【正文】 ，仍由債務人清償。 案例十四：再抵押的效力如何認定　　因經營食品廠資金不足，甲某于2001年4月6日與乙銀行簽訂借款抵押擔保合同，合同中主要約定:甲某向乙銀行借人民幣40萬元，借款用途為周轉經營資金，借款期限為一年（自2001年4月6日至2002年4月6日），借款抵押物為食品廠的廠房、設備（經交易中心評估價格為50萬元）。當日，甲某與乙銀行一同向主管部門辦理了抵押物登記。同日乙銀行將40萬元貸款轉入食品廠的賬戶。　　另外，甲某曾于2001年3月20日與丙某簽訂了為期一年的借款抵押合同，由丙某借給甲某人民幣10萬元，并明確約定以甲某的廠房、設備為抵押物。甲某與丙某當日即辦理了抵押物登記。至2003年3月25日丙某也未討回借款?！　∫毅y行因貸款到期催付不著，遂于2003年3月25日訴至法院，請求法院判令被告償還40萬元貸款本金及利息。丙某作為有獨立請求權的第三人參加了訴訟。問題：甲某與乙銀行簽訂的抵押擔保合同是否有效？與丙某簽訂的抵押合同的效力又如何？若甲某無力償還其對乙銀行與丙某的借款，乙銀行與丙某將如何實現(xiàn)自己的債權？有何法律依據？答：本案中甲某是以食品廠的廠房、設備作為抵押物的。根據《擔保法》第38條、41條、第42條的規(guī)定，抵押人與抵押權人應當以書面形式訂立抵押合同；當事人以廠房、設備作為抵押物的，應當到相應的政府部門辦理抵押物登記；抵押合同自登記之日起生效。本案中，甲某與丙某簽訂了書面的借款抵押合同，并且于2001年3月20日辦理了抵押登記，因此有效。同理，甲某與乙銀行的借款抵押擔保合同自2001年4月6日起生效。但在本案中，我們要注意到抵押物再抵押的問題。根據擔保法第35條的規(guī)定“財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超過其余額部分”。甲某將廠房、設備抵押給丙某后，將此抵押物再次抵押的行為，沒有違背擔保法的有關規(guī)定，因此是合法有效的。《擔保法》第54條規(guī)定：“同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得的價款按照以下規(guī)定清償：(一)抵押合同以登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；(二)抵押合同自簽訂之日起生效的，該抵押物已登記的，按照本條第(一)項規(guī)定清償；未登記的，按照合同生效時間的先后順序清償，順序相同的，按照債權比例清償。抵押物已登記的先于未登記的受償。”本案中，兩份借款抵押合同均辦理了抵押物登記，但丙某與甲某的抵押物登記時間先于乙銀行的，因此，當甲某無力償還乙銀行和丙某的借款時，應先由丙某就其債權就拍賣、變賣抵押物的價款優(yōu)先受償。然后剩余價款由乙銀行受償，當然，不足清償的剩余部分，仍由甲某清償。 案例十五：鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的廠房或其土地使用權能否單獨抵押　　2001年10月9日，甲公司與乙銀行簽訂貸款合同一份，甲公司向乙銀行借款50萬元，借款期限為6個月。在甲公司的要求下，丙公司于10月14日與乙銀行簽訂抵押合同一份，約定丙公司以15間廠房為甲公司向乙銀行貸款50萬元提供擔保。10月15日，乙銀行向甲公司發(fā)放了50萬元貸款后，丙公司與乙銀行一同辦理抵押登記。貸款到期后甲公司未能償還貸款本息，為此，乙銀行以甲公司及丙公司為被告向法院起訴。問題：若丙公司是一家鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，其以廠房作抵押時有何特殊性？　　若在乙銀行向甲公司發(fā)放貸款后，丙公司拒絕辦理抵押登記，丙公司是否要承擔責任？法律依據是什么？答：本案涉及到設定抵押時房屋與土地使用權之間的關系問題。根據《擔保法》第36條的規(guī)定，已依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押；以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。此規(guī)定與我國奉行的“房隨地走、地隨房走”的政策是一致的。應當指出的是，“地隨房走”僅適用于國有土地上的房屋抵押，以及集體所有土地上的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押，而且隨同抵押的土地使用權僅限于所抵押的建筑物占用范圍內的土地使用權，不得隨意擴大范圍。當然，因甲公司未能償還貸款本息，所以乙銀行可以行使其抵押權以實現(xiàn)其債權。但須注意的是，根據《擔保法》第55條的規(guī)定，乙銀行在實現(xiàn)其抵押權后，未經法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。根據《擔保法》第41條、42條的規(guī)定，丙公司以廠房設定抵押應當辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。倘若丙公司拒絕辦理登記，那么乙銀行與丙公司所訂立的抵押合同雖然成立但不生效。但抵押合同不生效不等于抵押人不承擔任何責任。根據擔保法法理，抵押權的設定必須遵循誠實信用原則。本案中，丙公司與乙銀行訂立抵押合同后，乙銀行正是基于對丙公司的信賴，才將款項貸給甲公司的，而丙公司拒不履行辦理抵押登記的積極義務，顯然違背了誠實信用這一原則?！稉７ń忉尅返?6條第2款明文規(guī)定：“法律規(guī)定登記生效的抵押合同簽訂后，抵押人違背誠實信用原則拒絕辦理抵押登記致使債權人受到損失的，抵押人應當承擔賠償責任?！币虼耍绻景钢斜揪芙^辦理抵押登記，則應由甲公司向乙銀行償還50萬元貸款及利息，而由丙公司在15間廠房價值范圍內對甲公司不能償還的部分承擔賠償責任。 案例十七：絕押合同的效力認定　　甲某為解決其經營的印刷廠的短期流動資金不足問題，于2001年10月18日同乙某訂立借款抵押合同一份。約定乙某借給甲某50萬元，無利息，期限自2001年10月18日至2002年10月18日，甲某以其所有的房屋一棟（價值60萬元）作抵押。同時約定，在債務履期屆滿乙某未受清償時，該房屋的所有權轉移為乙某所有。合同簽訂當日雙方向房產部門辦理抵押登記后，乙某即將50萬元轉至甲某賬戶上。2002年5月13日，一場大火將已設抵押的房屋造成嚴重損壞。乙某到期未收回欠款，遂以甲某為被告提起訴訟。后經查：甲某的房屋損壞后獲得保險賠償金40萬元。問題：本案中“在債務履行期屆滿乙某未受清償時，該房屋的所有權轉移為乙某所有”的約定是否有效？此抵押合同是否有效？　　何謂抵押權的物上代位性？乙某能否就保險賠償金代位受償？　　本案中乙某將如何實現(xiàn)其全部的債權？答：本案的抵押合同屬于絕押合同（又稱流質契約）。甲某與乙某關于“在債務履行期屆滿乙某未受清償時，該房屋的所有權轉移為乙某所有”的約定屬于流質條款，違反了我國《擔保法》第40條對流質契約的禁止性規(guī)定：“訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有”，因此是無效的。但是，根據《擔保法解釋》第57條第1款的規(guī)定，該流質條款的無效并不影響抵押合同其他部分內容的效力。本案中的抵押合同沒有其他無效的情形，因此甲某仍要以其房屋承擔擔保責任。抵押權的物上代位性，指的是抵押物的效力及于抵押物的代替物上。抵押權的物上代位性突出表現(xiàn)在“在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權人可以就該抵押物的保險金、賠償金或者補償金優(yōu)先受償”。根據《擔保法司法解釋》第80條的規(guī)定，乙某可以就此保險賠償金代位受償。若乙某獲知保險賠償金一事之時其債權未屆清償期的，乙某可以請求人民法院對賠償金采取保全措施，從而更好地保障自己債權的實現(xiàn)。依《擔保法》第51條第2款的規(guī)定，抵押人對抵押物價值減少無過錯的，抵押權人只能在抵押人因損害而得到的賠償范圍內要求提供擔保。抵押物價值未減少的部分仍作為債權的擔保。本案中甲某對房屋價值的減少并無過錯，因此乙某就房屋的保險賠償金40萬元代位受償后，房屋價值未減少的部分，仍然作為債權的擔保。也就是說，當甲某無力償還剩余借款10萬元時，乙某仍然可以就房屋折價、拍賣或者變賣后的價款優(yōu)先受償，從而實現(xiàn)自己的全部債權。 案例十八：抵押權與租賃權的關系　　1999年1月10日，甲某與乙某簽訂了房屋租賃合同，合同主要約定：甲某將其二室一廳的住房租給乙某，租賃期限3年，年租金1萬元，每年年初時一次付清年租金。租賃合同簽訂后，乙某即將1999年1月10日至2001年1月10日兩年的年租金支付給甲某?！　?999年9月2日，甲某因開辦公司向丙某借款30萬元，借期1年。根據丙某的要求，甲某以該套房作抵押，雙方訂立了抵押合同并于同年9月5日辦理了抵押登記手續(xù)。但甲某未將設置抵押的情況告知乙某。　　2000年10月初，甲某因其公司虧損，無力償還向丙某所借的欠款，經雙方協(xié)商，丙某同意以該房作價30萬元轉歸其所有，以沖抵債務，條件是乙某必須盡快搬出。雙方于2001年1月初辦理了登記過戶手續(xù)。丙某通知乙某限期搬走后，乙某以其與甲某簽訂的房屋租賃合同有效而應繼續(xù)履行房屋租賃合同或者享有優(yōu)先購買權而拒絕搬走，雙方形成糾紛。乙某以甲某和丙某為被告起訴至法院，請求確認房屋租賃合同有效，應繼續(xù)履行。問題：借款抵押擔保合同的效力如何？　　乙某是否享有優(yōu)先購買權或繼續(xù)租賃權？理由是什么？　　假設甲某與丙某的抵押權成立在先，乙某的租賃權發(fā)生在后，本案又將如何處理？答；本案是關于抵押權與租賃權關系的典型案例。根據《擔保法》第四十八條的規(guī)定，抵押人將以出租的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。但是，甲某將房屋設置抵押，并未影響乙某對租賃物的占有、使用權，暫時未損害乙某的利益。況且根據我國《合同法》第230條的規(guī)定，丙某在實現(xiàn)抵押權時，承租人乙某享有在同等條件下的優(yōu)先購買權。另一方面，甲某與丙某辦理了抵押登記手續(xù)。因此，甲某雖未履行書面告知乙某房屋設置抵押的義務，亦不影響甲某與乙某簽訂的借款抵押擔保合同的效力，而應當認定有效。就本案而言，承租人乙某可以要求依法享有同等條件下的優(yōu)先購買權，而出租人甲某卻違反了法定義務，因此人民法院應當依法宣告甲某與丙某之間的抵押物作價轉讓行為無效。但若乙某僅主張其繼續(xù)租賃權的，人民法院也應予以支持，其主要法律依據是《擔保法解釋》第65條的規(guī)定的“抵押人將以出租的財產抵押的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續(xù)有效”。如果本案中甲某與丙某的抵押權成立在先、乙某的租賃權發(fā)生在后，案件處理將適用《擔保法解釋》第66條的規(guī)定“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔?！比绻啄澄绰男袝娓嬷夷吃撟赓U物已抵押的義務，其對出租租賃物造成乙某的損失應當承擔責任。 案例十九：抵押關系存續(xù)期間轉讓抵押物的效力　　2002年6月，甲某因急需資金與乙銀行協(xié)商貸款，甲某用其商品房的房產證抵押（該房產證中顯示戶主為甲某，共有人甲某之妻），在乙銀行貸款40萬，貸款期限1年。簽約后，銀行即將40萬元交付給甲某，雙方并辦理了抵押登記手續(xù)。2003年6月，貸款期限屆滿，甲某在未按時歸還銀行貸款的情況下，將已設定抵押的商品房以45萬元的價格賣與丙某。雙方簽約后，丙某即支付了全部房款，且雙方辦理了商品房過戶手續(xù)。乙銀行得悉后，認為自己對該商品房享有抵押權，甲某無權轉讓，遂向甲某、丙某提出異議。因協(xié)商未果，2004年7月，乙銀行以甲某不履行到期債務損害其合法權益為由，以甲某和丙某為共同被告向人民法院提起訴訟，要求實現(xiàn)其債權。問題：甲某答辯稱：訟爭商品房是其和妻子的共有財產，抵押行為未經妻子同意無效。此辯稱能否成立？為什么？　　甲某在抵押關系存續(xù)期間轉讓抵押物的效力如何？　　乙銀行將如何實現(xiàn)自己的債權？本案將如何處理？答：本案抵押物（商品房一套）屬于夫妻共同共有財產。根據《擔保法解釋》第54條的規(guī)定，共有財產進行抵押時，其抵押擔保效力的認定可按下列原則進行：一是當共有財產在設定抵押時，經全部共有人同意，若無其他導致無效的因素，應認定抵押有效。二是按份共有人以其共有財產中享有的份額設定抵押的，抵押有效。三是共同共有人以其共有財產設定抵押，未經其他共有人的同意，抵押無效。但是，其他共有人知道或者應當知道而未提出異議的視為同意，抵押有效。本案中，基于甲某與其妻之間的特殊身份關系——夫妻關系，甲某之妻知道或者應當知道其夫將共有的房產設置抵押的情形而未提出異議，則應視為同意。因此甲某的辯稱不能成立，其與乙銀行的貸款抵押擔保合同有效。根據擔保物權的法理，抵押權設定后，抵押人對抵押物的所有權并沒有喪失，只要不影響抵押權人的優(yōu)先受償權，抵押人可以對抵押物進行法律上或事實上的處分，并不因此構成對抵押權的侵害。我國擔保法第49條規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效?！睆脑摋l的內容也可看出，擔保法是不禁止抵押物轉讓的，只是對轉讓抵押物時作了條件性限制，即轉讓抵押物時一是應當通知抵押權人；二是需告知受讓人轉讓物已抵押的情況。本案中，甲某轉讓抵押物時未通知乙銀行已轉讓抵押物的事實，同時也未告知受讓人丙某轉讓物已抵押的事實，據此，甲某轉讓抵押物的行為應屬無效。根據《擔保法解釋》第67條的規(guī)定，因甲某與乙銀行之間辦理了抵押物登記，所以抵押權人乙銀行可以向法院請求行使抵押權。但畢竟轉讓抵押物的行為已成事實，而且甲某與丙某已經辦理了商品房過戶手續(xù)，丙某已取得了該商品房的所有權，所以從穩(wěn)定社會秩序方面考慮，應該維持轉讓抵押物的既成事實。因此此時，仍是根據《擔保法解釋》第67條的規(guī)定，取得抵押物所有權的受讓人丙某，可以替代債務人清償其全部債務，使抵押物權消滅。但本案中，因丙某已經將房款交付甲某，所以乙銀行可以套用《擔保法》第49條第3款的規(guī)定，要求甲某以其受領的房款清償所擔保的債權。實際上相當于抵押權人承認抵押物轉讓行為的效力，而對抵押人轉讓抵押物所得的價款代位受償。當然，此房款中超過債權數額的部分，仍歸抵押人甲某所有。案例二十：同一債權有兩個以上抵押人時，抵押權人如何實現(xiàn)自己的債權　　2001年2月27日，甲銀行與乙公司簽訂了一份《人民幣資金借款合同》，約定由甲銀行提供500萬元人民幣給乙公司購買材料，期限自2001年2月27日至2001年8月27日。同日甲銀行與丙公司簽訂了一份貸款保證合同，丙公司自愿對乙公司的上述借款作連帶還款責任的擔保，保證期限