【導讀】3500萬元住房按揭額度的信貸業(yè)務，************營業(yè)部已經(jīng)受理。************縣*****路*****號宗地使用權(quán)。便于項目運作，2020年6月成。立了“************置業(yè)有限公司”。公司位于*****，注冊資金800萬元人。民幣，經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、建筑材料銷售.房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為暫定資質(zhì)。部及資金財務部。經(jīng)個人信用查詢系統(tǒng)查詢，個人信譽良好。2020年************公司法人****讓出公司自己的一部分股份，④2020年12月當選14屆************人大代表。分或刑事處罰，無人曾在破產(chǎn)企業(yè)擔任過領(lǐng)導職務?，F(xiàn)公司日平存款余額147萬元。期準備工作，主要是購買土地、拆遷、項目報建工作。工程于2020年11月開工，目前已。建好地下車庫，地面1號樓已修至4層，2號樓修至8層。㈠、資產(chǎn)負債表審核內(nèi)容：流動資產(chǎn)項目審查的主要內(nèi)容。從貨幣資金著手，核實銀行存款總帳及明細帳，我社帳戶。對帳單，未出現(xiàn)資金體外循環(huán)現(xiàn)象。主要系公司工作人員郭東林修建人行道工程借款，通過核對報表

　　

【正文】 借款人的按揭貸款金額的逐年減少而相應遞減保證金數(shù)目。 按揭貸款除去保證金外，其余部分應存入 ************公司在我部開立的售房專用 帳戶內(nèi)，優(yōu)先用于償還開發(fā)項目貸款。 按揭貸款風險及防范： 防止開發(fā)商虛假按揭貸款，或虛假提高房屋 售價，搞“零”首付，騙取銀行資金。 保證按揭抵押手續(xù)合法 措施： 派專人與 ************公司工作人員合作，陪同辦理房產(chǎn)抵押手續(xù)，保證手續(xù)真實、合法。 按揭貸款額度、 期限 、 利率控制在我社規(guī)定的范圍之內(nèi)。 按我社規(guī)定住房按揭控制在 6 成最長 15 年，個人商鋪貸款控制在 第 22 頁 共 27 頁 5 成 最長 10年，借款申請人的年齡加上借款期限不得大于 60 歲。 對貸款購買首套自住房的家庭，貸款首付款比例不得低于 40%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于 50%，貸款利率不得低于基準利率的 ；對貸款購買第三套及以上住房的家庭，原則上 不予支持。 實行貸款申請人勾對制度 貸款申 請人由 ************公司匯總，按姓名、所購房產(chǎn)的棟數(shù)、單元數(shù)、房號、面積、統(tǒng)一造冊交給我部，我部考察以后，發(fā)放一筆，勾對一筆，防止一房多賣及重復抵押。 貸款發(fā)放時采取專項提款方式 貸款手續(xù)辦理完畢，由專人陪同先貸款劃入借款人在我部開立的個人存款帳戶內(nèi)，再馬上取款劃入 ************公司在我社開立的存款帳戶內(nèi)，保證專款專用，防止挪用資金。 堅持定期查余額制度 堅持每月 20 目前按貸款臺帳查詢借款客戶帳上余額，發(fā)現(xiàn)余額不足及時與借款人、保證人取得聯(lián)系，保障還款資金到位。 十 三 、綜合效益分析 存款效益 根據(jù)公司承諾以及我部 將與其簽定的資金封閉 運 作協(xié)議，公司建設及銷售資金全部通過我社結(jié)算，將為我 部帶來較好的存款效益 。將來其酒店經(jīng)營收入存入我社，也會帶來長期存款效益。 貸款效益 項目貸款 1500萬元，期限 2年，我部計劃分 二 次發(fā)放。 第一次發(fā)放 1000 第 23 頁 共 27 頁 萬 ,根據(jù)項目進度 第 二 次再發(fā)放 500萬 .估計可帶來利息收入 200萬元以上 . 穩(wěn)定客戶 此筆 貸款的發(fā)放將 會更加 牢固我社與客戶關(guān)系， ************表示，************酒店會作為 ************公司固定資產(chǎn)。將來有項目需融資時，可作為抵押物與我社長期合作。 增加保險等中間業(yè)務收入 。 此筆貸款發(fā)放，將有助于提升我社的社會形象和地位。 十 四 、貸款風險分析 政策風險： 國家 或地方政府 對房地產(chǎn) 行業(yè)的各種 宏觀調(diào)控政策 、或行業(yè)發(fā)展、管理不規(guī)范 及經(jīng)濟環(huán)境變化 ,而給投資者最終給貸款者帶來損失的可能性加大 . 市場風險：當房地產(chǎn)領(lǐng)域一但出現(xiàn)市場 銷售不暢，空置率上升的時候，就會拉長開發(fā)周期，降低產(chǎn)出效益，加大房地產(chǎn)企業(yè)的財務壓力，使銀行貸款產(chǎn)生風險。 借款人信用風險 ：房地產(chǎn)金融市場存在嚴重的信息不對稱。開發(fā)商可在不同銀行申請貸款，銷售回籠資金很可能會分流到各家銀行，加上有的開發(fā)商往往會同時進行若干個樓盤項目的開發(fā)，資金往來渠道復雜， 銀行對其資金很難實施有效的控制和全面監(jiān)控，一旦開發(fā)商故意采取欺瞞手段，轉(zhuǎn)移資金逃避還款責任，銀行貸款將面臨損失風險。 4 法律風險 ： 如 工程款優(yōu)先受償權(quán)風險。在項目實施中，目前普遍存在開發(fā)商一般不是自己施工，而是將工程發(fā) 包給施工企業(yè)的現(xiàn)象。根據(jù)《合同法》第二百八十六條規(guī)定， “建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。 ”2020年最高人民法院司法解釋進一步認定建筑 第 24 頁 共 27 頁 工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。上述規(guī)定明確了在建工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于貸款銀行抵押權(quán)的優(yōu)先權(quán)，其直接后果就是銀行抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)受到限制和侵害，對銀行資金運作將產(chǎn)生巨大的沖擊。如果出現(xiàn)開發(fā)商與承包人聯(lián)手虛構(gòu)未按規(guī)定支付工程價款，企圖逃廢銀行債務的情形，則銀行的抵押權(quán)將陷于十分危險狀態(tài) 成本風險： 如果建材價格上漲，影響建設投資成本，容 易帶來貸款風險。 質(zhì)量風險： 工程質(zhì)量不好及開發(fā)期過長，容易造成 貸款風險。 管理風險： 售后服務和物業(yè)管理不善，從而影響銷售 。 防范措施 落實貸后檢查。貸后檢查工作是確保貸款按政策 、按規(guī)定用途合理使用，減少和防止貸款風險的重要保障措施。 客戶經(jīng)理 在貸款發(fā)放后，會 對貸款的使用進行跟蹤檢查。定期檢查主要內(nèi)容： ① 檢查貸款是否按用途使用，有無挪用、套用貸款情況。 ② 檢查房地產(chǎn)的銷售及售房款的回籠情況、工程款及其他支出的支付情況等。 ③ 落實企業(yè)還款資金來源。 ④ 糾正 公司 經(jīng)營中的突出問題及所有影響貸款安全性的不利因素 ，督促企業(yè)改進。 及時辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目在建工程抵押手續(xù)。 客戶經(jīng)理 會 密切關(guān)注該 項目 開發(fā) 進度 , 督促 ************公司 完善商品房銷 售手續(xù) ,及時對符合條件的樓盤辦理在建工程抵押。 防止資金挪用風險，我部將和 ************公司簽定資金封閉運 第 25 頁 共 27 頁 行合同。開立貸款專用專戶，派專人對工程進度及資金使用情況進行有效監(jiān)督，用款必須經(jīng)我部逐筆審核。確保專款專用，封閉運行。同時，嚴格控制銷售款回籠，確保項目投資計劃的實施，保障我社貸款本息按時歸還。 今年 3 月時 建材價位較低，鋼筋每噸 3000多元， 水泥每噸 200多元， ************公司抓住時機，向供 貨 單位打入一部分押金，保證按今年初的低價位供建 筑材料 材，不漲價。 ************公司拿出 50萬元作為獎勵基金，每層樓按時按質(zhì)按量完成就獎勵給建筑隊，防范拖延工期。 ************在 ************建筑業(yè)一直是以信譽好 、 工程質(zhì)量好而聞名，一 定 會抓好工程質(zhì)量。 ************公司表示該項目的物業(yè)由 公司自己長久管理。因為有酒店在， ************公司不會象其他開發(fā)公司，開發(fā)項目完成后就注銷了。其次公 司法人 ************在物業(yè)管理上經(jīng) 驗 豐富，能為 該小區(qū)物業(yè)帶來新的理念。 結(jié)論 ： 該公司信用等級為 A 級，該項目已列入 2020 年度 ************重點工程項目，符合我社準入條件。 符合我社信貸政策及信貸投向。 ************公司法人代表誠實守信，股東資金勢力雄厚。具有一定的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，整體經(jīng)營形勢較好，財務狀況合理。 開發(fā)項目手續(xù)齊全、合法，符合 ************城市建設整體布局，有利于改善 ************居住條件和居住質(zhì)量，發(fā)展前景看好。 項目 財務上可行，有穩(wěn)定運行資金，籌資渠道清晰。自有資金符合我社比例要求。 第 26 頁 共 27 頁 7 抵押物產(chǎn)權(quán)明晰，能辦理有效、足值的抵押擔保手續(xù)，保證我社資金安全。 該項目自有資金 ，自有資金占項目總投資的 %。 能給我社帶來較好的效益。 經(jīng)過調(diào)查，本人同意此筆貸款的申請，金額 1500 萬元，期限 2 年，利率 5‰ ，按揭額度 3500 萬元。 調(diào)查主責任人簽字： 年 月 日 經(jīng) 辦營業(yè)部對本筆貸款申請的審批結(jié)果： 經(jīng)過集體研究，我部同意此筆貸款申請，同意金額 2020 萬元， 期限 2年，利率 ‰ ，按揭額度 3500 萬元。 第 27 頁 共 27 頁 經(jīng)辦營業(yè)部審擬人簽字： 年 月 日