【正文】 寬敞明亮的感受；農(nóng)莊大門要體現(xiàn)強烈的農(nóng)味特色；針對目標市場的特點，還必須保持農(nóng)家餐廳就餐環(huán)境的衛(wèi)生整潔等。 服務(wù)過程表現(xiàn)了旅游服務(wù)的傳遞順序和內(nèi)容，過程設(shè)計的合理性會影響到旅游服務(wù)的質(zhì)量和效率因此我們要制定好合理的管理制度和工作流程，以提高服務(wù)的質(zhì)量和效率，令游客感到滿意，把YR休閑農(nóng)莊項目塑造成為服務(wù)一流的旅游項目。5. 組織設(shè)置與園區(qū)設(shè)計 組織設(shè)置根據(jù)公司的發(fā)展規(guī)劃，穩(wěn)步推進生產(chǎn)企業(yè)的設(shè)置。在 10 年內(nèi)，公司分別設(shè)置以下三類生產(chǎn)企業(yè)。1. 有機農(nóng)業(yè)生產(chǎn)類企業(yè)，主要包括三大基地，即種植業(yè)基地、養(yǎng)殖業(yè)基地。1）種植業(yè)基地：主要負責普通有機蔬菜、野菜、雜糧和水果的種植生產(chǎn)，以及特種蔬菜、特種野菜、特種水果的生產(chǎn)。2）養(yǎng)殖業(yè)基地：主要負責按有機食品生產(chǎn)要求，自營和與山區(qū)農(nóng)牧民合作，在野外放養(yǎng)豬、牛、羊、雞、鴨等，生產(chǎn)富有特色的上乘有機肉食品。2. 服務(wù)類企業(yè)，包括有機食品飯店、自銷商場、游旅休閑農(nóng)業(yè)及其它服務(wù)類企業(yè)。1）有機食品飯店：主要根椐當?shù)叵M者不同的飲食口味，經(jīng)營多種自產(chǎn)的普通有機食品和野生、準野生食品，為公司拓寬銷售渠道，提高產(chǎn)品知名度，促進市場份額擴大，提高產(chǎn)品副加值作貢獻。2）自銷商場：經(jīng)營職責與有機食品飯店基本相同，但職能方面有所區(qū)別，自銷商場是把產(chǎn)品直接賣給消費者，不需經(jīng)過加工生產(chǎn)環(huán)節(jié)。3）游旅休閑農(nóng)業(yè)：主要是利用公司優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境資源、有機農(nóng)產(chǎn)品的特色、科學(xué)知識與技術(shù)，吸引顧來游旅觀光和休閑度假。提供的服務(wù)產(chǎn)品系列包括酒店與住宿、游玩與娛樂、有機農(nóng)產(chǎn)品自產(chǎn)、自采、自捕體驗等，既為公司擴大、穩(wěn)定了客戶群，又為公司獲得了產(chǎn)業(yè)集群規(guī)模效益。3. 有機工業(yè)生產(chǎn)類企業(yè)，主要是有機肥料廠、有機飼料廠、有機農(nóng)藥廠和有機食品加工廠等 4 家，這些工廠作為產(chǎn)業(yè)鏈上重要環(huán)節(jié)，既為公司生產(chǎn)提供質(zhì)量可靠有機原料，又為公司消化產(chǎn)品，提高附加值。同時，對外銷售產(chǎn)品，增加公司營業(yè)收入和利潤。 園區(qū)設(shè)計洪溝頭有機休閑農(nóng)莊計劃總占地面積為4000畝，幾乎都為耕地。根據(jù)項目的發(fā)展規(guī)劃和營銷計劃，園區(qū)設(shè)計一共分為八個功能區(qū)域，分別為中藥材區(qū)，有機蔬菜區(qū)，有機果園區(qū)，有機養(yǎng)殖區(qū)，度假屋區(qū)，休閑運動區(qū)，綜合功能區(qū)，有機工業(yè)區(qū)。而其中我們生產(chǎn)的有機產(chǎn)品具有以下特點:全有機嚴格按有機食品認證要求組織生產(chǎn)，產(chǎn)品 100%是有機食品；全過程原材料供應(yīng)、生產(chǎn)、加工、包裝、運輸、銷售等環(huán)節(jié)，實施全程質(zhì)量控制；多品種品種相對齊全，給客戶以選擇的余地；多層次以有機食品為主導(dǎo)，配之以綠色食品、無公害食品等種類，形成梯級結(jié)構(gòu)的產(chǎn)品群，滿足富人群中的不同層次的消費需求。1. 中藥材區(qū)農(nóng)莊耕地有一半的地區(qū)劃分為高檔中藥材種植區(qū)。在保證資金積累和持續(xù)現(xiàn)金流的基礎(chǔ)上，也發(fā)揮出新農(nóng)公司的經(jīng)驗和資源。所以特別保留一半的地區(qū)，來種植高檔中藥材。2. 有機蔬菜區(qū)有機區(qū)蔬菜區(qū)約占地面積約200畝，此區(qū)需要作簡單修整進行有機種植。根據(jù)專家建議和蔬菜市場變化，安排不同品種的蔬菜種植。初期以技術(shù)要求不是很高和抗病蟲害能力較強的普通有機蔬菜種植為主，如韭菜、大蒜、洋蔥、萵筍、芹菜、胡蘿卜、毛豆等；待生產(chǎn)經(jīng)營條件提高以后，則以技術(shù)要求較高的特色有機蔬菜種植為主。根據(jù)時節(jié)、土壤特征以及游客的喜好，該區(qū)將選擇不同品種的蔬菜和瓜類來種植，包括生菜、油麥菜、白菜、菜心空心菜、馬鈴薯、紅薯、蕃茄、南瓜等。在種植過程中，僅使用天然肥料，不使用農(nóng)藥、化學(xué)肥料，以保證蔬菜的新鮮和自然。由于采用“綠色無公害”的有機種植方法，綠色蔬菜區(qū)的平均年畝產(chǎn)量保守預(yù)計為20000斤左右。有機蔬菜區(qū)的蔬菜會銷售，會供應(yīng)給農(nóng)家餐廳，另外也可以提供給游客到田里親自采摘自己喜歡的品種，享受農(nóng)夫的樂趣。 3. 有機果園區(qū) 有機果園區(qū)計劃占地面積約200畝。該區(qū)域也須根據(jù)時節(jié)、土壤特征以及游客的喜好，選擇不同類型的水果種植，包括蘋果，菠蘿，葡萄，草莓等。果園將按照循環(huán)經(jīng)濟的可持續(xù)農(nóng)業(yè)的生態(tài)農(nóng)業(yè)模式實施種植，與本農(nóng)莊所飼養(yǎng)的家禽等組成一條循環(huán)的生態(tài)鏈，同時帶來生態(tài)效益與經(jīng)濟效益，保守預(yù)計果園區(qū)的平均每畝年產(chǎn)量為20000斤左右。果園區(qū)的水果主要供應(yīng)給本地市場、供游客采摘品嘗或在農(nóng)莊特產(chǎn)超市直接購買，也供應(yīng)給農(nóng)莊餐廳。 4. 有機養(yǎng)殖區(qū)有機養(yǎng)殖包括養(yǎng)殖家禽以及豬等。按照循環(huán)經(jīng)濟的可持續(xù)農(nóng)業(yè)的生態(tài)農(nóng)業(yè)模式，家禽飼養(yǎng)方式采用走地放養(yǎng)，均不使用飼料。白天可將清家禽放養(yǎng)在果園區(qū)的坡地，使雞的肉質(zhì)結(jié)實，以明顯區(qū)別于市場上售賣的飼料養(yǎng)殖的雞；另外，讓它們吃蟲蟻，既能果樹除蟲，又能保證肉質(zhì)鮮甜。而豬肉采用天然有機飼料養(yǎng)殖。 由于有機家禽和豬肉的附加值較高，假如建立起了洪溝頭品牌的良好形象并且在市場上受到消費者歡迎，則可以考慮擴大飼養(yǎng)量，或與附近農(nóng)戶合作以/公司+農(nóng)戶模式擴大飼養(yǎng)規(guī)模，為本項目將來的多元化發(fā)展提供一條可行之路。5. 度假屋區(qū)在當?shù)剞r(nóng)民提供住宿農(nóng)家院的基礎(chǔ)上，該項目還會選取依山傍水，面向東南方，采光良好，坡度非常平緩的地方，規(guī)劃建設(shè)獨立式度假屋。目前，在萊州地區(qū)有一定檔次的旅游型農(nóng)莊中，可提供住宿的床位數(shù)量很少，其數(shù)目遠遠無法滿足市場的需求，一直處于供不應(yīng)求的局面，能提供獨立式度假屋尤其是獨立式度假木屋的更是鳳毛麟角。新農(nóng)公司發(fā)現(xiàn)市場存在這一空白，因此度假屋區(qū)計劃一共建設(shè)100間獨立式度假屋，總共能提供230個床位。其中，雙人房共70間，當中的50間是混凝土式建筑，20間是木式建筑；另外的30間是三人房，當中的20間是混凝土式建筑，10間是木式建筑。6. 休閑運動區(qū)可以在農(nóng)莊的水塘旁邊開辟出一塊地特別作為休閑運動區(qū)。設(shè)計內(nèi)容包括游泳池、標準的籃球場和羽毛球場各一個，游客在這里做運動，可以在自然清新的環(huán)境中享受著健康的樂趣。另外需要建設(shè)一些拓展訓(xùn)練設(shè)施，以吸引單位團隊前來開展拓展訓(xùn)練活動。在休閑運動區(qū)的西北部還將建設(shè)一個燒烤場，提供12個燒烤爐，給游客提供親朋聚會或體驗燒烤野趣的場地。7. 綜合功能區(qū)綜合服務(wù)區(qū)，占地面積約30畝，綜合服務(wù)區(qū)包括有農(nóng)莊大門區(qū)域、游客接待中心大樓、辦公樓及員工宿舍、農(nóng)家餐廳、停車場和休閑文化廣場等基礎(chǔ)設(shè)施，其中有6畝地是項目預(yù)留用地。 8. 有機工業(yè)區(qū)將預(yù)留300畝地用作建設(shè)有機工業(yè)生產(chǎn)類企業(yè)，主要是有機肥料廠、有機飼料廠、有機農(nóng)藥廠和有機食品加工廠等 4 家還有一間倉庫，這些工廠作為產(chǎn)業(yè)鏈上重要環(huán)節(jié)，既為公司生產(chǎn)提供質(zhì)量可靠有機原料，又為公司消化產(chǎn)品，提高附加值。同時，對外銷售產(chǎn)品，增加公司營業(yè)收入和利潤。6 組織架構(gòu)1. 項目組織架構(gòu)洪溝頭有機休閑農(nóng)莊有限公司將采取“扁平式”的職能型組織結(jié)構(gòu)。各部門的職責分工說明如下: 1. 行政管理部 (1)負責公司日常行政管理和總務(wù)工作 (2)負責人力資源管理工作，制定人力資源規(guī)劃 (3)負責員工的招聘配置!考勤管理!技能培訓(xùn)和績效考核等工作 (4)負責處理員工關(guān)系以及公司的公司文化建設(shè)工作 2. 計劃財務(wù)部 (1)負責公司財務(wù)管理和經(jīng)營核算 (2)負責向公司管理層提交財務(wù)報告，為管理層進行決策提供參考 (3)負責公司稅務(wù)工作，開展稅務(wù)籌劃 (4)負責制定公司財務(wù)計劃，安排預(yù)算方案，監(jiān)督各部門預(yù)算執(zhí)行情況 3. 基建部 (1)負責游客中心和度假屋等建筑物的外包建設(shè)督導(dǎo)工作 (2)負責供水!電力!道路!綠化和場地等基礎(chǔ)設(shè)施的外包建設(shè)督導(dǎo)工作 (3)在前期開發(fā)期過后，負責各項設(shè)施和辦公設(shè)備的維護工作 4. 市場營銷部(1)負責公司品牌形象設(shè)計，負責公司產(chǎn)品組合及其定價 (2)負責分銷渠道的拓展與管理 (3)負責制定項目的促銷方案，負責項目的廣告投放 (4)負責公共關(guān)系維護，及時收集游客的建議或意見，妥善處理游客投訴 5. 運作管理部 (1)負責農(nóng)莊內(nèi)的日常運營工作 (2)負責游客接待工作，為游客提供住宿!餐飲!游玩!娛樂和購物等有關(guān)服務(wù) (3)負責農(nóng)莊內(nèi)的安全保衛(wèi)工作 6. 農(nóng)業(yè)技術(shù)部 (1)負責農(nóng)業(yè)技術(shù)研究和開發(fā) (2)負責農(nóng)莊的植物農(nóng)產(chǎn)品的種植技術(shù)指導(dǎo) (3)負責農(nóng)莊的家禽和魚類的養(yǎng)殖技術(shù)指導(dǎo) (4)負責農(nóng)作物病蟲害的防治工作2. 人員的配置 根據(jù)項目的需要，我們必須配置合格的人才擔當項目的各個角色，以保證項目的正常運轉(zhuǎn)，同時還要保證組織的精簡和高效。根據(jù)這個原則，本文確定了人員的配置方案。 1. 人員的配置和管理 本項目按照按需配置的原則來進行人員的配置。根據(jù)項目的建設(shè)計劃，項目1年上半年為建設(shè)工程期，不對外營業(yè)，此時需要配置的人員包括:總經(jīng)理、營運總監(jiān)、技術(shù)總監(jiān)；行政管理部人員1名；計劃財務(wù)部2名，1名擔任會計，1名擔任出納；基建部員工5名，主要負責各項工程的外包建設(shè)督導(dǎo)工作；市場營銷部1名；農(nóng)業(yè)技術(shù)部技術(shù)人員3名；蔬菜區(qū)、果園區(qū)、家禽區(qū)的工作人員5名，主要負責家禽的養(yǎng)殖和蔬菜、水果的種植，以確保項目對外營業(yè)時就能提供有關(guān)農(nóng)產(chǎn)品；綜合功能區(qū)配置工作人員3名。 在項目進入對外營業(yè)期，此時再需要根據(jù)項目的營銷目標來配置人員。7 財務(wù)分析 （根據(jù)實際市場調(diào)查有待修改）本章將根據(jù)公司在不同經(jīng)營期的財務(wù)活動特點，從公司的投資計劃、負債計劃、初期投資安排、效益預(yù)測、現(xiàn)金流量分析、凈現(xiàn)值與內(nèi)部收益率測算等方面，對公司的財務(wù)活動進行預(yù)測及分析，以檢驗其效益性與經(jīng)濟可行性。 必要的說明和假設(shè) 新農(nóng)公司以項目所在地的洪溝頭村以土地作價入股的形式參股。經(jīng)過向萊州市國土資源局的咨詢，洪溝頭村區(qū)域的耕地征收費用大約為每畝6250萬元，租賃大約為每年每畝1000元?？梢?，如果全部采用征收方式，則需要約2500萬元，所需的投資非常大，而且洪溝頭村也更傾向于采用租賃方式，經(jīng)過協(xié)商，擬以土地20年租賃期折合成2500萬元入股。、建筑工程造價和種植養(yǎng)殖成本的說明 工程造價的相關(guān)數(shù)據(jù)主要由新農(nóng)公司提供，我們對大部分再進行了市場情況調(diào)查，然后按照保守原則來確定工程造價。種植養(yǎng)殖的成本包括蔬菜、水果、家禽和土豬、肥料或飼料等的成本，相關(guān)數(shù)據(jù)由技術(shù)總監(jiān)提供，我們同樣對大部分再進行了市場情況調(diào)查，然后按照保守原則來確定有關(guān)的成本。關(guān)于適游期的說明 對于休閑農(nóng)業(yè)來說，適游期的長短主要與天氣有關(guān)，降雨和氣溫高低是影響到客流量最主要的兩個因素。 (1)在降雨方面，根據(jù)有關(guān)的調(diào)查和研究，中小陣雨天氣對休閑度假型出游并不會構(gòu)成太大影響，而大到暴雨則會嚴重影響出游率。根據(jù)對近年來氣象資料的整理可知，萊州地區(qū)的年平均降雨天數(shù)約為90天，其中大部分為微雨或中小陣雨，只有不到30天為大到暴雨。(2)氣溫是導(dǎo)致旅游項目產(chǎn)生季節(jié)性最主要的影響因素，氣溫高低對不同旅游項目的影響并不相同，例如，在山東渤海灣四大休閑度假旅游類型中，漂流運動并不適合在冬季進行，但冬季卻是溫泉休閑的旺季，而休閑農(nóng)業(yè)是季節(jié)性最不明顯的類型，還可與漂流和溫泉形成協(xié)同效應(yīng)，平衡了冬夏兩季的客流分布。另外，根據(jù)有關(guān)的調(diào)查和研究，廣東屬于溫帶帶地區(qū)，全年中低溫的天數(shù)25%，每年大約只有100天左右，除此以外基本上都為適游期，而且我們完全可以通過推出冬季農(nóng)家火鍋、住宿一晚送一晚或推出特價房等措施來吸引到一些冬季也會經(jīng)常出游的人群。 綜合以上兩個因素，基于保守原則，這里取每年適游期為300天(到第三年下半年才對外營業(yè)，因此取為150天)，其余天數(shù)的客流量再保守地按0來處理。 根據(jù)山東省旅游局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，到萊州旅游的游客中，有35%的人會在清遠住宿。洪溝頭有機休閑農(nóng)莊主要定位為度假型休閑農(nóng)莊，并以獨立式農(nóng)家度假屋尤其是木式度假屋作為主要特色，因此只要做好項目經(jīng)營管理，住宿人數(shù)的比例會高于35%。但基于保守原則，這里仍假設(shè)本項目的每天游客中只有35%在農(nóng)莊住宿；假設(shè)這些游客都只住宿一晚，住宿游客人均在農(nóng)家餐廳的用餐次數(shù)為2次，非住宿游客人均在農(nóng)家餐廳的用餐次數(shù)為1次。 因為蔬菜瓜類和水果等植物類農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量主要與種植面積成正比，而且為了保持土壤特征以及園區(qū)整體景觀的需要，所有土地不可閑置，必須全部投產(chǎn)種植，因此每年的產(chǎn)量較為固定，主要銷售方向供應(yīng)給本地市場，也有一部分供應(yīng)給是農(nóng)家餐廳和供游客采摘。因此在財務(wù)估算中，該部分按每年固定的總產(chǎn)銷量來估算(首年因只有一半營業(yè)時間而取一半的產(chǎn)銷量來估算)。 鑒于本項目在目前階段的主要業(yè)務(wù)仍在于旅游方面，因此與植物類農(nóng)產(chǎn)品的考慮不同，對于家禽和土豬等與動物類農(nóng)產(chǎn)品，將采取以銷定產(chǎn)的生產(chǎn)模式，即在預(yù)計未來游客量以及游客消費結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，根據(jù)這些農(nóng)產(chǎn)品各自的養(yǎng)殖周期，提前投入相應(yīng)的飼養(yǎng)量。所以，動物類農(nóng)產(chǎn)品主要供應(yīng)給本地市場，其中一部分供給給農(nóng)家餐廳或本農(nóng)莊特產(chǎn)超市。 按照國家現(xiàn)行稅法的有關(guān)規(guī)定，洪溝頭有機休閑農(nóng)莊有限公司屬于旅游企業(yè)，需要繳納營業(yè)稅及附加和企業(yè)所得稅。其中:營業(yè)稅率為營業(yè)收入的5%；城市維護建設(shè)稅按實際繳納營業(yè)稅的7%計繳；教育費附加按實際繳納營業(yè)稅的3%計繳，%。企業(yè)所得稅率為25%，計算基數(shù)為營業(yè)收入減去所有成本費用。由于本項目需要占用約100畝耕地開發(fā)為其它用途(建筑物、停車場、休閑文化廣場、休閑運動區(qū))，因此這部分需要一次性繳納相應(yīng)的耕地占用稅；但由于不是城鎮(zhèn)用地，因此無須繳納城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。根據(jù)山東省政府批復(fù)清遠市政府的最新文件規(guī)定，土地恢復(fù)為耕地用途后可以退還。因此，本項目需要一次性繳納約162萬元的耕地占用稅。 折舊是非付現(xiàn)成本，本身與現(xiàn)金流無關(guān)，但由于折舊影響利潤，從而通過納稅額對現(xiàn)金流產(chǎn)生影響，即折舊具有抵稅效應(yīng)，因此仍需要考慮計提折舊的影響。按照現(xiàn)行會計制度，本項目的固定資產(chǎn)采用直線法計提折舊，殘值均為原值的5%，房屋建筑物的折舊年限為20年，辦公設(shè)備(電腦、復(fù)印機、傳真機等)的折舊年限為3年，生產(chǎn)設(shè)備和其他固定資產(chǎn)的折舊年限為10年。 投融資計劃和退出方式 投資計劃第1年第2年第3年土地 20 年租賃期(作價入股)2500萬高檔藥材種植投資1500萬項目流動資金500萬有機農(nóng)業(yè)種植500萬休閑農(nóng)莊建設(shè)500萬1000萬合計6500萬 融資計劃洪溝