【正文】 請了“第一太平戴維斯”作為管理顧問公司，在運作了一段時間后，雖取得一定成效，但并不顯著，故后來逐漸弱化此合作模式。畢竟，這種合作多以甲方支付顧問費為前提，令專業(yè)公司“旱澇保收”，另一方面由于專業(yè)公司沒有爭取更大利潤的動力，沒有融入真正的經(jīng)營活動中（如停車場的經(jīng)營），故其專業(yè)意見或多或少存在著不到位或建議實施走調(diào)的情況，至于駐場代表的做法也會存在著人手不調(diào)不足的狀況。因此，目前很多項目更多的考慮利用專業(yè)公司品牌作用，借用其豐富的客戶資源促進(jìn)招商或銷售工作，而實際利用其專業(yè)意見僅限于項目前期而已。聘請專業(yè)公司進(jìn)行全面運營管理工作，即實行專業(yè)公司承包做法，開發(fā)商每月收取固定費用，至于管理公司的盈虧由專業(yè)公司負(fù)責(zé)。這種方式的好處是可以最大限度的給予專業(yè)公司運營管理的空間，專業(yè)公司承包工作包含了物業(yè)管理和運營管理兩大部分內(nèi)容，可發(fā)揮其專業(yè)優(yōu)勢，且開發(fā)商也可有固定的微利回報；但從另一角度來看，作為項目的大業(yè)主（開發(fā)商）對項目運營管理的監(jiān)控力度較小，且當(dāng)項目出現(xiàn)經(jīng)營不善，商戶拒交租金、物管費等問題時，開發(fā)商不僅會收不到微利的回報，更可能需出面收拾殘局。當(dāng)然，這種模式也有成功和失敗的案例：如廣州天河宏城商業(yè)市場就較為成功，由專業(yè)公司進(jìn)行操盤，令該項目的熱度不斷上升，業(yè)主得到了理想的回報；而廣百新翼同樣采取過這種模式管理負(fù)一、二層，結(jié)果出現(xiàn)了雙方解除合作的局面。可見，這種模式在一定程度上受開發(fā)商和經(jīng)營者心態(tài)的影響，如果是開發(fā)商對由專業(yè)公司操盤會產(chǎn)生較大利潤存在很大希望，忽視商業(yè)經(jīng)營規(guī)律，這樣很可能會失望而歸，而如果專業(yè)公司的經(jīng)營管理較為短淺，限于眼前利益，那么結(jié)果也會得不償失。由專業(yè)公司與開發(fā)商共同組建運營管理公司，對項目實行統(tǒng)一的全面經(jīng)營管理。這種方式通過專業(yè)公司與開發(fā)商合作形成的獨立核算實體運營管理公司，管理內(nèi)容包括了物業(yè)管理和經(jīng)營管理，這樣可充分發(fā)揮雙方的積極性，使項目運營管理效益最大化；一方面可最大限度利用專業(yè)公司的優(yōu)勢，另一方面也可體現(xiàn)開發(fā)商對運營管理的監(jiān)控力度，且全程參與運營管理工作，在合作中積累經(jīng)驗，加快自身成長。當(dāng)然，這種合作模式的前提在于合作雙方明晰風(fēng)險和利潤，避免推諉責(zé)任和利益矛盾。由開發(fā)商單獨組建運營管理公司，對物業(yè)實行全面運營管理這種方式是開發(fā)商通過從社會上招聘有類似經(jīng)驗的專業(yè)人才，組建運營管理公司，實行自行操作，運營管理公司的管理內(nèi)容涵蓋運營管理和物業(yè)管理，兩大管理緊密聯(lián)系，相互配合，在管理上形成一個統(tǒng)一的整體。通過組建運營管理公司，可使經(jīng)營利潤的最大化；另一方面也可使開發(fā)商全面經(jīng)營管理自身的物業(yè)，經(jīng)營權(quán)和管理權(quán)同屬一家公司，不存在利潤的爭奪和責(zé)任的推諉，責(zé)任到部門，責(zé)任到個人，同時也不會造成公司對外口徑不統(tǒng)一，便于統(tǒng)一管理。對開發(fā)商的長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)有著深遠(yuǎn)的意義。當(dāng)然，這種方式存在一個“培育”過程，招聘回來的人能否符合公司發(fā)展要求，專業(yè)知識是否過硬等，且需要一段的時間整合，將他們的經(jīng)驗融合在一起，但畢竟這些人擁有著較豐富的SHOPPING MALL運營管理經(jīng)驗，因此時間不會太長。（三）森林世界城運營管理公司組建模式建議 綜合以上五種商業(yè)項目經(jīng)營管理模式的有缺點，結(jié)合森林世界城的自身情況，從長遠(yuǎn)和整體角度考慮，建議本項目采用第五種方式： 成立商業(yè)運營管理公司進(jìn)行商業(yè)物業(yè)運作 當(dāng)然，如果公司從項目目前狀況和市場運營管理運作慣例角度考慮，也可采取第三或第四中方式作為過渡性模式。 商業(yè)運營管理公司由開發(fā)商組建成立，其前期資產(chǎn)結(jié)構(gòu)由開發(fā)商注入部分資產(chǎn)，如停車場、倉庫、廣告位、項目的三、四層及A區(qū)、D區(qū)等有產(chǎn)權(quán)和無產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)等，這些資產(chǎn)就成為運營管理公司的注冊資產(chǎn)，為商業(yè)運營管理公司的日常運營提供一定的收入來源，這對開展項目的日常運營大有益處。（四）商業(yè)運營管理公司的職能界限由于商業(yè)運營公司由開發(fā)商組建，故從本質(zhì)上運營管理公司隸屬于開發(fā)商，開展工作針對的對象為經(jīng)營者、投資者、消費者，所以運營管理的職能上有四重關(guān)系：為開發(fā)商服務(wù)，盤活開發(fā)商自有物業(yè)資產(chǎn)，打造森林世界城這一全新商業(yè)品牌。為經(jīng)營者服務(wù)，引導(dǎo)經(jīng)營者共同做旺世界城。為投資者服務(wù)，為投資者提供租賃服務(wù)，做旺世界城，使投資者的產(chǎn)業(yè)升值。為消費者服務(wù)，提供良好的購物環(huán)境和服務(wù)，吸引消費者前來購物消費。從職能界限本質(zhì)來說，運營管理公司不牽涉開發(fā)商的業(yè)務(wù)發(fā)展和內(nèi)部管理，是相對獨立預(yù)算的企業(yè)體；同樣，在適當(dāng)整體調(diào)控的基礎(chǔ)上，運營管理公司也不會介入世界城里經(jīng)營戶內(nèi)部經(jīng)營事務(wù)，只是作為一個引導(dǎo)者，擴大經(jīng)營戶的經(jīng)營范圍與提升其經(jīng)營實力，經(jīng)營戶是相對獨立開展自身經(jīng)營的，這就是：統(tǒng)一管理，獨立經(jīng)營。附一：森林世界城運營管理有限公司管理架構(gòu)及職能根據(jù)以上商業(yè)運營管理公司組建模式的思考，結(jié)合本項目大型綜合化商場的特點，建議商業(yè)運營公司的架構(gòu)如下：工程部運營管理公司副總經(jīng)理運營管理公司副總經(jīng)理運營管理公司總經(jīng)理管理部財務(wù)部運營部策劃部行政部運營管理公司設(shè)總經(jīng)理1名，副總經(jīng)理2名，下設(shè)六大部門，其中財務(wù)部由總經(jīng)理直接負(fù)責(zé)監(jiān)管。1名副總負(fù)責(zé)工程部和管理部。工程部的主要工作職責(zé)：森林世界城公共設(shè)施、設(shè)備日常設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)和保證所有設(shè)備的正常運行，商戶店鋪的工程維護(hù)及維修服務(wù)，各大主力店的工程維修服務(wù)（與主力店工程人員配合，協(xié)調(diào)工作）。管理部的主要工作職責(zé)：森林世界城B、C區(qū)24小時安保工作以及配合主力店的安保人員做好整個世界城的安保及日常安全監(jiān)控、消防監(jiān)控等工作。1名副總分管運營部、策劃部、行政部運營部主要工作職責(zé)：負(fù)責(zé)森林世界城整體招商及調(diào)整工作以及后期的現(xiàn)場管理方面的工作，包括客戶服務(wù)（含服務(wù)總臺）；租金、物業(yè)管理費的收取和發(fā)放業(yè)主租金工作；現(xiàn)場商戶經(jīng)營秩序的管理；公共區(qū)域多種經(jīng)營點租賃工作；停車場車位、倉庫租賃等經(jīng)營性質(zhì)的工作。（注：由于運營部涉及部門職能及工作范圍較大，因此可適當(dāng)考慮將部門工作內(nèi)部細(xì)分，但須作為一個統(tǒng)一整體來操作，便于統(tǒng)一管理）策劃部主要工作職責(zé)：世界城室內(nèi)外廣告位招商及租賃；世界城品牌形象推廣，打造企業(yè)、客戶品牌；各種大型宣傳活動的推廣；本項目的銷售分析，業(yè)務(wù)調(diào)研，收集各類信息，挖掘拓展新的業(yè)務(wù)和新的管理措施、方法，為公司領(lǐng)導(dǎo)出謀劃策。行政部主要工作職責(zé)：協(xié)調(diào)公司對外關(guān)系，負(fù)責(zé)經(jīng)營戶整體辦證登記等事務(wù)，商戶檔案資料按“一戶一檔”收集和整理，公司內(nèi)部行政事務(wù)及人員招聘等工作保潔工作：可采取外包形式，聘請專業(yè)保潔公司，維護(hù)森林世界城公共區(qū)域、餐飲區(qū)域、內(nèi)外場日常的清潔、綠化、垃圾清運等工作。各部門具體人數(shù)可根據(jù)公司內(nèi)部對于人力資源合理化配置的要求進(jìn)行編制，出于為公司節(jié)約人力成本，調(diào)動員工工作積極性，發(fā)揮其最大工作效率，根據(jù)森林世界城一期的規(guī)模，本人建議公司員工數(shù)控制在100－150人以內(nèi)（不含保潔人員，包含安保人員）。后 記森林世界城商業(yè)運營管理公司關(guān)于“兩大管理中心，六大部門”的功能架構(gòu)與人員配置，是根據(jù)本人淺薄的商業(yè)運營管理心得與實際運營管理經(jīng)驗而得出的，僅作實際操作中的參考作用，但實際配置要根據(jù)開發(fā)商自身的發(fā)展思路和現(xiàn)場實際需求作進(jìn)一步調(diào)整。整個商業(yè)運營管理的功能包含兩大部分內(nèi)容，其中，商業(yè)運營管理是核心，物業(yè)管理是圍繞運營管理來服務(wù)的，從功能配置上從屬與商業(yè)運營管理。