【正文】 調(diào)整項目實施的進度。由于項目投資費用和建筑總面積較大，根據(jù)項目實際情況，建議將整個項目分成三期，依次由北到南逐次開發(fā)（公建中心放在第二期） ，整個項目從2022 年 8 月開始，至 2022 年 4 月結(jié)束，歷時近 年，項目實施進度計劃詳見表表—2 項目實施進度計劃表（年、季度）2022 2022 2022 2022實 施 步驟 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3工 程 前期首 期 工程二 期 工程三：項目投資與籌資計劃 按昆明市政府規(guī)定，投資項目的自有資金應(yīng)達到項目投資的 30%以上，只有完成此比例的投資，項目方可依法轉(zhuǎn)讓或預(yù)售。項目首期約 2 萬平方米，投資約 5000 萬元，為充分利用建設(shè)單位資金，建議公司自籌項目總投資的 30%作為啟動資金（約 3000 萬元，包括公司自有資金、上級公司資金和政策減免優(yōu)惠） ，其余 70%可通過銀行貸款和項目預(yù)售收獲取支持。 為計算方便，報告中預(yù)設(shè)項目尋求銀行貸款 5000 萬元，分別于2022022022 年投放，具體見《項目投資計劃和資金籌措表》 。 由于項目建設(shè)期較長，實際運作中，上一期項目的銷售收入中相當(dāng)一部分可用于下一期的建設(shè)資金。項目建設(shè)期歷時 年，從 2022 年 8 月至 2022 年 4 月底全面完成，在建設(shè)期內(nèi)，投資總額按 20%、30%、30%、20%的比例分年均勻發(fā)放。具體見表—3：《項目投資計劃和資金籌措表》 。表—3 中，投資計劃與資金籌措只是為了體現(xiàn)投資計劃的規(guī)范性以及便于后面的投資與風(fēng)險分析而作出的安排，在實際運作時，可根據(jù)本項目實際情況作如下安排：以現(xiàn)有土地，使用權(quán)作為抵押取得銀行貸款作為部分啟動資金。根據(jù)目前該區(qū)位地價情況，加之該地塊由于拍賣競爭可能引起升值，預(yù)計項目地塊價格可達到 80 萬元/畝，總價值為 4016 萬元，若將土地抵押，可先行貸款 5000 萬元左右。項目立項報批手續(xù)辦妥后，可以項目抵押獲得銀行貸款支持。工程發(fā)包前，事先約定由施工單位墊付部分工程款。隨著工程的動工，項目環(huán)境及內(nèi)部設(shè)施達到一定程度并有一定的氛圍后，盡快辦理《房屋預(yù)售許可證》 ，并開盤預(yù)售。序 號 項 目 名 稱 合 計投 資 比 例 20% 30% 30% 20% 100%1 投 資 總 建 設(shè) 投 資 建 設(shè) 期 利 息 計 2 資 金 籌 自 有 資 金 3000 貸 款 1250 2500 1250 銷 售 收 入 小 計 表 3項 目 投 資 計 劃 和 資 金 籌 措 表 （ 單 位 ： 萬 元 ）建 設(shè) 期第十章 項目銷售收入測算一、項目開發(fā)經(jīng)營收入、成本、利潤、投資利潤估算估算項目開發(fā)經(jīng)營收入、成本、利潤、投資利潤，為計算項目資金現(xiàn)金流量、財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率，進行財務(wù)評價和風(fēng)險分析提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。鼎城花園項目中包括公寓式住宅、小高層住宅以及多層住宅、車庫等公建項目。其中，前者采用銷售形式，公建項目可采用銷售或出租，或自行經(jīng)營等多種形式，為測算方便，本報告在項目經(jīng)營估算時，所有公建項目以銷售方法考慮。公建項目中，部分為非經(jīng)營性物業(yè)，如物業(yè)管理辦公室、變電站，部分為收益較少的物業(yè)，且要投入一定的經(jīng)營費用。故公建項目的經(jīng)營收入僅考慮車庫的銷售收入目，其他項目在本報告中均未考慮。項目的價格定位根據(jù)對項目周邊同類物業(yè)價格及銷售情況的分析，結(jié)合本項目的建筑成本、競爭對手和市場需求等對方面的情況，對項目作如下價格定位： 多層住宅 3000 元/ m 2 小高層住宅 3500 元/ m 2車庫 6 萬元項目銷售計劃根據(jù)本報告的項目經(jīng)營策略、實施進度安排、本物業(yè)供需狀況的調(diào)查，以及本物業(yè)的設(shè)計水準(zhǔn)，確定鼎城花園項目銷售計劃表。 （見表 4）比 例 銷 售 時 間 多 層 公 寓 小 高 層 住 宅 車 庫 15% 25% 20% 25% 40% 50% 45% 20% 30% 30%表 4項 目 銷 售 計 劃銷 售 計 劃項目銷售收入估算據(jù)前文確定的項目銷售價位與上述物業(yè)銷售預(yù)期計劃，測算該項目銷售收入情況如下表—5合 計物 業(yè) 類 別 銷 售 指 標(biāo) 2022 2022 2022 2022多 層 公 寓 銷 售 面 積 （ 萬 平 方 米 ） 售 價 格 （ 萬 元 /平 方 米 ） 3000 3100 3200 3200銷 售 收 入 （ 萬 元 ） 1080 1860 3072 1568 7580小 高 層 住 宅 銷 售 面 積 （ 萬 平 方 米 ） 銷 售 價 格 （ 萬 元 /平 方 米 ） 3500 3600 3600銷 售 收 入 （ 萬 元 ） 1120 2898 車 庫 銷 售 數(shù) 量 （ 個 ） 56 101 67 224銷 售 價 格 （ 萬 元 /個 ） 6 8 8銷 售 收 入 （ 萬 元 ） 336 808 536 1680合 計 銷 售 收 入 （ 萬 元 ） 1080 3316 6778 表 5項 目 銷 售 收 入 估 算 表 (單 位 ： 萬 元 ）物 業(yè) 銷 售 分 期項目經(jīng)營成本結(jié)算：項目經(jīng)營成本包括：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財務(wù)費用。其中：建造成本=（當(dāng)年銷售收入/項目經(jīng)營總收入）總建筑投資上述公式僅為近似計算。 ②銷售成本含廣告費、人員工資、辦公費等，按銷售收入 %計取。③銷售稅金包括營業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護稅、教育費附加。其中，營業(yè)稅取銷售收入的 5%，城鄉(xiāng)建設(shè)維護稅取營業(yè)稅的 7%，教育費附加取營業(yè)稅的 2%，三者合計為銷售收入的 %。④財務(wù)費用為項目開發(fā)經(jīng)營期間的利息支出。項目經(jīng)營成本的各項估算見表—6項目利潤估算根據(jù)鼎城花園項目投資安排、籌資方式、建設(shè)進度、銷售情況，項目利潤計算如下年 份項 目銷 售 收 入 1080 3316 6778 造 成 本 銷 售 成 本 售 稅 金 財 務(wù) 費 用 業(yè) 利 潤 所 得 稅 后 利 潤 表 6項 目 利 潤 估 算 表2022 2022 2022 2022 合 計第十一章 項目財務(wù)評價一、項目現(xiàn)金流量與財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率項目全部資金的現(xiàn)金流量表（表—7）2022 2022 2022 2022 2022序 號 項 目1 現(xiàn) 金 流 銷 售 收 入 1080 3316 6778 小 計 1080 3316 6778 現(xiàn) 金 流 出 建 設(shè) 投 資 銷 售 費 用 27 銷 售 稅 金 所 得 稅 小 計 7323 凈 現(xiàn) 金 流 量 4 累 計 凈 現(xiàn) 金 流 量 折 現(xiàn) 系 數(shù) 為 6% 6 年 凈 現(xiàn) 金 流 量 累 計 年 凈 現(xiàn) 金 流 量 FNPV= FIRR=%表 7項 目 現(xiàn) 金 流 量 表 (全 投 資 ）建 設(shè) 經(jīng) 營 期財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）與財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）根據(jù)表8 可計算出全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率。年 份 序 號 2022 2022 2022 2022 2022 NPV凈 現(xiàn) 金 流 量 i=27%時 的 貼 現(xiàn) 因 子 凈 現(xiàn) 值 =28%時 的 貼 現(xiàn) 因 子 凈 現(xiàn) 值 表 8內(nèi) 部 收 益 率FIRR=i1+|NPV(i1)|/[|NPV(i1)|+|NPV(i2)|]*(i2i1)FIRR=27%+[+||]*(28%27%)FIRR=%其中： 財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）= 萬元 財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=%由上述計算可知，項目財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）0，表明項目利潤率超過基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，具有財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性，項目財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=%0，且水平較高，表明項目具有盈利能力。第十二章 項目不確定性分析一、項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析項目盈虧平衡分析 項目盈虧平衡分析包括項目經(jīng)營收入保本點和項目經(jīng)營成本點分析。 （1）項目經(jīng)營收入保本點分析項目經(jīng)營成本 =（%）=（萬元） ，保本點= 即銷售收入達預(yù)測收入的 %時，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。 （2）項目經(jīng)營成本保本點 項目保本開發(fā)經(jīng)營成本= 萬元，保本點=即項目開發(fā)經(jīng)營成本達到預(yù)測成本的 %，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。實際上項目盈虧平衡點在開發(fā)經(jīng)營各階段是不同的，這是按照計算期平均狀態(tài)計算的結(jié)果。 項目敏感性分析 本項目敏感性分析主要針對項目總投資和項目營業(yè)收入兩項因素進行。 （1）項目總投資由于項目占地較大，開發(fā)周期較長，其間可能會出現(xiàn)各種不能預(yù)期的變化，故項目的總投資額可能會發(fā)生一些變化，估計最大的變動幅度達 10%，如果的投資額增加 10%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表（表9）的情況來看，F(xiàn)NPV=，項目仍然可行。2022 2022 2022 2022 2022序 號 項 目1 現(xiàn) 金 流 銷 售 收 入 1080 3316 6778 小 計 1080 3316 6778 現(xiàn) 金 流 出 建 設(shè) 投 資 銷 售 費 用 27 銷 售 稅 金 所 得 稅 小 計 凈 現(xiàn) 金 流 量 4 累 計 凈 現(xiàn) 金 流 量 折 現(xiàn) 系 數(shù) 為 6% 6 年 凈 現(xiàn) 金 流 量 累 計 年 凈 現(xiàn) 金 流 量 FNPV=表 9項 目 現(xiàn) 金 流 量 表 建 設(shè) 經(jīng) 營 期 （ 2） 、項目銷售收入在開發(fā)經(jīng)營的各個過程中，由于銷售收入的預(yù)測主要是建立在對本項目的未來前景分析及預(yù)測基礎(chǔ)之上的，雖然項目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細(xì)小失誤，市場需求的細(xì)微變化等因素都有可能影響項目的銷售價位，從而對項目的銷售收入產(chǎn)生不利影響，由于在價格定位時相對較低，故銷售收入最大的下降幅度不會太大，如果下降幅度為 10%，那么，從全部投資現(xiàn)金流量表(表10)的情況看，財務(wù)凈現(xiàn)值下降至 萬元，不過，其值仍大于零，項目仍然可行。2022 2022 2022 2022 2022序 號 項 目1 現(xiàn) 金 流 銷 售 收 入 972 小 計 972 現(xiàn) 金 流 出 建 設(shè) 投 資 銷 售 費 用 銷 售 稅 金 所 得 稅 小 計 凈 現(xiàn) 金 流 量 4 累 計 凈 現(xiàn) 金 流 量 折 現(xiàn) 系 數(shù) 為 6% 6 年 凈 現(xiàn) 金 流 量 累 計 年 凈 現(xiàn) 金 流 量 FNPV=表 10項 目 現(xiàn) 金 流 量 表建 設(shè) 經(jīng) 營 期（三） 項目敏感性分析圖（示意如下） ： 二、項目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險一般包括宏觀經(jīng)濟與政治風(fēng)險，政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、資金運作風(fēng)險、企業(yè)風(fēng)險等，根據(jù)本報告關(guān)于項目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項目定位、項目的技術(shù)經(jīng)濟分析，可以看出，項目具有較強的抗風(fēng)險能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險。市場風(fēng)險 項目的住宅小區(qū)定位為中等檔次，它所面對的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。這就給項目公司帶來兩個方面的要求，一方面，在項目設(shè)計中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對的平衡，否則會受到市場的懲罰。房地產(chǎn)市場亦是如此。從產(chǎn)品定位方面考慮，與明日城市同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量較多，競爭對手就相對較多，這是不好的一面。另一方面，從昆明市居民的住房消費意向看，盤龍地區(qū)有相當(dāng)大的潛在居民，即與明日城市同 FNPV（萬元） 銷售收入 總投資 30% 20% 10% 0 10% 20% 30% 參量 一檔次物業(yè)的需求量較大，這是好的一面。因此，本項目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個性以謀求市場。并隨著盤龍地區(qū)發(fā)展、各項設(shè)施的興建，將大大促進項目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標(biāo)顧客量的增加，密切注意目標(biāo)顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。項目的資本風(fēng)險項目的籌資計劃中，絕大部分資金是通過銷售收入來實現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項目投資，如果這一計劃不能實現(xiàn)，整個項目將比較困難；反之，