【正文】 服務(wù)公司則抄每家每戶的分表，其中間層損耗、加壓和收繳上述款項(xiàng)費(fèi)用較大，還存在大量的墊付行為，有一部分企業(yè)在核算代收代繳和自用、公用等問題上模糊不清。這樣，由于企業(yè)在水、電收費(fèi)稅收方面處理不當(dāng)也會帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 (五)代管基金的使用風(fēng)險(xiǎn) “代管基金”主要指深圳市征收的“本體維修基金”。目前對這一塊的管理，成了投訴的熱門話題，今年7月的創(chuàng)優(yōu)考評和近期行業(yè)主管部門組織的市物業(yè)服務(wù)企業(yè)執(zhí)法大檢查，都把本體維修基金的收繳、使用、專戶存儲等作為檢查的重點(diǎn)，但有相當(dāng)一部分企業(yè)沒能按規(guī)定操作，特別是沒有按規(guī)定范圍和程序進(jìn)行申報(bào)、使用，為企業(yè)留下了無窮的后患。 (六)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的利潤被日益上漲的人力成本和不斷上漲的物價(jià)所擠占的風(fēng)險(xiǎn) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)本來就是保本微利行業(yè)。作為勞動(dòng)密集型行業(yè)，新《勞動(dòng)合同法》的實(shí)施，以及深圳最低工資標(biāo)準(zhǔn)的大幅提升與CPI指數(shù)的連續(xù)上漲，都將擠占本來就微薄的利潤，一個(gè)上規(guī)模的物業(yè)服務(wù)企業(yè)光秩序維護(hù)員、保潔員一年上漲的人力成本就高達(dá)一、兩百萬元，因此相當(dāng)一部分物業(yè)項(xiàng)目都處于虧損的邊緣。 二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避和轉(zhuǎn)嫁 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實(shí)施物業(yè)服務(wù)過程中，任何一個(gè)過程和環(huán)節(jié)管理失當(dāng)，都有可能給企業(yè)帶來風(fēng)險(xiǎn)，將直接或間接導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)承擔(dān)各種經(jīng)濟(jì)責(zé)任和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，這就要求我們物業(yè)服務(wù)人員特別是財(cái)務(wù)管理人員要不斷地加強(qiáng)法制觀念的培養(yǎng)和法律知識的掌握和運(yùn)用。只有弄清法規(guī)要求，按法規(guī)要求去做，才可以避免由于業(yè)務(wù)不熟練而造成的風(fēng)險(xiǎn)，我想只要我們把自己的“功課”做好了，把該做的事都做好了就能夠規(guī)避和轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。 (一)招投標(biāo)及合同風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在招投標(biāo)時(shí)不能承諾過頭，更不能承諾中標(biāo)后投入多少萬元對小區(qū)的公共設(shè)施進(jìn)行改造，也不能盲目地?cái)U(kuò)張規(guī)模，要考慮日后如何踐諾，要根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同周期，嚴(yán)格測算投入、產(chǎn)銷和回報(bào)比，盡量避免自己給自己套上難以解開的枷鎖。因?yàn)閷τ谄髽I(yè)而言，信譽(yù)可以說是無形資產(chǎn)，忽略了它，經(jīng)濟(jì)損失也就難以避免。謹(jǐn)慎簽訂物業(yè)服務(wù)合同，是規(guī)避物業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有力保障。合同雙方的權(quán)利和義務(wù)要對等，特別是要注意在合同中不能承諾幾年內(nèi)創(chuàng)省優(yōu)、國優(yōu)(因?yàn)楝F(xiàn)在省優(yōu)和國優(yōu)是有指標(biāo)限制的，不是你的管理軟硬件達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)就能上的)。本次執(zhí)法大檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)一些小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同都十分簡單，很多問題都含糊不清，如物業(yè)服務(wù)費(fèi)的管理方式是按酬金制還是包干制，合同都沒有明確，另外簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時(shí)還應(yīng)著重注意以下幾點(diǎn)：明確委托物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、范圍、合同期限、分項(xiàng)收費(fèi)單價(jià)、定價(jià)依據(jù)和公示，明確欠費(fèi)的追繳和處罰性條款，本體維修基金(現(xiàn)已更改為物業(yè)專項(xiàng)維修基金)的開征、使用、存儲和收支公示；物業(yè)服務(wù)費(fèi)采用酬金制管理方式的要約定公示內(nèi)容和時(shí)間等等。 (二)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避 目前行業(yè)普遍存在物業(yè)服務(wù)公司費(fèi)用難收等問題，因此我們在收費(fèi)管理上要注意建立一套先進(jìn)的計(jì)費(fèi)管理系統(tǒng)，利用先進(jìn)的管理軟件對收費(fèi)情況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)督，要把費(fèi)用收繳率和員工的浮動(dòng)工資掛鉤，特別是對外地分公司，公司總部必須要有專人進(jìn)行跟蹤督促；要?jiǎng)又郧?、曉之以理地調(diào)動(dòng)業(yè)主委員會的積極性，配合協(xié)助物業(yè)人員催收費(fèi)用；對那些強(qiáng)詞奪理且長期拒交費(fèi)用的業(yè)主，采取個(gè)別訴訟的法律措施；對于開發(fā)商送給業(yè)主的贈(zèng)費(fèi)、代付費(fèi)用，物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員最好按季度核算清楚，且要發(fā)函給開發(fā)商確認(rèn)按季付款。如果開發(fā)商欠款周期過長，代償能力與守信因素有可能會存在一定的變故。另外，在日常物業(yè)服務(wù)過程中，有很多事項(xiàng)是我們物業(yè)服務(wù)企業(yè)無能為力的，我們向相關(guān)的政府職能部門反映并留下管理痕跡，比如小區(qū)住戶養(yǎng)狗、高空拋物、臺風(fēng)提醒、危險(xiǎn)警示等，要盡量多用一些溫馨提示，而屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任一定要落實(shí)到位，比如保安應(yīng)按物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容(或公司管理流程規(guī)定的條款)，進(jìn)行巡邏簽到，一旦出現(xiàn)事故，要拿得出物業(yè)服務(wù)企業(yè)已按約定履行了自己職責(zé)的證據(jù)。這樣我們才能夠有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，盡量減少因工作不細(xì)致、失誤而導(dǎo)致業(yè)主拒交服務(wù)費(fèi)的現(xiàn)象，還有就是要盡量使用銀行托收，對一些長期不交納服務(wù)費(fèi)的人員，企業(yè)要保留好相關(guān)資料，為以后的追繳留下法律依據(jù)等。只要我們盡職盡責(zé)，費(fèi)用收繳風(fēng)險(xiǎn)還是可以降到最低的。 (三)酬金制下物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支結(jié)余的核算風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員一定耍弄清酬金制是怎么回事，在合同約定時(shí)要予以明確(一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目盡量實(shí)行包干制)。在賬務(wù)處理時(shí)，要把物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營利潤和小區(qū)項(xiàng)目的收支結(jié)余區(qū)別開來，不能把小區(qū)的收支結(jié)余視作利潤進(jìn)行分配，這點(diǎn)很多國有企業(yè)都處理得不好，但是如果處理得當(dāng)還可以少繳納稅金，為業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)爭取到更大的利益。 (四)代收代繳水電等費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避 高層樓宇都存在代收代付水、電費(fèi)和由此而派生出的排污費(fèi)和垃圾費(fèi)等，很多企業(yè)所掛的應(yīng)收水電款中部分是收不回來的，這里面的原因有大部分是由于核算不清、賬務(wù)處理不當(dāng)造成的。因此我們在處理這些費(fèi)用時(shí)首先是要弄清其歸屬，要分清代收代付和公用、自用，對增值稅的計(jì)算繳納也要盡量申請為一般納稅人處理，避免多承擔(dān)稅負(fù)，對業(yè)主的欠費(fèi)要及時(shí)采取針對性辦法進(jìn)行追繳。如在供電管理上，一些商業(yè)或工業(yè)物業(yè)在入伙初期一定要注意避免功率的浪費(fèi)，可以采取暫停部分變壓器的辦法，做到只要能保證日常的正常供電就行了，這樣可以節(jié)省大筆費(fèi)用。另外還要注意在開發(fā)商沒有正式辦妥水電工程驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，盡量延緩接手管理或過戶，在接管時(shí)要注意用水用電的性質(zhì)，從而避免居民按商業(yè)價(jià)格交納水、電費(fèi)等。 (五)代管基金使用風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避 本體維修基金由于是物業(yè)服務(wù)公司的代管基金，其權(quán)益屬業(yè)主所有，因此其建立、使用、續(xù)籌、存儲、收支公示等都有明確的規(guī)定。一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有嚴(yán)格地按規(guī)定去執(zhí)行，以致目前業(yè)主對這一塊的投訴不斷。近段時(shí)間我們在對 20多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的檢查中發(fā)現(xiàn)，有相當(dāng)一部分從業(yè)人員對有關(guān)規(guī)定不甚明了，因此或多或少地都存在一些問題。問題最大也就是隱患最大的表現(xiàn)在：沒有按照規(guī)定程序使用，在新的“物業(yè)專項(xiàng)維修基金”的實(shí)施細(xì)則還沒正式推出前，我們?nèi)园催^去的規(guī)定使用，對超出金額限定標(biāo)準(zhǔn)的必須經(jīng)過本棟50％以上業(yè)主的同意才能使用，而且要在規(guī)定本體維修基金使用的范圍內(nèi)使用。筆者曾經(jīng)受行業(yè)主管部門邀請，參與了一起業(yè)主委員會狀告物業(yè)公司多年前違規(guī)動(dòng)用本體維修基金的案例。物業(yè)服務(wù)企業(yè)多年前使用的本體維修基金雖然屬于本體維修基金的使用范圍，但由于企業(yè)使用時(shí)沒有履行相關(guān)程序，最終行業(yè)主管部門做出了企業(yè)退回多年前所使用的本體維修基金的處罰。由此可見，不按規(guī)定運(yùn)作是要付出代價(jià)和承擔(dān)責(zé)任的，因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)一定要按規(guī)定建立、正確使用、專賬核算、專戶存儲、按時(shí)公示。 (六)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的利潤被日益上漲的人力成本和不斷上漲的物價(jià)所擠占風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避 對于人力成本的飛速上漲，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取減少人防、加強(qiáng)技防、培養(yǎng)一專多能的復(fù)合型人員、對項(xiàng)目實(shí)施封閉式管理等措施。另外，還可以通過加強(qiáng)內(nèi)部管理，節(jié)能降耗，實(shí)行集中采購，保潔、綠化、工程維修等項(xiàng)目實(shí)行招投標(biāo)外包，利用小區(qū)資源采取多種經(jīng)營等措施，化解掉因?yàn)槿找嫔蠞q的人力成本和不斷上漲的物價(jià)所擠占物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤的風(fēng)險(xiǎn)。 企業(yè)財(cái)富積累的過程，從根本上講，是一個(gè)戰(zhàn)略決策與風(fēng)險(xiǎn)控制的過程，而風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存。只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)常樹危機(jī)意識，建立有效的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，并運(yùn)用先進(jìn)的管理手段與技能付諸實(shí)踐，將經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)降低到最低或可控狀態(tài)，這個(gè)行業(yè)不是“萬丈深淵”，發(fā)展趨勢也不是“強(qiáng)弩之末”，它依然年輕，依然勃勃生機(jī)，在我國國民經(jīng)濟(jì)的體系中依然會發(fā)揮“螺絲釘”的作用。 寧可累死在路上，也不能閑死在家里！寧可去碰壁，也不能面壁。是狼就要練好牙，是羊就要練好腿。什么是奮斗？奮斗就是每天很難，可一年一年卻越來越容易。不奮斗就是每天都很容易，可一年一年越來越難。能干的人，不在情緒上計(jì)較，只在做事上認(rèn)真；無能的人！不在做事上認(rèn)真，只在情緒上計(jì)較。拼一個(gè)春夏秋冬！贏一個(gè)無悔人生！早安！—————獻(xiàn)給所有努力的人.學(xué)習(xí)