榆陽(yáng)區(qū)鴛鴦湖公園改造拆遷安置項(xiàng)目-資料下載頁(yè)
2025-08-04 17:35本頁(yè)面
【正文】 分兩部分，一部分為公園部分；一部分為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)及餐飲服務(wù)。用地面積80453平方米。具體內(nèi)容詳見(jiàn)設(shè)計(jì)，下附部分相關(guān)表：第五部分 項(xiàng)目實(shí)施盈虧平衡分析 盈虧平衡分析在財(cái)務(wù)管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場(chǎng)生產(chǎn)能力條件下，通過(guò)分析擬建項(xiàng)目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關(guān)系，來(lái)判斷項(xiàng)目?jī)?yōu)劣及盈利能力的一種方法。盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)，即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤(rùn)為零的點(diǎn)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指要找出預(yù)計(jì)銷售收入恰好能彌補(bǔ)成本時(shí)的銷售量又稱保本銷售量。銷售收入本項(xiàng)目銷售收入包括寫(xiě)住宅、字樓及商業(yè)銷售收入。銷售稅金按稅法規(guī)定本項(xiàng)目應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、城維稅、教育費(fèi)附加等，%。利潤(rùn)測(cè)算本項(xiàng)目銷售收入扣除稅金及開(kāi)發(fā)成本后為銷售利潤(rùn)。 敏感性分析 敏感性分析是研究某些因素發(fā)生變化時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益發(fā)生的相應(yīng)變化，并判斷這些因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的影響程度。敏感性分析不僅可以使開(kāi)發(fā)商了解因素變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響程度，還可以使他們對(duì)那些較為敏感的因素進(jìn)行認(rèn)真和仔細(xì)的再研究，以提高項(xiàng)目可行性研究的準(zhǔn)確性。反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)：敏感系數(shù)=目標(biāo)值的變化百分比／參數(shù)值變動(dòng)的百分比。例如：以售價(jià)為參數(shù)值，以項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為目標(biāo)值，已知售價(jià)增加10％，凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加20％，則售價(jià)的敏感系數(shù)=20％/10%=2。敏感系數(shù)可正可負(fù)。若敏感系數(shù)為負(fù)，說(shuō)明目標(biāo)值的變化與參數(shù)值的變化方向相反，敏感系數(shù)越大，則說(shuō)明該參量對(duì)目標(biāo)值越敏感，在可行性研究中對(duì)該參量的確定須越謹(jǐn)慎。敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減。成本變動(dòng)幅度（%）對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化的影響。例如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)成本90%預(yù)測(cè)成本預(yù)測(cè)成本110%預(yù)測(cè)成本120%總投資毛利率稅前利潤(rùn)稅后凈利銷售凈利率總投資回報(bào)率售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價(jià)每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來(lái)比較，如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)售價(jià)90%預(yù)測(cè)售價(jià)預(yù)測(cè)售價(jià)110%預(yù)測(cè)售價(jià)120%營(yíng)業(yè)額毛利率稅前利潤(rùn)稅后凈利銷售凈利率總投資回報(bào)率容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化主要指標(biāo)容積率1容積率2容積率3容積率4容積率5多高層比營(yíng)業(yè)額總投資毛利率稅后利潤(rùn)稅后凈利率總投資回報(bào)率價(jià)格波動(dòng)基本不會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目出現(xiàn)虧損。投資增加10%，項(xiàng)目仍能夠贏利，但也應(yīng)切實(shí)作好項(xiàng)目管理工作，以降低成本 盈虧平衡分析評(píng)價(jià)結(jié)論 ：預(yù)測(cè)銷售收入開(kāi)發(fā)投資成本征收拆遷補(bǔ)償價(jià)值公園建設(shè)投入=項(xiàng)目開(kāi)發(fā)盈虧（+ ）。 ：=第五部分 結(jié)論及建議結(jié)論 ，該項(xiàng)目的建設(shè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流充裕，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均優(yōu)于相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)，該項(xiàng)目建設(shè)有利于改善榆林市的城市面貌，并對(duì)提高人民的生活質(zhì)量具有重要意義，具有良好的社會(huì)效益，只要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)運(yùn)作，規(guī)范管理，項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期目標(biāo)是有保證的。建議為了使項(xiàng)目順利實(shí)施，早日竣工，早見(jiàn)效益，本可行性報(bào)告提出如下建議：（1）政府要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)責(zé)任。各部門(mén)需全力配合，大力支持。（2）該項(xiàng)目工程量大，投資額大，拆遷量大，內(nèi)容復(fù)雜。在國(guó)地、住建、規(guī)劃、財(cái)政、稅收上給予支持，在審批手續(xù)上給予便利。（3）盡快做好前期工作。該項(xiàng)目已做了大量的前期工作，但進(jìn)度還要加快。盡早啟動(dòng)拆遷工作。（4）盡快制定具體實(shí)施方案。 編制單位：陜西榆林誠(chéng)信房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 陜西和諧招標(biāo)造價(jià)咨詢有限公司編制時(shí)間： 2012年3月
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