榆陽區(qū)鴛鴦湖公園改造拆遷安置項目-資料下載頁
2025-08-04 17:35本頁面
【正文】 分兩部分，一部分為公園部分；一部分為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)及餐飲服務(wù)。用地面積80453平方米。具體內(nèi)容詳見設(shè)計，下附部分相關(guān)表：第五部分 項目實施盈虧平衡分析 盈虧平衡分析在財務(wù)管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場生產(chǎn)能力條件下，通過分析擬建項目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關(guān)系，來判斷項目優(yōu)劣及盈利能力的一種方法。盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點，即項目達到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點。在房地產(chǎn)項目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指要找出預(yù)計銷售收入恰好能彌補成本時的銷售量又稱保本銷售量。銷售收入本項目銷售收入包括寫住宅、字樓及商業(yè)銷售收入。銷售稅金按稅法規(guī)定本項目應(yīng)繳納營業(yè)稅、城維稅、教育費附加等，%。利潤測算本項目銷售收入扣除稅金及開發(fā)成本后為銷售利潤。 敏感性分析 敏感性分析是研究某些因素發(fā)生變化時，項目經(jīng)濟效益發(fā)生的相應(yīng)變化，并判斷這些因素對項目經(jīng)濟目標(biāo)的影響程度。敏感性分析不僅可以使開發(fā)商了解因素變動對項目財務(wù)評價指標(biāo)的影響程度，還可以使他們對那些較為敏感的因素進行認真和仔細的再研究，以提高項目可行性研究的準(zhǔn)確性。反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)：敏感系數(shù)=目標(biāo)值的變化百分比／參數(shù)值變動的百分比。例如：以售價為參數(shù)值，以項目的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為目標(biāo)值，已知售價增加10％，凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加20％，則售價的敏感系數(shù)=20％/10%=2。敏感系數(shù)可正可負。若敏感系數(shù)為負，說明目標(biāo)值的變化與參數(shù)值的變化方向相反，敏感系數(shù)越大，則說明該參量對目標(biāo)值越敏感，在可行性研究中對該參量的確定須越謹(jǐn)慎。敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實際情況增減。成本變動幅度（%）對各項經(jīng)濟指標(biāo)變化的影響。例如：經(jīng)濟指標(biāo)預(yù)測成本90%預(yù)測成本預(yù)測成本110%預(yù)測成本120%總投資毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報率售價變動各項經(jīng)濟指標(biāo)的變化，假設(shè)售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經(jīng)濟指標(biāo)預(yù)測售價90%預(yù)測售價預(yù)測售價110%預(yù)測售價120%營業(yè)額毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報率容積率變動各項指標(biāo)的變化主要指標(biāo)容積率1容積率2容積率3容積率4容積率5多高層比營業(yè)額總投資毛利率稅后利潤稅后凈利率總投資回報率價格波動基本不會導(dǎo)致項目出現(xiàn)虧損。投資增加10%，項目仍能夠贏利，但也應(yīng)切實作好項目管理工作，以降低成本 盈虧平衡分析評價結(jié)論 ：預(yù)測銷售收入開發(fā)投資成本征收拆遷補償價值公園建設(shè)投入=項目開發(fā)盈虧（+ ）。 ：=第五部分 結(jié)論及建議結(jié)論 ，該項目的建設(shè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流充裕，各項財務(wù)指標(biāo)均優(yōu)于相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，同時，該項目建設(shè)有利于改善榆林市的城市面貌，并對提高人民的生活質(zhì)量具有重要意義，具有良好的社會效益，只要對項目進行科學(xué)運作，規(guī)范管理，項目達到預(yù)期目標(biāo)是有保證的。建議為了使項目順利實施，早日竣工，早見效益，本可行性報告提出如下建議：（1）政府要加強領(lǐng)導(dǎo)，落實責(zé)任。各部門需全力配合，大力支持。（2）該項目工程量大，投資額大，拆遷量大，內(nèi)容復(fù)雜。在國地、住建、規(guī)劃、財政、稅收上給予支持，在審批手續(xù)上給予便利。（3）盡快做好前期工作。該項目已做了大量的前期工作，但進度還要加快。盡早啟動拆遷工作。（4）盡快制定具體實施方案。 編制單位：陜西榆林誠信房地產(chǎn)評估有限公司 陜西和諧招標(biāo)造價咨詢有限公司編制時間： 2012年3月
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