【正文】 員建立廣泛的聯(lián)系，盡量多獲得一些第一手資料，并將發(fā)現(xiàn)的設(shè)計(jì)或施工中存在的缺陷或不利于今后的物業(yè)正常使用或管理的問題提出來，以便提前解決。 任務(wù) 3 智能化工程管理案例 46 2 如何做好智能化系統(tǒng)的功能測試 ： 首先，要與業(yè)主、監(jiān)理公司、施工單位溝通并達(dá)成共識(shí)，約定好功能測試的時(shí)間、地點(diǎn)、各方負(fù)責(zé)人、聯(lián)系方式以及由誰組織制訂詳細(xì)的測試方案（或稱測試計(jì)劃）等。 第二，要有嚴(yán)密的組織和測試計(jì)劃。在組織對科研中心的消防系統(tǒng)進(jìn)行功能測試的方案中，主要有兩項(xiàng)內(nèi)容：其一是功能測試總的安排，涉及所有相關(guān)單位和所需物資器材等，具體內(nèi)容包括主持單位、參加單位、功能測試實(shí)施單位、測試記錄單位、測試記錄確認(rèn)單位、召集人、人員集合地點(diǎn)、測試時(shí)間、測試順序、測試流程、物資準(zhǔn)備、現(xiàn)場應(yīng)急、測試通知等，每一項(xiàng)都力求具體，就連測試用對講機(jī)由誰提供、頻率為多少都進(jìn)行了明確規(guī)定； 任務(wù) 3 智能化工程管理案例 47 其二是確定測試時(shí)分組和各組負(fù)責(zé)人，以及各方參加測試人員的崗位安排及電話號(hào)碼，這些內(nèi)容全部制成表格形式，發(fā)至各方負(fù)責(zé)人及主要參加測試人員的手中。 第三， 要根據(jù)實(shí)際情況制作一整套測試記錄表，使測試工作規(guī)范化、記錄標(biāo)準(zhǔn)化。如當(dāng)時(shí)為火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)功能測試制定的記錄表（見表 ）就是根據(jù)科研中心的實(shí)際情況制作的，在表格中有測試地點(diǎn)、測試時(shí)間、記錄人、記錄確認(rèn)人、觸發(fā)設(shè)備、設(shè)備自動(dòng)聯(lián)動(dòng)情況、消防控制室設(shè)備狀態(tài)顯示情況等內(nèi)容，把火警情況下所有設(shè)備的運(yùn)行情況都記錄了下來。 任務(wù) 3 智能化工程管理案例 48 第四，物業(yè)公司內(nèi)部一定要形成共識(shí)，領(lǐng)導(dǎo)要給予大力支持。測試過程同時(shí)也是物業(yè)管理員工進(jìn)行現(xiàn)場培訓(xùn)和學(xué)習(xí)實(shí)際操作的過程，通過功能測試能夠得到極大的鍛煉，使其真正地認(rèn)識(shí)到系統(tǒng)及設(shè)備是如何工作的。另外，通過功能測試能及時(shí)發(fā)現(xiàn)一些大的設(shè)計(jì)或施工缺陷。比如在對科研中心 BAS的功能測試中就發(fā)現(xiàn) F1（樓宇名稱）一層 8號(hào)空調(diào)機(jī)回風(fēng)管的溫度傳感器安裝在 5號(hào)空調(diào)機(jī)的回風(fēng)管上，致使中控室 BAS系統(tǒng)無法對 8號(hào)空調(diào)機(jī)進(jìn)行有效監(jiān)控。再比如，因 BAS設(shè)計(jì)時(shí)考慮不周，將高桿燈、矮桿燈、景觀照明燈、泛光燈等各種室外照明設(shè)備進(jìn)行分片區(qū)由同一控制點(diǎn)進(jìn)行控制，未考慮到這些燈一般是不會(huì)同時(shí)啟用的，因而達(dá)不到使用要求。因此，功能測試意義重大。測試完成后，還應(yīng)對測試結(jié)果進(jìn)行匯總分析，并交給相關(guān)單位進(jìn)行整改。如有必要，還應(yīng)進(jìn)行第二次功能測試，以驗(yàn)證整改效果。 任務(wù) 3 智能化工程管理案例 49 3 一般情況下，物業(yè)公司本身就有一套現(xiàn)成的管理體系，但每一個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目可能有其獨(dú)特性，因此，物業(yè)接管之后要立即著手制定適合本項(xiàng)目的管理體系。在智能化系統(tǒng)方面也要制定相關(guān)制度，做到工作規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，崗位職責(zé)具體化，可操作性強(qiáng)，效果好。如對科研中心建筑自動(dòng)化（ＢＡ）系統(tǒng)的設(shè)備和員工管理中就制定了如下措施： (1) 建立明確的崗位職責(zé)，如《中控室操作員崗位職責(zé)》、《弱電維修工崗位職責(zé)》等。 (2) 建立日常運(yùn)行維修制度，明確日檢、周檢、月檢的檢修內(nèi)容和檢修標(biāo)準(zhǔn)，并要求每半年對整個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行一次全面的功能測試，便于及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題和解決問題。 任務(wù) 3 智能化工程管理案例 50 (3) 設(shè)計(jì)一套符合實(shí)際、實(shí)用的記錄表格，做到事事有記錄。如科研中心 BAS的日常運(yùn)行維修表格有５張，包括設(shè)備運(yùn)行參數(shù)更改記錄表、設(shè)備故障維修記錄表、中控室 BAS運(yùn)行記錄表、設(shè)備保養(yǎng)記錄表、員工臨時(shí)申請空調(diào)、照明記錄表；功能測試表格有 12張，分門別類，簡單明了。 (4) 做好設(shè)備臺(tái)賬或設(shè)備清單。在設(shè)備清單中，設(shè)備的名稱、品牌、型號(hào) /規(guī)格、出廠編號(hào)、安裝編號(hào)、安裝位置、安裝數(shù)量等應(yīng)當(dāng)一應(yīng)俱全。 (5) 做好竣工資料的接管和保管、借閱工作。 (6) 重視與業(yè)主及設(shè)備維修保養(yǎng)單位的溝通，并對維修保養(yǎng)單位實(shí)施有效監(jiān)管和定期評估工作，以督促維修保養(yǎng)單位切實(shí)履行維修保養(yǎng)職責(zé)。 任務(wù) 3 智能化工程管理案例 51 4 (1) 通過早期介入，讓員工熟悉現(xiàn)場環(huán)境和設(shè)備分布。 (2) 接管驗(yàn)收開始之前，通過業(yè)主支持和協(xié)調(diào)，請?jiān)O(shè)計(jì)單位、施工單位的工程技術(shù)人員給員工講解系統(tǒng)的設(shè)計(jì)思想、系統(tǒng)構(gòu)成、設(shè)備分布、運(yùn)行維修注意事項(xiàng)等理論知識(shí)，并到現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)操訓(xùn)練。 (3) 利用接管驗(yàn)收的機(jī)會(huì)，讓員工更直接、更廣泛地接觸系統(tǒng)，使接管驗(yàn)收成為綜合培訓(xùn)員工的課堂。 (4) 建立設(shè)備運(yùn)行維護(hù)共同管理期。 (5) 定期組織員工進(jìn)行業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)，包括理論和實(shí)踐兩個(gè)方面，以不斷提高員工的專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能。 任務(wù) 3 智能化工程管理案例 52 情 境 小 結(jié) 樓宇智能化系統(tǒng)使用期限的長短、工作效率和工作精度的高低既取決于系統(tǒng)本身的結(jié)構(gòu)和精度性能，也在很大程度上取決于對它的操作、維護(hù)和管理情況。正確地使用智能化設(shè)備可以防止發(fā)生非正常損失和避免突發(fā)性故障，使設(shè)備保持良好的工作性能和應(yīng)有的精度；而精心維護(hù)設(shè)備則可以改善設(shè)備技術(shù)狀態(tài)，延緩劣化進(jìn)程，消滅隱患于萌芽狀態(tài)，保證設(shè)備的安全運(yùn)行，延長使用壽命，提高使用效率。本情境應(yīng)重點(diǎn)掌握如下幾點(diǎn)： (1) 掌握樓宇智能化物業(yè)管理的作用； (2) 熟悉樓宇設(shè)備運(yùn)行管理的內(nèi)容； (3) 了解樓宇設(shè)備的增建、改造管理程序。 back情 境 小 結(jié) 53 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAIT