芙蓉古城五期大宅門紫霄園項(xiàng)目銷售定價(jià)前期調(diào)查-成都別墅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告-資料下載頁
2025-07-13 15:12本頁面
【導(dǎo)讀】本次市調(diào)是針對(duì)芙蓉古城五期項(xiàng)目銷售定價(jià)的前期調(diào)查。旨在了解成都及周邊地區(qū)別墅項(xiàng)。目目前整體營(yíng)銷狀況，包括銷售價(jià)格及銷售情況，項(xiàng)目特點(diǎn)及營(yíng)銷特色，出具分析報(bào)告，為項(xiàng)目銷售定價(jià)提供市場(chǎng)。雍錦灣金沙遺址旁成都藍(lán)光房產(chǎn)約77000疊拼2368300銷售中208-27081709090嘉寶物業(yè)。樣板區(qū)的園林及樣板房呈現(xiàn)，給購房者以直觀感受。開盤前交10萬優(yōu)惠2萬，交20萬優(yōu)惠4萬；價(jià)格：多聯(lián)約5000多，雙拼約7000多，獨(dú)幢約1萬。無為的超我精神中，也讓成都人優(yōu)雅、內(nèi)斂的私密生活，在這里發(fā)揚(yáng)光大。為現(xiàn)實(shí)，一座“金字塔尖人士”矚目的城市島嶼別墅，已經(jīng)耀眼現(xiàn)身。國(guó)際大牌建筑裝飾選材，更具別墅傳承價(jià)值。價(jià)格：聯(lián)體8500元/㎡，雙拼13000元/㎡，獨(dú)幢18000元/㎡。絕佳的地段和純高端的配置成為價(jià)格的主要支撐點(diǎn)。
【正文】 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 畝，總共 164 戶，綠化率 38%，容積率 。 主要賣點(diǎn)： （ 1） 準(zhǔn)現(xiàn)樓發(fā)售，整體環(huán)境呈現(xiàn)； （ 2） 實(shí)景樣板房； （ 3） 總體產(chǎn)品為 3 層半，底層停車直入家門，面積 40 平米左右。 配套設(shè)施：游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、 中國(guó)最大管理資源中心 中 國(guó)最大管理資源中心 開盤 /亮相時(shí)間： 20xx 年 10 月 28 日開盤 銷售策略： （ 1） 按套計(jì)價(jià)； （ 2） 一次性優(yōu)惠 2%，按揭無優(yōu)惠。 房屋狀態(tài)：準(zhǔn)現(xiàn)房 戶型區(qū)間： 260336 價(jià)格：開盤時(shí)起價(jià) 3595 元 /㎡，均價(jià) 4300 元 /㎡。目前均價(jià)為 5700 元 /㎡ 銷售情況： 20xx 年 10 月 28 日開盤，開盤當(dāng)天情況不太好，訂房客戶不超過 20%， 14 套雙拼預(yù)訂 5 套，聯(lián)排近 20套。目前總共余 30 多套。 點(diǎn)評(píng)： 其園林施工與設(shè)計(jì)有特點(diǎn)，而且現(xiàn)已多是現(xiàn)房，銷售的速度較慢，但均價(jià)提得較快，目前賣到 5700 元左右，而它的容積率比我們高，為 ， 是本案最的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，由于交通狀況與我們切近，其定價(jià)與銷售情況可以作為本案定價(jià)的參考。 中國(guó)最大管理資源中心 中 國(guó)最大管理資源中心 1江南宅院 項(xiàng)目地址：雙流白家車管所旁，距二環(huán)路六公里，三環(huán)路邊，交通方便。 銷售熱線： 85963356 開發(fā)商：四川亞東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目性質(zhì)：多聯(lián)排、雙聯(lián)排、兩幢獨(dú)幢別墅 項(xiàng)目宣傳定位：中國(guó)建筑江南別墅 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：總占地面積 75 畝，建筑面積： 36293 ㎡，容積率 ： ，建筑密度 43%，私家花園面積：70100 ㎡（雙拼），地面停車位：一戶一車位，總戶數(shù) 139 戶。 物業(yè)管理：物管費(fèi) 元 /㎡月 主要賣點(diǎn)： 中國(guó)最大管理資源中心 中 國(guó)最大管理資源中心 （ 1）航空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)熱土； （ 2）有雙流四川大學(xué)、西南民族大學(xué)、成都信息工程學(xué)院、棠湖中學(xué)等教育配套優(yōu)勢(shì)； （ 3）前庭、前庭側(cè)廊直通室內(nèi)、后院的戶型設(shè)計(jì) （ 4）現(xiàn)房精彩呈現(xiàn)； （ 5）周邊環(huán)境成熟度越來越高； （ 6）增值較快。 銷售策略： （ 1）花園均贈(zèng)送； （ 3）一次性優(yōu)惠 1%，按揭無優(yōu)惠 開盤時(shí)間： 20xx 年 5 月 房屋狀態(tài)：準(zhǔn)現(xiàn)房 戶型區(qū)間： 250— 280 ㎡ 價(jià)格：聯(lián)排均價(jià) 5800 元 /㎡，獨(dú)幢 8000 元 /㎡ 中國(guó)最大管理資源中心 中 國(guó)最大管理資源中心 銷售情況：一般，目前余 80 多套 點(diǎn)評(píng)： 由于其建筑形式也是號(hào)稱江南風(fēng)情園林的中式坡屋頂宅院別墅，是本案的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，其容積率 。比本案高，但售價(jià)卻達(dá)均價(jià) 5800 元。交通比本案較優(yōu)越，其前庭室內(nèi)車庫，以及前庭邊側(cè)廊可供我們新項(xiàng)目借鑒，但其戶型、建筑和園林的精細(xì)度差于我們，質(zhì)量一般。其銷售定價(jià)可為我們提供一些借鑒。 附： 別墅市場(chǎng)總體狀況 20xx 年下半年至 20xx 年上半年，成都在售、 亮相的純別墅售樓盤近 50 個(gè)，主要集中在龍泉、都江堰 — 青城山、雙流牧 — 馬山三個(gè)區(qū)域，占了純別墅社區(qū)的 52%，再就是市區(qū)杜甫草堂浣花風(fēng)景區(qū)、華陽 — 人南延線、城西溫江 — 光華大道、犀浦 — 高新西區(qū)幾大片區(qū)占 40%左右，其它如崇州、大邑、新都等區(qū)域有近 10%。其中尤以下半年開盤亮相居多，如成都后花園、今日潤(rùn)園、置信香頤麗都、三利宅院、芙蓉古城、牧馬山易城、維也納森林四 中國(guó)最大管理資源中心 中 國(guó)最大管理資源中心 期等已開盤項(xiàng)目和藍(lán)山美樹、原鄉(xiāng)、新少城、香頌島、城建雙城、半山衛(wèi)城、云領(lǐng)高爾夫等亮相樓盤。 “調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，嚴(yán)控別墅用地”等宏觀調(diào)控對(duì)于別墅項(xiàng)目，起 到了抑制作用，將造成市場(chǎng)供小于求的矛盾和未來供應(yīng)短缺的趨勢(shì)。 新的調(diào)控措施出臺(tái)后，業(yè)內(nèi)人士對(duì)于 別墅 市場(chǎng)看法。 業(yè)內(nèi)紛紛預(yù)測(cè)，別墅市場(chǎng)將因產(chǎn)品稀缺而獲得利好。一項(xiàng)調(diào)查顯示，八成受訪者二次置業(yè)選擇別墅產(chǎn)品。而大多數(shù)人表示，購買高端別墅為自住。盡管市場(chǎng)前景讓別墅開發(fā)商頗為樂觀，但值得注意的是，宏觀調(diào)控下購房者的心態(tài)呈現(xiàn)出顯著變化，武斷觀望和盲目追漲不再蔚然成風(fēng)。近期高端別墅的銷售狀況顯示， “ 稀缺 ” 僅 成為高端客群購置別墅的理由， 高品質(zhì)、 符合需求、物有所值的抗跌型產(chǎn)品成為其置業(yè)首選。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生活水 平的提高，市場(chǎng)上的別墅消費(fèi)需求將愈加旺盛。甚至有開發(fā)商表示，上一輪宏觀調(diào)控對(duì)高端別墅市場(chǎng)的真正影響在于 “ 引發(fā)了觀望后真實(shí)需求的 ‘ 井噴 ’” 。 “ 高端別墅，尤其是獨(dú)門獨(dú)院，地段優(yōu)越的頂級(jí)別墅，將會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的搶購情形。事實(shí)上，經(jīng)歷了宏觀調(diào)控后，購房者的置業(yè)理性普遍回歸。尤其是高端別墅市場(chǎng)，置業(yè)者武斷觀望和盲目追漲不再蔚然成風(fēng)。 中國(guó)最大管理資源中心 中 國(guó)最大管理資源中心 從 近段成都 的別墅產(chǎn)品銷售狀況看， “ 搶購 ” 的 現(xiàn)象 遠(yuǎn)未達(dá)到。 相反，在三月份至新政出臺(tái)前，成都的別墅市場(chǎng)銷售不溫不火， 在高端置業(yè)愈發(fā)理性的同時(shí)，開發(fā)商卻面臨了更大的品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)壓力。尤其是頂級(jí)別墅 ，隨著置業(yè)者對(duì)其文化性、藝術(shù)性和舒適度的要求越來越高，開發(fā)商對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的提升，必須落實(shí)到每一個(gè)細(xì)節(jié)。 目前， “ 國(guó)六條 ” 細(xì)則出臺(tái)后的第一周 成都總體房產(chǎn) 市場(chǎng)情況來看 ，樓市顯得有些冷清。本周全市開盤和亮相就、接受咨詢的樓盤一共 7 個(gè)電梯公寓項(xiàng)目和 2 個(gè)別墅項(xiàng)目，其中開盤項(xiàng)目 4 個(gè)，亮相、接受咨詢或者接受預(yù)訂樓盤 5 個(gè)。別墅項(xiàng)目 中 半山衛(wèi)城第一批次 于 6 月 4 日開盤， 另外城西還有一個(gè)別墅項(xiàng)目開始接受預(yù)約。該項(xiàng)目是位于成都 西門 迎賓大道 的 “ 迎賓大道 1 號(hào) 2 期 ” ，由于該項(xiàng)目必須預(yù)約才能進(jìn)入，因此一些細(xì)節(jié)目前還不清楚。 另外 “國(guó)六條 ”細(xì)則出臺(tái) 前后幾天 ， 5 月 30 日全市二手房交易量為 333 套， 5 月 31 日全市交易量為 503套，較平時(shí)二手房日平均交易量為 套，多出 338 套。而新政正式實(shí)施的 6 月 1 日的二手房全市交易量?jī)H為 60 套。這也看出新政，給二手房市場(chǎng)帶來的影響要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一般商品房市場(chǎng)的影響。
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