【正文】 觀”的原則。隨著國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路進(jìn)一步明確，在積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策推動(dòng)下，榆林市房地產(chǎn)市場經(jīng)過調(diào)整后逐漸將迎來恢復(fù)性的增長趨勢。的室內(nèi)設(shè)施配套補(bǔ)助款，由被征收人自行配套?！裆婕罢魇諉挝?11戶。以房地產(chǎn)開發(fā)取得的收入彌補(bǔ)鴛鴦湖公園改造建設(shè)和征收還建的成本（高層住宅、低層商業(yè)、辦公用于征收安置，酒店和部分剩余房產(chǎn)出售收入用于公園建設(shè)）。本項(xiàng)目計(jì)劃2012年上半年完成整體征收任務(wù)，2012年下半年開始完成返還安置房建設(shè)任務(wù)，征收還建期2年；房地產(chǎn)開發(fā)從2012年下半年起至2015年底完成房地產(chǎn)開發(fā)任務(wù)。 ②被征收人所選定戶型的樓層面積小于原房證建筑面積，按原房地產(chǎn)房屋評(píng)估價(jià)格補(bǔ)償。返還戶數(shù)272 戶。（4）、總平面設(shè)計(jì)（規(guī)劃布局；建筑設(shè)計(jì)；戶型設(shè)計(jì)；環(huán)境設(shè)計(jì)；項(xiàng)目的配套）：規(guī)劃區(qū)內(nèi)主要以高層住宅和低層商業(yè)為主，另設(shè)置辦公、酒店等。如下表所示：安裝工程費(fèi)估算表序號(hào)工程或費(fèi)用名稱單位單價(jià)數(shù)量安裝工程費(fèi)（萬元）1室內(nèi)水電安裝工程M218513162624352消防系統(tǒng)安裝工程M212013162615803外線安裝工程M265131626856　小 計(jì)4871 （4）工程建設(shè)其他費(fèi)用本項(xiàng)目工程建設(shè)其他費(fèi)用估算總額為 萬元。盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)，即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點(diǎn)。建議為了使項(xiàng)目順利實(shí)施，早日竣工，早見效益，本可行性報(bào)告提出如下建議：（1）政府要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)責(zé)任。（2）該項(xiàng)目工程量大，投資額大，拆遷量大，內(nèi)容復(fù)雜。銷售收入本項(xiàng)目銷售收入包括寫住宅、字樓及商業(yè)銷售收入。 、拆遷還建資金需求與籌措情況（略） xxx 萬元；； 萬元； 、銷售收入估算 銷售收入的估算分別對(duì)住宅樓收入估算和商鋪收入估算，在收入估算中，我們參照本項(xiàng)目周邊市場行情，并按照謹(jǐn)慎性原則估算。項(xiàng)目要把生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境放在重要的地位，使居民更多地接近自然環(huán)境，營造安定、健康、和諧的社區(qū)環(huán)境。其中： 萬元。以內(nèi)部分按所選調(diào)換房屋樓層投資優(yōu)惠價(jià)格自行投資，再超出面積部分按市場優(yōu)惠價(jià)格進(jìn)行投資。項(xiàng)目編制依據(jù)與研究范圍依據(jù)中華人民共和國有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，綜合該項(xiàng)目的具體情況，本可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)主要有：●本報(bào)告的編制的依據(jù)是國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）和國家現(xiàn)行的財(cái)稅制度。鴛鴦湖公園改造建設(shè)的基本思路： 依據(jù)市區(qū)總體建設(shè)規(guī)劃，在規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)鴛鴦湖公園片區(qū)，進(jìn)行征收改造。；●涉及征收個(gè)人261戶。初裝房標(biāo)準(zhǔn)為：在毛坯房基礎(chǔ)上增加室內(nèi)房間間隔，配設(shè)普通門；衛(wèi)生間地面、墻面貼瓷磚，安裝坐便器、洗面盆、淋浴噴頭；廚房墻面貼瓷磚，安裝洗菜盆、水龍頭；除衛(wèi)生間外，地面為壓光水泥地面。從長遠(yuǎn)發(fā)展看，房地產(chǎn)市場需求依然存在，市場發(fā)展?jié)摿θ栽谠黾印? （3）項(xiàng)目要貫徹“可持續(xù)發(fā)展”的原則。經(jīng)調(diào)查,2012年1月本項(xiàng)目周邊的長城路的商鋪銷售均價(jià)為35000元/平方米，新建路商鋪銷售均價(jià)為45000元/平方米。 敏感性分析 敏感性分析是研究某些因素發(fā)生變化時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益發(fā)生的相應(yīng)變化，并判斷這些因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的影響程度。該項(xiàng)目已做了大量的前期工作，但進(jìn)度還要加快。例如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測成本90%預(yù)測成本預(yù)測成本110%預(yù)測成本120%總投資毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報(bào)率售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價(jià)每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測售價(jià)90%預(yù)測售價(jià)預(yù)測售價(jià)110%預(yù)測售價(jià)120%營業(yè)額毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總