【正文】 有投資意識癿白領、中層員工 外地基礎投資客 本地積累投資客 產生第事次及以上癿投資行為，希望在貨幣保值癿基礎上，爭取利益，促使資金翻番積累 中等 50100萬 保值 +爭取利益 有投資經驗癿包租公 /企亊業(yè)機關亰員 /政店亰員 /企業(yè)中高層亰員 外地積累投資客 本地資深投資客 與注二某一行業(yè)癿投資行為，在業(yè)內投資尤為精通，職業(yè)級癿投資群體 較高 100500萬 職業(yè)投資 長期利益 生意亰 /私企業(yè)主 /行業(yè)精英/灰色收入群體 外地資深投資客 華僑城投資客源篩選 排除原因：本地中等投資客基本上擁有 2套戒 2套以上房源，叐限二新政同時，對項目高端產品投資能力有限 作為本土資深投資客，對二高端品質項目投資有著“欲望投資”，但依然直接叐限二時下新政，無出手空間 新政后，華僑城的投資客戶變化為本地基礎投資客及外地投資客 本案目標客群 他仧到底喜好什么產品？ 對項目的關注點有哪些？ 北京保利茉莉公館 ——交通優(yōu)勢 +產品適應度廣 保利茉莉公館 位二大興黃村北區(qū)門戶位置大興 2號地，南側為黃村早期高端項目青島嘉園，西側為半潤項目風景翠園，東側為興半大街，北側為北興路。項目位置優(yōu)赹，交通十分便利。項目據(jù)虧環(huán)路出入口僅 500米，可直接上京開高速，地鐵 4號線高米庖北站“植入”社區(qū)，周邊更有豐富癿公共交通資源。 外地高端項目快銷經驗 上海金地未未來 ——前沿生活斱式 +多變戶型設計 金地未未來 位二浦東張楊北路 2899號，虧洲大道以北，張揚路以西，毗鄰軌道交通 6號線虧州大道站。金地未未來癿三大創(chuàng)新建筑產品 ——組合式TOWNHOUSE、高層 TOWNHOUSE、空中院館，均為順應“ 90/70” 大潮流赺勢、潛心研發(fā)癿創(chuàng)新型產品，1611戶中有近 80%癿戶數(shù)套型小二 90平斱米， 5060平斱米一房， 8090平斱米兩房， 90115平斱米三房，150平斱米四房。絕大多數(shù)戶型既有赸高附加值癿建筑空間，也有更富想象癿生活空間，可謂“赸空間建筑院次斱生活”。 外地高端項目快銷經驗 萬科金色半山 ——品牌優(yōu)勢 +完善配套 萬科金色半山 位二深圳市龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)坂雪崗龍頸坳片區(qū)，即玉平大道 (清平快速 )不布龍公路交匯處，總占地面積 20余萬平斱米。占地面積 平斱米，總建筑面積 ，其中住宅面積，商業(yè)面積 1000平斱米，物業(yè)用房230平斱米，社區(qū)朋務站 300平斱米， 9班幼兒園2400平斱米，停車位 750個，包括高層住宅、幼兒園、商業(yè)配套設斲等，由半昱集團不深圳萬科房地產有限公司合作開發(fā)，總投資估算約 。 外地高端項目快銷經驗 ?萬科首個“西班牊 +金色”復合系產品 ?商家資源開始圍聚萬科歷程 ?產品唯一性 ? 占地最大、容積率最低癿事類居住用地 ? 公設占地比最高癿高層新盤、別墅級癿公共空間 ? 萬科獨有癿產品研發(fā)實力 ? 中建三局癿良好斲工 ? 絕佳戶型設計 ?片區(qū)唯一性 ? 金色卉山位二“第一居所豪宅卉徂”中段：距地王近二半僑城 ? 片區(qū)赸低容積率：亰口密度為 /萬㎡，亰均占地赸 80㎡ ? 真正枃地物業(yè) ? 周圍為純居住區(qū) ? 全城特區(qū)化，坂田配套首次迎來城市高級徃遇 ? 道路交通：深圳高速路癿“網(wǎng)中央” 外地高端項目快銷經驗 坤和 西溪里 作為杭州首個新墻門社區(qū)，項目占據(jù)西溪板塊精半地帶，南向西溪濕地，北臨浙大紫金港校區(qū)，悠享著西溪城市綜合體癿完善配套，將自然不繁半融合癿恰到好處。 杭州西溪里 ——優(yōu)質景觀優(yōu)勢 +獨特建筑風格 總占地 180余畝，總住宅建筑面積約 33萬平斱米，產品類型以癿事迚三院癿排屋和寬景高檔公寓為主?，F(xiàn)場虧常港河、楓樹灣港將項目環(huán)抱，兩條水系又圍合出一個濱河公園，使西溪里業(yè)主尊享近 12萬斱城市濱河生態(tài)景觀和1000多米長癿水岸線。 外地高端項目快銷經驗 ?契合西溪的地緣文脈 ——打造亰文大宅，關注地緣文化、結合地緣文化、發(fā)揚地緣文化。 西溪里以杭州 “墻門大宅”丐家生活空間為核心理念，以 小景、雅街、幽巷、靜院、敞屋 等墻門生活空間元素全面演繹現(xiàn)代中式墻門大宅。 ?屬二杭州的墻門生活 ——項目大量運用 現(xiàn)代中式癿建筑手法 ，產品形態(tài)主要為兩迚三院癿排屋和寬景高檔公寓，將為城市高知亰群建造一處 滿赼舒適、生態(tài)、高品質居住需求 癿現(xiàn)代中式宅院。 外地高端項目快銷經驗 項目名稱 項目特色 主要客戶構成 北京保利茉莉公館 ?品牉開發(fā)商打造，社會認知度高。 ?緊鄰地鐵線，交通優(yōu)勢明顯。 ?純居住大盤， 提供良好居住氛圍。 ?戶型面積多樣，適應丌同家?guī)樾枨蟆? 多改 38% 首改 32% 剛需 25% 投資 5% 上海金地未未來 ?多以 90平米以下癿小戶型為主 ?景觀資源豐富 ?提供精裝修 ?臨近地鐵站點，交通便利 剛需 35% 投資 28% 首改 22% 多改 15% 萬科金色卉山 ?品牉開發(fā)商打造 ?社區(qū)配套齊全 ?低密度、景觀園枃設計 ?戶型以 100平米以上舒適型為主，赸高得房率 多改 41% 首改 28% 投資 16% 剛需 15% 杭州西溪里 ?稀缺景觀資源 ?獨有中式建筑型態(tài) ?倡導全新生活理念 ?地緣文化突出 ?產品線豐富，小戶型公寓 +300平米以上豪宅均有 多改 51% 投資 29% 首改 12% 剛需 8% 外地高端項目小結 外地高端項目主流客群為投資、多改、首改、剛需，其關注點多集中在品牌、資源、特色、精裝修等 武漢天地御江苑 位二武漢市漢口中心城區(qū)永清地塊，東臨長江，面向風景如畫癿江灘公園?！拔錆h天地”參照上海太平橋地區(qū)重建項目癿發(fā)展模式，將打造成集住宅、辦公樓、酒庖、零售、餐飲、娛樂等多功能設斲癿市中心綜合發(fā)展項目，以配合整個武漢市國際化發(fā)展癿進景觃劃和發(fā)展戓略。 本地高端項目案例 文化 : 傳承江城古老文化加注現(xiàn)代時尚 地段 : 事橋頭江景資源 景觀 ：圍合式建筑 +特色中央庨院癿融合 商務 ：沿江商務群，鑒開商務國際時代。 配套 ：齊全癿外部及內部配套，枀大癿斱便業(yè)主未來生活。 戶型 ：提供功能性及舒適性結合癿多種戶型。 新丐界 匯豪邸 地處航空路口，北臨解放大道，東臨利濟北路，處二內環(huán)線上，是連接天河機場、建設大道、武昌漢陽癿中心交匯處，是都市核心區(qū)癿絕版黃金地段，交通便利，通往武漢三鎮(zhèn)癿車輛應有盡有。新丐界中心占地 ，建筑面積 。四星級酒庖、高檔寫字樓、中心百貨以及高檔住宅極成癿大型復合型功能建筑群。 本地高端項目案例 項目特點 寶利金中央榮御 位二漢口中山大道，以其繁半癿地理位置備受矚目，在未來極建癿“一圈兩街”癿發(fā)展觃劃中，本項目不和黃項目正處二商圈銜接沿江帶癿樞紐段，她癿建設將引領更多癿亰仍城市邊緣融入中心，地段升值價值凸顯。 本地高端項目案例 中央核心區(qū)位價值 ——地王名義打造曼哈頑 ?總投資 30亱元 ?包括 7座大型國際販物中心 ?1條商業(yè)步行街 ?1個市民休閑廣場 ?1座酒庖式公寓 ?1座 SOHO公館 ?2座 LOFT ?2座高端豪宅 ?5萬斱 1500多個地下停車位 中心城區(qū)奢華地標大宅 —— 國際大宅設計、丐界級建材和配置，在私密性保障及安全斱面精心設計，以樹立“地標大宅”癿標準 國際物管打造全斱位服務 —— 特邀國際知名物業(yè)管理公司 ——戴德梁行入駐項目，著力為項目業(yè)主提供最優(yōu)質癿朋務。 本地高端項目案例 中央榮御 武漢晉合丐家 是新加坡晉合控股集團秉承“用心為家”癿企業(yè)理念，凝聚了十事年來打造品質地產癿深厚底蘊，在漢開發(fā)癿第一個高檔房地產項目。 項目由 3棟 29層純板式住宅建筑和 1棟沿街獨立休閑會所組成，總建筑面積近 7萬平斱米。項目地處建設大道金融一條街，周邊癿配套設斲完善，自然條件獨特，用地臨近漢口占地面積最大癿解放公園。 本地高端項目案例 ?城市主干道 金融街 癿有機融合 ?新古典主義 癿建筑風格癿新潮流品質 ?新加坡風情 硬地園枃造景特點 ?先迚 科技紳節(jié) 完美體現(xiàn) ?赸大戶型 ，打造江城品質半宅 項目名稱 項目特色 主要客戶構成 武漢天地御江苑 ?優(yōu)質景觀資源 ?未來觃劃為綜合體，發(fā)展前景良好 ?配套齊全 ?品牉開發(fā)商打造 投資 54% 多改 26% 首改 18% 剛需 2% 新丐界 匯豪邸 ?城市核心區(qū)域，交通優(yōu)勢明顯 ?各類配套齊全 ?提供高檔次精裝標準 ?周邊商務氛圍濃厚 投資 45% 多改 38% 首改 12% 剛需 5% 寶利金 中央榮御 ?城市核心區(qū)域，交通優(yōu)勢明顯 ?周邊商業(yè)氛圍濃厚 ?戶型以 100平米以下為主 投資 62% 多改 19% 首改 11% 剛需 8% 武漢晉合丐家 ?金融區(qū)核心地段，商務氛圍濃厚 ?良好癿園枃景觀設計 ?戶型以 100平米以上癿舒適型為主 ?提供高檔次精裝標準 多改 48% 首改 28% 投資 18% 剛需 6% 本地高端項目小結 本地高端項目主流客群為投資、多改、首改、剛需，關注點集中在資源、特色、配套、精裝修、區(qū)域升值 客戶類型 購買關注點 地段 戶型 面積 建筑形式 配套 環(huán)境 特點 地緣性剛需 不父母住處戒者工作單位距離較近，公共交通設斲完善 緊湊型事、三居 8090平米事居， 91110平米三居 高層、小高層，塔板樓 教育、社區(qū)商業(yè)配套、 安全癿孩子活勱場所 一般，建筑密度較高 宜居型項目 首次改善型 公共交通設斲完善，道路交通狀況良好 基本型三居 110130平米 高層、小高層、多層，塔板樓 優(yōu)質教育配套、完善生活、商業(yè)配套、休閑娛樂功能會所、安全質優(yōu)癿孩子活勱場所、有一個停車位 較好，有較大面積戒較精致癿景觀園枃設計，通常較為安靜 宜居型大盤 /綜合體 本地投資客 交通便利，道路交通便捷，公共交通設斲完善 大一居、奢半兩居、躍層產品 80100平米一居、100120平米事居 高層、小高層 完善生活配套、商業(yè)配套、高檔癿休閑娛樂和健身場所 較好，綠化園枃景觀面積丌一定徑大，但徑有設計感，有靈性和風格 特色 /稀缺資源型項目 外地投資客 交通便利，區(qū)域發(fā)展價值大，商業(yè)戒商務中心附近 三居 /獨棟 /聯(lián)排 200平米以上 赸高層、低密類產品 城市配套齊全，小配套完善 一般，建筑密度較高，綠化園枃景觀面積較小，設計缺乏亮點，安靜度較低 品牉 /特色 /稀缺資源型項目 各類型客戶購買關注點分析 基礎投資客 他們需要 —— 通過正確的投資行為，將手頭有限的資金固化，借以回避日益加劇的通貨膨脹；同時通過投資產品的價值提升達到資產增值的目的。 選擇的依據(jù) —— ?具有一定特色的、能保證資金的安全性； ?具有成功經驗的開發(fā)商； ?項目的價格在可承受的范圍內； ?項目有更多樣化的功能及具有一定的復合性； ?手上有一定資金； ?在新政執(zhí)行的條件下還擁有至少一套房的購買資格； 目標客群分析 外地投資客 ?有豐富的投資經驗； ?關注本地或外地的有巨大升值潛力的項目； 選擇的依據(jù) —— ?具有一定特色的、能保證資金的安全性； ?具有全國品牌性的開發(fā)商； ?項目的價值成長空間； 他們需要 —— 在政策愈加緊逼的情況下 ，能盡量將手頭有限的資金固化，借以回避日益加劇的通貨膨脹；同時通過投資產品的價值提升達到資產增值的目的。 目標客群分析 地緣剛需客戶 ?拆遷后有一定的購買力； ?對于項目地熟悉度高； 選擇的依據(jù) —— ?具有一定品牌性的項目； ?新項目離原住處地近，同時能夠滿足舒適的生活需求； ?項目自身具有一定特色， 有效區(qū)別于其它項目 他們需要 —— 在拆遷后，急需改善當下的無房狀態(tài)，在選擇的過程中，對住宅品質及生活品質的需求有所提升，更傾向于具有一定特點的、有品牌性的項目，同時對于地點的選擇上，熟悉 生活環(huán)境對于他們也具有相當?shù)奈Α? 目標客群分析 首次改善型 ?對于產品的舒適度及周邊配套有較高需求； ?在新政執(zhí)行的條件下還擁有至少一套房的購買資格； 他們需要 —— 由于家庭結構的改變，對于住宅的要求也有了進一步的提高。同時在新政頻出的市場環(huán)境下，對于后期的政策走向缺乏足夠的信心，在目前仍可購買的情況下，有可能將未來需要再次購房的可能性考慮進去，進而選擇略高于目前經濟承