【導(dǎo)讀】團(tuán)隊(duì)·創(chuàng)造·價(jià)值

　　

【正文】 偏向于商業(yè)。 我們以 2020 年 110 月常熟市場(chǎng)的市場(chǎng)預(yù)售推案量和商品房的銷售面積的對(duì)比來(lái)衡量常熟市場(chǎng)近段時(shí)間的供需是否平衡。 2020 年 110 月份，市場(chǎng) 預(yù)售推案量總面積達(dá)到 萬(wàn)方 ， 而 商品房銷售面積累計(jì) 萬(wàn)方 ， 市場(chǎng)供應(yīng)略大與 需求，但在合理范圍之內(nèi)。綜合考慮市場(chǎng)的前期存量，常熟市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)特征就顯而易見(jiàn)了。 常熟市場(chǎng)供需特征： 供需兩旺，但供稍大于求 ， 總體供需關(guān)系尚處在合理范圍內(nèi) 。 第 30 頁(yè) 共 120 頁(yè) 團(tuán)隊(duì) 創(chuàng)造 價(jià)值 房地產(chǎn)市場(chǎng)微觀研究 常熟市歷年土地出讓信息概述 隨著常熟經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，常熟房地產(chǎn)的發(fā)展也隨之蒸蒸日上。而作為影響房地產(chǎn)發(fā)展最重要因素之一的土地資源也顯得越來(lái)越受關(guān)注?？梢哉f(shuō)，土地市場(chǎng)的風(fēng)吹草動(dòng)直接影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)云變化。土地出讓的規(guī)模量體，供應(yīng)地段的分布、供應(yīng)價(jià)格的變化等等一切因素都牽動(dòng)著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng) 爭(zhēng)格局。 常熟這兩年的土地出讓總量相對(duì)來(lái)說(shuō)，處于一個(gè)高位運(yùn)行的階段 ，而出讓性質(zhì)，出讓地段等等都有其自己的特色。 常熟市土地出讓 情況 分析 常熟市場(chǎng)土地出讓一覽表 年份 區(qū)域 居?。ㄈf(wàn)方） 商業(yè)（萬(wàn)方） 合計(jì)（萬(wàn)方） 2020 年 城區(qū) 719935 248339 1201738 鎮(zhèn)區(qū) 126023 107441 2020 年 城區(qū) 862552 467669 1653085 鎮(zhèn)區(qū) 145406 177458 2020 年 城區(qū) 855286 283514 1917532 鎮(zhèn)區(qū) 380222 398510 第 31 頁(yè) 共 120 頁(yè) 團(tuán)隊(duì) 創(chuàng)造 價(jià)值 0100000202000300000400000500000600000700000800000900000城區(qū) 鎮(zhèn)區(qū) 城區(qū) 鎮(zhèn)區(qū) 城區(qū) 鎮(zhèn)區(qū) 城區(qū) 鎮(zhèn)區(qū)2020年 2020年 2020年 2020年常熟土地出讓統(tǒng)計(jì)圖居住商業(yè)2020 年 城區(qū) 0 80665 178073 鎮(zhèn)區(qū) 58640 38768 合計(jì) 3148064 1802364 4950428 出讓總量 2020 年到 2020 年 1 月份，常熟市場(chǎng)總共出讓土地 4950428 平方米，總量接近 500 萬(wàn)方。 2020 年到 2020 年，三年之間，常熟土地出讓總量逐年遞增， 2020 年達(dá)到最高峰，總量達(dá)到 1917532 平方米，年增長(zhǎng)率 分別為 %和 %。 2020 年 1 月份常熟土地出讓總量 178073 平方米，主要是商業(yè)性質(zhì)用地。 05000001000000150000020200002020 2020 2020 2020常熟土地出讓總量一覽圖2020 2020 2020 2020 第 32 頁(yè) 共 120 頁(yè) 團(tuán)隊(duì) 創(chuàng)造 價(jià)值 出讓性質(zhì) 三年來(lái)，常熟出讓土地當(dāng)中，主要是居住性質(zhì)用地， 3148064 ㎡， 比重達(dá)到64%，商業(yè)及其他性質(zhì)用地比重為 36%， 1802364 ㎡ 。 2020 年居住性質(zhì)用地和商用性質(zhì)用地出讓比重為 70%： 30%， 2020 年為 61%：39%， 2020 年為 64%： 36%。 常熟市場(chǎng)居住性質(zhì)用地和商業(yè)性質(zhì)用地的出讓比重相對(duì)來(lái)說(shuō)比較趨于理性化，在大力發(fā)展住宅市場(chǎng)的同時(shí)，也在關(guān)注商業(yè)配套以及一些基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。協(xié)調(diào)住商、生活與配套共同發(fā)展。 土地供應(yīng)地段 2020 年到 2020 年 1 月，常熟城區(qū)總共出讓土地 3517960 ㎡ ，比重達(dá)到 71%，鎮(zhèn)區(qū)總共出讓土地 1432468 ㎡ ，比重達(dá)到 29%，開(kāi)發(fā)重點(diǎn)偏向于城區(qū)。 特征：常熟房產(chǎn)在發(fā)展城區(qū)房地產(chǎn)的同時(shí)，鎮(zhèn)區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也在同時(shí)起步。 居住性質(zhì)的出讓土地中，城區(qū)和鎮(zhèn)區(qū)的比重分別是 77%、 23%，總量分別為2437773 ㎡ ， 710291 ㎡ 。 常熟土地出讓性質(zhì)比重圖64%36%居住商業(yè)常熟土地出讓區(qū)域比重圖71%29%城區(qū)鎮(zhèn)區(qū) 第 33 頁(yè) 共 120 頁(yè) 團(tuán)隊(duì) 創(chuàng)造 價(jià)值 商業(yè)性質(zhì) 的出讓土地中，城區(qū)和鎮(zhèn)區(qū)的比重分別是 60%、 40%，總量分別為 1080187 ㎡ ， 722177 ㎡ 。 常熟市主要在城區(qū)發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)，因?yàn)槌菂^(qū)的商業(yè)服務(wù)配套等設(shè)施相對(duì)完善。而在鎮(zhèn)區(qū)，除了發(fā)展住宅物業(yè)，常熟也很重視商業(yè)服務(wù)配套的跟 上。 城區(qū)的住宅 土地供應(yīng)最近主 要集中在新城區(qū) 和東南開(kāi)發(fā)區(qū)等 新興重點(diǎn)發(fā)展區(qū) 域。 土地供應(yīng)規(guī)模 根據(jù)房管局的土地出讓資料顯示，常熟市場(chǎng)出讓的土地規(guī)模大小不一，跨度比較大，小者不到 1000 ㎡ ，大者也有 幾十萬(wàn)方，大量體 規(guī)模性 的土地 出讓 主要是集中在城區(qū)的新開(kāi)發(fā)區(qū)域，如常熟新城區(qū) 、文化片區(qū) 和東南開(kāi)發(fā)區(qū)。 居住性質(zhì)用地出讓區(qū)域比重圖77%23%城區(qū)鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)性質(zhì)用地出讓區(qū)域比重圖60%40% 城區(qū)鎮(zhèn)區(qū) 第 34 頁(yè) 共 120 頁(yè) 團(tuán)隊(duì) 創(chuàng)造 價(jià)值 常熟市土地出讓存量分析 從常熟已成交地塊未推向市場(chǎng)的存量及分布的情況來(lái)看，我們可以預(yù)計(jì)常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)今后的發(fā)展重點(diǎn)區(qū)是在哪里，同時(shí)也可以預(yù)判，本項(xiàng)目的主要的客源競(jìng)爭(zhēng)區(qū)是在哪里。 常熟城 市的重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展方向是偏北偏東，也就是新城區(qū)，由于土地資源充足，后續(xù)可以源源不斷供應(yīng)，所以，新城區(qū)將肯定是常熟房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展重點(diǎn)，借助區(qū)域逐漸成熟的配套等等，新城區(qū)對(duì)常熟其他區(qū)域市場(chǎng)主力客源的吸引度可想而知了。世茂、綠地等外來(lái)或本土的知名實(shí)力開(kāi)發(fā)商也都在該區(qū)域有操作項(xiàng)目或土地儲(chǔ)備，品牌實(shí)力的影響，開(kāi)發(fā)理念的引入，開(kāi)發(fā)水平的提升無(wú)疑讓區(qū)域市場(chǎng)成為常熟房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重中之重。 由于常熟土地出讓的主要特征之一就是出讓土地規(guī)模性不大，分布較零散，故統(tǒng)計(jì)常熟已成交地塊未推向市場(chǎng)的存量及分布就呈現(xiàn)一定的難度。通過(guò)常熟一系列 的開(kāi)發(fā)數(shù)據(jù)以及市場(chǎng)發(fā)展的特征，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)這兩年的開(kāi)發(fā)，再加上 2020 年目前已出讓的土地， 估計(jì)常熟市場(chǎng)目前已成交但卻未推向市場(chǎng)的存量在 250 萬(wàn)方左右，而城區(qū)的土地存量估計(jì)在 150200 萬(wàn)方左右，可以說(shuō)，土地市場(chǎng)存量還是比較充足的。 這部分土地存量分布在常熟城區(qū)的各個(gè)板塊，但主要的是集中在兩大區(qū)域， ? 一個(gè)就是本項(xiàng)目所在的東南開(kāi)發(fā)區(qū)，土地存量達(dá)到 8090 萬(wàn)方左右， ? 而另外一個(gè)主要區(qū)域是海虞北路長(zhǎng)江路一帶的城北新區(qū)，總量在 6070 萬(wàn)方左右，掌握在綠地、世茂、中凱、裕坤等開(kāi)發(fā)商手中。其余的土地存量主要是分布在城區(qū) 的其他區(qū)域，但多是體現(xiàn)在新興城區(qū)或城區(qū)的邊緣地帶。 第 35 頁(yè) 共 120 頁(yè) 團(tuán)隊(duì) 創(chuàng)造 價(jià)值 而從常熟的區(qū)域版圖來(lái)看，新世紀(jì)大道兩側(cè)沿線尚有比較多的未開(kāi)發(fā)用地，在今后的常熟市場(chǎng)，該片區(qū)可能成為重要的土地出讓片區(qū)。 東南開(kāi)發(fā)區(qū)目前有一定量的土地儲(chǔ)備，但本項(xiàng)目占據(jù)了半壁江山，其他地塊從規(guī)模和實(shí)力上來(lái)說(shuō)尚未達(dá)到檔次，故從目前現(xiàn)狀來(lái)看，本項(xiàng)目也可看作是代表東南開(kāi)發(fā)區(qū)板塊。可以看到，東南板塊要發(fā)展，項(xiàng)目要發(fā)展，客源競(jìng)爭(zhēng)的主要板塊將是新城區(qū)。 從未來(lái)發(fā)展來(lái)看，項(xiàng)目以及東南板塊所面臨的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)還是比較嚴(yán)峻的，在外區(qū)域的客源競(jìng)爭(zhēng)上將任重道遠(yuǎn)。 常熟市土 地出讓走勢(shì)分析 從 常熟的整體規(guī)劃來(lái)看， 可以預(yù)計(jì)常熟市場(chǎng)今后土地出讓的走勢(shì)。 由于常熟舊城改造和新城建設(shè)，新興區(qū)域的興起，使得常熟未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)依然還有一定量體的土地推出市場(chǎng)。城區(qū)主要是集中在新城區(qū)。 土地供應(yīng)重點(diǎn)逐漸趨向于城郊結(jié)合部和新興區(qū)域以及常熟的鎮(zhèn)區(qū) ，城區(qū)的土地資源將越來(lái)越稀缺。 將來(lái)一段時(shí)間依然還是以居住性質(zhì)用地出讓為主，但城區(qū)的商業(yè)性質(zhì)用地的出讓比重將可能提高。 將來(lái)市場(chǎng)可能還會(huì)有大型地塊推出。 受國(guó)家宏觀政策以及土地資源的稀缺影響，未來(lái)出讓的土地當(dāng)中，高容積率可能會(huì)占據(jù)較大比重。 從土地市場(chǎng)存量 來(lái)看，全市土地存量較為充足，本案作為東南開(kāi)發(fā)區(qū)第一批發(fā)展的大型地產(chǎn)項(xiàng)目，具有撬動(dòng)整個(gè)板塊發(fā)展的基礎(chǔ)和條件，片區(qū)未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)將逐步趨于激烈。 第 36 頁(yè) 共 120 頁(yè) 團(tuán)隊(duì) 創(chuàng)造 價(jià)值 常熟市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展概述 概述： 可以說(shuō)，常熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展真正始于 2020 年， 2020 年 6 月 30 日，最后一批存量公房出售止，常熟住房分配福利制度結(jié)束 ，正式進(jìn)入商品房制度改革。 由于常熟是縣級(jí)市，盡管各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都名列國(guó)內(nèi)領(lǐng)先地位， 但 由于發(fā)展機(jī)遇不能等同于上海蘇州等大城市，城市發(fā)展 也 晚于這些城市， 所以 國(guó)有土地的市場(chǎng)化運(yùn)作晚于這些城市 。 而隨著土地拍賣政策實(shí)行，大量居住用地拍出，市場(chǎng)供應(yīng)量增加； 各區(qū) 的建設(shè)基本完善，城市發(fā)展帶來(lái)外來(lái)人口的大量導(dǎo)入等因素， 從 2020 年開(kāi)始，常熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了快速發(fā)展的時(shí)期，各項(xiàng)指標(biāo)增幅明顯。 新區(qū)域的全面啟動(dòng)、購(gòu)買需求的增加、全國(guó)市場(chǎng)的升溫引爆了常熟市場(chǎng)，短短三四年內(nèi)，常熟 房?jī)r(jià)從 1500 元 /平方米左右 一路上漲到 4000/平方米 左右， 市區(qū)更有產(chǎn)品價(jià)格達(dá)到 5000 元 /平方米左右， 上漲幅度明顯 。市場(chǎng)的發(fā)展除了價(jià)格，還從另外一些方面得到了體現(xiàn)： 從產(chǎn)品形態(tài)來(lái)看，常熟 從最初的多層 +別墅發(fā)展為多層、小高層、高層、別墅 、商業(yè)、酒店公寓等各類產(chǎn)品百花齊放的市場(chǎng)格局；從產(chǎn)品品質(zhì)來(lái)看，從最初的小區(qū)僅僅為了滿足居住需求，發(fā)展到現(xiàn)在的居住質(zhì)量、居住健康等多方面的需求 。景觀、規(guī)劃、戶型等多方面都得到了很大的發(fā)展；從客源角度看，常熟 市場(chǎng)從最初的本地自住客戶占絕對(duì)比例，發(fā)展到本地客戶與外來(lái)客戶共同成為市場(chǎng)主力，置業(yè)目的也從自住發(fā)展為自住與投資。 隨著國(guó)家一系列的宏觀政策調(diào)控以及市場(chǎng)自身的調(diào)節(jié)，常熟 市場(chǎng)逐漸趨于成熟穩(wěn)定，購(gòu)房者更加理性，開(kāi)發(fā)商對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)也越來(lái) 第 37 頁(yè) 共 120 頁(yè) 團(tuán)隊(duì) 創(chuàng)造 價(jià)值 越重視，價(jià)格平穩(wěn)上漲。經(jīng)過(guò)這段時(shí)間的市場(chǎng)調(diào)整，外來(lái)的實(shí)力開(kāi)發(fā)商的影響力與優(yōu)勢(shì)逐漸體 現(xiàn)，先進(jìn)開(kāi)發(fā)理念的進(jìn)入，使本地部分小農(nóng)思想嚴(yán)重的開(kāi)發(fā)商受到很大的沖擊，居民的理性購(gòu)房也使不少產(chǎn)品沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力的樓盤在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于下風(fēng)。 由于自住客戶依然占了購(gòu)房者的主力，且房地產(chǎn)價(jià)格與自住客戶接受能力背離不大， 可以說(shuō)，常熟 的市場(chǎng)用比較長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度看，會(huì)持續(xù)健康發(fā)展，但同時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商提出了更加高的要求，注重樓盤品質(zhì)、增加樓盤附加價(jià)值將會(huì)是今后競(jìng)爭(zhēng)中利器。 常熟市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì) 我們將 2020 年到 2020 年常熟市場(chǎng)商品房的成交均價(jià)進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)。（見(jiàn)右圖） 從圖中可以看出，常熟這兩年的商品房成交均價(jià)一直呈現(xiàn)上漲趨 勢(shì)，年上漲額度在 300800 元 /平方米之間，此成交均價(jià)包含了常熟的住宅、商業(yè)等商品房形態(tài)。 2020 年，常熟市場(chǎng)商品住宅成交均價(jià) 元 /㎡ ，而 2020年，常熟商品住宅成交均價(jià)為 元 /㎡ 。 二手房市場(chǎng)， 2020 年上半年，常熟二手房成交均價(jià)為 元 /㎡ ，二手住宅成交均價(jià) 元 /㎡ ；而 2020 年 110 月份，常熟二手房成交均價(jià)為 元 /㎡ ，二手住宅成交均價(jià) 元 /㎡ ，漲幅不明顯。 按目前常熟市場(chǎng)的發(fā)展環(huán)境，其房產(chǎn)價(jià)格將在現(xiàn)有的基礎(chǔ)之常熟商品房成交均價(jià)（元／㎡）28970500100015002020250030003500400045002020年 2020年 2020年 2020年商品房成交均價(jià)（元／㎡） 第 38 頁(yè) 共 120 頁(yè) 團(tuán)隊(duì) 創(chuàng)造 價(jià)值 上穩(wěn)步發(fā)展， 穩(wěn)中有升，但幅度將 大大降低。不排除隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，部分形態(tài)產(chǎn)品價(jià)格有小的波動(dòng)。 常熟市場(chǎng)產(chǎn)品走勢(shì) 和其他市場(chǎng)一樣，常熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品也隨著時(shí)間的發(fā)展逐漸經(jīng)歷了一個(gè)演變的過(guò)程。 產(chǎn)品形態(tài)：?jiǎn)卧嘣较虬l(fā)展 常熟市場(chǎng)原先以自建民宅和一部分福利分房為主，此時(shí)的產(chǎn)品談不上產(chǎn)品形態(tài)，后來(lái)隨著住房制度的改革，商品房的出現(xiàn)，市場(chǎng)出現(xiàn)了早期的商品房，多以別墅和多層公寓為主。但隨著市場(chǎng)的發(fā)展，土地資源的稀缺，新興城區(qū)的興趣，客源接受度的引導(dǎo)等等，小高層和高層產(chǎn)品逐漸融入常熟市場(chǎng)，于是，常熟的產(chǎn)品形態(tài)不管是住宅還是商業(yè)都變 得多元化，客戶的可選擇性也更大。 第 39 頁(yè) 共 120 頁(yè) 團(tuán)隊(duì) 創(chuàng)造 價(jià)值 產(chǎn)品質(zhì)量 ：滿足日常居住需求到追求生活品質(zhì)的轉(zhuǎn)變 市場(chǎng)發(fā)展之初，居民更多的是滿足日常的居住需求，福利房、自建房以及拆遷安置房的品質(zhì) 毋需多言，隨后，商品房的出現(xiàn)，讓更多客戶關(guān)注到原來(lái)居住也是有品質(zhì)而言。常熟的 房產(chǎn)正在逐步從“居者有其屋、