工業(yè)地產(chǎn)基本開發(fā)流程-wenkub.com
2025-08-11 11:22 本頁面
【正文】 融資之前，園區(qū)的規(guī)劃、發(fā)展和它的集群的謀劃也是非常重要的。剛才談到用未來的租金收益做投資。第三點，除了物業(yè)、資金的支撐以外，還有一點就是營銷，建立營銷網(wǎng)絡(luò)，建立標(biāo)準(zhǔn)化，建立全國的通道。（五） 工業(yè)地產(chǎn)融資工業(yè)地產(chǎn)的投融資的方向只有私募、公募和直接投資這三個方向。另外還要為客戶提供價值，客戶有區(qū)域的價值，這個區(qū)域價值本身就有了，只要來這里就享受這個價值。更重要是通過園區(qū)的管理，提供上下游的產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈，形成園區(qū)獨特的企業(yè)文化。最后關(guān)鍵因素是服務(wù)要想成功的運營工業(yè)地產(chǎn)，更重要的一點就是服務(wù)。從配套、服務(wù)的角度來考慮，搭建了一個非常好的點?！裨谡猩袒蛘咔劳卣沟幕A(chǔ)上，對園區(qū)也要進行一定的推廣。以一個汽車產(chǎn)業(yè)鏈為例分析，一個整車的組裝廠家涉及的產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)比較多，要把各個配套行業(yè)層層分解，找到適合園區(qū)發(fā)展和需要的零部件企業(yè)。要結(jié)合城市資源、城市特點，考慮產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟和園區(qū)發(fā)展的和諧共贏?？蛻舴治黾磳蛻暨M行把握，一般情況下，客戶分析從五個方面來進行的：第一，現(xiàn)有園區(qū)的企業(yè)的分析，目前的開發(fā)區(qū)進了哪些企業(yè)，同類的園區(qū)進了哪些企業(yè)，這些企業(yè)本身的發(fā)展階段，這些企業(yè)的進入是因為成本、政策還是市場，這樣你知道什么東西吸引它來；第二，有同區(qū)域企業(yè)搬遷的分析，在我們的很多的城市都有退二進三的概念，老的工廠都分布在市中心或者市中心的地帶，隨著城市的發(fā)展要進行搬遷，你給它提供一個很好的場地，很好的硬件和軟件的服務(wù)設(shè)施，吸引他到你的園區(qū)來，這樣的分析也要分析透；第三，是從產(chǎn)業(yè)鏈的角度，如奔馳進入北京之后，圍繞奔馳對他的產(chǎn)業(yè)鏈進行分析；第四，還要對國外的企業(yè)進行跟蹤，跟蹤具體的大的企業(yè)的動向，它的產(chǎn)業(yè)方面的動向，發(fā)現(xiàn)它投資的趨勢，會帶來關(guān)聯(lián)企業(yè)的投資的動向；第五，還有以商招商的概念，還要對專業(yè)市場進行分析。第三是客戶要對目標(biāo)客戶進行細(xì)分。生態(tài)工業(yè)園區(qū)就必段有一個完整的排污循環(huán)再利用的產(chǎn)業(yè)鏈。從定位的角度可以得出是制造型的園區(qū)還是物流園區(qū)還是研發(fā)型園區(qū)，商務(wù)型園區(qū)，這樣更實用一些，對一個企業(yè)的本身的吸引力更強一些。定位一個是移植外部強勢資源，培育內(nèi)部特色優(yōu)勢，整合區(qū)域優(yōu)勢資源。先要移植外部強勢資源，培育內(nèi)部特色優(yōu)勢，整合區(qū)域優(yōu)勢資源，形成園區(qū)本身特有的優(yōu)勢。①市場分析：對本身城市的競爭力，環(huán)境的競爭力和區(qū)域本體的競爭力來考察，一般情況下把開發(fā)區(qū)分成成熟和即將成熟兩個部分，即將成熟和成熟的開發(fā)區(qū)即將處置再生產(chǎn)業(yè)升級的階段。尋求市場：追隨出口覆蓋的市場范圍。 （四）工業(yè)地產(chǎn)成功開發(fā)要素（三）工業(yè)地產(chǎn)主要開發(fā)流程 （3）通過與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合，按需訂制地產(chǎn)開發(fā)模式而獲利工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商取得工業(yè)用地后，進行項目主題包裝與概念推廣后，與已確定主題的產(chǎn)業(yè)企業(yè)強強聯(lián)合，按產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求量身訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)品項目，從而實現(xiàn)最低風(fēng)險下的項目收益。通常表現(xiàn)為在項目地塊上建造標(biāo)準(zhǔn)的廠房、研發(fā)中心、配套服務(wù)等設(shè)施后，進行已定的產(chǎn)業(yè)主題類企業(yè)招商引進，從而獲取項目銷售后所帶來的利潤或長期持有項目而取得經(jīng)營管理收益。 ?、塾捎趪鴥?nèi)全面產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和發(fā)達地區(qū)總部經(jīng)濟的規(guī)模形成，投資熱點區(qū)域?qū)⒉粩鄶U大，更多城市將得到發(fā)展機遇。 ?、趪獾禺a(chǎn)巨頭攜手投資基金聯(lián)合進入將成大勢，操作方式將不斷創(chuàng)新。市場的規(guī)范透明成熟將導(dǎo)致競爭激烈化，地產(chǎn)商的投資利潤會有所下降，但從長遠前景來看，工業(yè)地產(chǎn)需求強勁，投資回報相對穩(wěn)定。2）作為工業(yè)地產(chǎn)的載體工業(yè)園的建設(shè)中存在的問題 ①“明星園區(qū)”太少，重復(fù)建設(shè)嚴(yán)重；上海、蘇州、東莞等。l 我國工業(yè)地產(chǎn)的興起國際經(jīng)濟發(fā)展格局層面：改革開放、敞開國門，融入世界經(jīng)濟一體化大勢；同時，憑借低廉的勞動力資源，開放的民族使得世界的制造產(chǎn)業(yè)向中國轉(zhuǎn)移；國內(nèi)各個城市經(jīng)營發(fā)展角度：各個城市之間的發(fā)展、競爭，促使各個地區(qū)都不同程度地加了招商引資力度，各種形式的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)和工業(yè)園區(qū)以及以主體產(chǎn)業(yè)為核心，相關(guān)鏈條產(chǎn)業(yè)跟進聚集的產(chǎn)業(yè)園區(qū)層出不窮，在很大程度上拉動工業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)性需求；政策層面：出于城市經(jīng)營的戰(zhàn)略性需求，基于城市產(chǎn)業(yè)形態(tài)的布局與發(fā)展層面的考慮，各類以工業(yè)為主體產(chǎn)業(yè)形態(tài)的城市，都在招商引資環(huán)節(jié)上對工業(yè)地產(chǎn)投資者在政策、稅收、低價等諸多環(huán)節(jié)上給與大幅度的優(yōu)惠與支持。工業(yè)地產(chǎn)首先是房地產(chǎn)開發(fā)，然后才是工業(yè)產(chǎn)業(yè)園，工業(yè)地產(chǎn)是可租可售的。 目前在國內(nèi)做得多工業(yè)項目，主要有這幾種：一、輕紡城，這類項目以紡織、服裝加工、批發(fā)展示于一體，在長三角和珠三角特別多；二、物流園，以倉儲、物流配送、交易為主，在一些交易優(yōu)勢明顯的省份都有；三、產(chǎn)業(yè)孵化器，這和科技園、創(chuàng)業(yè)園一樣，以研發(fā)型的寫定樓為主，在一般大學(xué)多、企業(yè)多的城市都能做起來；四、建材、汽配之類的，由傳統(tǒng)的專業(yè)市場加物流和上下游生產(chǎn)加工企業(yè)一起構(gòu)
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