【正文】 ；8）建筑物應(yīng)盡量考慮采用自然采光和通風(fēng)。項(xiàng)目?jī)?nèi)部所有設(shè)備選用符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定的節(jié)能型設(shè)備，不在國(guó)家已公布淘汰的機(jī)電產(chǎn)品之列。電器設(shè)備選用新型高效節(jié)能設(shè)備，并采用電容補(bǔ)償，提高功率因數(shù)，減少電損耗。優(yōu)化給水設(shè)計(jì)，通過(guò)水力計(jì)算選擇合適管徑，管線應(yīng)盡量縮短線路長(zhǎng)度，減少水力損失，選用節(jié)能型水泵，配合送水泵變頻裝置，節(jié)約電耗。優(yōu)化排水設(shè)計(jì)，在保證排水暢通的前提下，充分利用地形高差，盡量降低管渠深度。選擇合適的供水管材，盡可能減少各處管線的跑、冒、滴、漏。1）采用節(jié)水型衛(wèi)生潔具及其配件；2）衛(wèi)生間采用節(jié)水型沖洗水箱；洗臉盆采用感應(yīng)水嘴，大小便器均采用感應(yīng)式?jīng)_洗閥；4）消防栓、室外澆灑及室外水景用水均分別設(shè)置水表計(jì)量。消防水源利用地下室消防水池；5）水池、水箱在溢流水位處設(shè)置自動(dòng)控制報(bào)警裝置；6）水泵設(shè)置帶高效區(qū)，供水系統(tǒng)采用恒壓變頻調(diào)速控制，豎向分區(qū)供水。第十一章 管理機(jī)構(gòu)、勞動(dòng)定員及進(jìn)度安排 建設(shè)管理機(jī)構(gòu)項(xiàng)目建設(shè)期間由公司指派業(yè)務(wù)精、能力強(qiáng)的人員，組成建設(shè)工程指揮部，并明確一位主要領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，下設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)工程建設(shè)的日常工作。確保建筑物要堅(jiān)固、耐久、適用、美觀。為此，建設(shè)工程指揮部辦公室要搞好工程設(shè)計(jì)、施工準(zhǔn)備和施工等全過(guò)程的質(zhì)量控制。首先工程設(shè)計(jì)要尋找資質(zhì)高、信譽(yù)好、實(shí)力強(qiáng)的設(shè)計(jì)單位來(lái)完成；設(shè)計(jì)單位要貫徹技術(shù)責(zé)任制，保證施工圖準(zhǔn)確無(wú)誤。工程指揮部辦公室要積極參加設(shè)計(jì)方案的討論、審訂和圖紙會(huì)審，確保最佳的設(shè)計(jì)方案。其次，施工準(zhǔn)備階段要控制施工組織設(shè)計(jì)、材料、半成品、施工機(jī)具和設(shè)備的質(zhì)量，提高施工組織設(shè)計(jì)的質(zhì)量。第三，要搞好施工過(guò)程的質(zhì)量控制。要抓好工序質(zhì)量控制，建立質(zhì)量控制點(diǎn)?？刂剖┕み^(guò)程中的五大因素，使施工過(guò)程處于良好狀態(tài)。本項(xiàng)目勞動(dòng)定員為60人，其中管理人員15人，各類工人45人。 培訓(xùn)計(jì)劃（1）上崗前培訓(xùn)①、員工崗前培訓(xùn) 員工在招聘進(jìn)入公司作為試用員工前進(jìn)行23周紀(jì)律、公司管理?xiàng)l例、公司員工行為規(guī)范和所進(jìn)行工作的技術(shù)培訓(xùn)，考試、考核合格者才能進(jìn)入公司工作。②、中層和基層干部崗前培訓(xùn) 中層和基層干部聘用前必須進(jìn)行2周紀(jì)律和公司文化、法律法規(guī)培訓(xùn)及管理技術(shù)和業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)，考試不合格者不聘用。③、業(yè)務(wù)和生產(chǎn)技術(shù)人員培訓(xùn) 部門(mén)業(yè)務(wù)人員與技術(shù)骨干通過(guò)紀(jì)律和公司文化培訓(xùn)后，進(jìn)行業(yè)務(wù)知識(shí)和生產(chǎn)技能培訓(xùn)，考試不合格者將被淘汰。（2）上崗后培訓(xùn)①、管理干部 實(shí)行定期業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)，國(guó)家發(fā)布新的有關(guān)法律法規(guī)時(shí)組織專門(mén)培訓(xùn)。②、公司高級(jí)和重點(diǎn)發(fā)展管理人才培訓(xùn) 派送到有關(guān)大學(xué)和國(guó)外進(jìn)行學(xué)歷培訓(xùn)。（3）工作人員培訓(xùn)技術(shù)工人利用業(yè)余時(shí)間進(jìn)行學(xué)歷培訓(xùn)。 進(jìn)度安排 計(jì)劃要求為確保本項(xiàng)目的順利實(shí)施，要求要盡快列出基本建設(shè)年度計(jì)劃，組織落實(shí)、資金落實(shí)等工作在計(jì)劃期限內(nèi)完成，同時(shí)做好工程各項(xiàng)前期工作，并確保本工程按國(guó)家和地方基本建設(shè)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行實(shí)施。 計(jì)劃進(jìn)度本項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)期12個(gè)月。實(shí)施進(jìn)度安排見(jiàn)下頁(yè)表：計(jì) 劃 進(jìn) 度 表 月份項(xiàng)目123456789101112可行性研究報(bào)告審批▲▲場(chǎng)地清理▲▲初步設(shè)計(jì)▲施工圖設(shè)計(jì)▲▲土建工程▲▲▲▲▲▲安裝工程▲▲▲竣工并交付使用▲第十二章 投資估算和資金籌措 投資估算編制說(shuō)明和依據(jù)（1）國(guó)內(nèi)設(shè)備生產(chǎn)廠家的近期報(bào)價(jià)資料，并考慮運(yùn)輸費(fèi)用和一定程度上浮因素；（2）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)第三版》，國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部（3）土建：《智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T503142006）；《普通混凝土用砂、石質(zhì)量及檢驗(yàn)方法標(biāo)準(zhǔn)》為（JGJ52－2006）；《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》（GB505002008）；《山東省工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化管理辦法》（4）安裝：《安裝工程計(jì)算工程量計(jì)算規(guī)則》、山東省安裝工程計(jì)價(jià)依據(jù)》，；（5）市場(chǎng)價(jià)調(diào)整：《工程建設(shè)及造價(jià)信息》；（6）2008年《山東省房屋修繕工程計(jì)價(jià)定額》；（7）2002年《人防工程預(yù)算定額》、《山東省人防安裝工程費(fèi)用定額（2003）》。（8）項(xiàng)目可研編制的其他技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)規(guī)模及估算工程量。 工程投資估算棗莊貴誠(chéng)集團(tuán)購(gòu)物中心有限公司產(chǎn)銷對(duì)接工程項(xiàng)目工程投資估算由以下五個(gè)部分構(gòu)成：土建工程費(fèi)：根據(jù)山東省現(xiàn)行建筑造價(jià)與費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)估算。設(shè)備購(gòu)置與安裝費(fèi)：計(jì)算機(jī)通訊設(shè)備、配送設(shè)備等配套設(shè)備的購(gòu)置費(fèi)，估算標(biāo)準(zhǔn)按物流中心功能、面積、需求而定。其他費(fèi)用：包括設(shè)計(jì)、地質(zhì)鉆探等費(fèi)用，按建筑面積計(jì)算估算。預(yù)備費(fèi)：系指在初步設(shè)計(jì)概算中難以預(yù)料的工程費(fèi)用，按《公路基本建設(shè)工程投資估算編制辦法》規(guī)定以第一、二、三、四部分費(fèi)用之和為基數(shù)，按5%計(jì)列。棗莊貴誠(chéng)集團(tuán)購(gòu)物中心有限公司產(chǎn)銷對(duì)接工程從開(kāi)始運(yùn)作到具備完善的配送功能是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，各個(gè)目標(biāo)年的配送發(fā)貨量必須具備相應(yīng)的功能，因此，根據(jù)資金情況和量力而行的原則，本工程一期實(shí)施即完工。工程工期2013年初——2014年初今年年底之前應(yīng)做好本次建設(shè)的前期準(zhǔn)備工作，積極落實(shí)好建設(shè)資金。工程投入資金4768萬(wàn)元，建設(shè)工期為一年，力爭(zhēng)2009年年底工程初步竣工，規(guī)模約40畝，倉(cāng)庫(kù)、綜合服務(wù)中心、停車場(chǎng)及綠化場(chǎng)地建設(shè)完成，部分消防、水電、監(jiān)控、照明、排水、變配電等輔助設(shè)施也初步建成，物流中心的各部分功能設(shè)施基本齊全，能夠滿足實(shí)際運(yùn)營(yíng)的要求，爭(zhēng)取2010年初開(kāi)始營(yíng)業(yè)。工程投資估算表如下：表 固定資產(chǎn)投資估算總覽 （單位：萬(wàn)元）序號(hào)內(nèi)容估算合價(jià)（萬(wàn)元）百分比（%）1土建費(fèi)用19002設(shè)備購(gòu)置及安裝3其它費(fèi)用6594預(yù)備費(fèi)用5合計(jì)4168詳細(xì)投資估算詳見(jiàn)附表1。流動(dòng)資金投資估算根據(jù)項(xiàng)目自身?xiàng)l件及經(jīng)營(yíng)模式，流動(dòng)資金約為600萬(wàn)元。 資金籌措棗莊貴誠(chéng)集團(tuán)購(gòu)物中心有限公司產(chǎn)銷對(duì)接項(xiàng)目工程總投資880萬(wàn)元，企業(yè)自籌資金680萬(wàn)元，申請(qǐng)項(xiàng)目扶持資金200萬(wàn)元。由于物流中心不僅能給企業(yè)帶來(lái)直接的經(jīng)濟(jì)效益，而且可以有效地帶動(dòng)棗莊市區(qū)域內(nèi)的商業(yè)發(fā)展，拉動(dòng)周圍地價(jià)的上升，從而促進(jìn)整個(gè)區(qū)域聯(lián)動(dòng)發(fā)展，有著巨大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，向發(fā)改委申請(qǐng)財(cái)政扶持資金給予支持，減輕項(xiàng)目建設(shè)的資金壓力。鑒于上述分析，本次資金籌措按照工期一年完成。第十三章 工程招投標(biāo) 編制依據(jù)（1）《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》（2）國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第9號(hào)令（3）《山東省建設(shè)工程建設(shè)監(jiān)理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》，2004；（4）《棗莊市建設(shè)工程施工分包管理規(guī)定》，棗建工字[2006]40號(hào)；（5）《棗莊市建設(shè)工程施工招標(biāo)評(píng)標(biāo)定標(biāo)辦法（試行）》（2007年10月20日）（6）《建筑工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》,2007. 招標(biāo)的基本情況（1）招標(biāo)的范圍及依據(jù)本項(xiàng)目建設(shè)的資金主要來(lái)源為企業(yè)自籌。為保證以一流的隊(duì)伍、一流的施工和一流的質(zhì)量搞好此項(xiàng)工程，按照國(guó)家相關(guān)的招投標(biāo)法規(guī)，本項(xiàng)目的主體建設(shè)工程必須通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)進(jìn)行。（2）招標(biāo)的組織形式根據(jù)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第5號(hào)令規(guī)定，本項(xiàng)目的建設(shè)主體不具有自行組織招投標(biāo)的能力，故本項(xiàng)目擬采取委托招標(biāo)的組織形式。（3）招標(biāo)的方式本項(xiàng)目主體工程的土建工程、安裝工程的招標(biāo)采用公開(kāi)招標(biāo)的方式進(jìn)行。招標(biāo)的基本情況詳見(jiàn)表招標(biāo)基本情況表建設(shè)項(xiàng)目名稱：棗莊貴誠(chéng)集團(tuán)購(gòu)物中心有限公司產(chǎn)銷對(duì)接工程招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式招標(biāo)估算金額（萬(wàn)元）備注全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)勘察設(shè)計(jì)√√√建筑工程√√√安裝工程√√√監(jiān)理√√√設(shè)備√√√重要材料其他情況說(shuō)明： 建設(shè)單位蓋章 年 月 日 招標(biāo)初步方案（1）本建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)擬定為甲級(jí)資質(zhì)。施工監(jiān)理單位的資質(zhì)等級(jí)擬定為乙級(jí)及以上監(jiān)理資質(zhì)。土建工程擬定為二級(jí)及以上施工資質(zhì)。（2）各項(xiàng)招標(biāo)活動(dòng)對(duì)評(píng)標(biāo)專家專業(yè)特長(zhǎng)和水平的要求：土建工程施工及監(jiān)理評(píng)標(biāo)主要聘請(qǐng)給排水、結(jié)構(gòu)、市政工程等有關(guān)的專家；設(shè)備工程安裝采購(gòu)評(píng)標(biāo)主要聘請(qǐng)給排水、電氣、智能化系統(tǒng)等方面的專家。（3）招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組由棗莊貴誠(chéng)集團(tuán)購(gòu)物中心有限公司聘請(qǐng)有關(guān)人員組成。招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組必須制定一套完整招標(biāo)投標(biāo)辦法，內(nèi)容包括招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組的組成、招標(biāo)時(shí)段安排、招標(biāo)程序、招標(biāo)方式、評(píng)標(biāo)委員會(huì)組成，評(píng)標(biāo)原則、標(biāo)底確定、評(píng)標(biāo)方法、定標(biāo)方法等。具體招標(biāo)程序如下：第一步，擬定初步發(fā)包方案及招標(biāo)說(shuō)明書(shū)；第二步，編制招標(biāo)文件和評(píng)標(biāo)辦法；第三步，向施工企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)或發(fā)布招標(biāo)公告，并發(fā)售招標(biāo)文件和評(píng)標(biāo)辦法；第四步，施工企業(yè)遞交投標(biāo)書(shū)；第五步，按招標(biāo)文件中規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)開(kāi)標(biāo)；第六步，評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)標(biāo)，寫(xiě)出評(píng)標(biāo)報(bào)告，并向招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組推薦23名施工企業(yè)作為中標(biāo)候選人；第七步，招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組決標(biāo)；第八步，工程指揮部發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)；第九步，與中標(biāo)企業(yè)簽定合同。第十四章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是從經(jīng)營(yíng)者角度出發(fā)，根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和現(xiàn)行價(jià)格，分析、預(yù)測(cè)項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，考察項(xiàng)目的盈利能力，清償能力、不確定分析等財(cái)務(wù)狀況，以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。依據(jù)成本屬性將成本分為變動(dòng)成本和固定成本。成本費(fèi)用估算采用平均價(jià)格及消耗，估算依據(jù)：網(wǎng)絡(luò)信息使用費(fèi)。每年按10萬(wàn)元計(jì)算。燃料、動(dòng)力消耗費(fèi)。按當(dāng)?shù)貙?shí)際價(jià)格計(jì)算。共計(jì)128萬(wàn)元。①電：本項(xiàng)目用電按裝機(jī)負(fù)荷測(cè)算，年耗電18萬(wàn)千瓦時(shí)，年需電費(fèi)13萬(wàn)元。②水：。，年需費(fèi)用15萬(wàn)元。③汽柴油：年需200噸，按單價(jià)5000元計(jì)，則年需費(fèi)用100萬(wàn)元。工資及福利費(fèi)本項(xiàng)目定員60人，按人均工資15000元/年計(jì)算，職工福利費(fèi)按規(guī)定應(yīng)按工資總額的14%計(jì)取。折舊折舊按平均年限法計(jì)算。設(shè)備折舊期按10年計(jì)算，建筑物折舊期按30年計(jì)算，殘值率均取5%。，見(jiàn)附表3：固定資產(chǎn)折舊估算及遞延資產(chǎn)攤銷表。修理費(fèi)按工程費(fèi)用的5%計(jì)取，計(jì)95萬(wàn)元。廣告費(fèi)用按年需10萬(wàn)元計(jì)算。財(cái)務(wù)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)期發(fā)生的長(zhǎng)期借款利息計(jì)入當(dāng)年的財(cái)務(wù)費(fèi)用。年財(cái)務(wù)費(fèi)用80萬(wàn)元。其他費(fèi)用其他費(fèi)用主要是指在經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、管理費(fèi)用中扣除工資及福利費(fèi)、折舊、攤銷費(fèi)、修理費(fèi)等后的費(fèi)用。按照工資總額的100%計(jì)取，計(jì)為90萬(wàn)元。配送費(fèi)用配送費(fèi)用取配送額的4%，正常年配送5億元，配送費(fèi)用為2000萬(wàn)元。1攤銷開(kāi)辦費(fèi)按五年分?jǐn)?。?jiàn)附表3：固定資產(chǎn)折舊估算及遞延資產(chǎn)攤銷表。1銷售稅金及附加估算本項(xiàng)目主要交納增值稅（17%），城市維護(hù)建設(shè)稅按照增值稅的7%計(jì)算，教育附加費(fèi)按增值稅的4%計(jì)算，企業(yè)所得稅25%。1盈余公權(quán)金取稅后15%（公積金10%，公益金5%）。詳見(jiàn)附表4：銷售成本估算表。收入測(cè)算本項(xiàng)目的收益主要為商品內(nèi)配營(yíng)業(yè)額、外銷收入、加盟店配送收入，投產(chǎn)期、正常生產(chǎn)期的上述收入總和分別為4億元、5億元，各類庫(kù)房、辦公用房對(duì)廠方代表或辦事處的租金收入，以及其他輔助設(shè)施對(duì)外服務(wù)收入，投產(chǎn)期、513萬(wàn)元。銷售稅金及附加： 企業(yè)將申報(bào)一般納稅人，，詳見(jiàn)附表2： 銷售收入和銷售稅金及附加估算表。利潤(rùn)總額 ，詳見(jiàn)附表5 損益及利潤(rùn)分配表。利潤(rùn)率、利稅率分析經(jīng)測(cè)算本項(xiàng)目靜態(tài)指標(biāo)：（1）投資利潤(rùn)率＝(利潤(rùn)總額/總投資額)100%＝%（2）簡(jiǎn)單投資收益率＝稅后利潤(rùn)/總投資100％＝％ 稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（10％）＝（稅后）由上述計(jì)算可知，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）0，表明項(xiàng)目利潤(rùn)率超過(guò)基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，具有財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性，且水平較高，表明項(xiàng)目具有盈利能力。 企業(yè)收益分析 所得稅稅率為25%，詳見(jiàn)附表5損益及利潤(rùn)分配表。根據(jù)附表6：項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表中數(shù)據(jù)反映可得：（1）投資回收期。說(shuō)明本項(xiàng)目有較好的的經(jīng)濟(jì)效益，有較強(qiáng)的投資回報(bào)能力。（2）盈虧平衡分析以銷售額完成率表示的盈虧平衡點(diǎn)（BEP）計(jì)算如下式：盈虧平衡點(diǎn)(BEP)%=年固定成本/（年收入年可變成本年銷售稅金及附加）*100%= %。%，說(shuō)明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。 財(cái)務(wù)效益分析初步結(jié)論%，（含建設(shè)期1年）。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率指標(biāo)大大超過(guò)規(guī)定的基準(zhǔn)收益率8%標(biāo)準(zhǔn)，凈現(xiàn)值為正數(shù)，財(cái)務(wù)效益指標(biāo)表現(xiàn)良好，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。第十五章 結(jié)論與建議 結(jié)論通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的法人資格、建設(shè)的必要性、市場(chǎng)分析、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、建設(shè)條件、環(huán)境保護(hù)、投資估算、資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益初步分析等多方面進(jìn)行研究與論證認(rèn)為：項(xiàng)目建設(shè)符合城市總體規(guī)劃要求，建設(shè)目的明確，建設(shè)規(guī)模及建設(shè)方案合理，建設(shè)條件具備，資金來(lái)源可靠，經(jīng)濟(jì)效益良好。項(xiàng)目是可行的。 建議資金是保障物流中心建設(shè)順利完成的重