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沈陽市房地產(chǎn)價格的實地調(diào)查報告-資料下載頁

2025-08-04 03:26本頁面
  

【正文】 無論是商品房供應量,還是產(chǎn)品銷售量,都出現(xiàn)了大幅度的增長,名列沈陽市銷售件數(shù)、銷售面積、銷售金額均前位。與此同時,商品房的上市均價也頻頻攀升,更有產(chǎn)品賣出了10000元/平方米的鐵西歷史最高價。一時間,鐵西成為了備受關注熱點區(qū)域,房產(chǎn)價值急速提升,甚至出現(xiàn)了“供不應求”的局面。時間進入到2010年,鐵西老城區(qū)的房價有增無減,截至目前,上市均價已經(jīng)達到5342元/平方米。其中,保工街以西的商品房上市均價為5001元/平方米,保工街以東則達到5682元/平方米。大東區(qū) 均價5112元/平方米 大東區(qū)作為沈陽市的市內(nèi)五區(qū)之一,在經(jīng)過了多年的城市化建設之后,不論是在基礎設施、社區(qū)服務、商業(yè)配套還是在樓盤數(shù)量和質量上都達到了成熟的程度,正在向更成熟區(qū)域進軍。就房地產(chǎn)市場而言,大東區(qū)的房產(chǎn)發(fā)展已穩(wěn)為主要特點,2010年2月末3月初的商品住宅均價與2009年年末和2010年1月的均價相比沒有太大的波動,基本處于平穩(wěn)狀態(tài)。隨著春季來臨,天氣轉暖;許多新樓盤和老樓盤新項目的推出,預計在春季房交會過后,大東區(qū)的房價會有所提升,但漲幅不會太大。目前5112/平方米的均價可以說與沈陽市整體的房價沒有偏離太大,處于中等水平,并且與區(qū)域的發(fā)展成正比。大渾南?渾南新區(qū) 均價5450元/平方米 2010年2月末,渾南新區(qū)、東陵區(qū)、航高基地三區(qū)合署辦公,沈陽大渾南建設的序幕正式開啟。作為大渾南建設格局中重要的渾南新區(qū)的房地產(chǎn)市場備受矚目。3月初,渾南新區(qū)普通商品住宅的上市均價為5410元/平方米,保持了穩(wěn)定的增長態(tài)勢。就渾南新區(qū)而言,奧體板塊毋庸置疑是一個熱點板塊。大渾南建設的一個重點就是為全運會的召開服務。2013年,遼寧將召開十二屆全運會,沈陽作為全運會比賽的主賽場,將進行60%左右的比賽項目,而渾南新區(qū)作為擁有重要比賽場館的區(qū)域,迎來了發(fā)展的契機,尤其是房地產(chǎn)市場,更是存在更多利好因素。皇姑老城區(qū)58006000元/平方米作為老城區(qū),皇姑區(qū)占盡了地段優(yōu)勢、教育優(yōu)勢等多重優(yōu)渥資源,而隨著皇姑區(qū)核心地段土地開發(fā)資源的“短缺”,區(qū)域新商品房在塔灣板塊、車輛廠板塊、北陵東門板塊等地聚集,房價在不斷攀升。根據(jù)沈陽最新的行政規(guī)劃,北陵以東的大部分原屬于洪區(qū)的區(qū)域被劃入了皇姑區(qū),自此,之前經(jīng)常糾結于皇姑和于洪區(qū)域有歸屬問題的陵東街以東眾多成熟小區(qū),及城建北尚、居易?青年城、怡林名門、華策?雷凱尼紳等樓盤被劃入皇姑。對于皇姑區(qū)來說,這無異于壯大了區(qū)域房地產(chǎn)的實力,其調(diào)整后的商品房均價近六千元,符合實情。6000元/平方米,這可以稱為沈陽房價高端值的一個臨界點,而在沈河區(qū)、和平市中心,6000多元的房價并不能買到合適的房源,七八千甚至上萬元的房屋單價在這些區(qū)域里大有先例,但高房價帶來的是核心的地段、便利的出行、完善的配套、發(fā)達的商圈……而在和平區(qū)的長白島,無可比擬的島居環(huán)境、品牌實力的項目產(chǎn)品更是吸引了人們的居住腳步。和平市中心 均價7675元/平方米一直以來,和平市中心商品住宅的上市均價都僅次于沈河區(qū)。2010年3月份也不例外,以7675元/平方米的上市均價依舊排行全市第二。不過,今年和平市中心的狀況有些不同,一些純住宅產(chǎn)品將會集中發(fā)力。太原街與中山路交匯處的萬錦?和平里將推出3585平方米的價值居所,渾河畔的新世界花園也將有90300平方米的高層產(chǎn)品面市,進一步豐富和平市中心的商品房業(yè)態(tài)。沈河區(qū) 均價8500元/平方米就普通住宅而言,3月份,沈河區(qū)的商品房上市均價已經(jīng)達到了8500元/平方米,雖然高價位但區(qū)域的商品房仍是“珍惜物種”,供應稀少的沈河區(qū)房產(chǎn)市場讓部分人“望高而止”的同時,也讓職業(yè)者挑選房源時的空間變得狹小。雖然8500元/平方米的房屋價格在整個沈陽市的房地產(chǎn)市場上顯得有些“搶眼”,但居住在沈河區(qū),可以享受到的便捷交通、發(fā)達商圈、優(yōu)質教育資源等生活品質,也是不少成功人士的一種置業(yè)選擇。八.總體概述一、沈陽經(jīng)濟總體情況:近年來,沈陽經(jīng)濟繼續(xù)保持平穩(wěn)較快增長,主要經(jīng)濟指標在高位運行;工業(yè)經(jīng)濟保持良好發(fā)展勢頭,實現(xiàn)規(guī)模效益同步增長;縣域經(jīng)濟活力增強,春耕生產(chǎn)順利進行;房地產(chǎn)市場逐步回暖,服務業(yè)發(fā)展明顯加快;就業(yè)形勢基本穩(wěn)定,民生工程扎實推進。,增長14%;全社會固定資產(chǎn)投資完成222億元,%;社會消費品零售總額完成436億元,增長18%;,%;城市居民人均可支配收入4570元,%;農(nóng)民人均現(xiàn)金收入3079元,%;%。與15個副省級城市平均增速相比,12月份,沈陽市規(guī)模以上工業(yè)增加值增幅列第一位,社會消費品零售總額增幅列第二位,地方財政一般預算收入增幅列第四位;從總量上看,沈陽市利用外資列第一位,規(guī)模以上工業(yè)增加值列第四位,全社會固定資產(chǎn)投資列第五位。二、房地產(chǎn)在沈陽經(jīng)濟發(fā)展中的地位:房地產(chǎn)業(yè)作為沈陽經(jīng)濟的“第一引擎” ,在 2003年以來,沈陽市房地產(chǎn)市場交易各項指標數(shù)據(jù)增長更加明顯,商品房銷預售合同備案面積165.3萬平方米,銷售額53.34億元,同比分別增長22.6%和37.1%;存量房轉讓面積為184.2萬平方米,成交額27.9億元,同比分別增長48%和49%;住房消費貸款為22.9億元(包括商品房和存量房),支持購房面積128.3萬平方米,同比分別增長65%和53%。 事實證明,沈陽市房地產(chǎn)市場仍處于持續(xù)健康發(fā)展狀態(tài),已呈現(xiàn)出加速發(fā)展的勃勃生機和強勁動力。 三、沈陽房產(chǎn)發(fā)展動力:透視當前沈陽房地產(chǎn)市場的發(fā)展動力,主要來自于經(jīng)濟環(huán)境趨好、住房消費快速增長、政策驅動、城建拉動、金融支持、城市化加快、房地產(chǎn)市場調(diào)節(jié)等諸多因素。這些因素相互作用,相互促進,形成了推動沈陽市房地產(chǎn)市場繼續(xù)快速發(fā)展的動力優(yōu)勢。 經(jīng)濟環(huán)境越來越好,為房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造了重要的前提條件 近年來,國家堅持實行擴大內(nèi)需、啟動消費、拉動經(jīng)濟增長的發(fā)展方針,房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中占有重要地位,一直得到國家和地方政府的高度重視和大力支持,這為沈陽市擴大房地產(chǎn)投資和住房消費帶來新的契機。據(jù)經(jīng)濟界權威專家預測,環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)將在我國新一輪經(jīng)濟發(fā)展周期中發(fā)揮引領作用。沈陽市作為該區(qū)域重要中心城市的優(yōu)勢將日益凸現(xiàn)。目前沈陽市裝備制造業(yè)和汽車工業(yè)已呈現(xiàn)出新的生機和活力,第三產(chǎn)業(yè)及信息產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展。隨著工業(yè)房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)的快速增長,人們對住宅房地產(chǎn)的需求也必將急劇增長,而且會后勁更大、持續(xù)更長,將為沈陽房地產(chǎn)市場提供巨大的發(fā)展空間。 大眾住房消費持續(xù)升溫,增強了房地產(chǎn)市場發(fā)展的原動力 沈陽市近幾年居民收入增長明顯,2002年人均可支配收入為7,050元,同比增長10.4%,戶均可支配收入達到21,362元,消費結構發(fā)生了很大變化,恩格爾系數(shù)已連續(xù)3年下降40%以下,住房消費明顯增加。2002年沈陽市住房消費僅占8.3%,據(jù)對居民住房需求調(diào)查資料顯示,對現(xiàn)住房表示滿意的占25.1%;明確表示不滿意的占31.6%;表示不太滿意的占43.3%。這就是說,有近1/3的居民要急于改善住房條件。 面對市場需求和現(xiàn)實的總體供給結構狀況,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整經(jīng)營思路,收到了顯著成效。在之前舉辦的“中國沈陽第五屆房交會”上,展銷樓盤中每平方米3,000元以下的中、低檔商品住房已達到40%以上,其中園區(qū)規(guī)模大、環(huán)境好、公共設施齊全、價格不高、套面積為80~120平方米的中小戶型住房,對普通住房消費者產(chǎn)生了很強的吸引力。 政策驅動作用突出,成為搞活房地產(chǎn)市場的巨大推力 通過住房制度改革的不斷深化,城鎮(zhèn)居民個人已逐步成為住房消費主體,房地產(chǎn)市場因此獲得了快速發(fā)展的有利時機和條件。截止到2002年底,沈陽市已累計出售公有住房4,046.3萬平方米,占可出售總量的86.09%;歸集房改資金將近106億元,其中歸集住房公積金42億元,公有住房回收售房款64億元,發(fā)放住房分配貨幣化補貼資金4.98億元,補貼職工1.19萬人,補貼面積53.54萬平方米。自1997年以來,沈陽市通過全面放開個人在房改中所購產(chǎn)權住房上市轉讓的政策,刺激了住房消費和住房金融的發(fā)展,不僅啟動了住房二級市場,也牽動了增量住房的市場銷售,全面活躍了房地產(chǎn)二三級市場。 近年來,沈陽市先后4次制定促進住房消費的若干措施政策,對搞活全市房地產(chǎn)市場特別是住房市場起到了重要的推動作用。通過落實上級及本市降低稅費等扶持政策,使居民住房消費的稅費負擔下降到全國較低水平,加之全面實施住房分配貨幣化制度,加大舊區(qū)拆遷貨幣安置力度,加快推進房改售房和確權發(fā)證工作,擴大住房信貸規(guī)模,放寬買房落戶政策,舉辦房交會,形成了全方位促進居民住房消費的綜合配套措施,為房地產(chǎn)市場特別是住房二級市場的發(fā)展注入了生機和活力。 城市建設加快棚戶區(qū)拆遷改造,對住房建設和消費產(chǎn)生了新的拉動作用 隨著沈陽大都市圈的構建,實施“森林城市”規(guī)劃和今年項目年的推行,將為沈陽市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供新的動力源。沈陽市政府決定從今年開始,用兩年時間完成10萬戶棚戶區(qū)住宅拆遷改造任務,加上經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)動遷,將有13萬戶以上被拆遷居民可享受貨幣補貼入市購房,帶來住房需求約1,700萬平方米、市場交易額約450億元。由此可見,沈陽市房地產(chǎn)市場將會迎來一個大眾住房消費需求迅猛增加的快速發(fā)展時期。同時以適合大眾住房消費的普通住宅為主的開發(fā)潛力也在充分展現(xiàn),這無疑將為沈陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供良好的機遇和條件。 房地產(chǎn)金融穩(wěn)定發(fā)展,為房地產(chǎn)流通提供了強力支持 近年來,沈陽市與房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展相適應的房地產(chǎn)金融也有了較快的發(fā)展,房地產(chǎn)信貸業(yè)務逐步走上正軌,規(guī)模逐年擴大,種類不斷增加。同時住房公積金作為政策性房地產(chǎn)金融體系,也為促進住房消費發(fā)揮了重要作用,截至2002年,共歸集住房公積金42億元,發(fā)放個人住房貸款27. 4億元,為近2.5萬戶家庭改善了住房條件。去年全市各商業(yè)銀行住房消費信貸網(wǎng)點由年初的85個增加到125個,住房貸款余額共達到141億元,當年累計投放70.2億元,較好地實現(xiàn)了該市政府年初提出的全市住房消費信貸余額增長50%、達到140億元的目標,為支持沈陽房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展做出了重要貢獻。目前,沈陽房地產(chǎn)置業(yè)擔保公司已為居民提供了50億元住房貸款擔保,在金融機構和住房消費者之間架起了一道橋梁。沈陽市已經(jīng)形成的住房信貸優(yōu)勢,將為房地產(chǎn)市場持續(xù)快速發(fā)展繼續(xù)提供強大的動力支持。 城市化進程加快,為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了更大空間 城市化是伴隨工業(yè)化和現(xiàn)代化必然出現(xiàn)的社會發(fā)展趨勢,在城市化的進程中必將會極大地促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。沈陽市城市化水平為63.6%,雖然遠高于全國37%的平均水平,但與發(fā)達國家相比仍然存在較大差距。我國目前的城市化水平擬每年提高1個百分點,沈陽市近期會高于這個百分比。即使按每年1個百分點,也意味著每年有7萬人進城,需要新增住房面積140萬平方米。今年沈陽市進一步放寬了外地居民買房落戶政策,同時三環(huán)路內(nèi)居民全部轉為城市戶口。加之沈陽是東三省的地區(qū)性中心城市,聚集大量的外地人口,將給房地產(chǎn)業(yè)帶來新的發(fā)展空間。 房地產(chǎn)市場自身調(diào)節(jié)機制增強,住房更新?lián)Q代和投資購房成為激活市場的新動力 沈陽市是全國較早開放存量房市場的城市之一,由于采取了一系列放開搞活存量房的政策,加速了房地產(chǎn)二三級市場聯(lián)動的步伐。存量房轉讓成交量連續(xù)5年大幅度遞增,已與房地產(chǎn)二級市場和房屋租賃市場形成三駕馬車并駕齊驅之勢,而且起到了引領市場的重要作用。存量房轉讓成交量已連續(xù)多年超過商品房銷售量 ,其中個人參加房改所購住房再上市轉讓一直達到50%~60%以上。2002年沈陽市存量房轉讓面積達398.7萬平方米,成交金額達58.2億元,分別比上年增加49%和64 %;其中房改房上市轉讓3.5萬套、建筑面積共205.8萬平方米、交易額26.8億元,分別占同期存量住房轉讓套數(shù)、面積、交易額的66.9%、62.4%和62.9%。由此可見,居民通過換購住房改善居住條件,體現(xiàn)了當前住房更新?lián)Q代的大眾消費特征。存量房市場的快速發(fā)展,為增量房市場快速發(fā)展提供了巨大空間。 九.國家對此作出的相關政策以及我們對此的解讀在2010年3月5日召開的十一屆全國人大三次會議上,國務院總理溫家寶做了政府工作報告,在總結2009年政府工作成果后,溫總理提出了2010年政府需要關注的八個方面工作,涉及房地產(chǎn)方面的闡述如下:“繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策”方面,溫總理提出: “加強風險管理,提高金融監(jiān)管有效性,防范各類金融風險?!苯庾x這一點反映了政府在對房地產(chǎn)金融貨幣信貸政策方面要進一步加強對房地產(chǎn)信貸風險把控,在貸款規(guī)模上、貸款審批和發(fā)放上、在貸后風險控制上、在貸款利率和成數(shù)上要嚴格把關。從2010年前兩個月,央行連續(xù)兩次上調(diào)銀行存款準備幾率,全年各類貸款信貸規(guī)模銳減60009000億人民幣,房地產(chǎn)信貸規(guī)模也會相應縮減。從前兩個月的一二手房成交情況看,雖然成交量銳減,但成交價格不同程度的出現(xiàn)不降反升的態(tài)勢。如果連續(xù)調(diào)整銀行準備金率還不能有效的控制房價,那么央行還會通過多次調(diào)高房貸利率來遏制房價,同時也達到防范金融風險。針對投機炒房的打壓,央行也會在堅持不低于首付四成的標準上設定不同的首付款成數(shù)。因此,中央對遏制部分城市的高房價決心已定,最有效的政策就是貨幣信貸政策。2010年將會是利率調(diào)整年。 “積極擴大居民消費需求,增強居民特別是中低收入者消費能力?!苯庾x這一點反映了中央把拉動內(nèi)需、刺激消費作為今年國民經(jīng)濟發(fā)展的主要工作,作為對國家GDP做出重要貢獻的房地產(chǎn)業(yè),要想刺激中低收入人群的消費,只有大量開發(fā)保障性住房和小戶型的普通商品住房才能得以滿足。對于保障性住房建設,一般是地方政府制定計劃并解決資金問題,民營企業(yè)也可以參與開發(fā)建設,其租售價格是要受到政府的限制的。中小戶型的普通新建商品房一般由開發(fā)企業(yè)設計、施工建設和銷售,是一種市場行為。從2009年天津市各類住房開發(fā)總量上看,全年計劃開工量2452萬平方米,其中保障性住房 770萬平方米(11萬套),為16萬戶中低收入住房困難家庭提供住房保障。保障新住房占計劃開工量的39%;從保障性住房的建設實施上看,2009年12月底,全市新開工建設保障性住房788萬平方米、。有260萬平方米的保障性住房竣工并投入使用。以上數(shù)字說明,本市在不斷改善中低收入人群的住房問題,緩解住房矛盾,切實通過提高
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