【正文】 0. 7三117. 4118. 1四111. 1120. 4數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局雖然2007年四季度土地交易價(jià)格有所走低，但房地產(chǎn)用地的土地交易價(jià)格指數(shù)總體上呈現(xiàn)上升狀態(tài)，這主要是因?yàn)橥恋刭Y源的日益稀缺性、完全壟斷性、土地招拍掛制度以及高房價(jià)預(yù)期之下，決定土地價(jià)格日益高漲。在房地產(chǎn)用地中，住宅用地的交易價(jià)格要高于其他類型的房地產(chǎn)用地價(jià)格，其中高檔住宅用地價(jià)格上漲最高。第二章 房地產(chǎn)業(yè)分析第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)供求情況分析一、行業(yè)供給狀況分析土地是房地產(chǎn)開發(fā)的命脈，是房地產(chǎn)企業(yè)的生存之本。而房地產(chǎn)企業(yè)是土地市場上最大的需求者。2004年后，土地市場化步伐加快，宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力提出了更高要求，沒有資金、沒有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、靠關(guān)系拿“一手地”的開發(fā)商逐漸淡出市場；而那些有實(shí)力、有競爭力的企業(yè)及各大上市公司、外資巨頭成為各地土地爭奪的有力競爭者。研究表明，我國目前有房地產(chǎn)企業(yè)近6萬家，其中內(nèi)資企業(yè)占到了90%以上。而真正有市場影響力的房地產(chǎn)企業(yè)并不多，整個(gè)行業(yè)的集中度較高。房地產(chǎn)前100強(qiáng)在成長性、抗風(fēng)險(xiǎn)性、資本盈利能力、企業(yè)戰(zhàn)略布局等諸多方面都具有非常強(qiáng)的優(yōu)勢。整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)雖然受國家土地政策和宏觀調(diào)控的影響較大，但整體發(fā)展形勢良好。從2003~2007年房地產(chǎn)業(yè)施工面積圖可以看到，在施工面積上，從2003年開始，房地產(chǎn)施工面積逐年增加，截至2007年末，房地產(chǎn)施工面積已經(jīng)達(dá)到235882萬平方米，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)市場的預(yù)期較好。增速方面，2003~2007年間，房地產(chǎn)施工面積每年都保持兩位數(shù)的增長，且增速基本保持穩(wěn)定。但值得注意的是，施工面積增速在自2003年開始下滑，而到2007年，增速又有所回升。這也反映出在一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)公司資金不足以支持其持續(xù)的高增長。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局圖11 2003~2007年房地產(chǎn)業(yè)施工面積趨勢圖而且2003~2007年5年間，房地產(chǎn)新開工面積每年也保持了較好的增長勢頭，盡管從2003年開始，房地產(chǎn)新開工面積增速有所放緩，但房地產(chǎn)新開工面積每年的增長率都超過10%。在2007年房地產(chǎn)新開工面積環(huán)比增速同施工面積增速一樣，也出現(xiàn)了反彈。這主要是因?yàn)楦鶕?jù)國家政策房地產(chǎn)企業(yè)加大了保障性住房的建設(shè)，以減輕房地產(chǎn)市場的供求壓力。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局圖12 2003~2007年房地產(chǎn)業(yè)新開工面積趨勢圖二、商品房需求及銷售情況從銷售情況來看，2007年商品房銷售面積較好，，%。其中，%；，%；，同比增加5%。從這幾種物業(yè)累計(jì)銷售面積中可以看出，市場對(duì)商品住宅的需求較大，而對(duì)辦公樓的需求較小。同時(shí)，2007年全國商品房空置面積也有所下降，比2006年末減少8%；其中，空置商品住宅6756萬平方米，%。截止到2007年12月，，%。受9月份頒布的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》收縮信貸的影響，2007 年10月后，商品房的銷售額增速下降。其中，%；，%；，%。在這幾類物業(yè)中，商品住宅的銷售額最大，且同比增速較辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房大，說明市場對(duì)商品住宅的需求較大。有關(guān)需求總量的研究表明，；而與此對(duì)應(yīng)，前期施工面積、新開工面積、土地購置面積和土地開發(fā)面積增幅都有限，加上建筑周期因素，短期內(nèi)大幅增加供應(yīng)量幾無可能，行業(yè)供不應(yīng)求將會(huì)持續(xù)。在2007年12月，國土資源部、財(cái)政部、中國人民銀行聯(lián)合頒布《土地儲(chǔ)備管理辦法》，進(jìn)一步加強(qiáng)及完善了土地管理，這對(duì)于加大打擊開發(fā)商的囤地行為有了更強(qiáng)的法律支撐，可以進(jìn)一步釋放閑置土地，增加商品房的供應(yīng)。因此，2008年，進(jìn)一步清理整頓閑置土地，從源頭上增加土地供給，必將成為政策調(diào)控的一個(gè)主要方向，開發(fā)商的囤地成本必將大大增加，這樣有助于縮短從土地到商品房的時(shí)間周期，起到增加房產(chǎn)供應(yīng)的效果。第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)狀況一、房地產(chǎn)景氣狀況2007年，房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)走勢基本平穩(wěn)，總體呈上升趨勢。在2007年前3個(gè)月，房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)有所下降，而后綜合景氣指數(shù)開始上行。到了2007年11月份，房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)”。成為近三年來的最高水平?？傮w來看，2007年房地產(chǎn)運(yùn)行狀況良好，景氣指數(shù)較高。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局圖13 2007年房地產(chǎn)業(yè)綜合景氣指數(shù)但是，2007年后半年頻出的調(diào)控政策在一定程度上也影響了房地產(chǎn)的景氣度。地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)和房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)就反映了這個(gè)問題。2007年房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)在前兩季度繼續(xù)延續(xù)2006年末的上升勢頭，隨后在第三季度和第四季度出現(xiàn)小幅下降。在房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)方面，2007年三季度達(dá)到了最高點(diǎn)，表現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)家對(duì)行業(yè)的發(fā)展較為樂觀，但隨著國家一系列抑制房地產(chǎn)發(fā)展過快政策的頒布及廣東等地的房地產(chǎn)銷售價(jià)格及成交量下降的影響，房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)下降，到了第四季度，企業(yè)家信心指數(shù)已接近135點(diǎn)。目前，政策調(diào)控的主要方向?yàn)椤氨Ｕ闲宰》空?，商品住宅市場管”，處于民生考慮的調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)的長遠(yuǎn)發(fā)展利大于弊，所以，從長遠(yuǎn)角度來看，房地產(chǎn)的景氣度依然看好。二、房地產(chǎn)價(jià)格狀況2007年全年，全國房價(jià)漲勢兇猛，繼三個(gè)季度的連續(xù)上漲后，四季度漲幅又比上一季度高出2個(gè)百分點(diǎn)。盡管在2007年下半年國家出臺(tái)了有關(guān)政策，對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行了調(diào)控，但是由于調(diào)控的時(shí)滯性，第四季度房屋價(jià)格指數(shù)并沒有出現(xiàn)回落，相反，其增長幅度也高于其他季度的增幅。表4 2007年房屋銷售價(jià)格指數(shù)季度房屋銷售價(jià)格指數(shù)商品房商品住宅經(jīng)濟(jì)適用房普通住宅豪華住宅辦公樓商業(yè)用房工業(yè)倉儲(chǔ)用房二手房一季度106二季度三季度109四季度數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局從不同類型的房屋價(jià)格指數(shù)來看，新建商品住房價(jià)格上漲最快，％。二手住房次之，%。而工業(yè)倉儲(chǔ)用房價(jià)格上漲并不明顯，這也說明，商業(yè)住房的市場化程度要遠(yuǎn)高于工業(yè)用建筑。第三節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)資金來源對(duì)比2006年，自籌資金所占的比重較2006年有所上升，國內(nèi)貸款和利用外資所占的比重有所下降，這與2007年限制外資炒房及國家實(shí)行緊縮的貨幣政策有關(guān)。其中，%，；，；；。表5 2007年房屋銷售價(jià)格指數(shù)類別實(shí)際到位（億元）同比增速（%）所占比重（%）國內(nèi)貸款%利用外資%自籌資金11772%其他資金%數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局信貸資金在房地產(chǎn)開發(fā)資金中的比重超半已是業(yè)界公認(rèn)的現(xiàn)實(shí)。截至2007年6月底，%，%，%。然而，房地產(chǎn)開發(fā)資金中的企業(yè)自籌資金主要來自商品房銷售收入，而這些商品房銷售收入又大部分來自銀行信貸，這意味著自籌資金的70%來自銀行貸款；此外，定金和預(yù)收款中的30%也來自銀行信貸。然而，隨著國家宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，貨幣政策從緊，商業(yè)銀行房貸指標(biāo)縮減，房貸風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)。鑒于此，許多銀行幾乎同時(shí)停止了大規(guī)模貸款。銀行關(guān)緊貸款門之后，地產(chǎn)商頓時(shí)感到了融資鏈的緊張。但是2007年，中國股市一路走紅，地產(chǎn)股受到良好的房屋銷售業(yè)績和企業(yè)盈利預(yù)期，在資本市場上表現(xiàn)良好，萬科、保利、富力、金地等，紛紛實(shí)現(xiàn)了股票增發(fā)；碧桂園、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、SOHO中國、眾安等成功登陸香港聯(lián)交所；還有在深交所IPO的廣宇集團(tuán)、榮盛發(fā)展；還有作為國首支房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概念股在紐約股票交易所成功上市的易居中國等等?？傊?，在信貸緊張的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)要想得到更大的資金支持就必須借助資本市場的力量，上市已經(jīng)成為各大開發(fā)商主要的融資方式，而面對(duì)日益嚴(yán)格的審核制度，百強(qiáng)企業(yè)優(yōu)勢明顯，在重重審核中脫穎而出，成功集資。這也使得房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步分化，實(shí)力弱小的企業(yè)難以利用資本市場，沒有足夠的資金來同百強(qiáng)企業(yè)在土地市場上競爭，在土地資源本身就稀缺的情況下，這些企業(yè)的發(fā)展令人堪憂，行業(yè)的集中度進(jìn)一步增強(qiáng)。同時(shí)，由于在資本市場上獲得了資金支持，各大房地產(chǎn)商也開始在全國范圍內(nèi)布局，由此也推高了土地價(jià)格，尤其是二、三線城市的土地價(jià)格。第三章 各地土地儲(chǔ)備分析第一節(jié) 全國土地購置區(qū)域情況2007年，江蘇、遼寧、廣東等地購置的土地面積最大，名列前三名，在完成開發(fā)土地面積上，廣東、山東、遼寧排名前三名。在完成開發(fā)土地面積占購置面積比這一指標(biāo)上，西藏、天津、甘肅和青海表現(xiàn)突出，四個(gè)省市均超過了100%，%，這主要是受調(diào)控政策影響，開發(fā)商囤地的成本增大。政策壓力使得開發(fā)商加快了土地開發(fā)的速度。2007年全國房地產(chǎn)土地購置面積增速較2006 年有所增長，但增長幅度不大，增長率為11%。其中個(gè)別省份地區(qū)表現(xiàn)出色，%，另外，2007年甘肅、廣西兩地購置增速也都超過了70%。值得注意的是北京購置面積增速居于全國第11位，但是開發(fā)面積增速卻是居于全國末位，反映出北京開發(fā)商受調(diào)控政策影響而對(duì)未來預(yù)期不明朗，觀望氣氛濃厚。作為國際大都市的上海，它的購置面積增速和完成開發(fā)面積的增速均列倒數(shù)，分別為倒數(shù)第二和倒數(shù)第三。表6 1997~2007年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) (單位)土地開發(fā)及購置地區(qū)土地購置面積土地購置排名地區(qū)土地購置面積增速同比增長（％）排名 全國總計(jì)全國總計(jì)11　江蘇1青海1遼寧2甘肅2廣州3廣西 3山東4寧夏4安徽5新疆5湖南6吉林6廣西7遼寧7內(nèi)蒙古8內(nèi)蒙古8浙江9河 北9重慶10安徽10福建11北京11河南12山西12四川13廣東13河北14湖北 14湖北15重慶15云南16陜西1716吉林17江蘇17天津18黑龍江18江西19湖南19新疆20云南20貴州 2121天津21黑龍江22河南22陜西23江西23山西24福建24北京25浙江25甘肅26貴州1026寧夏27山東1327海南28海南28上海29四川29青海30上海7330西藏31西藏31數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局總體來看，在土地購置面積方面，全國主要分為兩個(gè)部分。第一部分是以東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)為代表的江蘇、廣東、浙江等省份。這些省份的土地購置面積都超過了1500萬平方米。第二部分主要是經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于中等或中等以下的省份，主要以山西、陜西、甘肅、青海、寧夏等省份為代表。這些省份的土地購置面積都在1500萬平方米以下。這也反映出在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的省份，市場對(duì)土地的需求更大，而在經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后的地區(qū)，對(duì)于土地的需求也比較小。然而要注意到，北京、上海兩個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的土地購置量都沒有超過500萬平方米，上海僅有141萬平方米。這首先是因?yàn)楸本┖蜕虾］爡^(qū)的面積同其它省份相比較小，因此供應(yīng)總量有限。其次是因?yàn)楸本┖蜕虾Ｗ鳛榉康禺a(chǎn)市場的一線城市，城市本身已經(jīng)得到了很好的發(fā)展，土地存量有限，在加之政府有關(guān)部門對(duì)其調(diào)控較緊，2007年市場觀望氣氛濃厚。因此，土地購置量不是很高。從土地購置面積增速來看，全國有9個(gè)省份的增速都出現(xiàn)了負(fù)增長。而這其中就包括上海、浙江兩個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份和直轄市。而房地產(chǎn)業(yè)中比較重要的長三角地區(qū)就在這個(gè)范圍之內(nèi)。這也反映出2007年國家對(duì)房地產(chǎn)市場和土地市場調(diào)控已逐漸開始顯現(xiàn)功效。而土地購置增速比較快的則是一些中西部省份，如青海、甘肅、新疆。這也發(fā)映出房地產(chǎn)業(yè)逐漸開始向二線和三線城市轉(zhuǎn)移，更加注重在二、三線城市發(fā)展。這樣的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移也將使這些城市、地區(qū)的土地市場更加活躍，推動(dòng)其市場化進(jìn)程。以此為依據(jù)，選擇經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)一線城市北京、上海、廣州；經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的二線城市大連；經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度中等及偏下的二線城市成都、西安為代表，對(duì)這些城市的土地市場進(jìn)行具體分析。第二節(jié) 北京土地儲(chǔ)備業(yè)發(fā)展分析及預(yù)測一、北京土地儲(chǔ)備的規(guī)模及變化北京土地市場是在2002年2月成立的，相比全國其他城市，如杭州1998年建立土地市場，北京土地市場的建立比較晚。在2002年成立伊始，北京住宅市場化程度以及土地供應(yīng)市場化程度低的問題十分明顯。比如2004年，北京土地總供應(yīng)是4800公頃，其中住宅大約3800公頃，但是通過招、拍、掛方式交易的土地只有400公頃，占了不到 10％。從2004年以后，北京土地市場取得了高速的發(fā)展。首先從土地成交面積看，2002年到2007年年底，北京市場總共成交了368宗土地，土地面積是31平方公里，總建筑面積是3850萬平方米，總成交價(jià)款達(dá)到1042億，其中政府的收益是400億。從建筑面積來看，從2006年開始，建筑面積已經(jīng)從市場成交的面積進(jìn)入到快速增長的過程。土地成交價(jià)和政府的議價(jià)也在快速的增長，2007年總共成交價(jià)接近450億。從土地的市場競爭程度來看，活躍程度也在不斷的增加。隨著土地市場建設(shè)和經(jīng)營性土地招、拍、掛機(jī)制的日益完善，全市通過招、拍、掛方式交易的土地從最初不到10％增加到2005年的30％，2006年的90％，直到2007年的94％。土地供應(yīng)市場化程度越來越高。2007年北京土地通過市場成交總量有了很快的增長，2007年成交土地1400多公頃，占到了全年供應(yīng)的一半，全年土地收益達(dá)到了200億，占到80％以上。6年來無論從土地面積、建筑規(guī)模，包括規(guī)劃建筑面積，從總成交價(jià)還是政府的收益上來看，其都在不斷的增長，而且增長的幅度比較快。二、2007年北京土地成交情況2007年，，%。全年成交土地85宗，比2006年減少了1宗