【正文】 賃物室外合法懸掛、張貼宣傳資料以及利用其他合法方式進行企業(yè)、業(yè)務(wù)的廣告宣傳及具體范圍，并應(yīng)約定出租人保證廣告位的合法使用。一般情況下此費用可約定為已包含在合同租金中。如約定由承租方另行支付，須對費用標準及支付作具體明確的約定。（11） 關(guān)于維修、修繕的約定審查合同是否有關(guān)于房屋維修、修繕、更換和改良的約定。房屋租賃合同應(yīng)在合同中約定：當租賃物影響承租方正常使用時，出租方應(yīng)負責對租賃物及時進行維護、維修，費用由出租方承擔（但承租方使用不當造成的維修費用由其自行承擔）。同時，需明確維修期間應(yīng)不影響承租方正常營業(yè)及辦公（如可考慮在晚上或雙休日等時間段進行維修），且應(yīng)考慮約定如維修時間超過一定期限仍未能達到正常使用的標準，承租方有權(quán)解除合同或減少相應(yīng)數(shù)額的租金。（12） 關(guān)于不能正常使用租賃物減少租金及費用的約定審查合同是否在合同正本中約定了當供電、空調(diào)、供暖等一項或多項設(shè)施不能正常使用影響承租方正常營業(yè)的，承租方有權(quán)拒付相應(yīng)期間內(nèi)的租金及水、電、空調(diào)等相應(yīng)使用費，同時在上述情形持續(xù)或一段時間內(nèi)累計達到一定時限時，承租方有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求出租方按合同租金總額的一定比例支付違約金。（13） 違約責任的約定應(yīng)盡可能具體和量化違約責任方面，應(yīng)注意約定出租人遲延交付租賃標的物、交付的租賃標的物有瑕疵（包括權(quán)利瑕疵和質(zhì)量瑕疵等方面）的違約責任，提前終止合同的違約責任等。為增加違約責任的可操作性，可以約定一方違約后計算損失的范圍，有可約定違約后支付違約金的具體金額，或約定違約金占某一基數(shù)（如合同總金額）的具體比例，為了達到有效制約、懲戒對方違約的目的，違約金數(shù)額或比例不宜過低。（14） 關(guān)于承諾保證條款各類租賃合同中一般均應(yīng)有出租人有權(quán)出租租賃標的物的保證條款，出租方應(yīng)保證對租賃標的物擁有所有權(quán)，在交付時沒有產(chǎn)權(quán)糾紛或其他糾紛，且應(yīng)保證沒有任何第三方就此主張權(quán)利。交付后如發(fā)生產(chǎn)權(quán)等糾紛，或有第三方主張權(quán)利，則在保障承租方權(quán)益的前提下，由出租方負責解決，如造成承租方損失的，由出租方負責賠償。并可進一步約定，其保證若有不真實之處，承租方有終止協(xié)議的權(quán)利，并有權(quán)要求出租方支付違約金、賠償損失。（15） 關(guān)于租賃登記備案的約定在房屋租賃合同中應(yīng)約定由出租人向房產(chǎn)管理部門登記備案并承擔相關(guān)費用。（16） 審查是否明確約定租賃期滿后優(yōu)先續(xù)租及其適用條件優(yōu)先承租權(quán)因無關(guān)相關(guān)法律的明確規(guī)定，若未在合同中明確約定租賃期限屆滿后優(yōu)先續(xù)租的適用條件，則租賃期滿后臨時談判，一旦談判不成，將無法繼續(xù)承租，這對承租方來說可能將造成損失。因此，在合同中應(yīng)明確約定租賃期限屆滿后承租人有優(yōu)先續(xù)租的權(quán)利并具體約定適用條件（如同等租金標準條件）。二、租賃合同常見問題及處理建議（1） 出租人的主體資格審查問題審查出租人的主體資格時，首先審處出租人是否是房屋的所有權(quán)人（產(chǎn)權(quán)人），需認真查驗權(quán)屬證書的真實性，必要時，須至房地產(chǎn)管理機構(gòu)核實。如果出租人不是房屋的產(chǎn)權(quán)人則可能存在代理關(guān)系或轉(zhuǎn)租關(guān)系。一般情況下，房屋租賃合同應(yīng)優(yōu)先選擇與房屋的產(chǎn)權(quán)人簽訂合同，次之，也可以考慮與代理人及轉(zhuǎn)租人簽訂租賃合同。若與代理人簽訂合同，還需要有產(chǎn)權(quán)人委托簽約人的授權(quán)委托書簽約原件；若存在轉(zhuǎn)租關(guān)系的，需要有產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租的書面證明文件，并在合同中約定如產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租的書面文件不真實時，轉(zhuǎn)租人應(yīng)承擔何種責任（此處違約金的約定可適當提高數(shù)額）。其次，應(yīng)考慮選擇法人簽約，最好選擇具有獨立法人資格且資信情況良好的法人單位，避免與自然人簽約。如選擇自然人，該自然人應(yīng)為成年人且具有相應(yīng)的民事行為能力（非精神病人），如為未成年人，應(yīng)征得其法定代理人（監(jiān)護人）的書面同意。因自然人為房屋產(chǎn)權(quán)人時，經(jīng)常存在房屋共有的狀況（如婚姻關(guān)系存系期間購買的房屋），此時對共有財產(chǎn)（房屋）的處置還應(yīng)征得其他共有人同意。此外，選擇出租人原則上盡量避免采用轉(zhuǎn)租形式。從轉(zhuǎn)租合同來將，轉(zhuǎn)租合同是原承租人即現(xiàn)轉(zhuǎn)租人與承租人簽訂的房屋租賃合同。該房屋租賃合同雖然僅是雙方的意思表示，但依法必須經(jīng)原出租人書面同意。在租賃合同中，下一層次的租賃合同的效力依附于上一層次的租賃合同。轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或終止的，轉(zhuǎn)租合同也隨之相應(yīng)地變更、解除或終止，比產(chǎn)權(quán)人出租的情況多了一重風險，實踐中常發(fā)生原承租人欠付租金使出租人提前解除原租賃，轉(zhuǎn)租合同因此提前終止的情況，所以應(yīng)盡量避免。一般而言，轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同規(guī)定的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商同意后特別約定的情況除外。（2） 不適于承租的房屋租賃審查問題依據(jù)建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第6條的規(guī)定，有下列情形的房屋不得出租： 未依法取得房屋所有權(quán)證的 司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的 共有房屋未取得共有人同意的 權(quán)束有爭議的 屬于違法建筑的 不符合安全標準的 已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的 不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的 有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形的（3） 租賃有抵押房產(chǎn)的問題承租有抵押房產(chǎn)的問題以下兩種情況：第一，承租人先出租后抵押的房產(chǎn)，風險相對較小?！稉７ń忉尅返?5條規(guī)定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效”，先租賃、后抵押的房產(chǎn)，抵押權(quán)實現(xiàn)后不影響原租賃合同效力，盡管可能涉及與受讓人的溝通協(xié)調(diào)問題，但風險相對較小，原則上可以接受。第二，承租先抵押后出租的房產(chǎn)，風險較大。依據(jù)《擔保法解釋》第66條的規(guī)定：抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔。因此，承租已設(shè)定低壓的房產(chǎn)風險較大，須特別審慎，原則上應(yīng)盡量避免。鑒于上述原因，簽訂租賃合同前應(yīng)審核租賃物的土地使用權(quán)證、房地產(chǎn)證、房屋所有權(quán)證等權(quán)屬原件（并應(yīng)留存復印件作為合同附件，必要時可至房屋管理部門查詢），如已設(shè)定抵押并進行抵押登記的房屋、土地，在其權(quán)屬證書上會有抵押情況的記載，通過審查可以提前查明，避免風險。（4） 優(yōu)先購買權(quán)和優(yōu)先承租權(quán)問題優(yōu)先購買權(quán)是法定權(quán)利，即使合同中未約定承租人也可享有，但鑒于法律只有原則性規(guī)定，具體內(nèi)容仍應(yīng)在合同中進行具體約定，以利履行；而優(yōu)先承租權(quán)沒有明確的法律規(guī)定作為權(quán)利依據(jù)，必須由合同雙方自行進行明確約定方可行使。 優(yōu)先購買權(quán)問題《合同法》規(guī)定出租人出賣租賃房屋的應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。因此如果出租人欲出賣房屋而承租人又打算購買的情況下，應(yīng)及時向出租人主張優(yōu)先購買權(quán)。關(guān)于出租人出賣租賃房屋時的通知義務(wù)，我國以往的立法和司法解釋都規(guī)定為出租人出賣房屋前三個月，可以將其解釋為“合理期限”，直接在合同中予以規(guī)定，并應(yīng)具體約定何為“同等條件。需要注意的是，法律上對“同等條件”并未明確界定，現(xiàn)實中也存在以單位職工優(yōu)先購房等特殊條件對抗優(yōu)先購買權(quán)的案例，因此，建議在租賃合同中明確約定“同等條件”僅限于房屋價格等可比標準。 優(yōu)先承租權(quán)問題考慮到合適的房屋一般比較難以租到，租賃使用過程中裝修投入的充分利用、積累的客戶認知等附加的無形價值，以及再租賃發(fā)生的新的成本支出等因素，為確保租期屆滿后能夠繼續(xù)租賃使用，承租方應(yīng)考慮在合同中具體約定優(yōu)先承租權(quán)的相應(yīng)內(nèi)容。鑒于優(yōu)先承租權(quán)沒有明確的法律規(guī)定作為權(quán)利依據(jù)，為了保證優(yōu)先承租權(quán)的實現(xiàn)，必須由合同雙方自行明確約定方可行使。同優(yōu)先購買權(quán)一樣，優(yōu)先承租權(quán)的行使通常是在同等條件下適用，但法律上對“同等條件”并無明確界定，因此，必須在合同中約定何為同等條件，如可以約定同等租金標準條件，也可根據(jù)具體情況增加支付期限作為同等條件等?！巴葪l件”的約定應(yīng)明確具體，便于界定，以防止被出租人惡意利用。此外，在租賃合同條款中應(yīng)明確約定，在原租賃期限屆滿前的一定期限內(nèi)或在出租人告知原承租人新的出租條件或第三人的租賃條件后一定期限內(nèi)，原承租人書面向出租人表示繼續(xù)租賃的，可享有優(yōu)先承租權(quán)。此期限的確定，可參考《民法通則意見》第118條的規(guī)定，即出租人在出賣房屋時，應(yīng)提前3個月通知承租人，也可以根據(jù)租賃合同的長短時間不同來規(guī)定。此外，為了防止出租人在期滿一定時間后另行出租而使承租人的優(yōu)先承租權(quán)落空，可以進一步約定：租賃合同期滿后，如出租人在一段時間內(nèi)暫不出租原租賃物，當出租人在一定期限內(nèi)重新對出租物進行出租時，原承租人仍享有優(yōu)先承租權(quán)，這期限不宜太長，對這一期限的確定，以6個月或1年等較短時間為宜。（5） 關(guān)于租賃期滿后的合同處理《合同法》規(guī)定，租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。因此，如果租賃到期前承租人欲續(xù)租應(yīng)及早與出租人協(xié)商并簽訂書面合同，否則到期后租賃合同依法將成為不定期租賃，此種情況下承租人權(quán)利將處于不穩(wěn)定狀態(tài)，如果租賃價格上漲或相關(guān)情況發(fā)生其他變化，出租人有權(quán)隨時收回房屋，該等法律后果對承租人而言明顯不利，應(yīng)盡量避免。此外，如果原租賃合同約定了自動順延條款，應(yīng)明確約定順延的具體期限，以免因約定不明使順延后的合同變?yōu)椴欢ㄆ谧赓U。（6） 房屋租賃和場地租賃之區(qū)別房屋租賃和場地租賃的稅率不一樣（房屋租賃交納12%的房產(chǎn)稅，場地租賃則交納5%的營業(yè)稅），所以為了降低租金，個別公司將房屋租賃合同作為場地租賃合同來簽訂。按照《合同法》規(guī)定：以合法形式掩蓋非法目的的合同是無效的，所以此類以避稅為目的的合同存在被認定無效因而無法得到法律有效保護的風險。建議按實際租賃種類據(jù)實分列。如果合同中既有租賃場地也有房屋的，可以分開計算租金。（7） 關(guān)于租金支付具體約定的問題租賃合同中，由于合同履行管理環(huán)節(jié)的問題或其他原因，公司盡管沒有違約的故意，但實際卻未能按合同要求及時付款，常因此發(fā)生遲延付款的違約行為，經(jīng)出租人提示才被動付款，違約風險較高，建議合同中補充如下約定： 租賃合同中對公司延遲付款責任進行限定，明確延遲付款的違約金總額的最高限額； 在合同付款條件中增加要求出租人出具相關(guān)文件（如發(fā)票、付款通知）后一定期限內(nèi)公司予以付款的內(nèi)容，增加出租人的付款提示義務(wù)，避免承租人因疏忽等原因延遲付款。此外，如租期較長，建議租金支付約定為分期支付，以減少租賃合同因各種原因提前終止后無法追回已付租金的風險，如出租方是轉(zhuǎn)租的情況、權(quán)利有瑕疵的情況更應(yīng)注意此類風險，實踐中轉(zhuǎn)租情形下常發(fā)生轉(zhuǎn)租人欠付租金導致出租人與其終止合同，轉(zhuǎn)租合同同時終止的情況，此時，如果公司已提前支付租金，存在無法收回的風險，此類案例并不少見，因此應(yīng)盡量約定為后付款。（8） 營業(yè)廳房屋租賃的重點問題因公司租賃營業(yè)廳房屋，必須經(jīng)工商登記方可合法經(jīng)營，因此，審查營業(yè)廳房屋租賃合同時不僅需要按上列一般房屋租賃審核要點進行審核，還須按照當?shù)毓ど绦姓芾聿块T對申請工商登記注冊的住所的相關(guān)要求進行審核，必須審核租賃房屋的用途是否符合辦理工商登記的要求。應(yīng)選擇規(guī)劃用途為“商用”的房屋，不選擇住宅、別墅公寓，不選擇違章建筑以及土地征用區(qū)、拆遷區(qū)的房屋以及其他不能辦理工商登記的房屋。（9） 倉庫租賃合同審查中的重點問題 倉庫租賃合同應(yīng)當注意對出租人特殊義務(wù)的約定出租人應(yīng)當負責對倉庫的監(jiān)護，并負責庫房、地面、門窗等庫房設(shè)施的維護、維修；提供所需水源、電源、照明設(shè)施等庫房設(shè)施；按照承租方的要求對倉庫進行定期的排風，保持恒定溫度、濕度；由于房屋質(zhì)量問題（漏雨、受潮、承重等原因）而給承租人造成的損失，應(yīng)由出租人承擔。 防火安全問題承租人在租賃期間須嚴格遵守執(zhí)行《中華人民共和國消防條例》，積極配合出租人主管部門做好消防工作。出租房屋內(nèi)確因維修等事務(wù)需進行一級臨時動火作業(yè)時（含電焊、風焊等明火作業(yè)），須經(jīng)出租人同意。出租人負責倉庫區(qū)域的五防事故，應(yīng)及時報案“110”或“119”等部門。因出租人疏于檢查防范或保安未能盡職造成的事故損失，視情節(jié)情況由出租人承擔相應(yīng)責任。 出租人配合問題明確約定出租人應(yīng)當提供合理的便利及其他輔助設(shè)施供承租人使用。合同應(yīng)當約定出租人保證承租人進出庫搬運工作正常進行，承租人對于疏于庫區(qū)的其他輔助設(shè)施的使用也應(yīng)列入約定范圍。第 33 頁 共 33 頁