【導(dǎo)讀】杭州XX包裝印務(wù)工業(yè)園置業(yè)有限公司。機(jī)電產(chǎn)業(yè)是浙江省及杭州市規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)支柱產(chǎn)業(yè)........11

　　

【正文】 保護(hù)法》 36 《建設(shè) 項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)規(guī)定》 《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》（ 98）國(guó)務(wù)院 253 號(hào) （ 2）環(huán)境保護(hù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn) 《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 （ GB383820xx） 《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》 （ GB309693） 《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 （ GB898796） 項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響 項(xiàng)目施工期建對(duì)環(huán)境空氣的污染主要來自施工揚(yáng)塵，施工期間所產(chǎn)生的固體廢物主要有基礎(chǔ)施工所挖掘的土石方、主體結(jié)構(gòu)施工所產(chǎn)生的施工廢物料以及施工人員的生活垃圾等，項(xiàng)目施工期所產(chǎn)生的污水主要有基礎(chǔ)施工中的泥漿水，建 材沖洗水，車輛出入沖洗水等生產(chǎn)污水和施工人員所產(chǎn)生的生活污水等。本項(xiàng)目建成后將采用燃?xì)饣螂娔埽辉O(shè)置燃煤或燃油鍋爐，基本上無空氣污染，只有少量生產(chǎn)廢氣、生活污水及生活垃圾。 環(huán)境的保護(hù)措施 （ 1）本項(xiàng)目屬綠色產(chǎn)業(yè)園，入園企業(yè)均需做環(huán)境評(píng)價(jià)，拒絕嚴(yán)重污染環(huán)境的企業(yè)入園。入園企業(yè)在實(shí)驗(yàn)及生產(chǎn)過程中，均需對(duì)有輕微環(huán)境污染的項(xiàng)目（工業(yè)廢氣、廢水、噪音等）做出處理和防止后再實(shí)施。園區(qū)內(nèi)將采用燃?xì)饣螂娔?，不設(shè)置燃煤或燃油鍋爐，廚房油煙塵將采用負(fù)壓集中排煙道，基本上無空氣污染。 在施工過程中對(duì)產(chǎn)生噪音較大的機(jī) 械設(shè)備加隔音降噪裝置；采用噴水 37 降塵，場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸?shù)缆愤M(jìn)行硬化，在出入口設(shè)沖洗槽，在施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置污水沉淀池，對(duì)市政道路的污染及時(shí)派專人打掃并沖洗。 （ 2）廢氣處理 對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)廠房?jī)?nèi)生產(chǎn)產(chǎn)生廢氣的地方，在設(shè)計(jì)中考慮機(jī)械通風(fēng)排氣措施，以滿足車間衛(wèi)生要求。 （ 3）廢水處理 本項(xiàng)目園區(qū)排水?dāng)M采用分流制排水系統(tǒng)。根據(jù)雨污分流的原則分別設(shè)置園區(qū)雨水管網(wǎng)和園區(qū)污水管網(wǎng)。園區(qū)內(nèi)的清下水、生活污水及生產(chǎn)污水根據(jù)清污分流的原則采用分流制排水系統(tǒng)。排出的生活污水經(jīng)處理后，與生產(chǎn)污水和并一起排入園區(qū)污水處理網(wǎng)管，達(dá)標(biāo)后統(tǒng)一排放。清下水直接排入園區(qū)雨水管網(wǎng)。 本項(xiàng)目生活糞便污水排入化糞池，經(jīng)初級(jí)處理達(dá)到二級(jí)排放標(biāo)準(zhǔn)后排入市政排水管道。 （ 4）廢渣及處理 廢渣主要是生活垃圾和廢棄紙張等，擬設(shè)置垃圾箱將其集中分類堆放然后交環(huán)衛(wèi)部門處理。 （ 5）噪音及處理 本項(xiàng)目噪音主要源于各類機(jī)電設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)發(fā)出的機(jī)械噪音。盡量將產(chǎn)生噪聲、振動(dòng)的設(shè)備用房布置在較為隱蔽的部位，在設(shè)備選型時(shí)選用低噪音設(shè)備，并配降噪裝置，以減少對(duì)環(huán)境的影響。 38 消防 設(shè)計(jì)依據(jù) （ 1）《中華人民共和國(guó)消防法 》 1998 年 9 月 1 日施行 （ 2）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GBJ1687(20xx 版 ) （ 3）《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ14090（ 1997 版） （ 4）《汽車庫(kù)、修車房、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5006997 消防措施 本項(xiàng)目按《工業(yè)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》和《民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》規(guī)定進(jìn)行分區(qū)處理。建筑周圍均有環(huán)形車道，應(yīng)保持消防通道暢通。在公共區(qū)域設(shè)置自動(dòng)噴淋等固定滅火裝置，并配套小型滅火器材和按規(guī)定設(shè)立防火栓等消防設(shè)施。室內(nèi)消火栓消防用水量為 15L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為 2 小時(shí)，一次火災(zāi)滅火用水量為 108m3。室內(nèi)消火 栓布置按規(guī)范要求應(yīng)布置在易于取用的地方，室外消防用水量為 25L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為 3 小時(shí)，一次火災(zāi)需水量 270 m3。室外消防用水量由市政給水管網(wǎng)供給，按規(guī)范要求在建筑物四周設(shè)置室外地上式消火栓。 勞動(dòng)安全及保護(hù) （ 1）在總平面布置上，各建筑物之間按規(guī)范要求留有足夠的間距，道路呈環(huán)形通道，滿足消防和車輛運(yùn)行等方面要求。 （ 2）成立保安部，一天 24 小時(shí)安排保安值班，保證工業(yè)園生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)秩序和業(yè)主的利益。 39 （ 3）本項(xiàng)目各建筑物均按規(guī)范規(guī)定作防雷設(shè)計(jì)。按二級(jí)防雷接地考慮，層面設(shè)避雷針，其引下極及接地裝置均可 利用建筑框架鋼筋，接地電阻 ≤ 歐。 （ 4）電器設(shè)備外殼，配線穿管以及電器安裝支架等均作接零保護(hù)。檢修照明電壓不高于 12V，以確保操作人員和檢修人員不致發(fā)生觸電事故。 （ 5）對(duì)全體員工定期組織進(jìn)行健康檢查，建立健康檔案，加強(qiáng)職工的衛(wèi)生保健。 節(jié)能 設(shè)計(jì)依據(jù) （ 1）《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》 （ 1998 年 1 月 1 日?qǐng)?zhí)行） （ 2）《評(píng)價(jià)企業(yè)合理用電技術(shù)導(dǎo)則》 （ GB3485） （ 3）《評(píng)價(jià)企業(yè)和利用熱技術(shù)導(dǎo)則》 （ GB3486） （ 4）《評(píng)價(jià)企業(yè)和利用水技術(shù)導(dǎo)則》 （ GB7119） 節(jié)能措施 工業(yè)園具體采用以下節(jié)能措施： （ 1）配電設(shè)計(jì)選用節(jié)能變配電設(shè)備、節(jié)能設(shè)備和照明燈具，減少耗電。 （ 2）建筑物設(shè)計(jì)應(yīng)盡量滿足通風(fēng)、采光要求，合理配置設(shè)備和燈具的數(shù)量及位置，在滿足使用和照明的前提下盡量減少設(shè)備和燈具的裝機(jī)容量。公用部分需安裝光控或聲控開關(guān)。 40 （ 3）加強(qiáng)節(jié)能的宣傳、檢查和計(jì)量管理。加強(qiáng)自來水管網(wǎng)的管理，及時(shí)排除管網(wǎng)泄漏現(xiàn)象；采用感應(yīng)式出水閥裝置及節(jié)水型設(shè)備。將節(jié)能工作納入物業(yè)管理，強(qiáng)化專業(yè)管理和企業(yè)管理相結(jié)合。 10 組織管理及勞動(dòng)定員 組織管理 為了保 證本項(xiàng)目的順利實(shí)施，由 杭州 XX 包裝印務(wù)工業(yè)園置業(yè)有限公司負(fù)責(zé)組建專門的“ XX 機(jī)電工業(yè)園項(xiàng)目管理分公司”，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的建設(shè)管理、招商及運(yùn)行管理?！?XX 機(jī)電工業(yè)園項(xiàng)目管理分公司”實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，公司內(nèi)設(shè)“一室四部”：總經(jīng)理辦公室、市場(chǎng)開發(fā)管理部、人力資源部、計(jì)劃財(cái)務(wù)部、安全服務(wù)部。 （ 1）總經(jīng)理辦公室：負(fù)責(zé)項(xiàng)目及未來園區(qū)管理的綜合材料及有關(guān)文件，政策研究、信息交流、文件管理、后勤服務(wù)，上下聯(lián)絡(luò)及接待工作。 （ 2）市場(chǎng)開發(fā)管理部：負(fù)責(zé)制定市場(chǎng)開發(fā)戰(zhàn)略，規(guī)劃年度實(shí)施方案，并組織實(shí)施，負(fù)責(zé)市場(chǎng)開發(fā)及管 理，以及規(guī)劃和項(xiàng)目建議建議書的編制、招商引資和宣傳工作。 （ 3）人力資源部：負(fù)責(zé)制定公司人力資源開發(fā)戰(zhàn)略和年度人力資源培訓(xùn)計(jì)劃，進(jìn)行人事勞資管理、檔案管理，考察選拔人才等工作。 （ 4）計(jì)劃財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)制定公司財(cái)務(wù)管理、核算和審計(jì)辦法，制定年度公司計(jì)劃，審定投資計(jì)劃，監(jiān)督投資使用情況，負(fù)責(zé)籌集項(xiàng)目建設(shè)資金。 （ 5）安全服務(wù)部：負(fù)責(zé)工業(yè)園各項(xiàng)服務(wù)、保衛(wèi)、安全工作及保潔工 41 作。 圖 101 項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu)圖 勞動(dòng)定員 本項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后，須配備工 作人員 68 人，主要負(fù)責(zé)園區(qū)管理及安全、環(huán)衛(wèi)工作等。公司將實(shí)行全員聘任制，進(jìn)行年度考核競(jìng)崗，擇優(yōu)聘用，公開公正選拔人才，所有人員需培訓(xùn)合格后，方能上崗。人員具體分配見表 101。 11 建設(shè)進(jìn)度 本項(xiàng)目工業(yè)園規(guī)劃分二期進(jìn)行建設(shè)，建設(shè)工期預(yù)計(jì) 2 年，在建設(shè)期內(nèi)需完成準(zhǔn)備、項(xiàng)目審批、地質(zhì)勘探、設(shè)計(jì)、建筑施工、裝修及設(shè)備安裝、董事會(huì) 總經(jīng)理 市場(chǎng)開發(fā)部 總經(jīng)理辦公室 服務(wù)保安部 計(jì)劃財(cái)務(wù)部 人力資源部 42 配套工程等工作。工程進(jìn)度見表 111。 表 101 勞動(dòng)定員表 序號(hào) 崗位名稱 人數(shù) 一 行政管理人員 14 人 1 總經(jīng)理 1 2 副總經(jīng)理 3 3 其它行政管理人員 10 二 園區(qū)管理人員 54 1 輔助設(shè)施管理人員 20 2 保安人員 24 3 保潔綠化人員 10 三 合計(jì) 68 表 111 工程進(jìn)度表 序號(hào) 時(shí)間 項(xiàng)目?jī)?nèi)容 第一年 第二年 1 2 3 4 1 2 3 4 1 項(xiàng)目可行性論證、審批及設(shè)計(jì) 2 工程、設(shè)備招標(biāo)及訂購(gòu) 3 土地平整 4 一期基礎(chǔ)及其他工程等 5 一期土建工程 6 一期工程設(shè)備安裝、調(diào)試 7 二期基礎(chǔ)及其他工程等 8 二期土建工程 9 二期工程設(shè)備安裝、調(diào)試 10 投入使用 12 投資估算及資金來源 建設(shè)投資估算 估算說明 （ 1）本項(xiàng)目生產(chǎn)廠房等建筑面積共為 614935m2，其建筑費(fèi)用按平均單位面積綜合造價(jià) 500 元 / m2 估算。其中，用于銷售部分的建筑面積占%，用于出租和自用部分的建筑面積占 %。 43 （ 2）室外工程、供水、排水及消防、弱電系統(tǒng)等工程費(fèi)用根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際工程量 估算。 （ 3）本項(xiàng)目征地約 1742 畝按 10 萬元 /畝估算征地費(fèi)用。 （ 4）項(xiàng)目地勘費(fèi)用按 4 元 /平方米測(cè)算、設(shè)計(jì)費(fèi)用按 10 元 /平方米測(cè)算、監(jiān)理費(fèi)用按 2 元 /平方米測(cè)算。 （ 5）本項(xiàng)目基本預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用的 5%估算。 建設(shè)期利息 本項(xiàng)目所需投資全部由企業(yè)自籌。建設(shè)期無借款利息。 項(xiàng)目建設(shè)投資 本項(xiàng)目建設(shè)投資估算為 萬元，詳見附表 1。 新增流動(dòng)資金 項(xiàng)目投產(chǎn)后所需流動(dòng)資金主要用于支付人員工資、各項(xiàng)辦公費(fèi)用等，本項(xiàng)目按出租及物業(yè)管理收入周轉(zhuǎn) 2 次估算流動(dòng)資金需要量。預(yù)計(jì) 本項(xiàng)目正常經(jīng)營(yíng)年（ 3 年）需新增流動(dòng)資金 萬元，其中新增鋪底流動(dòng)資金 萬元。新增流動(dòng)資金估算祥見附表 2。 項(xiàng)目總投資 項(xiàng)目總投資包括建設(shè)投資、建設(shè)期利息和新增流動(dòng)資金，本項(xiàng)目的總投資為 萬元，其中建設(shè)投資 萬元，鋪底流動(dòng)資金投資 萬元。 44 在技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，項(xiàng)目總資金是指本項(xiàng)目新增固定資產(chǎn)投資及全部流動(dòng)資金之和。本項(xiàng)目總資金為 萬元。 資金來源 本項(xiàng)目所需投資由企業(yè)自籌解決，其自籌資金除企業(yè)自有資金、建設(shè)期內(nèi)企業(yè)前期預(yù)收的售 房款以外，主要通過增資擴(kuò)股的方式籌集。 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排，本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資資金 萬元應(yīng)在建設(shè)期（ 2 年）內(nèi)全部到位，新增流動(dòng)資金第 1 年到位 萬元，第 2年增加 萬元，第 3 年增加 萬元。資金來源及支出詳見附表 3。 13 財(cái)務(wù)測(cè)算及評(píng)價(jià) 根據(jù)工業(yè)園及房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，本項(xiàng)目計(jì)算期擬定為 3 年，其中建設(shè)期 2 年（含銷售經(jīng)營(yíng)期），銷售經(jīng)營(yíng)期 1 年。 營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加測(cè)算 （ 1）銷售量及出租量 本工程供銷售的面積有：標(biāo)準(zhǔn)廠房建筑面積 560722 m2，專家樓及員工公寓建筑面積 44264m2。 本工程供出租的面積有：綜合服務(wù)中心 2272m2，綜合管理大樓 7677 m2（自用 20xx m2） （ 2）銷售計(jì)劃 45 本項(xiàng)目工程總建筑 614935m2，在建設(shè)期 2 年內(nèi)建成。根據(jù)企業(yè)的營(yíng)銷計(jì)劃，本項(xiàng)目將根據(jù)預(yù)售的購(gòu)買合同施工，即在施工前簽訂購(gòu)買合同，由購(gòu)買方先預(yù)付定金，在交付使用后一次性付清房款。本項(xiàng)目銷售從開始施工后及建設(shè)期的第 1 年開始，在建成后即本項(xiàng)目第 3 年完成銷售計(jì)劃。三年內(nèi)各年的銷售比例按 30%、 50%、 20%測(cè)算。本項(xiàng)目綜合服務(wù)中心和部分管理大樓出租比例 按 30%、 50%、 20%測(cè)算。分年銷售及出租量預(yù)測(cè)詳見表 131。 表 131 銷售及出租量預(yù)測(cè)表 序號(hào) 項(xiàng)目 年份 面積（ m2） 第 1 年 第 2 年 第 3 年 1 出售及出租比例 30% 50% 20% 2 對(duì)外出售廠房 標(biāo)準(zhǔn)廠房：?jiǎn)螌訖C(jī)械類 435886 217943 多層電子類 124836 62418 標(biāo)準(zhǔn)廠房小計(jì) 560722 280361 3 對(duì)外出售專家樓及員工公寓 44264 22132 對(duì)外出售小計(jì) 604986 302493 4 對(duì)外出租 綜合服務(wù)中心 2272 1136 綜合管理大樓 5677 對(duì)外出租小計(jì) 9949 合計(jì) 614935 122987 （ 3）營(yíng)業(yè)收入 標(biāo)準(zhǔn)廠房、專家樓及員工公寓銷售價(jià)格： 1280 元 / m2； 綜合服務(wù)中心、綜合管理大樓出租價(jià)格： 10 元 /月 ?m2； 標(biāo)準(zhǔn)廠房物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 元 /月 ?m2； 專家樓及員工公寓物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 元 /月 ? m2。 46 預(yù)計(jì)本項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)的出售標(biāo)準(zhǔn)廠房等銷售收入共計(jì) 萬元，項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)年均銷售收入為 萬元，詳見附表 6。 預(yù)計(jì)本項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)的出租服務(wù)中心的租賃收入共計(jì) 萬 元，項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)年均租賃收入為 萬元，詳見附表 6。 預(yù)計(jì)本項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)物業(yè)管理收入共計(jì) 萬元，項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)年均物業(yè)管理收入為 萬元，詳見附表 6。 （ 4）營(yíng)業(yè)稅金及附加： 本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅稅率 5%，城維稅、教育費(fèi)附加、堤防費(fèi)分別為應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅的 7%、 3%、 2%，平抑物價(jià)基金、教育發(fā)展基金分別為營(yíng)業(yè)收入的%。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)共應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅金及附加為 萬元，計(jì)算期內(nèi)年均營(yíng)業(yè)稅金及附加為 萬元，詳見附表 6。 總成本費(fèi)用測(cè)算 本項(xiàng)目的成本 費(fèi)用包括以