【正文】 無論是商品房供應量，還是產(chǎn)品銷售量，都出現(xiàn)了大幅度的增長，名列沈陽市銷售件數(shù)、銷售面積、銷售金額均前位。與此同時，商品房的上市均價也頻頻攀升，更有產(chǎn)品賣出了10000元/平方米的鐵西歷史最高價。一時間，鐵西成為了備受關注熱點區(qū)域，房產(chǎn)價值急速提升，甚至出現(xiàn)了“供不應求”的局面。時間進入到2010年，鐵西老城區(qū)的房價有增無減，截至目前，上市均價已經(jīng)達到5342元/平方米。其中，保工街以西的商品房上市均價為5001元/平方米，保工街以東則達到5682元/平方米。大東區(qū) 均價5112元/平方米 大東區(qū)作為沈陽市的市內(nèi)五區(qū)之一，在經(jīng)過了多年的城市化建設之后，不論是在基礎設施、社區(qū)服務、商業(yè)配套還是在樓盤數(shù)量和質量上都達到了成熟的程度，正在向更成熟區(qū)域進軍。就房地產(chǎn)市場而言，大東區(qū)的房產(chǎn)發(fā)展已穩(wěn)為主要特點，2010年2月末3月初的商品住宅均價與2009年年末和2010年1月的均價相比沒有太大的波動，基本處于平穩(wěn)狀態(tài)。隨著春季來臨，天氣轉暖；許多新樓盤和老樓盤新項目的推出，預計在春季房交會過后，大東區(qū)的房價會有所提升，但漲幅不會太大。目前5112/平方米的均價可以說與沈陽市整體的房價沒有偏離太大，處于中等水平，并且與區(qū)域的發(fā)展成正比。大渾南?渾南新區(qū) 均價5450元/平方米 2010年2月末，渾南新區(qū)、東陵區(qū)、航高基地三區(qū)合署辦公，沈陽大渾南建設的序幕正式開啟。作為大渾南建設格局中重要的渾南新區(qū)的房地產(chǎn)市場備受矚目。3月初，渾南新區(qū)普通商品住宅的上市均價為5410元/平方米，保持了穩(wěn)定的增長態(tài)勢。就渾南新區(qū)而言，奧體板塊毋庸置疑是一個熱點板塊。大渾南建設的一個重點就是為全運會的召開服務。2013年，遼寧將召開十二屆全運會，沈陽作為全運會比賽的主賽場，將進行60%左右的比賽項目，而渾南新區(qū)作為擁有重要比賽場館的區(qū)域，迎來了發(fā)展的契機，尤其是房地產(chǎn)市場，更是存在更多利好因素。皇姑老城區(qū)58006000元/平方米作為老城區(qū)，皇姑區(qū)占盡了地段優(yōu)勢、教育優(yōu)勢等多重優(yōu)渥資源，而隨著皇姑區(qū)核心地段土地開發(fā)資源的“短缺”，區(qū)域新商品房在塔灣板塊、車輛廠板塊、北陵東門板塊等地聚集，房價在不斷攀升。根據(jù)沈陽最新的行政規(guī)劃，北陵以東的大部分原屬于洪區(qū)的區(qū)域被劃入了皇姑區(qū)，自此，之前經(jīng)常糾結于皇姑和于洪區(qū)域有歸屬問題的陵東街以東眾多成熟小區(qū)，及城建北尚、居易?青年城、怡林名門、華策?雷凱尼紳等樓盤被劃入皇姑。對于皇姑區(qū)來說，這無異于壯大了區(qū)域房地產(chǎn)的實力，其調(diào)整后的商品房均價近六千元，符合實情。6000元/平方米，這可以稱為沈陽房價高端值的一個臨界點，而在沈河區(qū)、和平市中心，6000多元的房價并不能買到合適的房源，七八千甚至上萬元的房屋單價在這些區(qū)域里大有先例，但高房價帶來的是核心的地段、便利的出行、完善的配套、發(fā)達的商圈……而在和平區(qū)的長白島，無可比擬的島居環(huán)境、品牌實力的項目產(chǎn)品更是吸引了人們的居住腳步。和平市中心 均價7675元/平方米一直以來，和平市中心商品住宅的上市均價都僅次于沈河區(qū)。2010年3月份也不例外，以7675元/平方米的上市均價依舊排行全市第二。不過，今年和平市中心的狀況有些不同，一些純住宅產(chǎn)品將會集中發(fā)力。太原街與中山路交匯處的萬錦?和平里將推出3585平方米的價值居所，渾河畔的新世界花園也將有90300平方米的高層產(chǎn)品面市，進一步豐富和平市中心的商品房業(yè)態(tài)。沈河區(qū) 均價8500元/平方米就普通住宅而言，3月份，沈河區(qū)的商品房上市均價已經(jīng)達到了8500元/平方米，雖然高價位但區(qū)域的商品房仍是“珍惜物種”，供應稀少的沈河區(qū)房產(chǎn)市場讓部分人“望高而止”的同時，也讓職業(yè)者挑選房源時的空間變得狹小。雖然8500元/平方米的房屋價格在整個沈陽市的房地產(chǎn)市場上顯得有些“搶眼”，但居住在沈河區(qū)，可以享受到的便捷交通、發(fā)達商圈、優(yōu)質教育資源等生活品質，也是不少成功人士的一種置業(yè)選擇。八．總體概述一、沈陽經(jīng)濟總體情況：近年來，沈陽經(jīng)濟繼續(xù)保持平穩(wěn)較快增長，主要經(jīng)濟指標在高位運行；工業(yè)經(jīng)濟保持良好發(fā)展勢頭，實現(xiàn)規(guī)模效益同步增長；縣域經(jīng)濟活力增強，春耕生產(chǎn)順利進行；房地產(chǎn)市場逐步回暖，服務業(yè)發(fā)展明顯加快；就業(yè)形勢基本穩(wěn)定，民生工程扎實推進。，增長14%；全社會固定資產(chǎn)投資完成222億元，%；社會消費品零售總額完成436億元，增長18%；，%；城市居民人均可支配收入4570元，%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入3079元，%；%。與15個副省級城市平均增速相比，12月份，沈陽市規(guī)模以上工業(yè)增加值增幅列第一位，社會消費品零售總額增幅列第二位，地方財政一般預算收入增幅列第四位；從總量上看，沈陽市利用外資列第一位，規(guī)模以上工業(yè)增加值列第四位，全社會固定資產(chǎn)投資列第五位。二、房地產(chǎn)在沈陽經(jīng)濟發(fā)展中的地位：房地產(chǎn)業(yè)作為沈陽經(jīng)濟的“第一引擎” ，在 ２００３年以來，沈陽市房地產(chǎn)市場交易各項指標數(shù)據(jù)增長更加明顯，商品房銷預售合同備案面積１６５．３萬平方米，銷售額５３．３４億元，同比分別增長２２．６％和３７．１％；存量房轉讓面積為１８４．２萬平方米，成交額２７．９億元，同比分別增長４８％和４９％；住房消費貸款為２２．９億元（包括商品房和存量房），支持購房面積１２８．３萬平方米，同比分別增長６５％和５３％。 事實證明，沈陽市房地產(chǎn)市場仍處于持續(xù)健康發(fā)展狀態(tài)，已呈現(xiàn)出加速發(fā)展的勃勃生機和強勁動力。 三、沈陽房產(chǎn)發(fā)展動力：透視當前沈陽房地產(chǎn)市場的發(fā)展動力，主要來自于經(jīng)濟環(huán)境趨好、住房消費快速增長、政策驅動、城建拉動、金融支持、城市化加快、房地產(chǎn)市場調(diào)節(jié)等諸多因素。這些因素相互作用，相互促進，形成了推動沈陽市房地產(chǎn)市場繼續(xù)快速發(fā)展的動力優(yōu)勢。 經(jīng)濟環(huán)境越來越好，為房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造了重要的前提條件 近年來，國家堅持實行擴大內(nèi)需、啟動消費、拉動經(jīng)濟增長的發(fā)展方針，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中占有重要地位，一直得到國家和地方政府的高度重視和大力支持，這為沈陽市擴大房地產(chǎn)投資和住房消費帶來新的契機。據(jù)經(jīng)濟界權威專家預測，環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)將在我國新一輪經(jīng)濟發(fā)展周期中發(fā)揮引領作用。沈陽市作為該區(qū)域重要中心城市的優(yōu)勢將日益凸現(xiàn)。目前沈陽市裝備制造業(yè)和汽車工業(yè)已呈現(xiàn)出新的生機和活力，第三產(chǎn)業(yè)及信息產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展。隨著工業(yè)房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)的快速增長，人們對住宅房地產(chǎn)的需求也必將急劇增長，而且會后勁更大、持續(xù)更長，將為沈陽房地產(chǎn)市場提供巨大的發(fā)展空間。 大眾住房消費持續(xù)升溫，增強了房地產(chǎn)市場發(fā)展的原動力 沈陽市近幾年居民收入增長明顯，２００２年人均可支配收入為７，０５０元，同比增長１０．４％，戶均可支配收入達到２１，３６２元，消費結構發(fā)生了很大變化，恩格爾系數(shù)已連續(xù)３年下降４０％以下，住房消費明顯增加。２００２年沈陽市住房消費僅占８．３％，據(jù)對居民住房需求調(diào)查資料顯示，對現(xiàn)住房表示滿意的占２５．１％；明確表示不滿意的占３１．６％；表示不太滿意的占４３．３％。這就是說，有近１／３的居民要急于改善住房條件。 面對市場需求和現(xiàn)實的總體供給結構狀況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整經(jīng)營思路，收到了顯著成效。在之前舉辦的“中國沈陽第五屆房交會”上，展銷樓盤中每平方米３，０００元以下的中、低檔商品住房已達到４０％以上，其中園區(qū)規(guī)模大、環(huán)境好、公共設施齊全、價格不高、套面積為８０～１２０平方米的中小戶型住房，對普通住房消費者產(chǎn)生了很強的吸引力。 政策驅動作用突出，成為搞活房地產(chǎn)市場的巨大推力 通過住房制度改革的不斷深化，城鎮(zhèn)居民個人已逐步成為住房消費主體，房地產(chǎn)市場因此獲得了快速發(fā)展的有利時機和條件。截止到２００２年底，沈陽市已累計出售公有住房４，０４６．３萬平方米，占可出售總量的８６．０９％；歸集房改資金將近１０６億元，其中歸集住房公積金４２億元，公有住房回收售房款６４億元，發(fā)放住房分配貨幣化補貼資金４．９８億元，補貼職工１．１９萬人，補貼面積５３．５４萬平方米。自１９９７年以來，沈陽市通過全面放開個人在房改中所購產(chǎn)權住房上市轉讓的政策，刺激了住房消費和住房金融的發(fā)展，不僅啟動了住房二級市場，也牽動了增量住房的市場銷售，全面活躍了房地產(chǎn)二三級市場。 近年來，沈陽市先后４次制定促進住房消費的若干措施政策，對搞活全市房地產(chǎn)市場特別是住房市場起到了重要的推動作用。通過落實上級及本市降低稅費等扶持政策，使居民住房消費的稅費負擔下降到全國較低水平，加之全面實施住房分配貨幣化制度，加大舊區(qū)拆遷貨幣安置力度，加快推進房改售房和確權發(fā)證工作，擴大住房信貸規(guī)模，放寬買房落戶政策，舉辦房交會，形成了全方位促進居民住房消費的綜合配套措施，為房地產(chǎn)市場特別是住房二級市場的發(fā)展注入了生機和活力。 城市建設加快棚戶區(qū)拆遷改造，對住房建設和消費產(chǎn)生了新的拉動作用 隨著沈陽大都市圈的構建，實施“森林城市”規(guī)劃和今年項目年的推行，將為沈陽市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供新的動力源。沈陽市政府決定從今年開始，用兩年時間完成１０萬戶棚戶區(qū)住宅拆遷改造任務，加上經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)動遷，將有１３萬戶以上被拆遷居民可享受貨幣補貼入市購房，帶來住房需求約１，７００萬平方米、市場交易額約４５０億元。由此可見，沈陽市房地產(chǎn)市場將會迎來一個大眾住房消費需求迅猛增加的快速發(fā)展時期。同時以適合大眾住房消費的普通住宅為主的開發(fā)潛力也在充分展現(xiàn)，這無疑將為沈陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供良好的機遇和條件。 房地產(chǎn)金融穩(wěn)定發(fā)展，為房地產(chǎn)流通提供了強力支持 近年來，沈陽市與房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展相適應的房地產(chǎn)金融也有了較快的發(fā)展，房地產(chǎn)信貸業(yè)務逐步走上正軌，規(guī)模逐年擴大，種類不斷增加。同時住房公積金作為政策性房地產(chǎn)金融體系，也為促進住房消費發(fā)揮了重要作用，截至２００２年，共歸集住房公積金４２億元，發(fā)放個人住房貸款２７． ４億元，為近２．５萬戶家庭改善了住房條件。去年全市各商業(yè)銀行住房消費信貸網(wǎng)點由年初的８５個增加到１２５個，住房貸款余額共達到１４１億元，當年累計投放７０．２億元，較好地實現(xiàn)了該市政府年初提出的全市住房消費信貸余額增長５０％、達到１４０億元的目標，為支持沈陽房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展做出了重要貢獻。目前，沈陽房地產(chǎn)置業(yè)擔保公司已為居民提供了５０億元住房貸款擔保，在金融機構和住房消費者之間架起了一道橋梁。沈陽市已經(jīng)形成的住房信貸優(yōu)勢，將為房地產(chǎn)市場持續(xù)快速發(fā)展繼續(xù)提供強大的動力支持。 城市化進程加快，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了更大空間 城市化是伴隨工業(yè)化和現(xiàn)代化必然出現(xiàn)的社會發(fā)展趨勢，在城市化的進程中必將會極大地促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。沈陽市城市化水平為６３．６％，雖然遠高于全國３７％的平均水平，但與發(fā)達國家相比仍然存在較大差距。我國目前的城市化水平擬每年提高１個百分點，沈陽市近期會高于這個百分比。即使按每年１個百分點，也意味著每年有７萬人進城，需要新增住房面積１４０萬平方米。今年沈陽市進一步放寬了外地居民買房落戶政策，同時三環(huán)路內(nèi)居民全部轉為城市戶口。加之沈陽是東三省的地區(qū)性中心城市，聚集大量的外地人口，將給房地產(chǎn)業(yè)帶來新的發(fā)展空間。 房地產(chǎn)市場自身調(diào)節(jié)機制增強，住房更新?lián)Q代和投資購房成為激活市場的新動力 沈陽市是全國較早開放存量房市場的城市之一，由于采取了一系列放開搞活存量房的政策，加速了房地產(chǎn)二三級市場聯(lián)動的步伐。存量房轉讓成交量連續(xù)５年大幅度遞增，已與房地產(chǎn)二級市場和房屋租賃市場形成三駕馬車并駕齊驅之勢，而且起到了引領市場的重要作用。存量房轉讓成交量已連續(xù)多年超過商品房銷售量 ，其中個人參加房改所購住房再上市轉讓一直達到５０％～６０％以上。２００２年沈陽市存量房轉讓面積達３９８．７萬平方米，成交金額達５８．２億元，分別比上年增加４９％和６４ ％；其中房改房上市轉讓３．５萬套、建筑面積共２０５．８萬平方米、交易額２６．８億元，分別占同期存量住房轉讓套數(shù)、面積、交易額的６６．９％、６２．４％和６２．９％。由此可見，居民通過換購住房改善居住條件，體現(xiàn)了當前住房更新?lián)Q代的大眾消費特征。存量房市場的快速發(fā)展，為增量房市場快速發(fā)展提供了巨大空間。 九．國家對此作出的相關政策以及我們對此的解讀在2010年3月5日召開的十一屆全國人大三次會議上，國務院總理溫家寶做了政府工作報告，在總結2009年政府工作成果后，溫總理提出了2010年政府需要關注的八個方面工作，涉及房地產(chǎn)方面的闡述如下：“繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策”方面，溫總理提出： “加強風險管理，提高金融監(jiān)管有效性，防范各類金融風險?！苯庾x這一點反映了政府在對房地產(chǎn)金融貨幣信貸政策方面要進一步加強對房地產(chǎn)信貸風險把控，在貸款規(guī)模上、貸款審批和發(fā)放上、在貸后風險控制上、在貸款利率和成數(shù)上要嚴格把關。從2010年前兩個月，央行連續(xù)兩次上調(diào)銀行存款準備幾率，全年各類貸款信貸規(guī)模銳減60009000億人民幣，房地產(chǎn)信貸規(guī)模也會相應縮減。從前兩個月的一二手房成交情況看，雖然成交量銳減，但成交價格不同程度的出現(xiàn)不降反升的態(tài)勢。如果連續(xù)調(diào)整銀行準備金率還不能有效的控制房價，那么央行還會通過多次調(diào)高房貸利率來遏制房價，同時也達到防范金融風險。針對投機炒房的打壓，央行也會在堅持不低于首付四成的標準上設定不同的首付款成數(shù)。因此，中央對遏制部分城市的高房價決心已定，最有效的政策就是貨幣信貸政策。2010年將會是利率調(diào)整年。 “積極擴大居民消費需求，增強居民特別是中低收入者消費能力?！苯庾x這一點反映了中央把拉動內(nèi)需、刺激消費作為今年國民經(jīng)濟發(fā)展的主要工作，作為對國家GDP做出重要貢獻的房地產(chǎn)業(yè)，要想刺激中低收入人群的消費，只有大量開發(fā)保障性住房和小戶型的普通商品住房才能得以滿足。對于保障性住房建設，一般是地方政府制定計劃并解決資金問題，民營企業(yè)也可以參與開發(fā)建設，其租售價格是要受到政府的限制的。中小戶型的普通新建商品房一般由開發(fā)企業(yè)設計、施工建設和銷售，是一種市場行為。從2009年天津市各類住房開發(fā)總量上看，全年計劃開工量2452萬平方米，其中保障性住房 770萬平方米（11萬套），為16萬戶中低收入住房困難家庭提供住房保障。保障新住房占計劃開工量的39%；從保障性住房的建設實施上看，2009年12月底,全市新開工建設保障性住房788萬平方米、。有260萬平方米的保障性住房竣工并投入使用。以上數(shù)字說明，本市在不斷改善中低收入人群的住房問題，緩解住房矛盾，切實通過提高