【正文】 開放性質(zhì) C區(qū)：位于商業(yè)主入口，大中型餐飲、附加商業(yè)現(xiàn)狀A(yù)BCDA區(qū)：高檔餐飲B區(qū)：項目泛會所，對外開放性質(zhì)C區(qū)：大中型餐飲、附加商業(yè)D區(qū)：展示性商業(yè)商業(yè)建議分區(qū) 主力業(yè)態(tài)A 大型高檔餐飲B 會所（附加餐飲休閑功能）C 超市、中大餐飲、美容美發(fā)、西餐咖啡吧 \茶樓、娛樂等D 汽車、家居燈飾、廚具、銀行等主力業(yè)態(tài)分配分布業(yè)態(tài)分類 主力業(yè)態(tài) 規(guī)模（平米） 位置必需業(yè)態(tài) 超市、便利店 300400 C餐飲 大型餐飲 1500 A餐飲 中規(guī)模餐飲 500 C會所 1500 B休閑業(yè)態(tài) 西餐咖啡 \茶樓 8001000 C美容美發(fā) 200300 C展示業(yè)態(tài) 廚具 400 D家居燈飾 500 D汽車 1000 D216。體現(xiàn)街區(qū)精神，主要以商鋪為主的商業(yè)街區(qū)形式，街區(qū)設(shè)計富于變化，饒有趣味，并能夠提供參與的、體驗的、自由的、多元化的消費及休閑環(huán)境；216。使每個商鋪充分能夠體現(xiàn)所規(guī)劃街區(qū)的帶來的商業(yè)價值；216。內(nèi)街二層設(shè)置統(tǒng)一的公共衛(wèi)生間和商業(yè)物管用房；216。特殊業(yè)態(tài)的商鋪應(yīng)考慮相應(yīng)的配套設(shè)施，如排油煙設(shè)施、污水處理環(huán)保要求等；216。原則上以獨立的小鋪為主，沿萬福路外街和入口端頭，設(shè)計成由各單元可組合的大鋪，以供主力商家和品牌店的入駐。產(chǎn)品體系設(shè)計原則項目景觀建議 Art deco建筑風(fēng)格下的景觀 “最好的建筑是這樣的：我們居住在其中卻感覺不到自然在哪里終了，藝術(shù)在哪里開始 —— 這需要三方面的配合：自然形式的美、建筑形式的美以及景觀的美。 ” —— 林語堂 典雅、華貴的 are deco精神與歐式園林的對話似乎能夠最為貼切的傳達建筑與景觀的和諧那么，我們的客戶鐘愛什么樣的風(fēng)景？規(guī)則布局？自然隨意？還是 …………Art deco建筑塔樓式退臺，立面凹凸有致對稱構(gòu)圖，橫豎線條剛?cè)岵? 細(xì)部裝飾細(xì)膩豐富，充滿華貴氣息骨子里的歐洲情調(diào)有沒有最為貼近自然的歐式園林？ 潛在客戶心目中的景觀潛在客戶鐘愛的是 清新、隨意的自然風(fēng)景l(fā)52%的客戶希望社區(qū)內(nèi)擁有大面積的水景l(fā)90%的客戶希望社區(qū)內(nèi)有水景景觀l少部分的客戶認(rèn)為水景不夠好，原因是水景的維護比較難l除水景外客戶最為關(guān)注的是綠化，希望社區(qū)內(nèi)有林木，不是單一的草地 —— 《 新城首府客戶問卷調(diào)查 》那么歐式園林風(fēng)格研判意大利式臺地園意大利半島多山地，建筑多依勢而建，庭園前面開辟出 “ 梯田 ” 式的臺地，中間引出中軸線，中軸線的兩邊種植高聳的杉、松類大樹，平臺、花壇、雕塑等小品對稱布置。意式庭園主景多是在 中軸線的寬路上設(shè)置雕塑或花壇，少有水景 ，即使有也是盆式的小噴泉。 法式水景園法國以平原為主且多河流湖泊，故庭園設(shè)計成 平地上中軸線對稱均勻的規(guī)則式布局 ，不同的是，法式庭園常將圓形或長方形的大型池塘設(shè)計在中軸線上，沿池塘兩邊設(shè)平直的窄路。 英式自然園英國人更喜歡自然的樹叢和草地，尤其 講究借景與園外的自然環(huán)境相融合，注重花卉的形、色、味、花期和叢植方式，出現(xiàn)了以花卉配置為主要內(nèi)容的 “ 花園 ” ，乃至以一種花卉為主題的專類園 ，如 “ 玫瑰園 ” 、 “ 百合園 ” 、 “ 鳶尾園 ”等等，以致一提起歐陸式庭園，就會聯(lián)想到大片的草坪，孤植的大樹，成片的花徑美景。契合潛在客戶心理傾向，并與 art deco建筑和諧共生的最好選擇是 —— 詩情畫意的 英式自然園 ！ n經(jīng)建筑圍和而成的景觀用地呈狹長狀，兩端狹窄，中間寬闊；n社區(qū)北端樓王與南端會所處于南北軸線的兩端，從建筑天際線來看，呈南高北低狀；n中部景觀用地共計 2萬方，南北走向約 200米，東西走向 6380米；n社區(qū)地下車庫抬高 ，其上覆土厚度，即社區(qū)景觀用地實際抬高為 3米； 基地研判如何根據(jù)基地特征進行景觀規(guī)劃？基于現(xiàn)狀的 “1+1+n” 園林構(gòu)思1+1+n一條銜接南北的景觀軸線一座表達靈魂的主題廣場 n個呼應(yīng)主題的景觀節(jié)點用明朗的景觀序列打造典雅的英式自然園！ 如何表達 1+1+n ？案例分析案例特征：n采用 一條軸線、一個主題廣場、多個景觀節(jié)點 相輔相成的空間序列，完整演繹起、承、轉(zhuǎn)、合的設(shè)計手法；n300米景觀中軸線將社區(qū)一分為二，串聯(lián)起軸線及外延空間上的景觀節(jié)點 ，融通梅花噴泉、園藝小品、流水亭榭。 n中心景觀帶由兩側(cè)建筑圍和而成，總體呈橄欖球狀， 30000平米容納更大綠化空間；1+1+n 案例選?。荷虾Ｏ忝坊▓@景觀節(jié)點建議景觀節(jié)點 1 景觀軸線起點 ——“ 起 ” 景觀節(jié)點建議在景觀序列的起點，形成大尺度的景觀空間效果與視覺通透性，為觀者帶來品質(zhì)上的心理暗示。景觀節(jié)點 1：景觀軸線起點 ——“ 起 ” 景觀節(jié)點建議景觀節(jié)點 2 大面積的漫坡草地 ——“ 承 ” 景觀節(jié)點建議大面積的漫坡草地營造可自由選擇的、具有伸縮度的空間，提供了游憩的自然平臺，在景觀序列上是對起點的承接和呼應(yīng)。景觀節(jié)點 2：疏散性漫坡草地 —— “ 承 ” 景觀節(jié)點建議通過高大的喬木、灌木等不同層次組合營造局部差異性的的戶外活動空間，是由自由伸縮度空間到規(guī)則性空間的自然過渡，加強了圍合感和私密性。景觀節(jié)點 3：具圍合感的樹叢 —— “ 承 ” 景觀節(jié)點建議景觀節(jié)點 3 主題廣場 ——“轉(zhuǎn) ” 景觀節(jié)點建議不同的英式自然園元素，如水、樹叢、花叢、草地多以自然的生長狀態(tài)進行空間上的結(jié)合，營造廣場景觀的韻律和層次，構(gòu)成整個序列的景觀核心。景觀節(jié)點 3：主題廣場 —— “ 轉(zhuǎn) ” 景觀節(jié)點建議通過地面鋪裝的變化，形成交通道路及步行道路的減速帶，達到引導(dǎo)與逗留的景觀效果，強調(diào)空間的使用性；其他空間最大限度減少硬質(zhì)鋪裝，還原綠地的本色；景觀節(jié)點 3：廣場游憩空間 —— “ 轉(zhuǎn) ” 景觀節(jié)點建議景觀節(jié)點 2 英式園圃 ——“合 ” 景觀節(jié)點建議利用模紋花壇的開敞空間完成序列的尾聲，表現(xiàn) “ 合 ” 的內(nèi)涵。景觀節(jié)點 4：模紋花壇 —— “ 合 ” 景觀節(jié)點建議玫瑰園、茉莉園透出濃郁的英倫情調(diào)和淳樸的田園風(fēng)，是表現(xiàn)英式園林的重要元素。景觀節(jié)點 4：英式園圃 —— “ 合 ” 景觀節(jié)點建議景觀節(jié)點 5 流動景觀空間 ——“輔 ” 景觀節(jié)點建議材質(zhì)和光影的變化，使景觀、空間自然成為建筑空間在室外的延續(xù)水體的布局，運用其倒影效果，擴大空間感，營造自然式的回歸景觀節(jié)點 5：流動景觀空間 景觀節(jié)點建議景觀節(jié)點 6 兒童游樂空間 ——“延 ” 景觀節(jié)點建議通過休憩走廊如硬質(zhì)涼亭、廊架和游樂設(shè)施增加兒童廣場的趣味性與參與性，形成非孤立性的外延空間；景觀節(jié)點 6：兒童廣場 景觀節(jié)點建議景觀節(jié)點 7 步道系統(tǒng)線性景觀 ——“輔 ” 景觀節(jié)點建議細(xì)部處理 ：路邊的景致會使行走充滿趣味 1+1+n規(guī)劃總覽 景觀序列的處理起 承 轉(zhuǎn) 合景觀序列的起點，大尺度的規(guī)則空間疏散性的漫坡草地，自由選擇性空間主題廣場形成序列高潮，是整個序列的核心英式園圃，呼應(yīng)設(shè)計主題，是序列的尾聲在完整的空間序列上，營造收放自如、開闔有致的自然空間，完美演繹一個英倫風(fēng)情的自然園輔輔助性景觀節(jié)點，形成序列的外延延兒童活動空間同樣作為序列的外延物業(yè)建議物業(yè) 是管理社區(qū)、維持項目高品質(zhì)的手段，更是與業(yè)主交流的平臺、塑造品牌口碑的窗口。物業(yè) 是常州客戶對高端住宅最為關(guān)注的問題之一。Ⅰ 　強化變 “ 物業(yè)管理 ” 為 “ 物業(yè)服務(wù) ” 這一指導(dǎo)思想，從 “ 管理實施者 ” 變?yōu)?“ 服務(wù)提供者 ” 。Ⅱ 　引入管理服務(wù)水平高的物業(yè)公司，以直接進行物業(yè)或作為物業(yè)顧問的形式為社區(qū)居民提供服務(wù)。Ⅲ 引入 資產(chǎn)管理概念 ，提升項目的整體競爭力ⅳ 前置介入 ：項目開盤前介入，滿足項目銷售、泊車等需要ⅴ 12月底確定，滿足項目宣傳需要Ⅰ 　強化核心物業(yè)管理的基礎(chǔ)上提供多元化服務(wù)。Ⅱ 　提供 管家式服務(wù) 彰顯項目及客戶尊貴感。l 室內(nèi)清潔服務(wù)l 洗衣服務(wù)l 代找傭工服務(wù)l 設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護服務(wù)l 代繳公用事業(yè)費用l 代購物品服務(wù)l 縫紉服務(wù)l 洗車服務(wù)l 電器租賃 /咨詢服務(wù)l 送餐服務(wù)l 為殘疾人提供特殊服務(wù)l 會所服務(wù)l 預(yù)訂包車服務(wù)l 總臺區(qū)域提供宣傳品服務(wù)l 客戶生日服務(wù)l 入住及收樓服務(wù)l 鮮花送遞 /植物擺放l 代客照顧兒童服務(wù)l 24小時醫(yī)療急救服務(wù)基本服務(wù) 有償服務(wù) 增值服務(wù)l 叫車服務(wù)l 叫醒服務(wù)l 訂報、訂機票服務(wù)l 代訂牛奶、飲用水l 行李服務(wù)l 泊車服務(wù)l 門衛(wèi)應(yīng)接服務(wù)l 免費送報服務(wù)l 租賃及空屋看管服務(wù)日常維護（景觀 立面 居家）安保服務(wù)核心點關(guān)注多元化服務(wù)體系選擇開發(fā)計劃Question 3 銷售計劃 項目推進計劃 銷售計劃首期、首期分三期銷售 ——11?S16豪宅、公寓形成產(chǎn)品差異化?街區(qū)展示項目形象?公寓借力豪宅提升價格二期、二期2112分三期銷售 ——?S16豪宅區(qū)內(nèi)部形成差異化產(chǎn)品，產(chǎn)品力進一步提升，制造第一級價格梯度?憑借內(nèi)部樓幢位置差異制造第二級價格梯度三期、三期2131323分三期銷售 ——?逐步推出位置更好樓幢，制造第三、第四級 … 價格梯度?放慢銷售速度，增大溢價空間 項目推進計劃工作開展計劃1. 產(chǎn)品設(shè)計推進計劃2. 售樓處建議計劃3. 營銷推廣計劃4. 會所建議計劃5. 物業(yè)選擇計劃 內(nèi)容 完成時間戶型方案初步確定 11月底建筑風(fēng)格 11月底景觀初步方案 12月底精裝修標(biāo)準(zhǔn)確定 12月中旬產(chǎn)品設(shè)計推進計劃產(chǎn)品設(shè)計推進計劃內(nèi)容 完成時間售樓處裝修推進 11月底景觀樣板區(qū)推進 11月底建材展示區(qū)設(shè)置 12月底銷售節(jié)點劃定 12月中旬售樓處樣板區(qū)推進計劃售樓處樣板區(qū)推進計劃內(nèi)容 完成時間項目包裝及營銷推廣方案 11月 20日銷售物料準(zhǔn)備 12月底廣告資源儲備及整合 12月底營銷推廣計劃營銷推廣計劃內(nèi)容 完成時間會所功能及規(guī)模數(shù)量建議 11月底會所裝修方案 12月底會所經(jīng)營公司初步確定 12月底會所推進計劃會所推進計劃內(nèi)容 完成時間物業(yè)管理公司考察 11月底物業(yè)管理公司確定 12月底物業(yè)公司選擇推進計劃物業(yè)公司選擇推進計劃HOW 首府項目操作的 “ 營 ” 和 “ 銷 ”謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAIT