【正文】 擊之外，產(chǎn)品細部要求變，要做到精益求精，給業(yè)主細膩的驚喜。 下沉式空間特色入口 精美水榭優(yōu)雅曲線上筑之形上筑之局上筑之形上筑之景上筑之心上筑之用上筑之景1 2341集中景觀俯視 2 景觀休憩地3 下沉式景觀4中央音樂噴泉?集中景觀，強化震撼： 慮到自身規(guī)模的限制，建議將景觀集中起來，有水、有綠化，動靜結(jié)合，最大化營造觀感沖擊；?個性景觀，強調(diào)差異： 可適當(dāng)考慮景觀的個性化設(shè)置，如設(shè)置一個噴泉或是嬉水池，成為鄒平市場第一個 “動態(tài)水景 ”。?整合外源，為我所用： 充分利用通山街與小黃山之間的唯一連通性，將小黃山作為本項目的排他性外部景觀資源；上筑之局上筑之形上筑之景上筑之心上筑之用上筑之心?戶型創(chuàng)新，提升附加值： 戶型創(chuàng)新的原則是以點帶面，首先考慮需要引入的創(chuàng)新元素，如圖示的陽光室、飄窗、入室花園等，面積的附送將對客戶的置業(yè)心理有明顯影響，有效引導(dǎo)客戶對產(chǎn)品建立情感偏好。?主流戶型，兼顧市場空檔： 針對市場上供需出現(xiàn)的明顯脫節(jié)，逆向定位，查漏補缺，主力設(shè)置市場上主流需求的舒適型三房及經(jīng)濟型三房戶型 面積 (m2) 比例二房 100以下 5％以下緊湊三房 100—120 30%—35%舒適三房 120—140 40%—45%舒適四房 140—160 10％ —15 ％豪華四房 160—180 5%—10%本項目戶型配比需求統(tǒng)計2023供給統(tǒng)計供給不足供給過剩上筑之局上筑之形上筑之景上筑之心上筑之用上筑之用?會所泛化，差異功能： 由于項目地處商業(yè)繁華區(qū)，周邊配套應(yīng)有盡有，專門設(shè)置集中會所的意義和價值均不大，因此建議會所泛化，僅設(shè)置少量的日常娛樂健身設(shè)施作為泛會所配套?人性物管，服務(wù)至上： 建立安全、人性化、細致化的物業(yè)管理服務(wù)，建議與專業(yè)物業(yè)管理公司合作，通過優(yōu)勢的物管來建立市場口碑。?強勢資源，成熟配套： 強調(diào)項目周邊完善的學(xué)校、醫(yī)院、強大商業(yè)功能及各類服務(wù)設(shè)施對本項目配套的有力支撐，作為優(yōu)勢配套；上筑之形 上筑之景 上筑之心 上筑之用上筑之局創(chuàng)新性變革 —— 五大元素升級創(chuàng)新引領(lǐng)全新居住理念風(fēng)暴產(chǎn)品定位小結(jié)規(guī)劃 建筑 景觀 戶型 配套多重空間，閉合有度動靜分隔，人車分流高層現(xiàn)代，視覺震撼細部多變，精益求精整合外源，為我所用大景集中，小景特色戶型創(chuàng)新，價值反饋主流戶型，切入空檔成熟配套，強大支撐會所泛化，人性物管住宅分期開發(fā)建議：市場情況回顧齊明雅苑黛溪華庭l 鄒平房地產(chǎn)市場目前尚較為初級，年消化量尚小 , 2023年房地產(chǎn)銷售總量僅27萬 m2，住宅消化量約 24萬 m2，且已為歷年最高；l 本項目住宅部分總體量大概有 5萬 m2左右，相當(dāng)于整個市場消費量的 20％左右，如此體量分期開發(fā)成為必然 .樓盤名 規(guī)模 銷售方式 分期次數(shù)齊明雅苑 總建 15萬 m2 團購為主 二期勝利花園 總建約 10萬 m2 散戶為主 三期以上香港馨苑 總建約 m2 散戶為主 二期以上黛西華庭 總建 m2 團購、散戶 三期黛湖家園 總建約 12萬 m2 定向銷售為主 三期以上住宅分期開發(fā)建議：建議產(chǎn)品分二至三期推貨l由于本項目不以團購客戶為主要對象，且定位高端，產(chǎn)品新穎，因此考慮市場接受應(yīng)該還存在一定的緩沖期；l 項目小貨量分期推出市場，也有利于貨量緊俏狀況的營造以及后期產(chǎn)品價格的提高；l 綜合考慮上述原因，建議本案分二至三期推出市場。區(qū)域因素 權(quán)重 估價對象 黛溪華庭 東升花苑 香港馨苑 黛湖家園基礎(chǔ)設(shè)施及生活配套 100 95 92 80 88交通條件 100 99 97 81 80區(qū)域形象環(huán)境條件 100 90 95 75 80規(guī)劃前景 100 100 95 82 85小計 1 100 個體因素 權(quán)重 估價對象 黛溪華庭 東升花苑 香港馨苑 黛湖家園外觀 100 100 75 72 78規(guī)劃布局及物業(yè)類型 100 105 70 75 78戶型設(shè)計 100 100 75 78 78生態(tài)景觀資源 100 95 90 85 97小區(qū)配套設(shè)施（非商業(yè)） 100 98 88 75 86園林設(shè)計 100 95 80 75 78主題形象（推廣） 100 80 70 75 68小計 1 100 住宅價格定位項目名稱修正因素 黛溪華庭 東升花苑 香港馨苑 黛湖家園標(biāo)準(zhǔn)價（元 /m2） 2700 1900 1650 1850區(qū)域因素修 1 個體因素修正 交易情況修正 102 100 98 98交易時間修正 105 105 105 105本項目住宅相對價格 3105 2716 2770 2820 權(quán)重 加權(quán)后的相對價格 932 815 554 564 本項目住宅銷售價格（靜態(tài)） 2865 住宅價格定位167。 經(jīng)市場比較法可得， 本案小高層物業(yè)目前靜態(tài)均價為 2865元 / m2 。167。 03－ 06年鄒平普通商品住宅均價平均增長率約為 10%左右，考慮項目所在區(qū)域未來供應(yīng)少，本項目住宅至少將以 10%的速度增長， 即 07年底開盤時價格約為 2700－ 3200元 / m2之間。PART4 整體發(fā)展定位回顧：這將是全鄒平最具影響力、最頂級的一個項目城市商業(yè)龍頭與革新引擎天興 第一 MALL城市街區(qū)商業(yè)的引領(lǐng)者天興 第一街創(chuàng)新、升級、引領(lǐng)的中央高尚居住區(qū)天興 上筑整體發(fā)展概念? 一個多元發(fā)展、兼容并蓄的 標(biāo)志商業(yè)區(qū)? 一個時尚潮流、繽紛多彩的 休閑聚集地? 一個氣質(zhì)高貴、地位超然的 中央居住區(qū)? 一個樹立企業(yè)形象，建立市場影響力的 標(biāo)志項目天興城天興 第一 MALL 天興 第一街 天興 上筑套現(xiàn)型物業(yè)項目的小金庫可借助地段價值的提升實現(xiàn)高售快售持有型物業(yè)項目的引擎、企業(yè)未來的資產(chǎn)要整合強勢主力店品牌做高做強套現(xiàn)型物業(yè)項目的大金庫必須借助第一 MALL的強勢帶動實現(xiàn)高售快售天興城項目互動關(guān)系天興 第一 MALL天興 第一街 天興 上筑在空間上互動在業(yè)態(tài)上互補在檔次上錯位在價值路線上統(tǒng)一在客戶群體上疊合在空間上過渡在客戶上相交在經(jīng)營上支持項目支撐核心：挖掘、引領(lǐng)、超越挖掘未被滿足的人群需求未受優(yōu)化的老城價值未經(jīng)利用的地段資源全新的價值觀念全新的消費模式全新的生活方式傳統(tǒng)的發(fā)展理念對手的產(chǎn)品品質(zhì) 現(xiàn)狀的競爭層次引領(lǐng)超越PART5 物業(yè)發(fā)展建議項目策劃思路戰(zhàn)略決策開發(fā)決策運作決策項目理解企業(yè)戰(zhàn)略核心解決問題集中商業(yè)定位街區(qū)商業(yè)定位住宅發(fā)展定位整體定位開發(fā)時序投資計劃財務(wù)測算物業(yè)發(fā)展建議? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 03:36:0803:36:0803:364/5/2023 3:36:08 AM? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 四月 2103:36:0803:36Apr2105Apr21? 1故人江海別，幾度隔山川。 03:36:0803:36:0803:36Monday, April 05, 2023? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 四月 21四月 2103:36:0803:36:08April 05, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 05 四月 20233:36:08 上午 03:36:08四月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 四月 213:36 上午 四月 2103:36April 05, 2023? 1行動出成果，工作出財富。 2023/4/5 3:36:0803:36:0805 April 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 3:36:08 上午 3:36 上午 03:36:08四月 21? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 03:36:0803:36:0803:364/5/2023 3:36:08 AM? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 四月 2103:36:0803:36Apr2105Apr21? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 03:36:0803:36:0803:36Monday, April 05, 2023? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 四月 21四月 2103:36:0803:36:08April 05, 2023? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 05 四月 20233:36:08 上午 03:36:08四月 21? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 四月 213:36 上午 四月 2103:36April 05, 2023? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023/4/5 3:36:0803:36:0805 April 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 3:36:08 上午 3:36 上午 03:36:08四月 21? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 03:36:0803:36:0803:364/5/2023 3:36:08 AM? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 四月 2103:36:0803:36Apr2105Apr21? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 03:36:0803:36:0803:36Monday, April 05, 2023? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 四月 21四月 2103:36:0803:36:08April 05, 2023? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 05 四月 20233:36:08 上午 03:36:08四月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 四月 213:36 上午 四月 2103:36April 05, 2023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/4/5 3:36:0803:36:0805 April 2023? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 3:36:08 上午 3:36 上午 03:36:08四月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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