【導(dǎo)讀】XXX房地產(chǎn)北京項(xiàng)目公司管理制度。第九章項(xiàng)目公司的工程進(jìn)度控制及管理辦法...............40. 發(fā)模式進(jìn)行的控股、參股項(xiàng)目。工作的操作方法及流程；充分調(diào)動項(xiàng)目部的主動性、積極性和創(chuàng)新能。力，以實(shí)現(xiàn)北京公司各項(xiàng)決策的迅速、正確執(zhí)行；充分利用、整合和。配置北京公司內(nèi)部的資金、人力等資源，以實(shí)現(xiàn)北京公司的持續(xù)經(jīng)營。司管理職能與崗位職責(zé)、項(xiàng)目公司工程管理的一般規(guī)定、項(xiàng)目公司的。工程合同管理、項(xiàng)目公司的工程文檔管理、重大施工組織設(shè)計(jì)及施工。項(xiàng)目公司承擔(dān)具體經(jīng)營職責(zé)，項(xiàng)目是企業(yè)的利潤中心，北京公司。北京公司的責(zé)任是“規(guī)范、監(jiān)管、支持和引導(dǎo)”，為項(xiàng)目部服務(wù)、源，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的計(jì)劃、協(xié)調(diào)、執(zhí)行、控制、組織工作。結(jié)構(gòu)圖）；人員配置根據(jù)項(xiàng)目的大小、項(xiàng)目的難易程度及項(xiàng)目的進(jìn)展情。項(xiàng)目最后一期保修期完成后，項(xiàng)目公司解散。職能部門派駐項(xiàng)目人員，工作安

　　

【正文】 場質(zhì)量的 項(xiàng)目公司管理制度 39 實(shí)際情況，檢查、監(jiān)督監(jiān)理單位是否按合同和規(guī)范的要求進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)控。 （ 5）對 隱蔽工程及重要和關(guān)鍵工序（如重要部位的砼澆灌、防水工程、電梯井道模板工程）要會同監(jiān)理單位到施工現(xiàn)場進(jìn)行檢查。 施工質(zhì)量的事后控制 （ 1）對于重要分部分項(xiàng)工程，如防滲漏的有關(guān)工序，在完工后要督促監(jiān)理單位 100％檢查驗(yàn)收，并落實(shí)整改。 （ 2）對于出現(xiàn)的質(zhì)量問題要進(jìn)行歸納總結(jié)，分析產(chǎn)生問題的原因，提出采取預(yù)防的辦法，并報(bào)項(xiàng)目管理部歸檔。 （ 3）督促監(jiān)理單位加強(qiáng)成品保護(hù)的管理工作。 （ 4）對于工程驗(yàn)收質(zhì)量返修工作，應(yīng)督促監(jiān)理單位進(jìn)行全過程的控制。 項(xiàng)目公司管理制度 40 I. 第九章 項(xiàng)目公司的工程進(jìn)度控制及管理辦法 一、進(jìn)度責(zé)任 的劃分 對項(xiàng)目前期定位，圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，前提報(bào)批報(bào)建，項(xiàng)目施工單位及設(shè)備材料的招標(biāo)采購等北京公司職能部門具體負(fù)責(zé)的工作進(jìn)度，項(xiàng)目公司有組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)控的權(quán)利，同時(shí)，對此類工作的進(jìn)度情況應(yīng)主動、及時(shí)、全面地跟蹤掌握，對此類工作的進(jìn)度延誤負(fù)間接責(zé)任。 項(xiàng)目公司對自身范圍承擔(dān)的二次深化設(shè)計(jì)，施工過程中設(shè)計(jì)管理、權(quán)限范圍內(nèi)的招標(biāo)采購及相關(guān)的報(bào)批報(bào)建（含驗(yàn)收組織）等工作的進(jìn)度負(fù)全部責(zé)任。 項(xiàng)目公司是項(xiàng)目工程進(jìn)度的責(zé)任主體單位。 二、工程進(jìn)度的管理 總施工進(jìn)度計(jì)劃的編制 項(xiàng)目公司根據(jù)項(xiàng)目整體開發(fā)計(jì)劃及施工圖紙 ，充分考慮施工工藝、周邊環(huán)境、季節(jié)影響等因素，編制項(xiàng)目總施工進(jìn)度計(jì)劃。并將項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃分解為月度施工進(jìn)度計(jì)劃，關(guān)鍵線路上的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)可另行編制詳細(xì)計(jì)劃以便更好地組織和監(jiān)控施工。 項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃的評審 項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃編制完成后，項(xiàng)目公司應(yīng)組織公司相關(guān)部門對計(jì)劃進(jìn)行討論，評審和落實(shí)，以保證計(jì)劃的可行性和嚴(yán)肅性，完成后報(bào)項(xiàng)目管理部備案。 總施工進(jìn)度控制計(jì)劃的調(diào)整 除非項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃或銷售計(jì)劃發(fā)生重大變化，否則一般不對項(xiàng)目 項(xiàng)目公司管理制度 41 總施工進(jìn)度控制計(jì)劃給予調(diào)整。若調(diào)整，進(jìn)度計(jì)劃必須經(jīng)北京公司分管副總批準(zhǔn)，并將調(diào)整后的計(jì) 劃報(bào)項(xiàng)目管理部備案。 施工進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行 針對影響進(jìn)度的因素前瞻性地采取措施，及時(shí)辦理報(bào)批報(bào)建等手續(xù)，及時(shí)解決圖紙供應(yīng)、甲方分包、甲供（包括甲控）材料等甲方要協(xié)助的問題。監(jiān)督監(jiān)理單位檢查施工單位的月進(jìn)度計(jì)劃及完成情況，檢查現(xiàn)場勞動力安排、機(jī)械設(shè)備、材料的到位情況，對周、月及總進(jìn)度控制計(jì)劃與實(shí)際進(jìn)度進(jìn)行對比，分析進(jìn)度滯后的原因，提出追趕進(jìn)度的方法，督促監(jiān)理單位落實(shí)各項(xiàng)工作。 施工計(jì)劃的監(jiān)控： （ 1）項(xiàng)目公司在每月 25 日上報(bào)的工程月報(bào)中：對當(dāng)月工程進(jìn)度情況進(jìn)行總結(jié)，分析影響工期的原因（如設(shè)計(jì)變更、報(bào)批報(bào) 建、氣候、甲供材料、施工單位人力及物質(zhì)資源），擬定下一步趕工措施；對下一個月的工程進(jìn)度進(jìn)行說明。 （ 2）項(xiàng)目管理部每月 23 日前至現(xiàn)場檢查最終進(jìn)度情況，拍攝形象進(jìn)度照片，據(jù)此核實(shí)項(xiàng)目公司月報(bào)中的進(jìn)度控制內(nèi)容，分析工期滯后的原因，對下一個月可能延誤的進(jìn)度提出預(yù)警，并將匯總情況及時(shí)反饋至各項(xiàng)目公司及分管副總。 （ 3）項(xiàng)目公司應(yīng)根據(jù)不同分部分項(xiàng)工程，統(tǒng)計(jì)實(shí)際工期并進(jìn)行階段性工期對比情況分析，為今后合同工期提供原始資料，由項(xiàng)目管理部負(fù)責(zé)備案，并報(bào)北京公司分管副總。 （ 4）項(xiàng)目管理部負(fù)責(zé)與項(xiàng)目公司工程管理人員經(jīng)常性交流 ，及時(shí)了解項(xiàng)目的進(jìn)展。 項(xiàng)目公司管理制度 42 J. 第十章 設(shè)計(jì)變更、工程洽商及現(xiàn)場簽證的管理 一、定義： 設(shè)計(jì)變更： （ 1） 設(shè)計(jì)變更是指設(shè)計(jì)單位對原施工圖紙和設(shè)計(jì)文件中所表達(dá)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)的改變和修改。設(shè)計(jì)變更包含：由于設(shè)計(jì)工作本身的漏項(xiàng)、錯誤等原因而修改、補(bǔ)充原設(shè)計(jì)的技術(shù)資料；建設(shè)單位自身提出或根據(jù)銷售要求進(jìn)行改變或修改；依據(jù)政府部門要求而進(jìn)行的改變和修改。 （ 2） 設(shè)計(jì)變更的提出單位為設(shè)計(jì)單位，建設(shè)單位，施工單位及監(jiān)理單位。 工程洽商： （ 1） 工程洽商是指原施工圖紙及設(shè)計(jì)文件并未錯漏，而施工單位根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際 情況，進(jìn)行施工圖紙及設(shè)計(jì)文件的細(xì)化或進(jìn)行原施工圖紙和設(shè)計(jì)文件中所表達(dá)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)的改變和修改。 （ 2） 工程洽商的提出單位為施工單位。 現(xiàn)場簽證： （ 1） 現(xiàn)場簽證是指由于施工現(xiàn)場的各種原因，出現(xiàn)了與合同規(guī)定的情況、條件和事實(shí)不符的事件，需要明確并作為繼續(xù)工程其他有關(guān)程序的依據(jù)和前提條件時(shí)，由承包人與發(fā)包人簽字確認(rèn)的備忘文件。 項(xiàng)目公司管理制度 43 （ 2） 現(xiàn)場簽證的范圍： ①在施工過程中，由于施工條件變化、地下狀況（土質(zhì)、地下水、構(gòu)筑物及管線等）變化，導(dǎo)致工程量增減，施工周期及其他變更。 ②因設(shè)計(jì)文件發(fā)生變化造成的返工、窩工及 拆改等工作。 ③在施工合同之外，委托承包單位施工的零星工程。 ④施工過程中出現(xiàn)的獎勵和索賠問題。 二、設(shè)計(jì)變更及工程洽商的管理： 設(shè)計(jì)變更主辦者為項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)經(jīng)理、工程洽商主辦部門為項(xiàng)目公司工程部。 主辦部門判斷變更洽商時(shí)，依據(jù)以下原則進(jìn)行： （ 1） 對設(shè)計(jì)變更及洽商產(chǎn)生的原因進(jìn)行分析 ,具體如下： ? 設(shè)計(jì)類： ? 現(xiàn)場施工類 : ? 營銷類： ? 其它： C 其他 （ 2） 對設(shè)計(jì)變更及洽商產(chǎn)生的影響進(jìn)行分析 ? 對現(xiàn)場工程進(jìn)度及質(zhì)量的影響。 ? 根據(jù)施工的不同階段，判斷設(shè)計(jì)變更及洽商是否對《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《面積預(yù)測報(bào)告》、《預(yù)售許可證》及《銷售手冊》的銷售承諾相矛盾，如存在必須上報(bào)項(xiàng)目總經(jīng)理，統(tǒng)籌相關(guān)部門后確定處理意見。 設(shè)計(jì)變更及工程洽商的對外簽發(fā)人為項(xiàng)目公司總經(jīng)理或其授權(quán) 項(xiàng)目公司管理制度 44 人。 項(xiàng)目合同預(yù)算部在設(shè)計(jì)變更及工程洽商完成技術(shù)評審（由項(xiàng)目設(shè)計(jì)部和工程部負(fù)責(zé)落實(shí)）后，提供變更及洽商的費(fèi)用增減測算，作為項(xiàng)目總經(jīng)理及北京公司領(lǐng) 導(dǎo)進(jìn)行決策依據(jù)。對于測算超過 5 萬元的，北京公司合同預(yù)算部門可進(jìn)行復(fù)核測算。 設(shè)計(jì)變更及工程洽商費(fèi)用的確定，一般執(zhí)行“先估算后干”的原則；特急類可“邊干邊算”應(yīng)該開工后 10 天內(nèi)完成手續(xù)。變更及洽商辦理手續(xù)如下： （ 1） 施工單位接受變更及洽商文件 5 日內(nèi)進(jìn)行報(bào)價(jià)。 （ 2） 項(xiàng)目公司合同預(yù)算部負(fù)責(zé)與施工單位進(jìn)行談判和價(jià)格的初步審核，確定費(fèi)用。（ 5 萬元以下項(xiàng)目審批確定）權(quán)限以上部分北京公司合同預(yù)算部門進(jìn)行復(fù)核 ,如有異議 ,可與施工單位進(jìn)行再次談判 ,重新確定 .其中項(xiàng)目審核時(shí)間為 5日 ,北京公司審核時(shí)間為 5日 (重大變更及洽 商除外 ) （ 3） 項(xiàng)目公司合同預(yù)算部負(fù)責(zé)向施工單位簽發(fā)已審批完畢的變更洽商費(fèi)用文件 . （ 4） 項(xiàng)目公司合同預(yù)算部負(fù)責(zé)匯總每月的變更洽商費(fèi)用 ,形成項(xiàng)目動態(tài)成本臺帳 ,并按月上報(bào)合同預(yù)算部 . （ 5） 工程變更洽商的費(fèi)用報(bào)審的原則為一月一審一歸檔，當(dāng)月發(fā)生的下月辦理，超過下月不再辦理 （ 6） 設(shè)計(jì)變更工程洽商執(zhí)行情況由項(xiàng)目公司工程部組織監(jiān)理公司進(jìn)行核準(zhǔn)，施工單位對核準(zhǔn)內(nèi)容進(jìn)行簽證確認(rèn)。 三、現(xiàn)場簽證的管理： 項(xiàng)目公司管理制度 45 施工單位提出現(xiàn)場簽證時(shí) ,工程部專業(yè)工程師必須反復(fù)對照合同及有設(shè)計(jì)文件 ,確定簽證的合理性 . 因設(shè)計(jì)變更、工程洽 商、現(xiàn)場指令及現(xiàn)場條件產(chǎn)生變化而產(chǎn)生現(xiàn)場簽證時(shí)，須現(xiàn)場專業(yè)工程師、項(xiàng)目預(yù)算管理部（或造價(jià)顧問公司人員）、監(jiān)理及施工單位人員到場共同確定。 工程部專業(yè)工程師及時(shí)施工單位需對減少造價(jià)的現(xiàn)場簽證進(jìn)行確認(rèn)。 工程部專業(yè)工程師必須在現(xiàn)場簽證完成 5日內(nèi)且在隱蔽工程隱蔽前，組織簽證工作的進(jìn)行。 現(xiàn)場簽證的辦理規(guī)定： （ 1） 對點(diǎn)工，工期及獎勵的簽證必須經(jīng)審核程序確定， 1 萬元以內(nèi)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)， 5 萬元以內(nèi)項(xiàng)目總經(jīng)理批準(zhǔn)， 10 萬元以內(nèi)北京公司分管副總批準(zhǔn)。 10萬元以上須總經(jīng)理批準(zhǔn)。 （ 2） 現(xiàn)場簽證量的確定：凡簽證事 件可形成竣工圖紙的均不進(jìn)行量的確認(rèn)，僅進(jìn)行事實(shí)的確認(rèn)。 （ 3） 任何量的簽證必須附帶圖紙，且圖紙中對施工部位、施工做法、長、寬、高及厚度尺寸等必須描述清晰準(zhǔn)確。 （ 4） 現(xiàn)場簽證的費(fèi)用確定程序同變更洽商。 項(xiàng)目公司管理制度 46 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 47 K. 第十一章 工程中期付款及工程結(jié)算 一、工程中期付款程序： 基本程序： （ 1）施工單位將月度工程進(jìn)度報(bào)表（或按照具體合同約定）報(bào)監(jiān)理單位審核完畢后，工程部應(yīng)在 5 個工作日內(nèi)完成對合格工程工作量的確定，并報(bào)送項(xiàng)目總經(jīng)理，北京公司項(xiàng)目管理部及分管副總簽字確認(rèn)。 （ 2）項(xiàng)目公司合同預(yù)算部依據(jù) 進(jìn)度確認(rèn)文件，在 5 個工作日內(nèi)完完成工程費(fèi)用審核，并根據(jù)合同的各項(xiàng)扣款確定應(yīng)支付的工程進(jìn)度款的額度。審核文件經(jīng)項(xiàng)目總經(jīng)理批準(zhǔn)后，報(bào)送北京公司合同預(yù)算部、分管副總、總經(jīng)理進(jìn)行審核審批。 （ 3）項(xiàng)目合同預(yù)算部在費(fèi)用文件完成審批后，填寫請款手續(xù)，報(bào)送審批后，財(cái)務(wù)部門進(jìn)行支付。 審核后的設(shè)計(jì)變更及簽證費(fèi)用累計(jì)超過拾伍萬元（包括拾伍萬元）時(shí)，在當(dāng)月進(jìn)度款中支付，每項(xiàng)技術(shù)變更或簽證的付款數(shù)為審核價(jià)的 70％，另外 30％在結(jié)算社會審價(jià)后，工程尾款清算時(shí)支付。 施工中發(fā)現(xiàn)不合格項(xiàng)目整改完成，經(jīng)監(jiān)理單位好項(xiàng)目工程部確認(rèn)后 ，方可計(jì)入當(dāng)月工作量，否則相應(yīng)工程款順延至下月?lián)芨?。不合格?xiàng)目不計(jì)入當(dāng)月完成工作總量內(nèi)，即不能申報(bào)支付進(jìn)度款。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 48 工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價(jià) 85%時(shí)（或執(zhí)行合同條款），原則上應(yīng)停止付款，預(yù)留至少 10%工程尾款和 5%保修款，以便掌握最終結(jié)算主動權(quán)。 二、工程結(jié)算 工程結(jié)算基本程序： （ 1）工程竣工驗(yàn)收合格后，施工單位負(fù)責(zé)編制竣工結(jié)算書及結(jié)算資料（簽字并加蓋公章）。 （ 2）監(jiān)理單位初步審核結(jié)算資料，簽署意見（簽名并加蓋公章）后，報(bào)項(xiàng)目工程部審核。 （ 3）項(xiàng)目工程部重點(diǎn)審核竣工圖紙及落實(shí)設(shè)計(jì)變更 ，工程洽商的執(zhí)行情況，對工程遺留問題已處理情況進(jìn)行判定。 （ 4）項(xiàng)目合同預(yù)算部將全部工程結(jié)算文件資料交造價(jià)顧問公司，造價(jià)顧問公司提出審核意見，經(jīng)項(xiàng)目合同預(yù)算部復(fù)核同意后，形成結(jié)算報(bào)告，由項(xiàng)目預(yù)算報(bào)區(qū)域合同預(yù)算部復(fù)審。未委托造價(jià)顧問公司的項(xiàng)目，由項(xiàng)目合同預(yù)算部審核結(jié)算并編制結(jié)算報(bào)告報(bào)區(qū)域合同預(yù)算部審核，北京公司合同預(yù)算部安排人員協(xié)助審核工作。 （ 5）北京公司合同預(yù)算部簽收有關(guān)結(jié)算資料后，一般按送審順序進(jìn)行結(jié)算審核，必要時(shí)與有關(guān)單位預(yù)約時(shí)間到現(xiàn)場核實(shí)，澄清有關(guān)事項(xiàng)后北京公司合同預(yù)算部提交工程結(jié)算報(bào)告，經(jīng)總經(jīng)理審 閱并批準(zhǔn)，審定結(jié)算經(jīng)簽名和蓋章后返回項(xiàng)目合同預(yù)算部。 （ 6）項(xiàng)目合同預(yù)算部根據(jù)審定的工程結(jié)算辦理有關(guān)工程結(jié)算房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 49 手續(xù)后，將雙方簽字蓋章后的工程結(jié)算書送區(qū)域財(cái)務(wù)部、區(qū)域檔案室、區(qū)域合同預(yù)算部備案。 工程結(jié)算資料的主要內(nèi)容： （ 1） 實(shí)行招標(biāo)的工程項(xiàng)目 ①竣工結(jié)算書； ②招標(biāo)文件、中標(biāo)通知書及施工合同； ③竣工圖紙、圖紙會審記錄、設(shè)計(jì)變更資料、施工現(xiàn)場簽證單和有關(guān)會議紀(jì)要等； ④經(jīng)批準(zhǔn)的施工組織設(shè)計(jì)； ⑤竣工驗(yàn)收報(bào)告； ⑥其他影響工程造價(jià)的有關(guān)資料； ⑦有關(guān)結(jié)算扣款依據(jù)。 （ 2） 非招標(biāo)工程項(xiàng)目： ①工程結(jié)算書； ②施工合同（協(xié)議）； ③工驗(yàn)收報(bào)告； ④變更資料、施工現(xiàn)場簽證單和竣工圖紙； ⑤有關(guān)結(jié)算扣款依據(jù)。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 50