工業(yè)地產(chǎn)基本開(kāi)發(fā)流程-資料下載頁(yè)
2025-08-14 11:22本頁(yè)面
【正文】 發(fā)區(qū)最需要的是推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群，產(chǎn)生稅收。另外要為客戶(hù)提供價(jià)值?？蛻?hù)有區(qū)域的價(jià)值需求，只要來(lái)園區(qū)就享受低成本、優(yōu)惠政策等便利。更重要是通過(guò)園區(qū)的管理，提供上下游的產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈，形成園區(qū)獨(dú)特的企業(yè)文化。要想成功的運(yùn)營(yíng)工業(yè)地產(chǎn)，更重要的一點(diǎn)就是你的服務(wù)，園區(qū)服務(wù)可分成兩個(gè)方面，第一個(gè)層面是對(duì)政府和開(kāi)發(fā)區(qū)的服務(wù)，這兩類(lèi)客戶(hù)都要提供價(jià)值，政府和開(kāi)發(fā)區(qū)最需要的是推動(dòng)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)的集群，更重要的是需要稅收。目前U谷的園區(qū)到今年年底是建成35萬(wàn)，進(jìn)駐的企業(yè)是不到100家，政府非常的滿(mǎn)意。你給政府創(chuàng)造了很好的價(jià)值，你只有給政府提供價(jià)值，政府才會(huì)支持你，這也是我們進(jìn)行工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展最根本的，不能突破底線(xiàn)的原則。另外還要為客戶(hù)提供價(jià)值，客戶(hù)有區(qū)域的價(jià)值，這個(gè)區(qū)域價(jià)值本身就有了，只要來(lái)這里就享受這個(gè)價(jià)值。低成本的優(yōu)勢(shì)，不僅僅是租金或者是賣(mài)價(jià)低，更重要是通過(guò)園區(qū)的管理，通過(guò)了解它的產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈。高品質(zhì)的園區(qū)，任何的企業(yè)都需要形象，要有園區(qū)的文化，形象的核心是文化。要做好增值服務(wù)，物業(yè)管理只是一個(gè)基礎(chǔ)的管理，很多的企業(yè)需要增值，從哪個(gè)角度增值，如園區(qū)可成立了人力資源部，和園區(qū)周邊區(qū)域的各個(gè)職校形成了戰(zhàn)略的關(guān)系，招產(chǎn)業(yè)工人，進(jìn)而拓展招中層，和工商、稅務(wù)形成戰(zhàn)略合作關(guān)系，為入園企業(yè)提供便利的，非常好的提供價(jià)值的增值服務(wù)，這種增值服務(wù)是園區(qū)持續(xù)發(fā)展非常重要的一點(diǎn)，因?yàn)樽罱K的園區(qū)是形成企業(yè)的社區(qū)，要給企業(yè)打造一個(gè)家，社區(qū)里面有什么東西，只要引進(jìn)來(lái)，符合企業(yè)的需求，肯定會(huì)有很好的發(fā)展。（五） 工業(yè)地產(chǎn)融資工業(yè)地產(chǎn)的投融資的方向只有私募、公募和直接投資這三個(gè)方向。融資渠道方面，在開(kāi)發(fā)商的想象當(dāng)中，第一個(gè)是我們的開(kāi)發(fā)商自有的資金，第二就是銀行抵押貸款、建筑商墊款，第三是股權(quán)融資、債權(quán)融資、項(xiàng)目融資，第四是預(yù)期收益租金融資，第五是廠(chǎng)房銷(xiāo)售匯款融資，第六還可以通過(guò)私募基金、風(fēng)險(xiǎn)投資、誠(chéng)信聯(lián)保融資，包括房地產(chǎn)reits無(wú)募集、金融租賃融資?，F(xiàn)階段的工業(yè)地產(chǎn)還有沒(méi)有創(chuàng)新的融資方式？如果是融資者和投資者對(duì)接的時(shí)候，融資者應(yīng)該注意一些什么問(wèn)題？作為一個(gè)工業(yè)地產(chǎn)，要想實(shí)現(xiàn)融資，如果想和投資方對(duì)接，如果想吸引商家進(jìn)來(lái)，第一就是工業(yè)地產(chǎn)，將來(lái)能夠給入住的廠(chǎng)家和商家提供什么，它不是一個(gè)單純的租賃關(guān)系，也不是一個(gè)單純的物業(yè)關(guān)系，你交租金或者你買(mǎi)我的物業(yè)，這樣的工業(yè)園不是完整的工業(yè)園，如果你想真正實(shí)現(xiàn)融資，首先你要有清晰的定位，就是工業(yè)園區(qū)是干什么的，主要的商家是哪些，一般商家是哪些？如何解決倉(cāng)儲(chǔ)問(wèn)題、物流問(wèn)題等等，和主導(dǎo)城市的產(chǎn)業(yè)對(duì)接問(wèn)題。第二點(diǎn)，在資金支付方式和還款方式上是否可以多元化，比如用產(chǎn)品換資金、用產(chǎn)品換項(xiàng)目，這也是一個(gè)非常好的創(chuàng)新。第三點(diǎn)，除了物業(yè)、資金的支撐以外，還有一點(diǎn)就是營(yíng)銷(xiāo)，建立營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)，建立標(biāo)準(zhǔn)化，建立全國(guó)的通道。工業(yè)園首先融資的條件是，當(dāng)你說(shuō)服投資方的時(shí)候，你如何能拿出這些服務(wù)來(lái)，很多投資方就可以跟進(jìn)，就可以和你一起規(guī)劃發(fā)展中的工業(yè)園。為什么談到這些呢？因?yàn)橥顿Y者看的是你的成長(zhǎng)，你的工業(yè)園能否升值？升值的前提是什么，它一定有一套科學(xué)的、規(guī)劃的管理、融資渠道、管理渠道和融資渠道。很多時(shí)候都盯著銀行，很多人也盯著國(guó)外的老板、盯著國(guó)外的投資，但是這些投資對(duì)于一些中小企業(yè)來(lái)講有時(shí)候是可望而不可及的，有時(shí)候可以跳出一種思維，除了基金、國(guó)外的財(cái)團(tuán)、風(fēng)投以外，假設(shè)說(shuō)這個(gè)工業(yè)園比較大，有200萬(wàn)平方米，如果按照一平米3塊錢(qián)收租金，一年下來(lái)200萬(wàn)平方米可以達(dá)到幾個(gè)億的租金，通過(guò)預(yù)期的穩(wěn)定的收益，這樣可以和風(fēng)投公司進(jìn)行資金捆綁，這就是reits的模式，但是是私募的reits的模式，這是非常有效的。剛才談到用未來(lái)的租金收益做投資。 第二種是特別適合做金融租賃模式，國(guó)家除了金融機(jī)構(gòu)以外，還有專(zhuān)門(mén)的金融租賃公司，它的生存法寶是為企業(yè)解決生產(chǎn)過(guò)程當(dāng)中的一些資金困難，通過(guò)和金融公司的對(duì)接，廠(chǎng)房已經(jīng)投資設(shè)備的，這就完全有理由相信你，你投入5000萬(wàn)，設(shè)備就值3000萬(wàn)，我可以借給你錢(qián)，五年內(nèi)還本付息，這種模式對(duì)于很多工業(yè)園區(qū)特別是一些標(biāo)準(zhǔn)化的工業(yè)園區(qū)比較容易實(shí)現(xiàn)的。當(dāng)然，除此之外，還有很多融資模式，這就要看你的企業(yè)在運(yùn)行過(guò)程當(dāng)中到了什么階段，你需要的是過(guò)橋基金還是中資基金，你需要的還是成長(zhǎng)基金？不同的融資模式的運(yùn)行模塊是不一樣的，因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系，總而言之，目前比較困惑我們企業(yè)的工業(yè)園區(qū)，困惑我們企業(yè)的最大的資金問(wèn)題就是信貸問(wèn)題。特別是對(duì)房地產(chǎn)，如何解決資金問(wèn)題進(jìn)行有的融資，我想這是我們將來(lái)開(kāi)發(fā)商最重要的需要思考的工業(yè)地產(chǎn)的課題。融資之前，園區(qū)的規(guī)劃、發(fā)展和它的集群的謀劃也是非常重要的。財(cái)富熱線(xiàn)：08602039113880 傳真：08602039113178 招商通：工業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)、工業(yè)園區(qū)招商推廣第一門(mén)戶(hù)網(wǎng)——招商通
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