【正文】 除房屋及附屬物 ， 并負(fù)責(zé)對(duì)被拆遷人進(jìn)行安置和補(bǔ)償 。 ? 被委托人不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù) ? 房屋拆遷管理部門(mén)不得作為拆遷人 ， 也不得接受拆遷委托 35 城市房屋拆遷 房屋拆遷協(xié)議 ①房屋拆遷協(xié)議含義 是指拆遷人與被拆遷人因房屋拆遷而達(dá)成的明確雙方相互權(quán)利義務(wù)的書(shū)面協(xié)議。 ? 拆遷的房屋為非租賃房屋：拆遷人與被拆遷人訂立補(bǔ)償安置協(xié)議 ? 拆遷的房屋為租賃房屋： 拆遷人應(yīng)與被拆遷人及房屋承租人 共同簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議 ②房屋拆遷協(xié)議的主要條款 ? 被拆除房屋的坐落點(diǎn)、面積和用途 ? 補(bǔ)償形式，是作價(jià)補(bǔ)償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，是一次安置還是先行臨時(shí)過(guò)渡 ? 補(bǔ)償金額 ? 安置用房面積 ? 搬遷過(guò)渡方式，是自行過(guò)渡還是提供周轉(zhuǎn)過(guò)渡 ? 過(guò)渡期限即回遷期限 ? 違約責(zé)任 36 城市房屋拆遷 拆遷協(xié)議還必須寫(xiě)明：雙方當(dāng)事人的姓名、住址；協(xié)議生效的日期； 協(xié)議的份數(shù)；補(bǔ)助費(fèi)；搬家費(fèi)的金額；協(xié)議是否需要公證等。 注： 拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂后，是否進(jìn)行 公證 ，一般由當(dāng)事人自由選擇。但 是，若 拆除代管房屋 ， 代管人 是房屋拆遷主管部門(mén)的，即指拆除房地產(chǎn) 管理局直管公房的，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議必須到房屋所在地的 公證機(jī)關(guān)進(jìn) 行公證 ，并辦理 拆遷補(bǔ)償、安置的證據(jù)保全 ，拆遷協(xié)議才能生效。 拆遷補(bǔ)償 拆遷概述 是指拆遷人因拆除 、 遷建被拆遷人的房屋及其附屬物 ， 使被拆遷人 受到一定的經(jīng)濟(jì)損失 ， 而根據(jù)國(guó)家法律 、 法規(guī)的有關(guān)規(guī)定給予被拆遷人 的一定補(bǔ)償 。 ? 拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶牵罕徊鸪姆课菁捌涓綄傥? ? 拆除 違章 建筑和 超過(guò)期限 的臨時(shí)建筑不予補(bǔ)償 ? 拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的 臨時(shí)建筑 ， 按臨時(shí)建筑在使用期限內(nèi)的殘存價(jià)值參考剩余期限 ， 給予適當(dāng)補(bǔ)償 。 37 城市房屋拆遷 拆遷補(bǔ)償形式 ①貨幣補(bǔ)償 概念 ：拆遷人對(duì)拆除的房屋，按其價(jià)值，以 付給貨幣的方式 對(duì)被拆遷 人的經(jīng)濟(jì)損失進(jìn)行補(bǔ)償 貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~ ：按 等價(jià)有償 的基本原則，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。還應(yīng)考慮被拆遷房屋的成新程度、權(quán)益狀況、建筑結(jié)構(gòu)形式、使用率、樓層、朝向等因素。 被拆遷房屋的區(qū)位 ：房屋的地理位置，主要包括在城市或區(qū)域中的地位，與市中心、機(jī)場(chǎng)、港口、車站、政府機(jī)關(guān)、商業(yè)等重要場(chǎng)所的距離、往來(lái)交通的便捷性及其房屋周圍環(huán)境、景觀等 被拆遷房屋的用途 ：指其 所有權(quán)證書(shū)上所標(biāo)明的用途 ，所有權(quán)證書(shū)上未標(biāo)明用途的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的用途為準(zhǔn)。產(chǎn)權(quán)檔案中未記錄的，以實(shí)際用途為準(zhǔn)，但其實(shí)際用途必須是已依法正的規(guī)劃部門(mén)同意，并取得合法手續(xù)的方為有效。 ②產(chǎn)權(quán)調(diào)換 38 城市房屋拆遷 概念：是指拆遷人以其他的或再建的房屋與被拆遷人的被拆遷房屋 相交 換 ，使被拆遷人對(duì)拆遷人提供的房屋擁有所有權(quán)。 ? 產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，拆遷人與被拆遷人應(yīng)按規(guī)定計(jì)算出 被拆遷房屋的補(bǔ)償金額 和所 調(diào)換房屋的價(jià)格 然后結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。 ? 所 調(diào)換房屋的價(jià)格 ，如是通過(guò)購(gòu)買方式取得的， 原則上不得高于購(gòu)買價(jià)格 ，但購(gòu)買時(shí)間較早、現(xiàn)已升值的除外；如是 原地回遷 ，其價(jià)格由拆遷人與被拆遷人根據(jù)市場(chǎng)情況協(xié)商議定，協(xié)商不成的，則另行選擇調(diào)換房屋。 ? 拆遷 非公益事業(yè) 房屋的室外廁所、門(mén)斗、煙囪、化糞池等附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，只給予貨幣補(bǔ)償。 拆遷補(bǔ)償?shù)木唧w規(guī)定 ①對(duì)公益事業(yè)房屋及其附屬物的拆遷補(bǔ)償 兩種補(bǔ)償方式 ：依法重建、貨幣補(bǔ)償 ? 采用重建方式予以補(bǔ)償時(shí)：必須滿足有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃要求。 ? 采用貨幣補(bǔ)償時(shí)：補(bǔ)償金額按前述方法，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。 39 城市房屋拆遷 ② 對(duì)租賃房屋的拆遷補(bǔ)償 ? 被拆遷人與房屋承租人已 解除了租賃關(guān)系 ，或被拆遷人對(duì)房屋承租人已進(jìn)行了安置，由拆遷人對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償。是采用貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由被拆遷人選擇。 ? 被拆遷人與房屋租賃人 達(dá)不成解除租賃關(guān)系的協(xié)議 ，為保護(hù)承租人的利益，規(guī)定被拆遷人只能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，調(diào)換得來(lái)的房屋仍由原承租人承租，被拆遷人與承租人應(yīng)重新訂立房屋租賃合同 ③對(duì)產(chǎn)權(quán)不明確房屋的拆遷補(bǔ)償安置 拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋 ：拆遷人應(yīng)當(dāng)提出補(bǔ)償安置方案，報(bào) 房屋拆遷管理部門(mén)審核同意 后實(shí)施拆遷。拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)向 公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全 。 房屋拆遷不明確包括 ：無(wú)產(chǎn)權(quán)關(guān)系證明、產(chǎn)權(quán)人下落不明、暫時(shí)無(wú)法考證產(chǎn)權(quán)的合法所有人或因產(chǎn)權(quán)關(guān)系在訴訟等情況，此時(shí)接受補(bǔ)償安置的主題是不明確的，但決不能因此而可以不予補(bǔ)償或降低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。為保護(hù)實(shí)際產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，條例規(guī)定了拆遷人的法定義務(wù) ： ? 事先提出 補(bǔ)償安置方案 ，并報(bào) 房屋拆遷管理部門(mén)批準(zhǔn) ； ? 要就拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)向 公證機(jī)關(guān) 辦理 證據(jù)保全 ，以保證證據(jù)資料的法律效力， 拆遷人必須立案歸檔 以備查用。 40 城市房屋拆遷 ④ 對(duì)設(shè)有抵押權(quán)房屋的拆遷補(bǔ)償 由于被拆遷房屋先行抵押，因此房屋的拆遷還會(huì)涉及抵押權(quán)人的利益，所以必須考慮因抵押而產(chǎn)生的擔(dān)保法律關(guān)系。 ? 在拆除設(shè)有抵押權(quán)的房屋時(shí)，拆遷人在認(rèn)定房屋抵押的有效性后，要將有關(guān)拆遷事宜 通知抵押權(quán)人 。 ? 抵押人與抵押權(quán)人經(jīng)協(xié)商 解除抵押合同 的，在抵押權(quán)人認(rèn)可后，拆遷人可將拆遷補(bǔ)償款付給拆遷人；如 不能解除抵押關(guān)系 ，則按法定清償順序進(jìn)行清償；不足清償?shù)?，由抵押?quán)人依法向抵押人追償。 房屋拆遷安置 ? 概念 ：是指拆遷人因拆除被拆遷人的房屋而對(duì)被拆除房屋使用人所做 的用房安置處置。 ? 拆遷安置分類 ：長(zhǎng)期安置、臨時(shí)安置 長(zhǎng)期安置 ：拆遷人一次性解決房屋使用人的安置問(wèn)題，包括貨幣償 和現(xiàn)房產(chǎn)權(quán)調(diào)換。 臨時(shí)安置 ：一次性安置有困難時(shí)，由拆遷人付給臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的 一種安置方式。 41 城市房屋拆遷 房屋拆遷補(bǔ)助 ? 概念 ：是指拆遷人對(duì)被拆遷人或房屋承租人因房屋拆遷而產(chǎn)生的一些費(fèi)用的必要補(bǔ)助。 ? 包括 ：搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi) ①搬遷補(bǔ)助費(fèi) 由于房屋被拆遷，該房屋的使用人必須搬遷至其他地方，而這必然會(huì)發(fā)生一定的費(fèi)用，拆遷人對(duì)此理應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的責(zé)任。 拆遷人應(yīng)支付給拆遷 房屋使用人 搬遷補(bǔ)償費(fèi)： ? 當(dāng)房屋是由 被拆遷人自己使用 的，付給被拆遷人； ? 當(dāng)房屋時(shí)由 承租人使用 的，則支付給承租人 ②臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi) 拆遷人對(duì)被拆遷人或者房屋承租人在過(guò)渡期內(nèi) 自行安排住處 可能發(fā)生費(fèi)用的補(bǔ)助，通常又稱 過(guò)渡費(fèi) 。 ? 臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的付費(fèi)期限： 為整個(gè)過(guò)渡期，即拆遷協(xié)議中約定的將被拆遷房屋交由拆遷人拆除之日起至拆遷人提供的新安置用房之日止的時(shí)間。 ? 對(duì)于被拆遷人或房屋承租人使用由拆遷人 提供的周轉(zhuǎn)房 的：拆遷人將不付給臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi) 42 城市房屋拆遷 ? 如因拆遷人的責(zé)任 延長(zhǎng)過(guò)渡期限 的，不管是自行安排住處的，還是使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，被拆遷人或房屋承租人，拆遷人都應(yīng)自逾期之日起向其付給臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi) 停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi) 指在拆遷生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)用房時(shí)，拆遷人給予被拆遷人因拆遷而造成的停產(chǎn)、停業(yè)損失的適當(dāng)補(bǔ)償 只在采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換這種方式時(shí)才會(huì)產(chǎn)生 采用貨幣補(bǔ)償方式，在評(píng)估作價(jià)時(shí)，對(duì)停產(chǎn)、停業(yè)的損失已做充分考慮，所以不再另行付給停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)