對我市房地產企業(yè)土地增值稅清算工作的調研報告書-資料下載頁
2025-08-03 03:29本頁面
【正文】 稅法規(guī)定方式核定其扣除項目。拖延清算時間遞延納稅部分房地產企業(yè)利用種種手段鉆《土地增值稅暫行條例》的空子，遲遲不進行決算，以未辦理竣工決算成本費用未能全部歸集為由推遲土地增值稅清算，已經成為普遍現(xiàn)象。房地產開發(fā)屬于資金密集型企業(yè)，資金壓力大是常態(tài)，而拖延清算時間會導致稅款入庫時點滯后，相當于政府為其提供了無息貸款資金。為了維護稅收環(huán)境的公平性，必須對這種行為予以堅決制止。根據《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定，取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的，以及已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上等情況下主管稅務機關可要求納稅人進行清算。對拖延清算的行為有所抑制，實踐中可從嚴掌握竣工驗收標準，具體可參照《關于房地產企業(yè)開發(fā)產品完工標準稅務確認條件的批復》（國稅函[2009]342號）的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產品無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工(竣工)備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當其開發(fā)產品開始投入使用時均應視為已經完工。開發(fā)產品開始投入使用是指房地產開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產品交付手續(xù)(包括入住手續(xù))或已開始實際投入使用。虛假的代建房、合作建房代建行為是指房地產開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產開發(fā)，完工后向客戶收取代建勞務費的行為。由于代建房屋的產權自始至終屬于客戶，沒有發(fā)生轉移，因而不具備土地增值稅的納稅條件，不用繳納土地增值稅。房地產開發(fā)企業(yè)取得的收入屬于建筑勞務性質的收入，應繳納3％營業(yè)稅，與土地增值稅30％～60％的超率累進稅率和轉讓不動產5％的營業(yè)稅相比，負擔很輕。這種情況一般發(fā)生在房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)之初就能找到最終用戶且取得的收益相同的前提下，與客戶協(xié)商采用代建方式進行開發(fā)，并以客戶的名義受讓土地、購買各種材料設備。此外，稅法對一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后分房自用的，暫免征收土地增值稅。真正的代建行為值得肯定，但若房地產開發(fā)企業(yè)弄虛作假，就會給國家?guī)砗艽蟮膿p失。而合作建房也不乏此輩，有的房地產開發(fā)企業(yè)伙同購房單位，簽訂虛假協(xié)議，約定由開發(fā)企業(yè)提供土地，由購房者出資共同開發(fā)，開發(fā)完成后按約定比例分房。這樣，購房者分得的自用部分房產不用繳納土地曾值稅，房地產開發(fā)企業(yè)只有在轉讓屬于自己的部分房產時繳納土地增值稅，從而達到偷逃稅款目的。審查時應重點關注相關批文、手續(xù)是否符合代建、合作建房的條件，就不難從中發(fā)現(xiàn)蛛絲馬跡。銷售與裝修分開，分散經營收入隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，有的房地產開發(fā)企業(yè)也在這方面作起了文章。例如，房地產公司事先設立一家裝修公司，與購房者同時簽定兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份銷售合同上注明的金額作為土地增值稅清算收入，第二份裝修合同則可以不作為清算收入，大大降低土地增值稅稅負。關于這個問題，稅法尚沒有明確的規(guī)定予以規(guī)范，審查時應查驗該裝修公司是否具備房屋裝修資質，裝修費用是否真實合理，查地查勘裝修情況是否個性化明顯，以判斷是否存在惡意避稅行為，如果存在，則稅務機關有權進行納稅調整。三、對今后加強清算管理工作的建議通過對以上土地增值稅清算過程中發(fā)現(xiàn)的疑難問題進行剖析，以及對房地產開發(fā)企業(yè)常見的偷漏稅手段的揭示，可以看出土地增值稅清算管理工作任重而道遠，為了進一步提高土地增值稅清算管理工作水平，特提出以下三條建議：加強稅收政策的宣傳、培訓工作要充分認識清算對實現(xiàn)土地增值稅調控功能的關鍵作用，高度重視清算工作，進一步加強對土地增值稅相關稅收法規(guī)的宣傳培訓工作?？梢酝ㄟ^召開輔導會議、發(fā)送宣傳資料、舉辦專題培訓班等形式，對房地產納稅人進行政策輔導培訓，使之及時了解清算政策、熟悉清算程序、掌握清算要求，對疑難問題要統(tǒng)一政策掌握尺度標準，定期總結清算工作中的經驗，解決清算工作中出現(xiàn)的新情況和新問題，提高基層稅務人員和企業(yè)財務人員的業(yè)務素質，為提高清算申報的準確性打下良好的基礎。發(fā)揮中介機構優(yōu)勢，實行清算專業(yè)化《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)[2010]53號）文件中指出：有條件的地區(qū)，要充分發(fā)揮中介機構作用，提高清算效率。我市于2010年首次引入中介機構進行土地增值稅清算鑒證工作，通過取得的實際效果來看，清算工作效率和質量均得到了提高。大力引入中介機構進行清算可以充分發(fā)揮其技術力量強、人員配備合理、項目流程化管理程度高的優(yōu)勢，實行清算專業(yè)化，能夠確保清算工作在高質高效的前提下進行。強化稽查，加大懲處偷逃稅行為力度為從根本上堵塞房地產企業(yè)土地增值稅流失的漏洞，還應加大對房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅偷逃稅款行為的查處力度，發(fā)揮威懾作用。通過納稅評估選擇納稅異常的房地產企業(yè)進行重點稽查，除了對查處的偷稅及罰款堅決催繳入庫外，還要按照法律程序移送司法機關并對偷稅者予以重罰，對法定代表人和相關財務人員追究法律責任，使房地產開發(fā)企業(yè)高度重視土地增值稅清算工作，不再存有僥幸心理。1. 若不給自己設限，則人生中就沒有限制你發(fā)揮的藩籬。2. 若不是心寬似海，哪有人生風平浪靜。在紛雜的塵世里，為自己留下一片純靜的心靈空間，不管是潮起潮落，也不管是陰晴圓缺，你都可以免去浮躁，義無反顧，勇往直前，輕松自如地走好人生路上的每一步3. 花一些時間，總會看清一些事。用一些事情，總會看清一些人。有時候覺得自己像個神經病。既糾結了自己，又打擾了別人。努力過后，才知道許多事情，堅持堅持，就過來了。4. 歲月是無情的，假如你丟給它的是一片空白，它還給你的也是一片空白。歲月是有情的，假如你奉獻給她的是一些色彩，它奉獻給你的也是一些色彩。你必須努力，當有一天驀然回首時，你的回憶里才會多一些色彩斑斕，少一些蒼白無力。只有你自己才能把歲月描畫成一幅難以忘懷的人生畫卷。學習
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