【正文】 服務(wù)公司則抄每家每戶的分表，其中間層損耗、加壓和收繳上述款項費用較大，還存在大量的墊付行為，有一部分企業(yè)在核算代收代繳和自用、公用等問題上模糊不清。這樣，由于企業(yè)在水、電收費稅收方面處理不當也會帶來財務(wù)風險。 (五)代管基金的使用風險 “代管基金”主要指深圳市征收的“本體維修基金”。目前對這一塊的管理，成了投訴的熱門話題，今年7月的創(chuàng)優(yōu)考評和近期行業(yè)主管部門組織的市物業(yè)服務(wù)企業(yè)執(zhí)法大檢查，都把本體維修基金的收繳、使用、專戶存儲等作為檢查的重點，但有相當一部分企業(yè)沒能按規(guī)定操作，特別是沒有按規(guī)定范圍和程序進行申報、使用，為企業(yè)留下了無窮的后患。 (六)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的利潤被日益上漲的人力成本和不斷上漲的物價所擠占的風險 物業(yè)服務(wù)企業(yè)本來就是保本微利行業(yè)。作為勞動密集型行業(yè)，新《勞動合同法》的實施，以及深圳最低工資標準的大幅提升與CPI指數(shù)的連續(xù)上漲，都將擠占本來就微薄的利潤，一個上規(guī)模的物業(yè)服務(wù)企業(yè)光秩序維護員、保潔員一年上漲的人力成本就高達一、兩百萬元，因此相當一部分物業(yè)項目都處于虧損的邊緣。 二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)財務(wù)風險的規(guī)避和轉(zhuǎn)嫁 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實施物業(yè)服務(wù)過程中，任何一個過程和環(huán)節(jié)管理失當，都有可能給企業(yè)帶來風險，將直接或間接導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)承擔各種經(jīng)濟責任和經(jīng)營風險，這就要求我們物業(yè)服務(wù)人員特別是財務(wù)管理人員要不斷地加強法制觀念的培養(yǎng)和法律知識的掌握和運用。只有弄清法規(guī)要求，按法規(guī)要求去做，才可以避免由于業(yè)務(wù)不熟練而造成的風險，我想只要我們把自己的“功課”做好了，把該做的事都做好了就能夠規(guī)避和轉(zhuǎn)嫁風險。 (一)招投標及合同風險的規(guī)避 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在招投標時不能承諾過頭，更不能承諾中標后投入多少萬元對小區(qū)的公共設(shè)施進行改造，也不能盲目地擴張規(guī)模，要考慮日后如何踐諾，要根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同周期，嚴格測算投入、產(chǎn)銷和回報比，盡量避免自己給自己套上難以解開的枷鎖。因為對于企業(yè)而言，信譽可以說是無形資產(chǎn)，忽略了它，經(jīng)濟損失也就難以避免。謹慎簽訂物業(yè)服務(wù)合同，是規(guī)避物業(yè)服務(wù)風險的有力保障。合同雙方的權(quán)利和義務(wù)要對等，特別是要注意在合同中不能承諾幾年內(nèi)創(chuàng)省優(yōu)、國優(yōu)(因為現(xiàn)在省優(yōu)和國優(yōu)是有指標限制的，不是你的管理軟硬件達到標準就能上的)。本次執(zhí)法大檢查時發(fā)現(xiàn)一些小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同都十分簡單，很多問題都含糊不清，如物業(yè)服務(wù)費的管理方式是按酬金制還是包干制，合同都沒有明確，另外簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時還應(yīng)著重注意以下幾點：明確委托物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、范圍、合同期限、分項收費單價、定價依據(jù)和公示，明確欠費的追繳和處罰性條款，本體維修基金(現(xiàn)已更改為物業(yè)專項維修基金)的開征、使用、存儲和收支公示；物業(yè)服務(wù)費采用酬金制管理方式的要約定公示內(nèi)容和時間等等。 (二)物業(yè)服務(wù)費收繳風險的規(guī)避 目前行業(yè)普遍存在物業(yè)服務(wù)公司費用難收等問題，因此我們在收費管理上要注意建立一套先進的計費管理系統(tǒng)，利用先進的管理軟件對收費情況進行實時監(jiān)督，要把費用收繳率和員工的浮動工資掛鉤，特別是對外地分公司，公司總部必須要有專人進行跟蹤督促；要動之以情、曉之以理地調(diào)動業(yè)主委員會的積極性，配合協(xié)助物業(yè)人員催收費用；對那些強詞奪理且長期拒交費用的業(yè)主，采取個別訴訟的法律措施；對于開發(fā)商送給業(yè)主的贈費、代付費用，物業(yè)企業(yè)的財務(wù)人員最好按季度核算清楚，且要發(fā)函給開發(fā)商確認按季付款。如果開發(fā)商欠款周期過長，代償能力與守信因素有可能會存在一定的變故。另外，在日常物業(yè)服務(wù)過程中，有很多事項是我們物業(yè)服務(wù)企業(yè)無能為力的，我們向相關(guān)的政府職能部門反映并留下管理痕跡，比如小區(qū)住戶養(yǎng)狗、高空拋物、臺風提醒、危險警示等，要盡量多用一些溫馨提示，而屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔的責任一定要落實到位，比如保安應(yīng)按物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容(或公司管理流程規(guī)定的條款)，進行巡邏簽到，一旦出現(xiàn)事故，要拿得出物業(yè)服務(wù)企業(yè)已按約定履行了自己職責的證據(jù)。這樣我們才能夠有效地規(guī)避風險，盡量減少因工作不細致、失誤而導(dǎo)致業(yè)主拒交服務(wù)費的現(xiàn)象，還有就是要盡量使用銀行托收，對一些長期不交納服務(wù)費的人員，企業(yè)要保留好相關(guān)資料，為以后的追繳留下法律依據(jù)等。只要我們盡職盡責，費用收繳風險還是可以降到最低的。 (三)酬金制下物業(yè)服務(wù)費收支結(jié)余的核算風險的規(guī)避 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財務(wù)人員一定耍弄清酬金制是怎么回事，在合同約定時要予以明確(一些優(yōu)質(zhì)項目盡量實行包干制)。在賬務(wù)處理時，要把物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營利潤和小區(qū)項目的收支結(jié)余區(qū)別開來，不能把小區(qū)的收支結(jié)余視作利潤進行分配，這點很多國有企業(yè)都處理得不好，但是如果處理得當還可以少繳納稅金，為業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)爭取到更大的利益。 (四)代收代繳水電等費用風險的規(guī)避 高層樓宇都存在代收代付水、電費和由此而派生出的排污費和垃圾費等，很多企業(yè)所掛的應(yīng)收水電款中部分是收不回來的，這里面的原因有大部分是由于核算不清、賬務(wù)處理不當造成的。因此我們在處理這些費用時首先是要弄清其歸屬，要分清代收代付和公用、自用，對增值稅的計算繳納也要盡量申請為一般納稅人處理，避免多承擔稅負，對業(yè)主的欠費要及時采取針對性辦法進行追繳。如在供電管理上，一些商業(yè)或工業(yè)物業(yè)在入伙初期一定要注意避免功率的浪費，可以采取暫停部分變壓器的辦法，做到只要能保證日常的正常供電就行了，這樣可以節(jié)省大筆費用。另外還要注意在開發(fā)商沒有正式辦妥水電工程驗收手續(xù)時，盡量延緩接手管理或過戶，在接管時要注意用水用電的性質(zhì)，從而避免居民按商業(yè)價格交納水、電費等。 (五)代管基金使用風險的規(guī)避 本體維修基金由于是物業(yè)服務(wù)公司的代管基金，其權(quán)益屬業(yè)主所有，因此其建立、使用、續(xù)籌、存儲、收支公示等都有明確的規(guī)定。一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有嚴格地按規(guī)定去執(zhí)行，以致目前業(yè)主對這一塊的投訴不斷。近段時間我們在對 20多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的檢查中發(fā)現(xiàn)，有相當一部分從業(yè)人員對有關(guān)規(guī)定不甚明了，因此或多或少地都存在一些問題。問題最大也就是隱患最大的表現(xiàn)在：沒有按照規(guī)定程序使用，在新的“物業(yè)專項維修基金”的實施細則還沒正式推出前，我們?nèi)园催^去的規(guī)定使用，對超出金額限定標準的必須經(jīng)過本棟50％以上業(yè)主的同意才能使用，而且要在規(guī)定本體維修基金使用的范圍內(nèi)使用。筆者曾經(jīng)受行業(yè)主管部門邀請，參與了一起業(yè)主委員會狀告物業(yè)公司多年前違規(guī)動用本體維修基金的案例。物業(yè)服務(wù)企業(yè)多年前使用的本體維修基金雖然屬于本體維修基金的使用范圍，但由于企業(yè)使用時沒有履行相關(guān)程序，最終行業(yè)主管部門做出了企業(yè)退回多年前所使用的本體維修基金的處罰。由此可見，不按規(guī)定運作是要付出代價和承擔責任的，因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)一定要按規(guī)定建立、正確使用、專賬核算、專戶存儲、按時公示。 (六)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的利潤被日益上漲的人力成本和不斷上漲的物價所擠占風險的規(guī)避 對于人力成本的飛速上漲，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取減少人防、加強技防、培養(yǎng)一專多能的復(fù)合型人員、對項目實施封閉式管理等措施。另外，還可以通過加強內(nèi)部管理，節(jié)能降耗，實行集中采購，保潔、綠化、工程維修等項目實行招投標外包，利用小區(qū)資源采取多種經(jīng)營等措施，化解掉因為日益上漲的人力成本和不斷上漲的物價所擠占物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤的風險。 企業(yè)財富積累的過程，從根本上講，是一個戰(zhàn)略決策與風險控制的過程，而風險與機遇并存。只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)常樹危機意識，建立有效的風險防范機制，并運用先進的管理手段與技能付諸實踐，將經(jīng)營風險降低到最低或可控狀態(tài)，這個行業(yè)不是“萬丈深淵”，發(fā)展趨勢也不是“強弩之末”，它依然年輕，依然勃勃生機，在我國國民經(jīng)濟的體系中依然會發(fā)揮“螺絲釘”的作用。 寧可累死在路上，也不能閑死在家里！寧可去碰壁，也不能面壁。是狼就要練好牙，是羊就要練好腿。什么是奮斗？奮斗就是每天很難，可一年一年卻越來越容易。不奮斗就是每天都很容易，可一年一年越來越難。能干的人，不在情緒上計較，只在做事上認真；無能的人！不在做事上認真，只在情緒上計較。拼一個春夏秋冬！贏一個無悔人生！早安！—————獻給所有努力的人.學(xué)習(xí)