【正文】 于農產品綜合市場、大客戶銷售增長快于普通客戶銷售增長、區(qū)域間貿易增長快于區(qū)域內貿易增長等六大趨勢。21 / 83 XX 地區(qū)農產品流通現狀XX 經過多年的發(fā)展，現已初步形成了較為完善的農產品流通體系，迄今己建成一個國家級農批市場布吉農產品中心批發(fā)市場（簡稱“布吉農批市場” ）和多個規(guī)模較大的市、區(qū)級農批市場，包括福田、南山等綜合型農批市場，以及羅芳、鹽田、蛇口、南澳水產品批發(fā)市場、鴻發(fā)家禽批發(fā)市場等專業(yè)型批發(fā)市場。分布于 XX 全市的各級農批市場，在形成 XX 市農產品流通格局、保障本地食品供應和價格穩(wěn)定、滿足香港和珠三角等其它國內地區(qū)的農產品需求、促進農產品進出口等方面發(fā)揮了重要作用。首先，XX 市農批市場是 XX 市民的“菜籃子” 。就布吉農批市場而言，該市場交易的蔬菜、水果、糧油，分別占 XX 市民消費量的 85%、90%和 40%以上。其次，XX 的農批市場保證了港澳地區(qū)的農產品需求。據統(tǒng)計，香港蔬菜和水果需求量的 40%是由 XX 供應的。另外，XX 的農批市場在全國農產品流通中也居于十分重要的地位，其貨源地除來自廣東其它城市及周邊省份以外，還包括北京、山東、河南、東北等地，而銷地則主要滿足 XX 本地和香港需求，也有部分運到內地其它省市。由以上可見，XX 市農批市場對保障深港兩地農產品的足量供應具有關鍵作用，但是由于 XX 早期的布吉農批、福田農批、南山農批三大綜合性農批市場周邊現已成為人口密度較高、交通比較擁堵的通關要道、居民區(qū)或商業(yè)區(qū)，已經影響了周邊城市功能規(guī)劃，同時也限制了未來市場的發(fā)展。三大綜合市場由于受規(guī)模和場地所限，市場內硬件設施相對落后，市場發(fā)展速度緩慢，并呈現衰退跡象。XX 市作為珠三角地區(qū)農產品的集散中心，功能在逐步弱化，已不能滿足深港兩地日益增長的農產品消費及對食品安全的需求。2022 年以來，XX 農產品價格已普遍上漲 20%左右，特別是水果的供應已不能充分滿足 XX 市的需求，而且隨著 XX 市經濟和生活水平的不斷提高，隨著深港兩地城市人口容量的不斷增長，對農產品足量、平價、安全、綠色供應的需求也將不斷升級，XX 農產品流通系統(tǒng)的現狀已遠不能滿足人們未來的需求，因此，規(guī)劃建設新的現代化的農產品流通中心是保障深港兩地農產品安全足量供應的迫切需求。圖 32 深圳農業(yè)物流發(fā)展現狀22 / 83 XX 市農產品物流需求分析根據 XX 市農產品物流活動的空間，其物流需求主要可以分為兩大類：國內物流需求和國際物流需求。 國 內 農 產 品 物 流 需 求 國內物流需求又包括 XX 市內的物流需求和 XX 市與周邊地區(qū)產生的物流需求。 市內的農產品物流配送需求XX 市內的農產品物流需求主要表現為 XX 市的各企事業(yè)單位、機關團體、一般居民等對社會化農產品物流服務和公共物流設施的需求。2022 年末全市從業(yè)人員 萬人，在校學生 105 萬，而且數量在近兩年不斷增長，由此可見，全市工作餐消費量巨大，因此企事業(yè)單位食堂、社會餐飲等對農產品物流需求巨大。構成市內農產品物流需求大戶的 XX 市內連鎖超市近年來以年均 20%－30%的速度遞增，在商業(yè)零售業(yè)中正由主導地位向主體地位轉移。2022 年 XX 市連鎖商業(yè)銷售額占全市社會消費品零售總額的 36%，2022 年達到 50%，其中經超市銷售的生鮮農產品市場份額也已經達到 50%。與此同時，XX 市內農產品物流配送業(yè)發(fā)展則剛剛起步，還多屬于一些企業(yè)的內部經營行為或者一些配送大戶的個體行為，尚未形成獨立的產業(yè)部門；配送中心的規(guī)模都還比較小，配送效率比較低。一些大、中型零售企業(yè)由于連鎖發(fā)展的需要，雖然大多自建或租用倉儲設施，自建內部配送中心，如萬佳、沃爾瑪等，但是自建生鮮農產品配送中心的屈指可數。據不完全統(tǒng)計，零售企業(yè)的獨立倉儲配送量約占其商品銷售總量的 30％?？梢灶A見到隨著 XX 市大力推動連鎖經營的發(fā)展,XX 市連鎖經營范圍將逐步擴大。隨著商貿企業(yè)追求物流外包行為的增加，連鎖經營要求集中進貨、集中配送,未來對配送中心的需求將日趨旺盛。加上 XX 物流業(yè)迅速發(fā)展中物流服務的不斷提升，配送效率的提高，XX 市內的農產品物流需求將會大大增加。 市與周邊地區(qū)產生的物流需求23 / 83（1）XX 市與香港產生的物流需求 香港是一個典型的工商業(yè)社會，農業(yè)比重極低，占 GDP 不到 5%，由此可見，香港消費的農產品絕大部分需要進口，長期以來，內地輸港農產品在香港農產品市場所占份額巨大，但部分品類所占份額較小：果菜香港每天需進口鮮果 1700 噸，其中內地占 %；香港的蔬菜進口則主要依靠內地（65%） ，海外進口占 35%；香港人以大米為主食，其中內地只占到 3%；香港的肉類主要來自美國、澳大利亞、新西蘭等國家的進口產品，內地銷港肉品主要由五豐行（生畜為主）和廣南集團（家禽為主）獨家代理，所占市場份額也有限。綜上所述，內地所占香港的農產品市場份額并不理想，隨著《農產品質量安全法》的出臺，內地的農產品質量必將出現較大的改善，相信未來內地輸港農產品的市場份額將出現較大的增長，其中 XX 作為輸港農產品的主要中轉地，供港農產品物流需求將出現顯著增長。（2）XX 市與周邊珠三角地區(qū)產生的物流需求珠江三角洲位于廣東省的中南部，面向南中國海，為珠江出口處，毗鄰港澳，是廣東社會經濟發(fā)展的先行地區(qū)，素有“魚米之鄉(xiāng)” 之稱。1994 年廣東省委、省政府正式宣布建立的珠江三角洲經濟區(qū)，范圍包括廣州、XX、珠海、東莞、中山、佛山、江門共 7 個省轄市，以及惠州市區(qū)和所屬惠陽、惠東、博羅三縣，肇慶市的端州區(qū)、鼎湖區(qū)和四會、高要兩縣，面積 萬平方公里，人口 2262余萬人。它是我國第一個打破行政區(qū)劃，按照經濟區(qū)劃原則建立的經濟區(qū)，成為廣東乃至全國商品經濟最活躍和最具有發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)之一。改革開放以來，珠江三角洲地區(qū)因開放程度大、經濟發(fā)展快、收入水平高而成為全國改革開放的一個樣板。以 2022 年珠江三角洲的主要綜合經濟指標為例，人口約占廣東省30%的珠江三角洲，其主要經濟指標占廣東省的份額均是人口比重的 2－3 倍以上，是廣東省實力最強、經濟最發(fā)達的地區(qū)。據政府統(tǒng)計數據，2022 年 XX 市一、二、三產業(yè)的比重為：%、 %、% ，由此可見，第一產業(yè)所占比重非常?。辉儆?2022 年經濟增長貢獻度看，第二產業(yè)對經濟增長貢獻份額高達 %，第三產業(yè)為%，第一產業(yè)貢獻度幾乎為零。因此，XX 市偏低農業(yè)產值和巨大的農產24 / 83品消費市場存在著明顯的矛盾，因此，XX 是一個典型的依靠外部供應的農產品銷地市場。珠三角不僅是廣東省，而且是全國甚至東南亞重要的“菜籃子” 、“米袋子” ，其承載著對 XX 地區(qū)的農產品供應，也必將產生可觀的農產品物流需求。 國 際 農 產 品 物 流 需 求XX 地處世界三大航線中亞洲至北美洲、歐洲和地中海航線的交匯點,而且與居于國際航運中心地位的香港緊密相連。XX 在國際貿易中的重要地位決定了國際物流是 XX 農產品物流的重要組成部分。廣東省僅次于山東為我國農產品進出口大省，2022 年，廣東省各類農產品進出口總量為 1301 萬噸，進、出口總量分別占 %、%；進出口總額為448 億元，進、出口總額分別占 %、%。XX 作為廣東省農產品進出口重要港口，在其進出口總額中占有較大的比重，見表 31。由此可見，XX 特殊的地理位置決定了其巨大的農產品進出口物流需求。表 31 XX 占廣東省各類農產品進出口比重出口 進口數量（萬噸） 價值（億元） 數量（萬噸） 價值（億元）品種 項目05 年 05 年 05 年 05 年XX 廣東省 11 XX 所占比例 89% 84% 23% 22%XX 33 13廣東省 XX 所占比例 88% 83% 53% 50%XX 廣東省 46 XX 所占比例 39% 26% 59% 50%XX 15 廣東省 17 21 19 XX 所占比例 88% 89% 42% 29%XX 364 116 196 72廣東省 466 183 835 265總計XX 所占比例 78% 63% 23% 27%25 / 83 建設項目市場預測 早在 20 世紀末，根據我國傳統(tǒng)飲食和現代科學，我國營養(yǎng)學家就提出了《中國居民膳食指南》，并建立與之相配套的平衡膳食結構。按照平衡膳食結構，各類食物在飲食中的地位見表 32。表 32 我國國民平衡膳食食品消費量每天 全年谷類食物 300－500 克 公斤蔬菜 400－500 克 公斤水果 100－200 克 公斤魚蝦類 50 克 公斤禽肉類 50－100 克 公斤蛋類 25－50 克 公斤奶類及奶制品 100 克 公斤豆類及豆制品 50 克 公斤油脂類 25 克 公斤XX 市居民人均收入水平較高，高價值、高品質的農產品消費力較強，飲食結構相對合理。依據上面表格中所列的我國平衡膳食結構標準，結合 XX 市飲食特點，對 XX 市的果蔬、肉魚等生鮮農產品需求量進行預測，見表 33。表 33 XX 市各類生鮮農產品需求總量預測表項目 每天 每年人均量(公斤) 110蔬菜總量（萬噸） 人均量(公斤) 50水果總量（萬噸） 人均量(公斤) 總量（萬噸） 人均量(公斤) 總量（萬噸） 注：XX 市人口總量按 1121 萬人計本項目除了主要輻射深、港兩地，還將輻射部分珠三角二級城市，項目輻射市場規(guī)模預測見表 34，其中,珠三角二級城市輻射量取所占深、港市場總額的 20%來測算。26 / 83表 34 項目市場規(guī)模預測XX 市場 香港市場 XX 周邊市場 項目預計總交易量品種 總量(萬噸)　項目預計所占份額項目預計輻射量(萬噸)總量(萬噸)　項目預計所占份額項目預計輻射量　項目預計輻射量　(萬噸)　蔬菜 85% 60% 水果 90% 20% 肉類 50% 20% 注：香港市場數據來源于香港漁農署27 / 83第四章 項目選址及建設條件 項目選址國際農產品物流園項目選址確定于龍崗區(qū)平湖鎮(zhèn)白泥坑村，丹平路以東總，是XX橫崗鎮(zhèn)、布吉鎮(zhèn)、平湖鎮(zhèn)以及東莞雁田的交匯處，地理位置優(yōu)越，周邊交通狀況發(fā)達，有機荷高速、水官高速、丹平快速干線、南坪快速干線、深惠線、平鹽鐵路、廣深鐵路、廈深鐵路等干線穿匯其間（如圖41所示） 。圖 41 XX 國際農產品物流園項目地理位置圖 項目用地區(qū)位分析項目用地位于 XX 市龍崗區(qū)平湖街道白泥坑地區(qū)，即中部物流組團內華南物流園所在的物流核心片區(qū)、布吉中心區(qū)和橫崗中心區(qū)所在的綜合配套區(qū)之間的位置，是 XX 橫崗鎮(zhèn)、布吉鎮(zhèn)、平湖鎮(zhèn)以及東莞鳳崗鎮(zhèn)的交匯處。用地周邊交通狀況較為發(fā)達，處于幾條城市主干道的圍合區(qū)內，其北面為機荷高速公路，南面為水官高速公路，東面為鹽排高速公路，西面為規(guī)劃中的平安大道，另外還28 / 83有深惠線、平鹽鐵路、廣深鐵路、廈深鐵路等干線穿匯其間。項目位于 XX 平湖物流基地內，平湖物流園為 XX 市政府規(guī)劃建設的八大物流園區(qū)之一。物流基地距香港特別行政區(qū)僅 25km、距 XX 市區(qū) 15km。北面和東北面與東莞市接壤，西北與寶安區(qū)接壤，是 XX 至東莞、寶安至龍崗區(qū)的交匯站，區(qū)位條件得天獨厚。平湖物流基地處于珠江三角洲輻射圈的“中心級” ，在以園區(qū)為中心，以50 公里為半徑，劃出第一層經濟輻射圈，包括 XX、東莞、惠州、香港等地；以 120 公里為半徑，劃出第二層經濟輻射圈，包括廣州、珠海、中山、江門等珠江三角洲大部分地區(qū)，第三層經濟輻射圈就可覆蓋到華南地區(qū)，通過鐵路延伸至整個泛珠江三角洲。 項目 用地概況 項 目 用 地 概 況 用地地籍概況XX 市國土資源和房產管理局接到 XX 市農產品股份有限公司《關于 XX 市國際農產品物流園用地預審的申請》后，在審查意見中提到在該物流園用地范圍內有 95023 平方米尚未完善轉地補償的有關手續(xù)，且約有 32022 平方米地上已建原村集體工業(yè)區(qū)；另約有農用地 162354 平方米，其中林地 157021 平方米，園地 5333 平方米（含基本農田約 24 平方米） ；其余為城市建設用地。選址范圍內未完善轉地手續(xù)的 95023 平方米土地（含已建成工業(yè)廠房的 32022 平方米） ，須與原農村集體組織繼受單位協商，達成可行的轉地補償及拆遷安置方案，在項目用地上報市政府審批時，一并上報。該項目選址涉及占用林地 157021 平方米，請 XX 市農產品股份有限公司按照《關于加強我區(qū)林地管理的通知》的要求向林業(yè)主管部門申辦《使用林地審核同意書》 。XX 市規(guī)劃局于 2022 年 3 月頒發(fā)了建設用地方案圖。規(guī)劃用地總面積約 萬平方米，分為南北兩個地塊，北地塊紅線編號 202200B0008，面積 萬平方米，南地塊方案號 202200B0009，面積 萬平方米（圖 42） 。圖 22 中部物流組團功能結構圖29 / 83圖 42 用地地籍現狀圖 用地現狀概述基地內地勢南高北低，常年主導風向為東南向。現狀建有四塊工業(yè)用地，另有兩塊已推平用地，剩余用地均為林地。工業(yè)用地面積約為 萬平方米，其中地塊 A 約為 萬平方米，地塊 B 約為 萬平方米；地塊 C 面積為 萬平方米。地塊 D 約為 萬平方米。經查證，該四個地塊均屬尚未完善轉地補償手續(xù)的用地。表 41