【正文】 平的監(jiān)理隊(duì)伍,以高質(zhì)量和高度的責(zé)任心對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)行全程監(jiān)理,以使本工程在實(shí)施過(guò)程中能完全按照國(guó)家規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和圖紙施工,確保達(dá)到100%合格以上的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。4 加強(qiáng)本開(kāi)發(fā)商的內(nèi)部管理,建立健全各項(xiàng)管理制度,做到用制度化的管理、規(guī)范化的運(yùn)作來(lái)實(shí)施本項(xiàng)目,確保項(xiàng)目完整地、高質(zhì)量地實(shí)施。第十四章 投資估算及資金籌措第一節(jié) 建設(shè)投資估算1估算根據(jù)本估算根據(jù)本項(xiàng)目的規(guī)劃總平面圖、初步方案設(shè)計(jì)及部分相關(guān)資料進(jìn)行估算。2 估算計(jì)算根據(jù)本估算根據(jù)2004年工程定額:《全國(guó)統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額》、《全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額江西省單價(jià)估價(jià)表》、《全國(guó)統(tǒng)一施工機(jī)械臺(tái)班費(fèi)用定額(江西省預(yù)算價(jià)格)》、《江西省建筑(裝飾)安裝工程費(fèi)用定額》、2006年鉛山縣建筑材料市場(chǎng)價(jià)格第三季度信息價(jià)及現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)預(yù)測(cè)價(jià)格和相近項(xiàng)目比價(jià)等，采用單價(jià)估算法進(jìn)行估算編制。在本項(xiàng)目建筑單價(jià)估算中，框架建筑按550750元/㎡價(jià)格估算。3建設(shè)投資估算(1) 直接工程費(fèi)用直接工程費(fèi)用估算序號(hào)名 稱數(shù)量單位單價(jià)(元)金額(萬(wàn)元)備注一主體建筑1住宅平方米4502公建650二配套工程3路面硬化平方米804室外配套設(shè)施平方米555綠化15000平方米356智能系統(tǒng)35小計(jì)(2) 間接工程費(fèi)用間接工程及費(fèi)用估算序號(hào)名 稱數(shù)量單位單價(jià)(元)金額(萬(wàn)元)一其它費(fèi)用7土地費(fèi)用(征地及平整土地)平方米8各項(xiàng)費(fèi)用(設(shè)計(jì)監(jiān)理配套費(fèi)用等)平方米559管理費(fèi)用(1+…+6)%小計(jì)(3)投資估算表項(xiàng)目建設(shè)投資估算匯總表序號(hào)名 稱數(shù)量單位單價(jià)(元)金額(萬(wàn)元)一直接工程費(fèi)用二間接工程費(fèi)用三預(yù)備費(fèi)10不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)(1+…+9)5%小計(jì)四建設(shè)期利息11貸款2000萬(wàn)元，貸款期2年，%12社會(huì)集資2000萬(wàn)元，使用期2年，%總計(jì)(1+…+12)第二節(jié) 資金籌措。2用經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目爭(zhēng)取貸款2000萬(wàn)元。縣財(cái)政配套資金2300萬(wàn)元，其中一是通過(guò)政府劃撥土地合計(jì)投資1000萬(wàn)元。三是采取優(yōu)惠措施吸引團(tuán)體或個(gè)人資金入股的方法籌集2662萬(wàn)元。3 項(xiàng)目運(yùn)行實(shí)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)建設(shè),依據(jù)工程實(shí)際進(jìn)度逐步付款,以減少資金壓力。4 政府財(cái)政支付作為本項(xiàng)目的自籌來(lái)源之一，約為2300萬(wàn)元；項(xiàng)目的預(yù)收款為本項(xiàng)目自籌的來(lái)源之二，約為1044萬(wàn)元。5 貸款部分本息由銷售收入在第三年支付償還，并由縣政府財(cái)政擔(dān)保。6社會(huì)籌資部分本息由銷售收入在第三年支付償還，并由縣政府財(cái)政擔(dān)保。第十五章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)第一節(jié) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選擇1 財(cái)務(wù)價(jià)格房產(chǎn)銷售價(jià)格的確定原則:根據(jù)房產(chǎn)的目標(biāo)市場(chǎng),結(jié)合鉛山縣的市場(chǎng)預(yù)測(cè)及鉛山縣政府的要求,確定本項(xiàng)目房產(chǎn)的銷售價(jià)格。項(xiàng)目主要投入物是以現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格為依據(jù)。建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住宅小區(qū)的住房以成本價(jià)加3％利潤(rùn)的售價(jià)出售。根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況,確定住宅房的銷售價(jià)格定為957元/㎡(人民幣)。2項(xiàng)目計(jì)算期項(xiàng)目建設(shè)期為3年,營(yíng)售期為4年（含建設(shè)期）。第二節(jié) 銷售收入估算銷售收入是根據(jù)產(chǎn)出物的預(yù)測(cè)價(jià)格、建設(shè)計(jì)劃及本項(xiàng)目的具體情況計(jì)算而得，計(jì)劃產(chǎn)量視為銷售量。經(jīng)濟(jì)適用住宅房?jī)r(jià)格估算1 建設(shè)投資 。2 財(cái)務(wù)費(fèi)用 。3 銷售稅金（不計(jì)算所得稅）% 4 %5 本項(xiàng)目利潤(rùn)為3%。銷售總額應(yīng)為（+）/=。折算銷售價(jià)格為 。 本項(xiàng)目按957元/平方米預(yù)定銷售價(jià)格,本項(xiàng)目銷售收入為:86400平方米957元/平方米=。第三節(jié) 成本費(fèi)用估算1 建設(shè)投資 。2 財(cái)務(wù)費(fèi)用 。3 銷售稅金（不計(jì)算所得稅）%%=。 4 %%=。5本項(xiàng)目成本+++=。第四節(jié) 財(cái)務(wù)贏利能力分析1 項(xiàng)目總收入 。2 投資開(kāi)發(fā)成本 。3項(xiàng)目的利潤(rùn)為：=。第十六章 社會(huì)評(píng)價(jià)第一節(jié) 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析1本項(xiàng)目的建設(shè),將為鉛山縣提供一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)適用的居住區(qū)。2 本項(xiàng)目的建設(shè),對(duì)鉛山縣的城區(qū)改造具有一定的推動(dòng)作用。3 本項(xiàng)目的建設(shè)所產(chǎn)生的三廢污染經(jīng)適當(dāng)?shù)奶幚砗蠹纯蛇_(dá)到國(guó)家有關(guān)排放標(biāo)準(zhǔn)。第二節(jié) 項(xiàng)目與所在地相互適應(yīng)分析1當(dāng)?shù)馗骷?jí)政府把本項(xiàng)目當(dāng)作大事來(lái)抓,并積極參與到本項(xiàng)目的決策實(shí)施過(guò)程中。2本項(xiàng)目的實(shí)施，將改變其周邊環(huán)境的面貌。3本項(xiàng)目的實(shí)施，將盡量與周圍的環(huán)境相協(xié)調(diào),并盡力創(chuàng)建一個(gè)新的建筑景觀,是件功在當(dāng)?shù)氐拇蠛檬?。第三?jié) 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目不會(huì)對(duì)社會(huì)產(chǎn)生危害。它的建成將為鉛山縣低收入無(wú)房戶、低保戶的1280戶提供新的更好的居住條件,提高生活水平,因此不會(huì)對(duì)社會(huì)產(chǎn)生任何風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中將為當(dāng)?shù)靥峁┫喈?dāng)數(shù)量的就業(yè)機(jī)會(huì)。第四節(jié) 結(jié)論根據(jù)以上分析，本項(xiàng)目對(duì)社會(huì)是一項(xiàng)非常有意義的項(xiàng)目。對(duì)加快鉛山縣新城區(qū)建設(shè)，建設(shè)穩(wěn)定和諧社會(huì)，都具有一定的意義。第十七章 風(fēng)險(xiǎn)分析第一節(jié)項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素1市場(chǎng)建材、人工工資價(jià)格的變動(dòng)；2市場(chǎng)建設(shè)期的變動(dòng)；3政府配套資金的短缺。第二節(jié)風(fēng)險(xiǎn)程度分析市場(chǎng)建材價(jià)格及人工工資價(jià)格的變動(dòng)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本產(chǎn)生較大影響, 是主要的風(fēng)險(xiǎn)之一。市場(chǎng)建設(shè)期的變動(dòng)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的影響較大,直接影響項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本和管理成本。政府配套資金的變動(dòng)會(huì)對(duì)住戶的入住等產(chǎn)生很大影響，也是主要的風(fēng)險(xiǎn)之一。第三節(jié) 項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要有成本風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及管理風(fēng)險(xiǎn)等。對(duì)于成本風(fēng)險(xiǎn),對(duì)本項(xiàng)目是一個(gè)較大的風(fēng)險(xiǎn)之一。工程主要材料價(jià)格的上揚(yáng),勞動(dòng)力成本的上升,管理費(fèi)用的上升都會(huì)影響項(xiàng)目的成本,降低利潤(rùn),因此,在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中,應(yīng)加強(qiáng)管理以降低成本,特別是要加強(qiáng)合同的管理,將某些風(fēng)險(xiǎn)以適當(dāng)?shù)姆绞睫D(zhuǎn)由承包人共同承擔(dān),以規(guī)避不必要的風(fēng)險(xiǎn)。第四節(jié)防范和降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策1首先要加強(qiáng)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。2其次要建立一支市場(chǎng)信息調(diào)查隊(duì)伍，及時(shí)掌握市場(chǎng)變化。3再次要加強(qiáng)合同管理,將應(yīng)由承包人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)要切實(shí)的分擔(dān)。 4積極籌措資金，爭(zhēng)取金融機(jī)構(gòu)的資金支持，以取保建設(shè)資金的及時(shí)到位。 5合理安排好工程進(jìn)度，爭(zhēng)取盡快取得預(yù)售證，加快預(yù)售資金回收。 6協(xié)調(diào)好與政府各部門關(guān)系，爭(zhēng)取政府財(cái)政支持及時(shí)到位。第十八章 結(jié)論與建議第一節(jié)結(jié)論本項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房和加快房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的產(chǎn)業(yè)政策和投資方向。2 本項(xiàng)目將依托鉛山縣政府的全力支持，充分利用和發(fā)揮當(dāng)?shù)氐馁Y源和地緣優(yōu)勢(shì)，在資本、資源、交通等方面均有較大的有利條件。3 本項(xiàng)目建設(shè)方案與外部環(huán)境協(xié)調(diào)，各功能布置合理,人車分流明確,符合國(guó)家有關(guān)規(guī)范的要求。并符合鉛山縣城市規(guī)劃要求。4 。5 本項(xiàng)目的實(shí)施，將取得經(jīng)濟(jì)、社會(huì)及生態(tài)“三贏”的顯著效益。根據(jù)本項(xiàng)目各方面條件分析,本項(xiàng)目的實(shí)施是切實(shí)可行的。 第二節(jié) 建議1 將本項(xiàng)目列入鉛山縣20072010年的建設(shè)項(xiàng)目。2 本項(xiàng)目應(yīng)盡快實(shí)施,并以此加快鉛山縣城區(qū)的道路改造的進(jìn)程。3 本項(xiàng)目應(yīng)建立強(qiáng)有力的管理組織,用現(xiàn)代先進(jìn)的項(xiàng)目管理手段對(duì)項(xiàng)目精心組織管理,降低成本,確保有微利。第十九章 附錄附錄一 招標(biāo)基本情況表附錄二 鉛山縣經(jīng)濟(jì)適用住房位置圖附錄三 規(guī)劃方案圖附錄四 其他附件 附表一招標(biāo)基本情況表建設(shè)項(xiàng)目名稱：鉛山縣經(jīng)濟(jì)適用住房 內(nèi)容項(xiàng)目招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式招標(biāo)估算金額萬(wàn)元備注全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)勘察不采用設(shè)計(jì)不采用建筑工程全部全部全部安裝工程全部全部全部監(jiān)理不采用設(shè)備不采用重要采料不采用其他情況說(shuō)明： 本項(xiàng)目為有公共要求的建筑，故采用公開(kāi)招標(biāo)形式。 建設(shè)單位蓋章二00六年60