【正文】 熱點盤，故該類人群一個明顯特點就是容易追隨熱點、潮流樓盤，且其中一部分人群購房為投資目的。?? 追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶：此類客戶以購置第一居所為主，以全面改善現(xiàn)有住房條件為主要購房目的，追求面積指標(biāo)增大、產(chǎn)品改進(jìn)，同時又追求居住環(huán)境改善、居住品質(zhì)提高，此類客戶消費觀念較為成熟、冷靜，往往不為媒體宣傳所左右。?? 留戀或向往河西區(qū)優(yōu)越地理位置的安居型客戶：此類客戶購買力較弱，同時又對河西區(qū)又較為眷戀，但河西區(qū)價格相對較高，由于受經(jīng)濟實力的限制，故此類人群只能以犧牲面積、地點、產(chǎn)品附加值為代價，以獲取在本區(qū)生活的條件。此類人群購房首要條件是房型、面積，在經(jīng)濟條件允許的情況下在考慮地點、環(huán)境等其它因素。 本案目標(biāo)人群來源于全市各個區(qū)，基本以河西區(qū)、南開區(qū)客戶為主。在職業(yè)特點上主要集中于經(jīng)商人士、外企白領(lǐng)、政府官員等收入水平較高并且穩(wěn)定的人群，他們追求高品質(zhì)的生活質(zhì)量，對小區(qū)的環(huán)境、配套設(shè)施等要求比區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有小區(qū)要提高一個檔次?？蛻糁黧w：追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士。客戶輔助體：追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶。：綜合上述分析，建議本項目的建筑形式為多層。第五章 規(guī)劃設(shè)計要點1. 總體規(guī)劃設(shè)計思路　擬借鑒萬科新城歐美小鎮(zhèn)的發(fā)展經(jīng)驗在天津市南部地區(qū)建設(shè)一個高檔次的居住社區(qū)。并注意從以下幾方面著手，以達(dá)到完善的規(guī)劃設(shè)計效果。?? 主題鮮明、立意豐富的社區(qū)內(nèi)涵?? 暢通有效的交通組織及交通工具停放設(shè)置?? 優(yōu)秀的住宅戶型配以風(fēng)格獨特的立面設(shè)計?? 經(jīng)濟、實用、富有創(chuàng)新的社區(qū)配套?? 充分利用現(xiàn)狀植物保留，點、線、面的景觀設(shè)計與周邊環(huán)境、環(huán)保有機的相結(jié)合?? 合理的市政設(shè)施配套?? 規(guī)劃設(shè)計中建筑空間與景觀空間的有機結(jié)合具體反映在規(guī)劃上，意圖實現(xiàn)“花園城市”構(gòu)想，規(guī)劃設(shè)計成為由不同的多層住宅類型、密度、空間、形體、平面居住社區(qū)，社區(qū)內(nèi)具有完整的配套服務(wù)設(shè)施及管理系統(tǒng)，滿足“以人為本”的居住理念。2. 產(chǎn)品特征　以低層住宅產(chǎn)品為主，多層與小高層住宅為輔。推出低層聯(lián)排別墅、獨立、雙拼別墅、四層花園洋房以及九至十二層小高層住宅等多種類型的住宅產(chǎn)品。并以小高層來提高項目容積率。　　　　3. 充分考慮住宅建設(shè)中新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，并達(dá)到國家二級節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。4. 本項目所在地梅江及梅江南區(qū)域作為天津市房地產(chǎn)開發(fā)熱點，在政府市政規(guī)劃與投入、住宅市場潛力、發(fā)展趨勢、開發(fā)方向以及銷售引導(dǎo)上都具有較強的優(yōu)勢。但在現(xiàn)階段也存在著熱點開發(fā)節(jié)奏較為緩慢、開發(fā)產(chǎn)品單一的弊端?；诿方懊方蠀^(qū)域的外部環(huán)境和市場情況，以及萬科在社區(qū)發(fā)展、產(chǎn)品規(guī)劃和品牌影響力、物業(yè)管理等方面的優(yōu)勢，考慮借鑒萬科新城的成功經(jīng)驗，在該地區(qū)開發(fā)低層、低容積率的聯(lián)排別墅為主的玻璃廠項目，具有良好的市場前景。5. 玻璃廠項目位于梅江居住區(qū)東南、梅江南居住區(qū)以東，西臨市政景觀河——衛(wèi)津河，北側(cè)為城市規(guī)劃道路，東臨城市主干道——解放南路，交通十分便利。由于臨近未來大型居住區(qū)，周邊社區(qū)配套的規(guī)劃配置較為完備，在本項目的社區(qū)配套規(guī)劃中只需配置小學(xué)校、幼兒園。部分配套設(shè)施可考慮與梅江及梅江南居住區(qū)規(guī)劃的配套資源共享，但周邊地區(qū)當(dāng)前可利用的配套資源較為缺乏。該項目的用地現(xiàn)狀中，環(huán)境資源較為豐富；原廠區(qū)建設(shè)中，保留了大量的高大樹木，本項目的開發(fā)建設(shè)對完善該區(qū)域的自然環(huán)境，提高并豐富該區(qū)域的居住層次，帶動該區(qū)域的社區(qū)文化建設(shè)與居住新觀念，并為萬科占領(lǐng)天津市區(qū)重要的住宅市場——南部地區(qū)，有著深遠(yuǎn)的影響。,該小學(xué)不單純?yōu)樵擁椖糠?wù),而是為總個控規(guī)單元區(qū)域內(nèi)居民服務(wù),由于項目用地南側(cè)梅江二期用地內(nèi)規(guī)劃有一規(guī)模較大的國際學(xué)校距離本項目較近,本項目內(nèi)小學(xué)就有可能不必須建設(shè),我司希望規(guī)劃調(diào)整掉該學(xué)校,但目前未確定,在規(guī)劃時仍考慮建設(shè),同時合作方表示他們出面來調(diào)規(guī)劃或建設(shè)學(xué)校,我司按規(guī)定交納有關(guān)教育建設(shè)費用。，在做詳細(xì)規(guī)劃時，可進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，一般來說項目周邊的市政道路是不能調(diào)整的，項目用地內(nèi)規(guī)劃支路及配套公建位置可進(jìn)行調(diào)整，容積率也可進(jìn)行調(diào)整，但不能超過政府規(guī)劃的上限。：①總用地面積: 其中: 市政待征地: 居住用地: ②總建筑面積: 居住用地容積率: 其中:非營業(yè)性公建：營業(yè)性公建：住宅總建筑面積：25.B style=39。color:white。backgroundcolor:88680039。01萬平方米 住宅容積率: 　　　　　　　　　　　　③住宅建設(shè)用地: 。 產(chǎn)品: 四層五層半花園洋房　　　50% 聯(lián)排別墅 40% 小高層 10%　　　　　　　　　 ，擬以多層為主導(dǎo)產(chǎn)品，突出環(huán)境設(shè)計，強調(diào)高尚社區(qū)文化氛圍，實現(xiàn)我司規(guī)劃設(shè)計思路。，朝向南偏東15。左右，屬黃金朝向。東至市政干道——解放南路，需退綠化隔離帶50米；北至市政規(guī)劃路，需退綠化隔離帶10米；西至市政景觀河——衛(wèi)津河，需退綠化隔離帶20米；南至市政規(guī)劃路。該地塊原為玻璃廠區(qū)，地勢平坦，地塊內(nèi)豎向標(biāo)高與市政干道相符?？傮w來講場地情況良好，適于完成我司規(guī)劃設(shè)想。,方便交通及與現(xiàn)有居住區(qū)的溝通聯(lián)系。，當(dāng)前基本生活配套設(shè)施不健全，需按規(guī)劃配套建設(shè)公建，并考慮部分與梅江及梅江南居住區(qū)生活配套設(shè)施的資源共享，周邊地區(qū)可利用大的商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化、體育以及娛樂設(shè)施完備，方便居民使用，規(guī)劃中可考慮少建營業(yè)性公建。、順弛名都、名都新園等周邊居住區(qū)樓盤對照分析，表明我司擬在玻璃廠項目推出的多層住宅產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)想，抓住了該地區(qū)缺乏標(biāo)志性高品質(zhì)住宅的市場迎合點，具有很強的可操作性。第六章 項目開發(fā)計劃：B style=39。color:white。backgroundcolor:88680039。01年經(jīng)營計劃，需要有新的項目上馬，提供利潤支持，以保證完 成集團(tuán)下達(dá)的經(jīng)營計劃。，但大氣候還未形成，該項目如 果今年開發(fā)將具有優(yōu)勢。，不適合做儲備項目。 鑒于以上幾點，計劃2002年開發(fā)該項目，初步預(yù)計可在2002年初開工。：玻璃廠項目如果按我司的規(guī)劃設(shè)想進(jìn)行調(diào)整后，,其中住宅面積約25.B style=39。color:white。backgroundcolor:88680039。01萬平米，考慮配套的學(xué)校約1萬平米由合作方建設(shè),可銷售住宅面積約25.B style=39。color:white。backgroundcolor:88680039。01萬平米。 萬平米考慮招商或自收自支,不在開發(fā)計劃中體現(xiàn),該項目擬分四年開發(fā)：2002年開發(fā)7萬平米。2003年開發(fā)7萬平米。 2004年開發(fā)7萬平米。 ：2002年銷售6萬平米，結(jié)算6萬平米；2003年銷售8萬平米，結(jié)算8萬平米；2004年銷售7萬平米，結(jié)算7萬平米2005年銷售4萬平米，結(jié)算4萬平米。第七章 投資收益分析一. 成本預(yù)測依據(jù)項目現(xiàn)狀條件、各專業(yè)配套收費標(biāo)準(zhǔn)及其他政策性收費標(biāo)準(zhǔn)、新城東區(qū)實際成本水平，在不考慮可售商業(yè)配套的情況下，單位可售面積完全成本2892元/平米，詳細(xì)構(gòu)成如下： 項 目 總成本(萬元） 單位成本 說 明 一、土地成本 31,394 1,046 土地方補償費 22,470 749 總用地525畝。地價中包含土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建/構(gòu)筑物、各種管線\設(shè)施拆遷 合作方補償費 1,000 33 與合作方初步確定。 出讓金 1,960 65 出讓面積525畝(35萬平米)，評估價約800元/平米,應(yīng)按17%計算，應(yīng)為136元/平米，污染企業(yè)外遷可優(yōu)惠到7%，計56元/平米 大市政配套費 5,033 168 建筑面積18萬平米*165元/平米,其中含污水2雨水3煤氣自來水2道路及其他45元/平米 交易費 47 2 % 契稅 884 29 土地補償費/出讓金/大配套之和的3% 二、開發(fā)前期費 5,205 173 勘察設(shè)計費 1,190 40 報批報建費 3,752 125 三通一平費 122 4 場地具備道路\場地平整，按新城標(biāo)準(zhǔn)考慮臨水31萬元\臨電92萬元. 臨時設(shè)施費 142 5 臨時圍墻31萬/臨時辦公室50(裝修)/臨時圍板61萬 三、主體工程費 28,500 950 新城東區(qū)多層簽約價827元/平米,變更及簽證35元/平米,本項目按860元/平米考慮。另考慮20套樣板間500萬、考慮提高建造檔次2200萬,折73元/平米； 四、社區(qū)管網(wǎng)費 11,943 398 給排水系統(tǒng)費 1,891 63 供暖系統(tǒng)費 3,416 114 含換熱站建設(shè)費、紅線外管網(wǎng)費25元/平米、鍋爐房建設(shè)費40元/平米、鍋爐房征地費17元/平米；區(qū)內(nèi)工程費為40元/平米； 室外燃?xì)庀到y(tǒng) 1,556 52 含氣源發(fā)展基金20元/平米、區(qū)內(nèi)工程費28元/平米、灶表費3元/平米； 室外高低壓 3,353 112 室外消防系統(tǒng) 92 3 室外智能系統(tǒng) 671 22 道路及廣場 763 25 綜合管網(wǎng)設(shè)計 203 7 工程費的2%。 五、園林環(huán)境 1,770 59 依設(shè)計方案的不同而不同 環(huán)境設(shè)計 161 5 環(huán)境工程總造價*10% 綠化建設(shè)費 1,220 41 區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出，新城約為65元/平方米 建筑小品 92 3 圍墻建造費 115 4 包括永久性圍墻、圍欄及大門,約為500元/延米,本項目圍墻約為2300米 室外照明 92 3 室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈, 室外零星設(shè)施 92 3 各種指示牌、標(biāo)識牌、示意圖等, 六、公建配套費 1,495 50 幼兒園 280 9 按2000平米考慮，每平米土建1200元，配置費200元/平米 游泳池 450 15 網(wǎng)球場 75 3 建造成本及配套物品購置,一個標(biāo)準(zhǔn)尺寸的網(wǎng)球場為40萬 兒童游樂設(shè)施 240 8 土建、設(shè)備、各項設(shè)施, 非營業(yè)性公建 450 15 會所、居委會等3000平米，土建1200元/平米，設(shè)備及裝修300元/平米 七、直接費合計 80,306 2,677 八、不可預(yù)見費 808 27 直接成本*1% 九、開發(fā)間接費 1,664 55 監(jiān)理費214萬(7元/平)/行政管理費960萬(20萬每月)/利息730萬 十、開發(fā)成本 82,778 2,759 十一、營銷費用 3,990 133 銷售收入*% 十二、總投資 86,768 2,892 天津地區(qū)通過公司爭取，一般可從政府取得靈活的優(yōu)惠稅收政策，目前興業(yè)發(fā)展公司享受所得稅50%、營業(yè)稅20%(區(qū)外項目均為50%)的優(yōu)惠；住宅發(fā)展公司享受營業(yè)稅及所得稅50%的優(yōu)惠，目前初步計劃以住宅發(fā)展公司名義開發(fā)該項目，但能否實現(xiàn)稅收優(yōu)惠尚有一定的不確定性，保守測算，按國家法定稅率考慮： 營業(yè)稅及附加：%； 所得稅：稅前利潤的33%； 土地轉(zhuǎn)讓契稅：土地成本（拆遷補償費、土地出讓金、大市政配套費）的3%； 即使按法定所得稅率，因天津公司虧損項目（業(yè)務(wù)）及公司本部費用的存在，實際稅付可能遠(yuǎn)低于33%，但從項目評價角度，暫不考慮該因素。 ：根據(jù)上述售價、成本及稅務(wù)測算，該項目總體經(jīng)營情況如下： 經(jīng)濟指標(biāo) 單位數(shù)值（元/m2） 項目總金額（萬元） 銷售收入 3800 114,000 直接成本 2649 80,306 總投資 2892 86,768 稅前利潤 716 21,475 稅后利潤 480 14,388 內(nèi)部收益率 % 銷售凈利率 % 總投資回報率 16．58% 銷售毛利率 % 獲利指數(shù) 資金峰值比例 地價支付貼現(xiàn)比 啟動資金獲利倍數(shù) 項目開發(fā)周期內(nèi)各年的利潤體現(xiàn)如下表: 經(jīng)濟指標(biāo) 2002年 2003年 2004年 合計 結(jié)算面積（m2） 100,000 100,000 100,000 300,000 單位利潤(元/m2) 480 480 480 480 利潤(萬元) 4796 4796 4796 14,388 ，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實際情況增減變動比率。1） 成本變動對各項經(jīng)濟指標(biāo)的影響： 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 （100%） （95%） （90%） （105%） （110%） 單位成本(元/m2) 2, 2, 2, 2, 3, 總投資 86, 82, 78, 91, 95,