土地收儲開發(fā)可研報告-資料下載頁
2025-08-03 11:05本頁面
【正文】 關(guān)系到城市土地整理的運(yùn)作成本。由于項目關(guān)系到通遼經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)及規(guī)劃的新城區(qū)的發(fā)展，牽涉到失地農(nóng)民的安置問題，在項目建設(shè)中，擬成立由市政府、開發(fā)區(qū)、國土資源局等部門組成的項目領(lǐng)導(dǎo)小組。項目土地的收購、整理、轉(zhuǎn)讓是政府行為，但又不同于政府對土地的管理職能。項目以企業(yè)化運(yùn)作的方式來實現(xiàn)國有土地整理的委托經(jīng)營。通遼市城市投資經(jīng)營有限責(zé)任公司一方面嚴(yán)格執(zhí)行市政府的土地收購、整理和轉(zhuǎn)讓計劃，另一方面借助市場來實現(xiàn)土地整理計劃，以促進(jìn)城市土地市場的健康高效運(yùn)作，實施統(tǒng)一的土地收購與轉(zhuǎn)讓計劃，進(jìn)行整理土地的開發(fā)與管理，實現(xiàn)所整理土地資產(chǎn)的經(jīng)營增值。在項目運(yùn)作中，嚴(yán)格實施《中華人民共和國土地管理法》，合理確定土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，切實保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益。征地范圍內(nèi)的農(nóng)民全部轉(zhuǎn)為城市市民，由開發(fā)區(qū)管委會負(fù)責(zé)安排符合條件的農(nóng)民在開發(fā)區(qū)企業(yè)就業(yè)。市政府及開發(fā)區(qū)做好失地農(nóng)民的養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、最低生活保障等方面的社會保障工作，農(nóng)民建房可通過建設(shè)農(nóng)民新村、建回遷樓等辦法解決。 第七章 項目實施進(jìn)度計劃一、項目實施安排項目實施分為三個階段：前期準(zhǔn)備階段，項目實施，項目完成階段。A．前期準(zhǔn)備階段包括：項目建議書、可行性研究、可研批準(zhǔn)立項.B． 項目實施階段：從委托設(shè)計開始、施工安裝。C． 項目完成階段：竣工驗收。二、項目整理進(jìn)度實施項目可行性研究報告批準(zhǔn)后，項目實施工作即可全面鋪開，如訂購進(jìn)行實質(zhì)性的商務(wù)談判，外出訂貨簽訂合同。此項工作可與勘察設(shè)計同步進(jìn)行，但應(yīng)在初步設(shè)計前完成上述工作，時間為 9月。三、項目整理勘察設(shè)計在款項部分到位后，即可委托勘察設(shè)計單位進(jìn)行工程的勘察和設(shè)計，并向設(shè)計單位提供必要的相關(guān)原始資料。總進(jìn)度為1525天。四、項目整理施工期施工期可在施工圖進(jìn)行中開始，實施期為100120天。五、項目整理安排建議從談判，簽訂合同，確定以及施工期、安裝期、試車期，均應(yīng)請設(shè)計單位人員直接參加，對現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題及時解決，以保證工程順利完成。土地整理：從2006年10月開始土地整理至2007年7月整理結(jié)束。土地出售：從2007年至2008年按6:4比例完成。第八章 投資估算與資金籌措一、投資概況本項目投資估算內(nèi)容包括：機(jī)動車道，人行道，路燈，雨、污水排放系統(tǒng)、供水、供熱、供電系統(tǒng)。機(jī)動車道（道路綠化、路燈）投資4092萬元；，；修建雨水管道22，800米，；修建污水管道11，400米，投資941萬元；供水管網(wǎng)10，730千米，投資270萬元；；10KW電力電纜1000萬元。二、估算依據(jù)編制依據(jù)⑴依據(jù)《投資項目可行性研究指南》進(jìn)行編制⑵依據(jù)各專業(yè)人員所提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行編制⑶內(nèi)蒙古自治區(qū)市政工程消耗量定額及價格表有關(guān)問題說明⑴本投資估算材料價格綜合考慮到現(xiàn)行價格水平；⑵土地出讓金按居住房105元/平方米。⑶工程建設(shè)其他費(fèi)5%計算，內(nèi)容包括建設(shè)單位管理費(fèi)、辦公和生活家具購置費(fèi)、勘察設(shè)計費(fèi)和監(jiān)理費(fèi)等內(nèi)容；⑷間接費(fèi)包括建筑期貸款利息。三、投資估算估算總投資：15800萬元其中：直接費(fèi)：建設(shè)費(fèi) 12，200萬元 其他直接費(fèi)： 工程建設(shè)其他費(fèi)5% 土地出讓金 間接費(fèi)：詳見表81三、資金籌措土地整理投資15，800萬元，其中申請銀行貸款8000萬元，其余7800萬元資金由通遼市城投公司自籌。詳見表8—2。信托貸款還款來源⑴本貸款的第一還款來源為項目本身產(chǎn)生的土地增值收益；同時，公司擬以現(xiàn)有土地進(jìn)行抵押擔(dān)保，作為項目貸款的第二還款來源。項目還款來源是項目土地整理轉(zhuǎn)讓后所得的部分收入。、08年二年出售，按6：4：計算。⑵安全保障措施A、盤活原有未經(jīng)抵押的土地，提高現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率和收入水平，以確保按時償還信托資金。 貸款資金用途 由信托公司發(fā)行信托計劃募集資金，并以貸款形式發(fā)放給公司。信托貸款規(guī)模為8000萬元，期限三年。 詳見表91。第九章 財務(wù)評價一、財務(wù)評價的依據(jù)和說明《建設(shè)項目評價方法與參數(shù)》（第二版）《建設(shè)項目評價方法選編》現(xiàn)行的財務(wù)和稅收政策。建設(shè)單位提供的有關(guān)部門基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)2006年進(jìn)行整理，2007年10月前全部整理完畢。計劃按年6：4出讓。其中：2007年出讓214，315平方米，2008年出讓321，473平方米。2009年出讓535，788平方米。土地整理面積售價20萬元/畝，共計土地收入32，147萬元。%。四、盈利能力分析 投資利潤率 % 成本利潤率 103% 銷售利潤率 % 財務(wù)內(nèi)部收益率 15%財務(wù)凈現(xiàn)值 85萬元投資回收期 項目凈現(xiàn)值為正，項目可行。 詳見表93。五、清償能力分析本項目可以轉(zhuǎn)讓收入及利潤償還銀行借款。通過《損益表》及《現(xiàn)金流量表》可以看出，本項目還款資金充裕，以利潤即可還清借款。借款3年還清，詳見表92《借款還本付息估算表》。 綜上所述，本項目具有較好的盈利能力及貸款清償能力，抗風(fēng)險能力強(qiáng)，項目可行。第十章 風(fēng)險分析一、風(fēng)險因素分析由于土地整理特點(diǎn)是一次性集中、投入大，周轉(zhuǎn)慢，加上城市基礎(chǔ)建設(shè)資金緊張。項目土地整理面積較大，所需財力、物力、人力隨之增大，資金回收期也隨之變長。通遼市城投公司雖然得到了政府強(qiáng)有力的政策支持，但由于組建時間短，業(yè)務(wù)水平二、防范風(fēng)險措施 充分利用政府政策搶抓機(jī)遇。 加強(qiáng)管理，千方百計降低成本。 27
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