【導(dǎo)讀】桂林市全市總面積萬平方公里，市區(qū)面積565平方公里，桂林市轄秀峰、疊彩、高新（七星）、象山、雁山5個城區(qū)，臨桂、靈川、興安、全。州、灌陽、資源、永福、陽朔、荔浦、平樂和龍勝各族自治縣、恭城瑤族自治縣12個縣。現(xiàn)在桂林的城市建設(shè)主要是向西發(fā)展，再造一座桂林城。行政在西、商貿(mào)物流在北的城市格局，充分利用各區(qū)域的優(yōu)勢。臨桂新區(qū)依然是目前桂林城市建設(shè)的一個主戰(zhàn)場,也是全體桂林人民矚目的焦點。資約180億元,經(jīng)過市區(qū)和龍勝、臨桂、靈川、陽朔和恭城5省。湘桂鐵路擴能改造客車設(shè)計行車時速為200公里，建。形成2小時商務(wù)圈：在湘桂鐵路改造完成以及貴廣鐵路建成后，將有兩條快速、高標(biāo)準(zhǔn)的鐵路經(jīng)過桂林，桂林將成為“兩鐵”交匯的節(jié)點，其區(qū)域。性交通樞紐地位會進(jìn)一步凸顯。重在廣西處于領(lǐng)先地位，2020年桂林旅游接待總?cè)藬?shù)達(dá)。積極重大的作用。，社會消費品零售總額，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14867元，1至9月，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入4860元。

　　

【正文】 門 就 可 以 做 到 公 交 車 ： 2 路， 12 路， 32 路， 26 路， 85 路， 88 路， 91 路 。 有 著 很 好 的 發(fā) 展 前 景 二、項目規(guī)模 項目規(guī)劃用地面積 98700 平方米 ，總建筑面積 263736 平方米， 總戶數(shù)約 1780 戶，容積率 會所面積 1785 平方米，設(shè)有 機動車停車位 1039，非機動車停車位 3150 個，綠化率 35%。 項目分五個組團(tuán)開發(fā) A、 B、 C、 D、 E；其中 A 區(qū) 13 棟， B 區(qū) 10 棟， A、 B 組團(tuán)為純住宅區(qū)， 2020 年 12 月基本銷售完畢， C 組團(tuán)為高尚品牌住宅，2020 年年底開發(fā)， D、 E 組團(tuán)為商業(yè)區(qū)。 項目 單位 數(shù)值 總用地面積 公頃 總建筑面積 平方米 263736 住宅、公寓建筑面積 平方米 190865 商業(yè)建筑面積 平方米 33525 建筑密度 % 容積率 綠化率 % 35 機動車停車數(shù) 輛 1039 非機動車停車數(shù) 輛 3150 總戶數(shù) 戶 約 1780 總?cè)丝跀?shù) 人 約 5000 三、項目 SWOT 分析 項目優(yōu)勢分析 （ 1）區(qū)位優(yōu)勢 本項目所在地，屬于政府向西發(fā)展的重點發(fā)展區(qū)域之一，城市路網(wǎng)的建設(shè)以及配套設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)將使這個 區(qū)域成為老城區(qū)銜接新城區(qū)的核心地段，帶來巨大的發(fā)展與升值空間。 （ 2）地段優(yōu)勢 本項目臨近翠竹路，距桂林市商業(yè)中心和臨桂商業(yè)中心車程 10 分鐘左右，到桂林市汽車總站火車站車程 5 分鐘左右，項目對面就是通往桂林 12 縣的琴潭汽車客運站，交通十分便利，南面倚靠黑山園林植物園， 黑山園林植物園的二期工程建成，本項目將直接受益，與公園僅一街之隔， 其地段的優(yōu)勢無可替代，市場潛力有待發(fā)掘。 （ 3）人氣優(yōu)勢 黑山路的竣工通車，多路公交車路過本項目門口，琴潭汽車客運站的啟用，這些讓這個區(qū)域的人流量猛增，晚上去黑山園林植物園的人流也 增加了不少，相信在配套設(shè)施路網(wǎng)的進(jìn)一步完善后，將會帶來更多的人流量， 加上我們小區(qū)的業(yè)主按一戶 3 口來算， 1780 戶業(yè)主將給我們帶來約 5000 人的固定消費群體， 大量的人流能提供給目標(biāo)客戶信心的保證。 （ 4）規(guī)劃優(yōu)勢 目前這個區(qū)域的人流消費層次參差不齊，本項目規(guī)劃的 HOPSCA 模式足以滿足這些消費群體的不同消費需求。 也彌補了我們這個片區(qū)缺乏大型商業(yè)項目的空白，作為將來桂林老城區(qū)和臨桂新區(qū)的中轉(zhuǎn)站，大型，綜合，完整性的商業(yè)模式將會發(fā)揮其重要的商業(yè)作用。 （ 5） 景觀優(yōu)勢 黑山植物園二期工程 已動工 ，位于園林植物園西南 角 ,北接翡翠山莊 ,南鄰湘桂鐵路 ,西至規(guī)劃道路 (琴潭車站旁 ),東與植物園一期相接，規(guī)劃面積為 公頃。園林植物園二期的主題為濕地公園，通過二期建設(shè)，拆除違章 建筑 ，增加了綠 地 ，使得 公園更加具有吸引力。 項目劣勢分析 （ 1）地段劣勢 項目周邊目前的城市配套不齊全，環(huán)境也比較差，附近都是一些城中村，亂搭亂建的現(xiàn)象比較多，停車場、洗車場、修理廠的建設(shè)影響市政規(guī)劃建設(shè)改造的速度，也破壞了生活環(huán)境的衛(wèi)生，影響了商業(yè)氛圍。 解決辦法：敦促各執(zhí)法部門的監(jiān)督與管理，加快市政規(guī)劃改造工程速度。 （ 2）商業(yè)氛圍差 桂林 人的消費心理有個習(xí)慣性，本項目地域原來多屬于工廠單位，沒有大型購物超市娛樂消費場所，所以沒有專門來這邊消費的群體，消費氛圍和消費檔次有待提高。 解決辦法：推廣不光是要打出 HOPSCA 的理念，最重要的是要讓老百姓都了解什么是 HOPSCA,我們除了有聯(lián)達(dá)的 shoppingmall,還有 hotel、 office、park、 club，提高商業(yè)消費理念。 （ 3）項目建設(shè)工期長 建設(shè)與銷售的時間越長，存在的不確定因素就越大，有可能錯失良好的銷售先機。 解決辦法：及時跟進(jìn)前期工作，成立專門的市場專員，及時的了解并反饋市 場信息得以及時的面對不同的市場政策調(diào)整自己的策略。 項目機會分析 項目的一些劣勢，很好的解決并運用好也可以成為項目的優(yōu)勢，并獲得更大的機會。項目的拆遷因素將增加消費者對商業(yè)地產(chǎn)的購買與租賃需求，在目前的人流量增加的情況下，人們對飲食購物的需求增加，進(jìn)一步影響到對門面商場的需求增加，本項目作為這個路段最大的商業(yè)樓盤開發(fā)，可針對汽車站流動人口的需求特點尋找發(fā)展機會，同時以滿足周邊居民的消費需求，娛樂需求沒為目的做規(guī)劃尋找發(fā)展機會。 利用好自身的地段優(yōu)勢，大力宣傳黑山植物園二期工程的建設(shè)與我們項目的關(guān)系， 讓市民知道黑山路也能通往黑山植物園，尋求更多的人流量和消費群體，并能留住消費者，增加消費者的消費時間，充分運用到一站式消費中心的作用。 引進(jìn)大型購物超市，吸引周邊居民的消費，帶動人流量，促進(jìn)消費。 項目威脅分析 （ 1）聯(lián)達(dá)商業(yè)廣場對我們項目有著直接競爭威脅，聯(lián)達(dá)商業(yè)廣場通過這兩年已經(jīng)建立了自己的消費群體，兩個項目如此接近，勢必要對我們項目的消費群體帶來巨大的競爭壓力。 （ 2）還有周邊居住群體的消費能力的限制也影響到項目招商的不利。 （ 3）金融政策的調(diào)整，房產(chǎn)銷售門檻提高， 中國商品房銀行按揭政策即將面 臨調(diào)整：多層住宅需要封頂才能提供按揭，高層需建筑至 2/3 才能提供按揭，部分高端市場限制五成按揭。 商品房銷售門檻的提高令整個房地產(chǎn)開發(fā)界面臨洗牌局面，要求發(fā)展商具備一定量的開發(fā)資金，同時令銷售許可時間延后。 總結(jié)： 從分析結(jié)果來看，本項目的優(yōu)劣勢比較，機會和風(fēng)險是并存的。要整合項目的各要素，創(chuàng)造出超前性，差異性，引導(dǎo)性，適用性產(chǎn)品。投資者考慮的主要因素表現(xiàn)在：一是地段和人氣，大量的人流，道路暢通，但要留的住行人和有穩(wěn)定的消費群體。二是新的商業(yè)模式和經(jīng)營理念， 綜合性的商業(yè)步行街 、 一站式購物 ，等新的經(jīng)營管 理模式帶來新的購物影響。三是產(chǎn)品和配套，商鋪產(chǎn)品的設(shè)計和能夠經(jīng)營的范圍。抓住投資以及消費者的心理， 只要能解決好種種不足及威脅的影響，再輔以差異化的市場定位，把握住市場機遇，必能取得較理想的銷售業(yè)績。 第三章 項目規(guī)劃建議 一、項目規(guī)劃 根據(jù)對市場及本項目的優(yōu)劣勢所進(jìn)行的分析，結(jié)合項目所屬地域的行業(yè)特性， 可以看出，目前該地域的商業(yè)氛圍，商業(yè)配套設(shè)施滯后，缺乏多功能綜合型購物休閑娛樂中心。 可 將本項目規(guī)劃成集購物、飲食、娛樂、 休閑 、園林等功能于一身的現(xiàn)代化大型購物商城 。但 從整個桂林市的 消費市場來看，消費者的消費能力形成了市中心高周邊低的一個形式，高端品牌集中在傳統(tǒng)的十字街商圈周圍，以微笑堂為代表的商場百貨超市內(nèi)。其他周邊的北門廣運商圈七星甲天下商圈雖然業(yè)態(tài)也很豐富，但多數(shù)走中低端的路線，本項目的百貨超市以及餐飲娛樂方面也是一樣都應(yīng)該走中低端路線，才能適應(yīng)周邊居住群體的消費水平。但不是說低端品牌就要賣低端價位，從市政規(guī)劃來說，本項目的地理位置有著十分巨大的升值潛力，前期推廣要做好這方面的宣傳。 二、規(guī)劃建議 引進(jìn) 大型品牌超市構(gòu)成項目區(qū)域商業(yè)核心（由品牌效應(yīng)吸引人流）；如廣 運的沃爾瑪、聯(lián)達(dá)的人人樂， 家樂福等 豐富業(yè)態(tài)滿足基本消費需求，以周邊居民的生活基礎(chǔ)消費，帶動人流吸引更多的消費。 品牌超市的選擇 原因有以下兩點 一是 區(qū)域供應(yīng)： 目前項目周圍 缺乏集中綜合性商業(yè) ，項目引進(jìn)大型品牌超市彌補了這個區(qū)域的空白，有很大的發(fā)展機遇和發(fā)展空間 ； 二是 區(qū)域需求： 周邊多個小區(qū)樓盤的建成交付以及業(yè)主的入住，使得周邊有消費群體 對超市類集中商業(yè)需求迫切； 通過品牌商業(yè)增強商業(yè)動力，從而增加人流； 有效考慮地塊之間業(yè)態(tài)互補，延長目的性人流在商業(yè)區(qū)停留時間 業(yè)態(tài)分布 （ 1） 以商業(yè)中心為核心， 在其周邊分布娛樂休閑業(yè)作為業(yè)態(tài)互補； 桂林的寫字樓不是很好銷售， D 區(qū)的寫字樓低樓層可以考慮整體出租做大型餐飲店，如肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客等，高樓層可以引進(jìn)休閑 娛樂 會所，如鑫海國際的鴻運，中心廣場的威利斯等，還可以做桌球室，棋牌娛樂室， KTV 等。引進(jìn)高品質(zhì)的 KTV 錯開聯(lián)達(dá)都市麗影低端 KTV 的消費群體，吸引更遠(yuǎn)的消費群體來此消費，不建議引進(jìn)影院，聯(lián)達(dá)夢露影城是個很具規(guī)模的影院，足夠滿足很大一部分觀眾的需求很難再搶到足夠的消費份額，加上甲天下廣場鑫海影院和正在裝修的廣運影院的投入，我相信影院在桂林市已經(jīng)沒有那么好 做了。 （ 2） 在休閑娛樂業(yè)的周邊，做一些餐飲業(yè)作為補充； 分析汽車站附近的業(yè)態(tài)，餐飲和酒店住宿的占有比例最多，也做得最長最穩(wěn)定，說明此類業(yè)態(tài)在消費群體流動性比較大的汽車站對面是有著較強的需求性。所有當(dāng)街面對琴潭汽車客運站的一面可重點規(guī)劃餐飲的招商， 從消費者結(jié)構(gòu)來看，本項目固定的消費人群，除了自身小區(qū)以及周邊小區(qū)的業(yè)主以外，多數(shù)是從各縣份來桂林出車站的流動群體，以及連接桂林至臨桂之間的一個中轉(zhuǎn)站過渡的流動群體，這樣的群體沒有固定性，他們馬上會為了下一個目的地離開這里，所以參考了這些因素應(yīng)該以餐飲業(yè)最好以快餐 店為主。 D 區(qū)一樓面對琴潭客運站一側(cè)重點規(guī)劃飲食業(yè)， （ 3）共建配套的完善 人們現(xiàn)在喜歡駕車去南城百貨消費娛樂購物，是因為那里有著足夠的停車位，能夠滿足食、住、購、娛等消費者的停車需求，所以項目除了要考慮自身小區(qū)業(yè)主的停車場地以外，還要充分考慮好外來消費群體的車位需求。為了消費者的消費順利快捷方便，銀行、通信、休息場所等共建配套設(shè)施要完善。 （ 4） D 區(qū)的成功招商，共建的完善為 E 區(qū)的銷售做好鋪墊； E 區(qū)的酒店規(guī)劃為產(chǎn)權(quán)式酒店，開放商可以把每個房間的產(chǎn)權(quán)銷售給多個業(yè)主，加快資金的回籠。 一樓規(guī)劃為百貨商 場或間隔成小門面銷售， D 區(qū)的成功開發(fā)，是 E 區(qū)能快速銷售，高價銷售的重要因素。