助用房包括：餐廳、廚房、家屬探親用房、鍋爐房、浴 室、醫(yī)務室、晾衣室（場）、貯藏室、盥洗室、廁所、理 發(fā)室、配電室、油料庫等。 消防用地開發(fā)建議 普通消防站轄區(qū)面積不應大于７平方公里，確保接到出動指令后 5分鐘內(nèi)到達轄區(qū)邊緣為原則。同時，需處于該轄區(qū)的相對中心位置。 如可用地置換：調(diào)整消防用地性質(zhì)為一類居住用地（容積率 ），開發(fā)與北區(qū)相似產(chǎn)品，與其形成統(tǒng)一整體。 消防用地開發(fā)建議 ‖方案一 水系 ? 臨水系區(qū)域，呈線狀布局大獨棟別墅（ 280300平米），合計約 2棟。 ? 腹地及北側(cè)布置主流獨棟別墅（ 240260平米），合計約 10棟。以小組團布局，以水系分割，共享泳池、停車場等設施。 ? 與北區(qū)用地完全融合，通過水系與道路聯(lián)系，形成統(tǒng)一整體。 可供經(jīng)營的文化主題別墅 2 1 在游艇會港灣社區(qū)北側(cè)，尋找合理地塊調(diào)整為消防用地 項目用地 游艇會港灣社區(qū) 重點發(fā)展游艇業(yè)，構(gòu)筑游艇別墅區(qū)、游艇服務區(qū)、游艇停泊區(qū)等功能上互補、性質(zhì)上互助，開發(fā)上相互促進的區(qū)域 GOLF綠地社區(qū) 發(fā)展休閑娛樂業(yè)、構(gòu)筑球場活動區(qū)、球場別墅區(qū)、俱樂部會所區(qū)等功能 美麗城片區(qū) 發(fā)展商貿(mào)、娛樂、休閑業(yè)、輔以適當?shù)木幼」δ芎统鞘泄珗@、體育中心等配套服務設施，安排商務辦公區(qū)、賓館度假區(qū)、商業(yè)娛樂區(qū)、水上公園區(qū)、娛樂休閑區(qū)等 建議調(diào)整區(qū)域 消防用地開發(fā)建議 ‖方案一 如可產(chǎn)品內(nèi)部調(diào)整：維持別墅的產(chǎn)品形態(tài)，針對客戶調(diào)整為定向鎖定消防隊高級領導。 消防用地開發(fā)建議 ‖方案二 水系 ? 臨水系區(qū)域，呈線狀布局大獨棟別墅（ 280300平米），合計約 2棟。 ? 腹地及北側(cè)布置主流獨棟別墅（ 240260平米），合計約 10棟。以小組團布局，以水系分割，共享泳池、停車場等設施。 ? 與北區(qū)用地完全融合，通過水系與道路聯(lián)系，形成統(tǒng)一整體。 可供經(jīng)營的文化主題別墅 2 1 消防隊存在的主要影響： ★噪音影響 平時訓練，出勤時的噪音影響。 ★建筑形態(tài)對項目整體形象的破壞 消防隊建筑本身有一定的建筑規(guī)范要求，工建化元素較多，可能對項目的統(tǒng)一形象有較大影響。 如無法調(diào)整：盡可能降低其對周邊住宅影響。 消防用地開發(fā)建議 ‖方案三 于宗地東 /南 /西側(cè)加強植被打造，并引入降噪作用較為明顯的林木，以阻隔消防隊運營時所產(chǎn)生的噪音。 加強植被打造，適當堆土成坡，以阻隔噪音、視線影響 消防用地開發(fā)建議 ‖方案三 協(xié)調(diào)消防隊方面，將建筑主體高度控制在 3層以下。同時，在東 /西 /南側(cè)布局物業(yè)，阻隔噪音影響。（方案示意見下圖） 西側(cè)規(guī)劃路 行政辦公樓 我項目 訓練場 我項目 我項目 出警口 控制建筑高度并合理規(guī)劃布局，以阻隔噪音、視線影響 消防用地開發(fā)建議 ‖方案三 對項目核心問題的解答 ? 如何找到文化的切入點以塑造主題競爭力？ 主題價值問題 ? 如何以產(chǎn)品落地文化主題的表現(xiàn)？ ? 如何針對不同性質(zhì)地塊開發(fā)合理差異的產(chǎn)品？ 物業(yè)價值問題 產(chǎn)品分區(qū)問題 以國際文化作為文化主題選擇的切入點 以體驗、展示及交流作為文化主題的功能方向 以別墅物業(yè)兼顧休閑度假與文化展示交流功能 以集中物業(yè)滿足集中展示、集中交流和集中運營功能 南區(qū)物業(yè)側(cè)重于文化主題演繹和居住的平衡 北區(qū)物業(yè)在共享南區(qū)文化主題的前提下，更強調(diào)休閑度假屬性 項目定位研判 項目核心目標及核心問題 文化主題區(qū)（南區(qū)）的發(fā)展建議 Part. 4 Part. 2 Part. 1 度假別墅區(qū)（北區(qū)）的發(fā)展建議 Part. 3 報告研究內(nèi)容 Part. 5 關于項目推盤計劃的建議 Part. 6 關于文化主題運營的亮點建議 項目推盤計劃的研判 交通條件 周邊成熟度 價值排序 從交通、價值、周邊成熟度等幾個方面對項目的推盤計劃進行研判 現(xiàn)狀交通為東西向新城路及古榕路，南北向道路未建，未來主要人流進入通道為新城路 交通條件分析 ? 從當前道路建設情況看，東西向道路已竣工投入使用。南北向道路尚未修建。如道路體系不做繼續(xù)完善，可依托的交通道路為東西向道路。 ? 從未來可能的人流走向看，基于機場位置、三亞中心城區(qū)位置、項目已開發(fā)物業(yè)區(qū)位看，人流由東至西走向的可能性更大。 ? 未來相當一段時間內(nèi)，人流主要通過新城路由東至西進入。 南北區(qū)地塊有差異化價值，但南區(qū)地塊為北區(qū)地塊的價值基礎 價值排序 ? 南區(qū)地塊定位為國際文化交流、展示、體驗中心，有項目內(nèi)不可復制的強烈國際文化主題價值。 ? 北區(qū)共享了南區(qū)的國際文化主題，同時擁有更為優(yōu)質(zhì)的經(jīng)濟指標。 ? 但北區(qū)的物業(yè)價值是基于南區(qū)的國際文化主題存在而彰顯的。 水系 可供經(jīng)營的文化主題別墅 2 1 南區(qū)東側(cè)一線有大量正 /已開發(fā)物業(yè)。北區(qū)周邊為潛在待開發(fā)地塊。 ? 南區(qū)東側(cè)一線為項目已經(jīng)開發(fā)地塊的集中區(qū)域，有良好的群聚效應。 ? 北區(qū)周邊為大量的未確權(quán)土地和部分待開發(fā)地塊，整體缺少居住氛圍。 周邊成熟度 游艇 2區(qū) 高 1區(qū) 高 2區(qū) 高 3區(qū) 綜合各種因素分析，南區(qū)用地更適合首期推出 綜合因素分析 交通條件 價值排序 周邊成熟度 北區(qū)用地 緊鄰未來交通干道古榕路，但可預計人流量不足。 有國際文化主題 +更優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品形態(tài)的雙重價值。 周邊基本為待開發(fā)地塊，無居住氛圍。 南區(qū)用地 緊鄰當前的交通主干道新城路，為項目最重要的人流通行道路。 不可復制的國際文化主題社區(qū)，是全案尋求差異化的價值基礎。 東側(cè)一線有大量的物業(yè)開發(fā)，有較好的居住氛圍 運營期：國際文化主題區(qū) 通過主題別墅區(qū)的提前運營，為項目銷售物業(yè)入市奠定基礎。 一期：度假別墅區(qū) 依托國際文化主題的平臺，通過更具休閑度假屬性的首期產(chǎn)品推出，推高項目價值。 二期：主題別墅區(qū) 根據(jù)前期運營情況，進行產(chǎn)品針對性銷售。 三期：定向物業(yè)區(qū) 進入定向客戶挖掘階段，解決特殊產(chǎn)品銷售。 推盤計劃 一期 二期 三期 三期 （可能） 運營期 項目定位研判 項目核心目標及核心問題 文化主題區(qū)（南區(qū)）的發(fā)展建議 Part. 4 Part. 2 Part. 1 度假別墅區(qū)（北區(qū)）的發(fā)展建議 Part. 3 報告研究內(nèi)容 Part. 5 關于項目推盤計劃的建議 Part. 6 關于文化主題運營的亮點建議 聘請 34位國內(nèi)外知名文化大師作為文化會館的名譽館長，并積極與國內(nèi)外文化研究機構(gòu)、知名媒體建立戰(zhàn)略合作關系 文化大師的任務 ? 針對項目的主力客戶，制定文化課程體系，定期開設文化講堂，進行研修課程的講學、授課； ? 組織文化體驗活動 ? 出席項目推廣活動 ? 為項目品牌營銷推廣 文化大師的引入機制 ? 魯能集團為大師提供必要生活條件與課程項目分成； ? 對于協(xié)議常年駐院的大師，可以贈送文化主題別墅； ? 國際文化課程的收益按比例分成； ? 清華大學國學院 ? 中國人民大學國學院 ? 復旦大學（儒學文化研究中心） ? 鳳凰衛(wèi)視 ? 國際創(chuàng)新領導人進修協(xié)會 ? 美國管理協(xié)會（中國） ? … 可建立合作關系的機構(gòu) 講師團隊的引入機制 ?召集全國范圍內(nèi)的文化大師組成會館講師團，代表魯能的企業(yè)形象，弘揚當代文化中