【正文】 室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算 。 ? 有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。 3/1/2023 不計(jì)算建筑面積的范圍 ? 層高小于 、 插層 、 技術(shù)層和層高小于 下室和半地下室 。 ? 突出房屋墻面的構(gòu)件 、 配件 、 裝飾柱 、 裝飾性的玻璃幕墻 、 垛 、 勒腳 、 臺(tái)階 、 無柱雨篷等 。 ? 房屋之間無上蓋的架空通廊 。 ? 房屋的天面 、 挑臺(tái) 、 天面上的花園 、 泳池 。 ? 建筑物內(nèi)的操作平臺(tái) 、 上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱 、 罐的平臺(tái) 。 ? 騎樓 、 過街樓的底層用作道路街巷通行的部分 。 ? 利用引橋 、 高架路 、 高架橋 、 路面作為頂蓋建造的房屋 。 ? 活動(dòng)房屋 、 臨時(shí)房屋 、 簡易房屋 。 ? 獨(dú)立煙囪 、 亭 、 塔 、 罐 、 池 、 地下人防干 、 支線 。 ? 與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。 3/1/2023 3/1/2023 套內(nèi)使用面積 套內(nèi)結(jié)構(gòu)面積 套內(nèi)建筑面積 公共使用面積 公共結(jié)構(gòu)面積 公共建筑面積 商品房銷售面積 S公共 =S總 ΣS套內(nèi) 公共建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) f =S公共 /ΣS套內(nèi) 某套商品房的銷售面積 =S套內(nèi) （ 1+f） 3/1/2023 乒乓球 人字鋁梯 化妝鏡 插頁式文件夾 備忘貼紙 小錘子 手電 電筆 礦泉水瓶 帶有日期顯示功能的相機(jī) 扁型三插頭小電器一個(gè) （ 如電吹風(fēng) 、 電須刨等 ） 直角尺 、 卷尺 透明膠管（ 20米） 卷紙、報(bào)紙 3/1/2023 正式驗(yàn)收后 ， 如房屋質(zhì)重沒有什么問題 ， 可當(dāng)場辦理收樓入住手續(xù) 。 如發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量有問題 ， 應(yīng)盡快提出投訴 ， 要求解決 。 最好的辦法是以書面形式向臨時(shí)托管單位或物業(yè)管理部門提出 ， 內(nèi)容越詳細(xì)越好 ， 用詞也要恰當(dāng) 。 避免矛盾激化 。 其要求越早提出越好 ， 即使投訴書已經(jīng)提交 ， 如再有發(fā)現(xiàn)問題 ， 也可隨時(shí)補(bǔ)充投訴 ， 不必遲疑 。 住宅的物業(yè)管理部門 ， 一般就購房者 (業(yè)主 )的投訴 ， 與施工單位或設(shè)計(jì)單位等部門交涉 。 凡施工單位未按國家有關(guān)規(guī)范 、 標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求施工造成的質(zhì)量缺陷 。 由施工單位負(fù)責(zé)返修并承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任 。 由于設(shè)計(jì)原因造成的質(zhì)量缺陷 ， 由設(shè)計(jì)單位承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任 。 施工單位的維修費(fèi)用按有關(guān)規(guī)定通過建設(shè)單位向設(shè)計(jì)單位索賠 ， 不足部分由建設(shè)單位負(fù)責(zé) 。 因建筑材料 、 構(gòu)配件和設(shè)備質(zhì)量不合格引起的質(zhì)量缺陷 ， 屬于施工單位采購或其驗(yàn)收同意 ， 施工單位承擔(dān)經(jīng)擠責(zé)任 ， 屬于建設(shè)單位采購的 ， 由建設(shè)革位率擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任 。 驗(yàn)收結(jié)果的處理 3/1/2023 因使用不當(dāng)造成的質(zhì)量缺陷，由使用單位自行負(fù)責(zé)。 因地震 、 洪水 、 臺(tái)風(fēng)等不可抗力造成的質(zhì)量問題 ， 施工單位 、 設(shè)計(jì)單位不承擔(dān)經(jīng)擠責(zé)任 。 因建設(shè)工程質(zhì)量缺陷造成人身及以外的其他財(cái)產(chǎn)損害的 ， 侵害人應(yīng)按有關(guān)規(guī)定給予受害人賠償 。 對(duì)于上述質(zhì)量問題的鑒別與認(rèn)定 ， 根據(jù) 《 房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理實(shí)施辦法 》 的有關(guān)規(guī)定 ， 屬竣工 1年以內(nèi) (含 1年 )的 ， 由建委質(zhì)監(jiān)站鑒定；屬 1年以上的 ， 由房地產(chǎn)管理屬下的房屋鑒定所負(fù)責(zé)鑒定 。 施工單位自接到保修通知書之日起 ， 必須在兩周內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場與建設(shè)單位共同明確責(zé)任方 ， 商議返修內(nèi)容 ， 屬于施工單位責(zé)任的 ， 如施工單位未能按期到達(dá)現(xiàn)場 ， 建設(shè)單位應(yīng)再次通知施工單位；施工單位自接到通知書起一周內(nèi)仍不能到達(dá)時(shí) ， 建設(shè)單位有權(quán)再自行返修 ， 所發(fā)生的費(fèi)用由施工單位承擔(dān) 。 不屬于施工單位責(zé)任的 ， 建設(shè)單位應(yīng)與施工單位聯(lián)系 ， 商議維修的具體期限 。 如果協(xié)商仍不能解決的，購房者可向住宅所在地的仲裁委員會(huì)要求仲裁，或到法院上訴。 3/1/2023 167。 6 選購二手房 查詢二手房產(chǎn)權(quán)狀況的步驟 接收二手房時(shí)易疏漏的問題 購買二手房八項(xiàng)注意 3/1/2023 查詢二手房產(chǎn)權(quán)狀況的步驟 要求賣方提供合法的證件 查驗(yàn)房屋有無債務(wù)負(fù)擔(dān) 向有關(guān)房地產(chǎn)管理部門查驗(yàn)所購房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源 3/1/2023 包括產(chǎn)權(quán)證書 、 身份證件 、 資格證書以及其他證件 。 產(chǎn)權(quán)證書是指 “ 房屋所有權(quán)證 ” 和 “ 土地使用權(quán)證 ” 。 身份證件是指身份證 、 工作證和戶口簿 。 資格證件是指查驗(yàn)交易雙方當(dāng)事人的主體資格 。 例如：商品房出售要查驗(yàn)出售方房屋開發(fā)經(jīng)營資格證書；代理人要查驗(yàn)代理委托書是否有效；共有房屋出售 ， 需要提供其他共有人同意的證明書等等 。 其他證件是指：出租房產(chǎn)，要查驗(yàn)承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的協(xié)議或證明；中獎(jiǎng)房產(chǎn)，要查驗(yàn)中獎(jiǎng)通知單和相應(yīng)的證明等。 要求賣方提供合法的證件 3/1/2023 查驗(yàn)的具體方式是： ① 房主是誰 ， 假如為共有財(cái)產(chǎn) ， 則應(yīng)注意各共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式； ② 檔案文號(hào) ， 即該宗交易的文件編號(hào) ， 假如查詢者希望獲得整份文件 ， 可依此編號(hào)向有關(guān)方面取閱該文件副本； ③ 登記日期 ， 此日期為該項(xiàng)交易的簽訂日期； ④ 成交價(jià)格 ， 即該項(xiàng)交易的成交價(jià) ， 查詢者應(yīng)注意如果成交價(jià)是注明 “ 部分成交價(jià) ” ， 則代表該成交價(jià)不單只包括該房屋 ， 并且包括其他房地產(chǎn)成品； ⑤ 其他內(nèi)容，如房屋平面圖等。 向有關(guān)房地產(chǎn)管理部門查驗(yàn)所購房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源 3/1/2023 房屋產(chǎn)權(quán)記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性以及原始成交事實(shí) 。至于該房屋在經(jīng)營過程中發(fā)生的債務(wù)和責(zé)任 ， 則必須查驗(yàn)有關(guān)的證明 。 包括： 抵押貸款的合同 、 租約等 ， 還要詳細(xì)了解貸款額和償還額度 、 利息和租金的金額 ， 從而對(duì)該房產(chǎn)有更深的了解 。 所購房有無抵押 房屋是否被法院查封等 。 查驗(yàn)房屋有無債務(wù)負(fù)擔(dān) 3/1/2023 購買二手房八項(xiàng)注意 注意產(chǎn)權(quán)的可靠性 注意物業(yè)管理的水平 注意內(nèi)部裝修的狀況及房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖 注意考核房屋的市政配套 注意仔細(xì)觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu) 注意確認(rèn)所購房屋的準(zhǔn)確面積 注意是否有私搭私建部分 注意原單位是否允許轉(zhuǎn)賣 3/1/2023 ① 注意產(chǎn)權(quán)證上的名字 ② 產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)和內(nèi)容 ③ 驗(yàn)看正本 、 查詢產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性 另外 ， 還要搞清楚是成本價(jià)房還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房或者是經(jīng)濟(jì)適用住房 。成本價(jià)房 、 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房基本上都需要單位蓋章后才能真正上市交易 ，而經(jīng)濟(jì)適用住房更接近商品房的交易 。 記下產(chǎn)權(quán)證上的內(nèi)容，包括一些細(xì)節(jié)：面積、標(biāo)注的地址、有的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房會(huì)注明產(chǎn)權(quán)的分配比例等等。 注意產(chǎn)權(quán)的可靠性 3/1/2023 ① 是否與原產(chǎn)權(quán)單位確認(rèn)利益分配辦法 ② 確認(rèn)原單位是否同意轉(zhuǎn)讓 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公房出讓時(shí)存在按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成的問題，房主是怎樣處理的，進(jìn)行得怎樣了，這是買主必須了解的。需要特別指出的是，軍產(chǎn)、院產(chǎn)、校產(chǎn)的公房一般與本單位的辦公場所在一個(gè)大院里，這些單位一般被列為特殊單位，有些可能不宜有外人入住，這種公房在單位沒有同意之前，不可能取得上市資格。 注意原單位是否允許轉(zhuǎn)賣 3/1/2023 ① 是否占用公共空間 ② 是否改動(dòng)過房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu) ③ 是否牽涉到面積計(jì)算的機(jī)構(gòu)改動(dòng) 房屋大多有各種不適合居住使用的缺陷，因此很多人對(duì)老房屋進(jìn)行了改造。在購買時(shí)，應(yīng)該將這些因素考慮到，并將額外增加的面積刨除在房價(jià)計(jì)算之外，甚至要考慮到自己若要將布局恢復(fù)原狀需花費(fèi)的時(shí)間和金錢。 注意是否有私搭私建部分 3/1/2023 應(yīng)該了解的內(nèi)容包括建筑面積 、 使用面積和戶內(nèi)的實(shí)際面積 。 產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積 。 新建商品房的使用率尚且沒準(zhǔn) ， 老舊房屋的使用率就更難以保證 。 注意確認(rèn)所購房屋的準(zhǔn)確面積 ① 戶型是否合理 ② 管線是否太多 ③ 從一些現(xiàn)象看內(nèi)部問題 注意仔細(xì)觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu) 3/1/2023 ① 水：打開自來水龍頭觀察水的質(zhì)量 、 水壓；如果自來水有渾濁 、 發(fā)黃的現(xiàn)象 ，可能是水管生銹引起的；假如這家水壺中的水垢多 ， 說明這一帶的水質(zhì)很硬 。 水流小而緩慢則是水壓不足的直接表現(xiàn) 。 ② 電視：現(xiàn)在仍然有些小區(qū)和家庭未能裝上有線電視 ， 有的是因?yàn)樾^(qū)都沒有開通 ， 有的是房主一直沒有去辦理這方面的手續(xù) 。 不妨打開電視看一看圖像是否清楚 ， 能收視多少臺(tái)的節(jié)目 。 ③ 供電容量 ④ 電線：老化電線容易引起火災(zāi) ， 而且電線老化說明房屋年限已經(jīng)不短 ， 供電容量十有八九不適應(yīng)現(xiàn)代人的居住需求 。 ⑤ 電話線 ⑥ 煤氣：還在用煤氣管道的住房 ， 應(yīng)該考慮到將來換裝天然氣時(shí)的費(fèi)用 。 還應(yīng)該注意點(diǎn)燃煤氣灶后的火焰高度 ， 判斷煤氣是否充足 。 ⑦ 熱水：舊小區(qū)的房屋自帶熱水器的 ， 要考慮其品牌 、 新舊程度 ， 是燃?xì)獾倪€是用電的 ， 不妨親自試用一下 ， 看看水的溫度如何 。 如果是燃?xì)獾?， 應(yīng)該注意是否是已經(jīng)禁止生產(chǎn)的直排式熱水器 ， 熱水器的位置在哪里 ， 洗澡時(shí)是否安全 ？ ⑧ 暖氣：供暖單位是什么性質(zhì)？是大市政供暖還是小區(qū)單獨(dú)供暖？暖氣費(fèi)是上門收取還是自己到收費(fèi)站去交？暖氣片數(shù)盡量多一點(diǎn)總要好一些。如果是冬天去看樓，不妨摸一摸暖氣片的溫度。 注意考核房屋的市政配套 3/1/2023 ① 原房屋是否帶裝修 ② 了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖：新建商品房都會(huì)提供給你一張戶型圖，但是二手公房的情況更為復(fù)雜。如果你買了房以后打算裝修，一定要問清楚管線的走向、承重墻的位置等，以免造成不必要的麻煩。 注意內(nèi)部裝修的狀況及房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖 如保安 、 保潔 、 綠化 ， 有沒有信箱 ， 電梯的品牌 、 速度及管理方式如何 ， 是否有人值守 （ 舊小區(qū)的電梯一般較老舊 ， 有人值守更可靠 ） ， 晚上最晚開到幾點(diǎn)等等 。 最后一定要到政府主辦的房地產(chǎn)交易中心辦妥各項(xiàng)房屋交易手續(xù)、繳納各項(xiàng)交易費(fèi)用、領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證。 注意物業(yè)管理的水平 3/1/2023 接收二手房時(shí)易疏漏的問題 二手房交易由于原有房屋的產(chǎn)權(quán)文件、房屋內(nèi)各項(xiàng)設(shè)備都存在于原權(quán)利人手中，情況相對(duì)比較復(fù)雜，如果遇到某些房產(chǎn)中介公司不專業(yè)或不負(fù)責(zé)，往往會(huì)導(dǎo)致售后服務(wù)項(xiàng)目不到位，致使留下后患。 在二手房交房前，提醒購房者特別留意以下十處易疏漏的環(huán)節(jié)： ① 買方是否已到稅務(wù)局開具全額房款發(fā)票； ② 新產(chǎn)證上是否已黏貼完稅貼花和權(quán)證印花稅； ③ 買方的買賣合同上是否已黏貼合同印花稅； ④ 房屋內(nèi)的電話是否已前往電信公司辦理更名手續(xù)； ⑤ 是否已前往煤氣公司辦理煤氣更名手續(xù)； 3/1/2023 ⑥ 是否已前往物業(yè)公司辦理戶名變更手續(xù) ， 結(jié)清上家與物業(yè)公司的各種費(fèi)用； ⑦ 房屋的維修基金發(fā)票 、 物業(yè)管理費(fèi)押金收據(jù)是否已及時(shí)交接； ⑧ 房屋內(nèi)的各種設(shè)備發(fā)票 、 保修卡是否已交接； ⑨ 房屋的裝修合同與裝修發(fā)票 、 保修卡是否已交接； ⑩ 水、電、煤、有線電視、寬帶等費(fèi)用是否已結(jié)清。 3/1/2023 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. 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