【正文】 廣場(chǎng)，毗鄰魚洞公園、體育公園、濱江公園。項(xiàng)目占地5萬(wàn)多方，總建筑面積約20萬(wàn)方。由10棟全躍城精品住宅構(gòu)成大型圍合式景觀社區(qū)。4682平米的躍層小戶，最高贈(zèng)送率近50%，“靈動(dòng)可變”是其主要的產(chǎn)品特點(diǎn)。作為巴南區(qū)罕有的全躍城品質(zhì)花園大社區(qū)，同景躍城在項(xiàng)目規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)上都傾入大量心血，精雕細(xì)琢。2萬(wàn)平米超大中庭園林、100米景觀大道、幼兒園、籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、乒乓球場(chǎng)、景觀游泳池，還有專為老年人和小朋友設(shè)置的健身平臺(tái)、休閑中心、親子廣場(chǎng)，打造全方位高品質(zhì)社區(qū)配套，營(yíng)造“都市里的優(yōu)越生活”。同景躍城銷售中心暨樣板間將于近日盛大開(kāi)放，同時(shí)辦理“幸福充值卡”，并進(jìn)行首次免費(fèi)充值，第一批次產(chǎn)品開(kāi)盤時(shí)間擬定在2011年5月。 項(xiàng)目定位魚洞20萬(wàn)方全躍層品質(zhì)花園社區(qū)總規(guī)圖項(xiàng)目占地近6萬(wàn)平米，總建筑面積約20萬(wàn)平米，由10棟全躍城精品住宅構(gòu)成大型圍合式景觀社區(qū)。 景觀設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)非同景躍城的較大買點(diǎn)，但其仍然設(shè)計(jì)了2萬(wàn)方的中庭景觀，以三點(diǎn)為景觀軸線，形成了三大組團(tuán)景觀，貫穿整個(gè)小區(qū)。近100米景觀大道，配套各種運(yùn)動(dòng)設(shè)施，一個(gè)20萬(wàn)方的項(xiàng)目，景觀仍然花夠了心思。戶型圖戶型緊湊，利用率較高。同景國(guó)際城邁上之后的產(chǎn)品續(xù)作，但戶型設(shè)計(jì)明顯比一期偏大，雖然舒適性更強(qiáng)，但邁上之后的戶型產(chǎn)品贈(zèng)送率更低，其溢價(jià)能力更強(qiáng)。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)繼同景國(guó)際城邁上之后，同景相繼推出了同景國(guó)際城邁上2和同景躍城，雖然兩大項(xiàng)目都還未開(kāi)始銷售，但已經(jīng)取得了不錯(cuò)的市場(chǎng)關(guān)注預(yù)期。躍城這產(chǎn)品在我們看來(lái)，已經(jīng)是老生常談，但在此時(shí)的市場(chǎng)卻異常受到市場(chǎng)的關(guān)注。舒適度低且裝修成本高，在如今高房?jī)r(jià)的壓迫下，這些都不是問(wèn)題。比如龐大的購(gòu)房成本，裝修成本算不了什么。在邁上獲得成功后，更加堅(jiān)信了同景把此類產(chǎn)品做精的信心。但躍城也不是什么區(qū)域都可以做的，如果在主城，建筑成本高了，那么溢價(jià)能力就差了。此類產(chǎn)品在二環(huán)新城，甚至區(qū)縣將受到越來(lái)越多二三線開(kāi)發(fā)商的關(guān)注和追捧。同時(shí)是受到部分購(gòu)房者的追捧。（三）春風(fēng)與湖——臺(tái)地上的城市峰頂住區(qū)基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開(kāi)發(fā)商占地面積（萬(wàn)㎡）項(xiàng)目總建筑面積（萬(wàn)㎡）容積率重慶春風(fēng)地產(chǎn)有限公司1553物業(yè)形態(tài)主力面積（㎡）綠化率高層 小高層高層：7016040%項(xiàng)目定位山與湖之上，城市峰頂住區(qū)項(xiàng)目總規(guī)圖項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)q 項(xiàng)目緊靠1600畝的國(guó)家級(jí)彩云湖濕地公園，坐擁絕佳湖景資源。q 項(xiàng)目擁有重慶唯一臨崖高級(jí)會(huì)所、無(wú)邊際懸浮游泳池。q 項(xiàng)目擁有世界頂級(jí)園林設(shè)計(jì)公司締造的臻品景觀。q 雖然戶型及后期設(shè)計(jì)都還沒(méi)有面市，但春風(fēng)與湖規(guī)劃設(shè)計(jì)和項(xiàng)目定位就值得讓人期待。臺(tái)地上的山頂住區(qū)，利用臺(tái)地將商業(yè)與住宅區(qū)分開(kāi)來(lái)，無(wú)論是住宅還是商業(yè)都具有獨(dú)立的空間。住宅視野開(kāi)闊，商業(yè)獨(dú)具風(fēng)格，開(kāi)發(fā)商利用天然的臺(tái)地將建筑與地形完美融合，值得期待。七、展位及包裝分析（一）總體盤點(diǎn)q 開(kāi)發(fā)商理性“燒錢” 展位包裝各具特色 此次春交會(huì)的展位包裝，各大開(kāi)發(fā)商可謂是花盡心思，駐展于四樓展廳的外地大鱷和本地一線開(kāi)發(fā)商，如萬(wàn)科，金科，遠(yuǎn)洋等，雖然整體風(fēng)格傾向簡(jiǎn)潔統(tǒng)一，細(xì)節(jié)裝修方面卻各顯其用心，處處展現(xiàn)品牌文化與項(xiàng)目特點(diǎn)。此次產(chǎn)品展示方面，由于受政策影響，一線開(kāi)發(fā)商大多摒棄產(chǎn)品本身的展示，而羅列出其在重慶所有項(xiàng)目的詳細(xì)情況，力圖以龐大的市場(chǎng)占有力度像游展者說(shuō)明其品牌的雄厚實(shí)力。而外地開(kāi)發(fā)商則著重宣傳來(lái)渝首個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品的打造強(qiáng)度；位于一樓展廳中小開(kāi)發(fā)商的展臺(tái)外包裝則各顯其能，爭(zhēng)相以時(shí)尚出位的造型，另類風(fēng)情的打造來(lái)凸顯其調(diào)性，吸引游展者的眼球，如蕓峰天梭派，戴斯大衛(wèi)營(yíng)等。q 展臺(tái)布置：八仙過(guò)海，各顯神通 此次春交會(huì)展臺(tái)布置依然以圍合與半圍合為主，所有開(kāi)發(fā)商都根據(jù)各自項(xiàng)目產(chǎn)品的展示目的和包裝風(fēng)格而采用了相應(yīng)的圍合方式。q 科技仍然廣泛運(yùn)用，聚集人氣另外電子科技在此次的房交會(huì)的運(yùn)用相當(dāng)廣泛，各大展位不乏電子屏和LED導(dǎo)視圖，除此之外，萬(wàn)科置業(yè)顧問(wèn)手上的IPAD，中馳領(lǐng)域和同景躍城的投影裝置，都展現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商的用心和實(shí)力。q 大小沙盤不見(jiàn)了 全盤展示成特色 以往春交會(huì)開(kāi)發(fā)商除了大沙盤展示區(qū)位和項(xiàng)目概況外，旁邊還準(zhǔn)備了小沙盤展示產(chǎn)品細(xì)節(jié)，今年大多數(shù)開(kāi)發(fā)商卻盡量把沙盤做大，以至于囊括其所有項(xiàng)目，而展示產(chǎn)品細(xì)部小沙盤卻不見(jiàn)了蹤影。有的開(kāi)發(fā)商甚至干脆不做沙盤，此次房交會(huì)，品牌的宣傳和推廣成主題。q 二手房展臺(tái)延續(xù)務(wù)實(shí)路線相對(duì)于一手房如火如荼的包裝，二手房展示區(qū)對(duì)外部的打造一如既往的淡定，在市場(chǎng)低迷的打擊下，參展中介公司對(duì)房源的展示更花心思，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)成交量的重視遠(yuǎn)甚于對(duì)其品牌實(shí)力的表現(xiàn)。務(wù)實(shí)仍舊是很好的選擇。（二）個(gè)案盤點(diǎn)（1）、萬(wàn)科——專注 回歸精致簡(jiǎn)單 簡(jiǎn)單的線條，原木材質(zhì)的包裝并不張揚(yáng)出彩，但足以使游展者感受到萬(wàn)科的專注和誠(chéng)意，2011萬(wàn)科多盤齊發(fā)，作為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者，萬(wàn)科一直走在理念的最前沿。跟隨城市的發(fā)展節(jié)奏，從前期的注重產(chǎn)品到客戶、注重生活到生命，強(qiáng)調(diào)建筑、城市、人、自然之間的相互共生，再到如今的品質(zhì)回歸，已然達(dá)到了新的高度。點(diǎn)評(píng)：簡(jiǎn)單是一種豁達(dá)，也是萬(wàn)科的一貫風(fēng)格，堅(jiān)守價(jià)值底線、拒絕利益誘惑，堅(jiān)持以專業(yè)能力從市場(chǎng)獲取公平回報(bào)，是萬(wàn)科獲得成功的基石。（2）、上品十六——足球燈箱助陣 本次展會(huì)上，上品十六采用兩個(gè)類似足球狀的燈箱來(lái)展示戶型圖，十分具有特色。充分強(qiáng)調(diào)實(shí)用、舒適、健康、環(huán)保、便捷、個(gè)性精神這一系列的開(kāi)發(fā)理念，體現(xiàn)上品十六秉承為新世紀(jì)的城市公民營(yíng)造現(xiàn)代化、國(guó)際化的城居生活理想。點(diǎn)評(píng)：從城市、自然、建筑、人文的大和諧根本點(diǎn)出發(fā)，盡全力提升城居公民的居住品質(zhì)，將是城市住宅開(kāi)發(fā)的全新標(biāo)尺。（3） 、浦輝鑒山國(guó)際——高爾夫造型玩出位 沒(méi)有絕佳的展場(chǎng)位置，也沒(méi)有十足的品牌號(hào)召力，但是它絕對(duì)擁有此次房交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)的高人氣。此次浦輝鑒山國(guó)際干脆把展位設(shè)計(jì)成高爾夫球體，圓形的外立面讓它在偌大的展場(chǎng)內(nèi)有了很強(qiáng)的識(shí)別性。點(diǎn)評(píng)：特殊的材質(zhì)，獨(dú)特的造型，另辟蹊徑的展臺(tái)設(shè)計(jì)，房交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)如過(guò)江之鯽的小戶型樓盤中能迅速的抓住觀者稍縱即逝的注意力，本身已是成功。八、“后房交會(huì)”樓市發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)（一）市場(chǎng)將走向何處？短期內(nèi)，一手房成交量低位運(yùn)行，價(jià)格堅(jiān)挺中有所下滑；二手房量?jī)r(jià)齊跌一方面高居不下的CPI加劇全國(guó)通貨膨脹預(yù)期，迫使央行繼續(xù)收緊銀行貨幣政策，下半年銀行貸款政策對(duì)樓市來(lái)說(shuō)不容樂(lè)觀，當(dāng)前按揭困難的局面短期內(nèi)不會(huì)改變，而且隨著銀行準(zhǔn)備金率的繼續(xù)調(diào)高，困難程度還會(huì)有所加??；另一方面當(dāng)前樓市成交低迷，重慶地方政策加碼的可能性已經(jīng)微乎其微，如果加碼，限購(gòu)令也會(huì)溫和出臺(tái)。也就是說(shuō)當(dāng)前重慶樓市是限貸不限購(gòu)，而從當(dāng)前購(gòu)房者情緒來(lái)看，大部分剛性需求仍然沒(méi)有放棄購(gòu)房打算，未來(lái)短時(shí)間內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)大面積觀望的情況。銀行貸款政策會(huì)限制部分購(gòu)房者的購(gòu)房時(shí)間預(yù)期，樓市會(huì)繼續(xù)低迷，自春節(jié)后，樓市長(zhǎng)期周成交量保持在25003000運(yùn)行。春交會(huì)對(duì)樓市成交的拉動(dòng)不大，“后房交會(huì)”樓市周成交可能會(huì)長(zhǎng)期保持在2500套左右運(yùn)行，如果銀行貸款政策再次加碼，周成交量甚至有下滑到2000套左右運(yùn)行的危險(xiǎn)。二手房當(dāng)前基本被銀行所掐住了喉嚨，成交量可能會(huì)一路猛跌，二手房市場(chǎng)面臨洗牌。就價(jià)格而言，當(dāng)前大部分開(kāi)發(fā)商都沒(méi)有完成自己預(yù)期的銷售目標(biāo)，下半年開(kāi)發(fā)商銷售任務(wù)將更重。此次春交會(huì)，開(kāi)發(fā)商雖然加大優(yōu)惠力度，但并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的降價(jià)，換來(lái)的只是成交的慘淡。為了走量，開(kāi)發(fā)商房交會(huì)后可能會(huì)加大促銷力度，部分開(kāi)發(fā)商會(huì)實(shí)質(zhì)性的降價(jià)。但總體來(lái)說(shuō)，當(dāng)前大部分開(kāi)發(fā)商融資情況仍然比較樂(lè)觀，資金鏈雖然緊張，但還不至斷裂，不到萬(wàn)不得已，開(kāi)發(fā)商不會(huì)降價(jià)，所以我司認(rèn)為：一手房可能會(huì)出現(xiàn)部分降價(jià)，堅(jiān)挺中略有下滑；二手房在市場(chǎng)預(yù)期不好的情況下，可能會(huì)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的現(xiàn)象，但成交不濟(jì)，部分賣房者可能會(huì)延長(zhǎng)自己的物業(yè)持有時(shí)間，推遲銷售。開(kāi)發(fā)商加快推盤節(jié)奏，回籠資金是首要任務(wù)自“新國(guó)八條”和房產(chǎn)稅政策出臺(tái)之后，開(kāi)發(fā)商就放緩了自己的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，特別是別墅、洋房等高端物業(yè)，部分樓盤甚至處于停工或半停工狀體。他們都希望后市會(huì)有所回暖，然后加大放量回籠資金。14月對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是比較難過(guò)的，特別是34月份，銀行準(zhǔn)備金率的一再上調(diào)，使得開(kāi)發(fā)商手中資金越來(lái)越困難。從當(dāng)前的市場(chǎng)情況來(lái)看，第三季度市場(chǎng)回溫基本無(wú)望，加之銀行政策收緊預(yù)期，中低端樓盤為了回籠資金，肯定會(huì)加快推盤節(jié)奏，無(wú)論是否有購(gòu)房者買單，他們都會(huì)把貨量推向市場(chǎng)。而對(duì)于高端樓盤來(lái)說(shuō)，具有較強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的樓盤仍然會(huì)逆市推量，其它樓盤可能還是會(huì)沿用春交會(huì)之前的推盤政策。（二）市場(chǎng)格局有何變化？二環(huán)人口增加，衛(wèi)星城和外環(huán)新城將撐起市場(chǎng)熱度恰好在春交會(huì)后，黃奇帆主持召開(kāi)了市政府第99次常務(wù)會(huì)，會(huì)議審議通過(guò)審議通過(guò)了《重慶市主城區(qū)二環(huán)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃（2011年~2020年）》，到2020年，二環(huán)區(qū)域達(dá)到900萬(wàn)人以上，主城區(qū)常住人口將達(dá)到1200萬(wàn)~1300萬(wàn)人，重慶市已經(jīng)全面進(jìn)入二環(huán)時(shí)代。在今年春交會(huì)上，茶園、大學(xué)城等衛(wèi)星城片區(qū)樓盤備受關(guān)注。隨著主城周邊衛(wèi)星城交通和配套的逐步成熟，2011年將由開(kāi)發(fā)商向“外環(huán)”囤地高潮向購(gòu)房者向“外環(huán)”購(gòu)房高潮轉(zhuǎn)變。同時(shí)，二環(huán)人口的增加以及工業(yè)各方面的發(fā)展，外環(huán)新城和未來(lái)衛(wèi)星城將支撐起市場(chǎng)熱度。西區(qū)和南區(qū)攀升迅猛，北南西三國(guó)鼎立北區(qū)一直是購(gòu)房者追求的熱點(diǎn)，而北區(qū)也在追逐中房?jī)r(jià)一路飆升，相比西區(qū)和南區(qū)，北區(qū)房?jī)r(jià)明顯會(huì)高出5001000元/㎡。在當(dāng)前情況下，部分購(gòu)房者已經(jīng)開(kāi)始向西區(qū)和南區(qū)分流，特別是巴南、大學(xué)城等地，一來(lái)會(huì)促使這些區(qū)域房?jī)r(jià)的上揚(yáng)，二來(lái)會(huì)縮小主城各區(qū)房?jī)r(jià)的差距。北區(qū)獨(dú)大的局面已經(jīng)不復(fù)存在。而當(dāng)前三區(qū)的勢(shì)力好像歷史的三國(guó)一樣，互相牽制，奮力抗衡。二三線開(kāi)發(fā)商將加速向區(qū)縣前行實(shí)力相對(duì)較弱和資金不夠雄厚的中小開(kāi)發(fā)商主戰(zhàn)場(chǎng)會(huì)逐步外移，轉(zhuǎn)向爭(zhēng)奪區(qū)縣市場(chǎng)；部分購(gòu)房者或投資者在政策的壓力下也會(huì)部分外溢，轉(zhuǎn)向投資區(qū)縣市場(chǎng)和區(qū)縣置業(yè)。這會(huì)加速區(qū)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。從此次房交會(huì)的情況來(lái)看，已經(jīng)有很大一部分開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)區(qū)縣市場(chǎng)，未來(lái)這種情況會(huì)進(jìn)入加速前行階段。同時(shí)，區(qū)縣市場(chǎng)或以更大的優(yōu)惠和措施吸引主城開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐和投資者的眼球。（三）產(chǎn)品走勢(shì)如何？低總價(jià)，開(kāi)發(fā)商推崇“小面積，多功能”當(dāng)前市場(chǎng)投資客戶萎縮，但房?jī)r(jià)仍然在逐步攀升，剛性需求需要布局更為合理和總價(jià)控制較低的戶型。在這種情況下，當(dāng)前市場(chǎng)面積控制在60㎡的兩房較受市場(chǎng)歡迎，同時(shí)催生了一大批40+的一房改兩房和60+的兩房改三房戶型。而且除二三線開(kāi)發(fā)企業(yè)涉足此類產(chǎn)品外，協(xié)信、華宇、保利等知名開(kāi)發(fā)商也逐步開(kāi)始涉足此類產(chǎn)品，這必將成為未來(lái)小戶型產(chǎn)品的一個(gè)趨勢(shì)。特別是舒適性兩房，因?yàn)榭梢砸徊降轿?，而且總價(jià)適中，未來(lái)會(huì)成為購(gòu)房者追求的熱點(diǎn)。舒適型兩房比例加重，一房和三房需求減少“新國(guó)八條”中對(duì)契稅的要求，促使購(gòu)房者逐步改變購(gòu)房習(xí)慣，購(gòu)房者會(huì)一步到位追求兩房到三房；而當(dāng)前信貸艱難，大部分購(gòu)房者還不具備直接購(gòu)房三房的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。所以未來(lái)舒適性兩房或者兩房改三房戶型會(huì)更受市場(chǎng)歡迎。在這種情況下，開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)上必定會(huì)改變戶型配比，甚至部分樓盤后期規(guī)劃會(huì)面臨大面積的修改。商業(yè)市場(chǎng)有所活躍，公寓型戶型市場(chǎng)份額加大在住宅市場(chǎng)變得越來(lái)越困難的情況下，部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始向商業(yè)進(jìn)軍，但商業(yè)相比住宅更需要強(qiáng)大的市場(chǎng)需求做支撐，而當(dāng)前重慶不具備這樣的需求市場(chǎng)。并且商業(yè)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)比住宅市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)更大，部分具有開(kāi)始實(shí)力的開(kāi)發(fā)商會(huì)逐步向商業(yè)進(jìn)軍，而中間產(chǎn)品，公寓型住宅成為市場(chǎng)熱捧對(duì)象，但前此類產(chǎn)品市場(chǎng)份額逐步增多，開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始加大此類產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)。其最為成功的當(dāng)屬龍湖,龍湖時(shí)代天街先以公寓類住宅產(chǎn)品擴(kuò)張其商圈，待區(qū)域成熟后，商業(yè)供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)就更小，天街類產(chǎn)品也是龍湖轉(zhuǎn)型的重點(diǎn)。4