【正文】 2不可預估及各項雜費50萬預算在200250/ M2流動資金150萬前期的推廣傳播，中期的運營投入，需要充足的流動資金支持。收入預測：收入預測容量預算年客流2萬人保守估計在23萬人次/年消費標準非會員200元/人次按100的高級會員計算高級會員有鉑金卡、黃金卡、和鉑銀卡，為了方便計算按照均價26000元/每年代入估算。年收入20000人次200元/人次+100人26000元=6600000660萬元 運營成本:運營成本場地租金40萬/年按照選定區(qū)域的價格標準每平米的租金在200元/每年左右，配套停車場。設備折舊30萬/年按照行業(yè)財務通行標準，設備報廢期計為5年。150萬/5年=30萬/年維護費用5萬/年主要用于固定投入和設備的檢修和維護物料水電消耗100萬/年除了水電消耗外，還涉及原材料的使用人力資源及管理成本150萬/年按照管理模式的要求，結合本地實際情況，定員24人，其中基層員工18人 年薪3萬，中高層6人 年薪5萬。管理費按年收入的10%計算（同行業(yè)在6%左右）18人3萬元+6人5萬元+660萬元10%≈150萬元。稅金40萬元/年按6%計算 660萬元6%≈40萬元合計365萬元/年收益預估：收益預估稅前利潤295萬元/年660萬元365萬元=295萬元稅前利潤198萬元/年按33%的所得稅計算295萬元（133%）≈198萬元/年投資回報率（ROI）25%198萬元/800萬元100%≈25%投資回收期4年800萬元/198萬元/年≈4年為了方便分析，以上數據均未慮資金成本以及擴展的項目收益根據市場預測，本項目投資回收期需4年，投資回報率達到了25%?？紤]到地塊特殊區(qū)域優(yōu)勢，是經濟效益比較理想的開發(fā)項目。 風險分析（1）市場風險：養(yǎng)生會所在我國的發(fā)展處于起步階段，也是目前國際發(fā)展最為迅速的一塊業(yè)務。整個市場利潤空間大，但企業(yè)規(guī)模普遍較小，主導品牌尚未完全形成，市場還未完全成熟；新進入的企業(yè)除了要應對大的養(yǎng)生類公司的擠壓，還要應付中小型公司的惡性競爭，成長過程中充滿了風險。傳播養(yǎng)生文化是規(guī)避風險的最佳途徑。養(yǎng)生體驗目前已經有比較成熟的發(fā)展模式可供借鑒，市場將越來越規(guī)范，前景也長期看好?！　。?）技術風險：養(yǎng)生會所的每一個環(huán)節(jié)都離不開信息技術的支撐，從客戶基本信息的錄入，到體檢結果的收集、傳輸，再到數據的分析、發(fā)布與管理，信息技術都起到了不可替代的作用。養(yǎng)生體驗的整套流程需要通過一個信息平臺來實現，需要與相關的行業(yè)進行深度的合作?！　。?）經營風險：企業(yè)最終能否在激烈的市場競爭中勝出，很大程度上取決于企業(yè)內部經營管理能力的強弱。對于養(yǎng)生類機構，穩(wěn)定客戶和開發(fā)潛力資源是實現快速擴大規(guī)模，降低整體運營成本，樹立品牌的有效辦法，但前提是要建立一個可復制、成熟有效的模板，而要建立這樣一個標準化的模板，需要在實踐中不斷試錯和調整，其中的風險不言而喻?！　。?）人才風險：養(yǎng)生類機構主要提供的是服務，所以那些掌握獨特技能的服務和管理類人才是公司得以發(fā)展的核心資源，他們一旦流失，將造成公司品牌損失、會員流失和經營波動，如何在競爭激烈的市場中爭取到他們，并想辦法將其留住，也是企業(yè)時時需要面對的挑戰(zhàn)。　?。?）政策和法律風險：新的《體檢機構管理辦法》和一系列健康產業(yè)相關政策的出臺對于已進入這個市場的企業(yè)來說，為了達到質量標準和要求，增加投入是必然的，這也是一個風險。會員服務屬于約定服務關系，如果服務出現問題，可能導致法律糾紛甚至造成會員流失，新政策的出臺和經營過程中的法律糾紛，都是難以回避的風險。　?。?）退出風險：養(yǎng)生類機構的品牌及無形資產含量高，適合長期運營，若中途結束運營，轉行的空間比較小，可回收價值很低。檢測設備專用性很強，固定資產投入也比較大，如果退出，其資產也將會遭遇“縮水”風險。通過以上的分析和策略，我們發(fā)現，項目資金收回較快，而且，投資收益率略高于其它行業(yè)收益率，因此，雖然本項目具有較大的投資吸引力，但其潛在的風險也不容忽視。但是，由于在會所的投資和開發(fā)中，不可預測的風險較少，可控性較強，因此本項目的投資開發(fā)無論在市場上、操作上還是在財務上都是可行的。就本項目而言，市場的分析和會所的整體定位，以及會所投資經濟分析是基于經驗和經濟學的角度來定的，具有客觀性和一般性，符合市場規(guī)律及投資經濟原理，配以合理的營銷手段，實現項目的銷售目標，并最終實現本項目的贏利目標將是可行的。七、項目結論１、本項目地理位置優(yōu)越、交通便利、資源整合充分、規(guī)劃細致合理可行，可以填補南昌養(yǎng)生市場空白并與同類項目實行錯位經營；２、本項目所處地理位置自然環(huán)境質量較好，基礎設施可利用性強，全面開發(fā)程度低，投資規(guī)模和投資成本有望得到一定的控制。項目建成后，資源類型豐富，有利于開發(fā)多種服務項目；３、本項目雖投資大，回收期長，但風險比較低，同時有非常廣闊的利潤空間。是一個長效項目。對經濟社會和傳統文化挖掘有著重要促進作用；４、建議項目在執(zhí)行過程中要加強宣傳，提高項目知名度，科學管理，多方取利，盡最大可能收回投資。同時加強與第三方合作和項目靈活外包，多層次解決項目資金瓶頸問題，一次性打造出品牌，盡早取得良好的經濟效益和社會效益。５、本項目涉及面廣，建議公司預先做好技術力量儲備工作。要使本項目順利地開展，并得到預期的經濟效益，必須保持與富有經驗的專家和技術人員經常聯系，得到他們的有效指導。并且通過招聘和培訓自己的技術人員和開拓市場人才，才能使項目穩(wěn)定發(fā)展。６、建議項目在運營過程中著力于轉變經營觀念，注重開發(fā)市場，形成具有自己特色的競爭優(yōu)勢，不斷研究探索多元化的服務項目，增強服務質量和規(guī)模，以滿足不同層次消費者的需求，并在此基礎上加強服務質量管理，樹立良好的企業(yè)形象。