【正文】 招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)勘察√√設(shè)計√√√建筑工程√√√監(jiān)理√√√設(shè)備√√√主要原材料√√√其他情況說明： 建設(shè)單位：第十章 項目經(jīng)營管理方案一、運(yùn)營體制的建立新公司的成立和組織機(jī)構(gòu)：新公司將按照《公司法》要求建立組織機(jī)構(gòu)，董事會作為最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，決定公司的經(jīng)營重要事項；董事長代表董事會執(zhí)行常務(wù)經(jīng)營決策事項，總經(jīng)理負(fù)責(zé)公司經(jīng)營目標(biāo)的實現(xiàn)和運(yùn)營管理工作，公司組織機(jī)構(gòu)之下設(shè)有市場開發(fā)部、客房管理部、餐飲服務(wù)部、物業(yè)管理部、品控部、財務(wù)部、行政人力資源部等重要部門組成。定員80人。組織機(jī)構(gòu)圖如下董事長總經(jīng)理副總經(jīng)理客房管理部市場開發(fā)部財務(wù)部餐飲服務(wù)部物業(yè)管理部行政部人力資源副總經(jīng)理綜合管理部品控部 二、項目盈利模式主要有以下幾種盈利模式：餐飲收入住宿收入娛樂旅游收入會議會展收入特色商品收入三、酒店服務(wù)設(shè)施策劃酒店住宿設(shè)施根據(jù)項目總體開發(fā)定位，接待設(shè)施需滿足至少三個層面的賓客需求：第一類為滿足高端消費(fèi)者（私營老板）的需求；第二類為滿足商務(wù)人士（企業(yè)高管和政界）的需求；第三類為滿足都市中等大眾性消費(fèi)的需求。餐飲設(shè)施：服務(wù)于高端商務(wù)賓客的餐飲設(shè)施更重于安全性考慮，要突出高品味、高檔次的用餐環(huán)境。購物設(shè)施：酒店配套有小規(guī)模的購物設(shè)施，以滿足賓客日常生活所用，以銷售永興特色的工藝品、生活用品、食品等為主。 第十一章 項目投資估算一、投資估算依據(jù)固定資產(chǎn)投資（1）建筑工程部分新建一棟建筑面積為 平方米的高檔度假酒店，一棟 層，框剪結(jié)構(gòu)，并修建停車場等。以上建筑物、構(gòu)筑物均參照當(dāng)?shù)叵鄳?yīng)建筑工程造價估算建筑工程投資，詳見投資估算表。（2）其他工程費(fèi)用部分建設(shè)項目“其他費(fèi)用”包括建設(shè)單位管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、項目前期工作咨詢費(fèi)、勘察設(shè)計費(fèi)、環(huán)境影響咨詢費(fèi)、勞動安全衛(wèi)生評審費(fèi)、場地準(zhǔn)備費(fèi)及臨時設(shè)施費(fèi)、招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)、編制工程量清單及預(yù)算控制價、全過程造價控制、結(jié)算審計、項目前期咨詢代辦、協(xié)辦各種批準(zhǔn)文件、財務(wù)決算審核。建設(shè)單位管理費(fèi)，依據(jù)財建[2002]394號文進(jìn)行估算，并結(jié)合項目實際情況考慮；工程監(jiān)理費(fèi)，國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)價格[2007]670進(jìn)行估算項目前期工作咨詢費(fèi)，計價格[1999]1283號，并結(jié)合項目實際情況考慮。勘察設(shè)計費(fèi)，依據(jù)計價格[2002]10號進(jìn)行估算，并結(jié)合項目實際情況考慮。環(huán)境影響咨詢費(fèi)，依據(jù)國家計委、國家環(huán)?？偩钟媰r格[2002]125號進(jìn)行估算，并結(jié)合項目實際情況考慮。招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)，按國家發(fā)改委計價格[2002]1980號進(jìn)行估算，并結(jié)合項目實際情況考慮。編制工程量清單及預(yù)算控制價、全過程造價控制、結(jié)算審計依據(jù)武建價協(xié)[2006]1號進(jìn)行估算，并結(jié)合項目實際情況考慮。（3）預(yù)備費(fèi)預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的4%估算。二、項目總投資項目總投資包括建設(shè)投資、建設(shè)期利息與流動資金，估算為 16000萬元。其中建設(shè)投資 萬元（其中工程費(fèi)用 萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用 萬元，工程預(yù)備費(fèi) 萬元），無建設(shè)期利息，流動資金100萬元。工程建設(shè)費(fèi)用估算表序號用地性質(zhì)費(fèi)用建筑總面積（m2) 備注一永興翠竹賓館　 高檔商務(wù)1樁 基 　框剪結(jié)構(gòu)2土建安裝元/㎡　3裝修及設(shè)備　　合 計工程建設(shè)其他費(fèi)用估算表費(fèi)用名稱單 位費(fèi) 用土地征用費(fèi)用萬元/畝 土地稅費(fèi)萬元 前期規(guī)費(fèi)萬元 電力工程費(fèi)萬元 環(huán)保萬元 防雷中心萬元 圖紙測繪費(fèi)萬元 造價咨詢費(fèi)萬元 人防費(fèi)萬元 建設(shè)局配套費(fèi)萬元 建設(shè)局建黨費(fèi)萬元 綠化補(bǔ)償費(fèi)萬元 占道費(fèi)萬元 墻體專項費(fèi)萬元 環(huán)境監(jiān)測費(fèi)萬元 勘察費(fèi)萬元 小 計 項目總投資估算表序 號項 目 名 稱費(fèi) 用備 注一工程費(fèi)用二工程建設(shè)其他費(fèi)用三預(yù)備費(fèi)四建設(shè)期利息五流動資金總投資三、資金籌措項目所需投資 萬元全部由建設(shè)單位自籌。建設(shè)資金來源：（1）目前已投入資金已投入資金匯總表序號費(fèi)用金額1規(guī)費(fèi)2土地款3土地稅費(fèi)4已開票樁基5已開票毛渣6后期樁基開票7后期土建開票（到第 層）8投入貨幣資金9合計（2）一、二單元住宅樓商品房銷售收入約 萬元：一、二單元住宅樓面積 ㎡* 元/㎡= 萬元?。喊串?dāng)?shù)乇Ｊ鼐?500元/㎡，周圍 （商品房）均價已過 元/㎡一、二單元住宅樓面積 ㎡*2500元/㎡= 萬元?。好麧? 萬元 萬元= 萬元所得稅= 萬元*25%= 萬元凈利潤= 萬元 萬元= 萬元（3）還需要自籌資金萬元？？？？？？？？？？？？=？？？萬元四、投資使用計劃項目建設(shè)期1年，全部投資均在1年內(nèi)按照實施進(jìn)度計劃投入使用。第十二章 財務(wù)評價及風(fēng)險分析一、財務(wù)評價費(fèi)用與效益估算依據(jù)（1）《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）（2）《中華人民共和國公司法》及其實施條例（3）《中華人民共和國營業(yè)稅法》及其實施細(xì)則（4）《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例（5）《企業(yè)會計準(zhǔn)則》、《企業(yè)會計制度》及有關(guān)財務(wù)規(guī)定（6）國家及武漢市當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)勞動工資管理和社會保障等有關(guān)規(guī)定費(fèi)用與效益估算數(shù)據(jù)選?。?）項目計算期：項目計算期定為11年，其中建設(shè)期1年，經(jīng)營期11年。（2）。（3）財務(wù)基準(zhǔn)收益率的設(shè)定：目前全國社會財務(wù)基準(zhǔn)收益率為8%，參照國家行業(yè)主管部門發(fā)布本行業(yè)融資前稅前財務(wù)基準(zhǔn)收益率為8%，因此本項目的財務(wù)基準(zhǔn)收益率確定為8%。（4）主要稅率的選?。焊鶕?jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》、《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》、《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》及有關(guān)稅法規(guī)定，本項目所得稅率為25%、營業(yè)稅率5%、城建稅率為7%，教育附加費(fèi)率3%，%。二、經(jīng)營成本和總成本費(fèi)用估算根據(jù)現(xiàn)行財務(wù)制度規(guī)定，企業(yè)的總成本按營業(yè)成本及管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、制造費(fèi)用等期間費(fèi)用計算。為便于本項目的財務(wù)測算及評價，本報告依據(jù)《投資項目可行性研究指南》及《投資項目經(jīng)濟(jì)咨詢評估指南》的方法，將上述費(fèi)用中的相同各項費(fèi)用歸并后，本項目總成本費(fèi)用按直接成本、工資及福利、折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)、修理費(fèi)、財務(wù)費(fèi)用及其他費(fèi)用等成本要素進(jìn)行測算?？偝杀举M(fèi)用估算表詳見附表：總成本費(fèi)用估算表。直接成本項目一期的直接成本包括餐飲直接成本、住宿直接成本、商鋪?zhàn)赓U直接成本、娛樂項目直接成本、會務(wù)會展直接成本、旅游商品直接成本、能源成本。據(jù)目前湖北省內(nèi)同類旅游景區(qū)的成本統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，餐飲業(yè)務(wù)的平均直接成本分別為其營業(yè)收入的60%；客房業(yè)務(wù)、娛樂業(yè)務(wù)、會務(wù)會展業(yè)務(wù)的平均直接成本分別均為其營業(yè)收入的50%估算；工資及福利項目一期勞動定員80人，福利費(fèi)按工資的14%提取，預(yù)計年均工資及福利費(fèi)為131萬元。詳見附表：工資及福利費(fèi)估算表。固定資產(chǎn)折舊費(fèi)根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，固定資產(chǎn)折舊按平均年限法，建筑物折舊年限40年，%。折舊費(fèi)從項目經(jīng)營期第一年開始計提。攤銷費(fèi)用本項目固定資產(chǎn)投資中的項目遞延資產(chǎn)主要為：建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察、設(shè)計費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)等，按國家有關(guān)規(guī)定，遞延資產(chǎn)應(yīng)在項目運(yùn)營后五年內(nèi)等額攤銷。詳見附表：遞延資產(chǎn)攤銷表。修理費(fèi)%計算。其他費(fèi)用其他費(fèi)用包括除工資及福利費(fèi)，固定資產(chǎn)折舊，修理費(fèi)、攤銷費(fèi)、市場推廣費(fèi)用、物業(yè)營運(yùn)及保養(yǎng)費(fèi)用、勞動保護(hù)費(fèi)、招待費(fèi)等?？偝杀举M(fèi)用本項目在攤銷完遞延資產(chǎn)后年均總成本費(fèi)用為4388 萬元，見附表：總成本費(fèi)用估算表。總成本構(gòu)成：根據(jù)財務(wù)分析和可行性研究的需要，總成本費(fèi)用按其性態(tài)可劃分為固定成本及變動成本；按項目評價則采用經(jīng)營成本。（1）固定成本固定成本是指在一定的經(jīng)營規(guī)模限度內(nèi)，不隨住宿客流量等其他因素的變化而變化的費(fèi)用。具體包括工資及福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、攤銷費(fèi)、財務(wù)費(fèi)用、部分直接成本等。（2）變動成本變動成本是指隨住宿客流量因素的變化而變化的費(fèi)用，包括部分直接成本等。（3）經(jīng)營成本按項目評價原則，經(jīng)營成本是從經(jīng)濟(jì)分析角度，將其從總成本費(fèi)用分離出來的一部分成本，其計算表達(dá)式為：經(jīng)營成本=總成本費(fèi)用折舊費(fèi)攤銷費(fèi)財務(wù)費(fèi)用。，見附表：總成本費(fèi)用估算表。三、營業(yè)收入、稅金測算項目建成后的營業(yè)內(nèi)容較多，主要為：餐飲收入、住宿收入、娛樂項目收入、會務(wù)會展收入、商品銷售收入。餐飲收入項目建成后平均每年可接待 萬人就餐，參照永興縣同類高檔賓館餐飲收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，平均收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)暫定位在120元/位。按上述的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、就餐人數(shù)計，預(yù)計年餐飲收入合計為 萬元。住宿收入?yún)⒄沼琅d縣同類賓館收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，年營業(yè)天數(shù)按360天測算，預(yù)計年均出租率70%—80%。（客房）住宿年均收入預(yù)測明細(xì)表 單位：萬元序號房間類型房價（元/套）入住人數(shù)單位（套）天數(shù)出租率收入小計1標(biāo)準(zhǔn)間1882人/間9636580%2商務(wù)間2882人/間4836580%3豪華商務(wù)間3882人/間2436570%合計168娛樂收入娛樂旅游收入主要分為棋牌室、健身中心、洗浴中心、酒吧、KTV、咖啡廳等收入。收入測算詳見下表：娛樂項目年均收入預(yù)測明細(xì)表序號項 目單 價數(shù) 量時 間出租率收入小計（萬元）單價單位數(shù)量單位時間單位1棋牌室100元/天6個360天90%2商務(wù)中心、洗浴中心、酒吧、棋牌廳等收入300合 計會務(wù)收入項目建成后，將形成大、中、小型會議室。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將參照同類級別會務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計算。詳見下表：會務(wù)會展年均收入預(yù)測明細(xì)表序號會議室類型個數(shù)（個）出租價格（元/天）年可出租天數(shù)（天）出租率（%）收入（萬元）1A廳（50人/廳）150036080%2B廳（300人/廳）1150036060%會展收入　　　　旅游商品銷售收入項目一期建成后平均每年可接待8萬游客，參照湖北省同類景點(diǎn)旅游商品銷售收入水平，平均標(biāo)準(zhǔn)暫定位在100元/人。營業(yè)收入測算根據(jù)上述計算，預(yù)計項目建成后年均營業(yè)收入約為 萬元，詳見附表：營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加和增值稅估算表。營業(yè)稅金及附加測算根據(jù)費(fèi)用與效益估算數(shù)據(jù)選取中的各種稅率取費(fèi)依據(jù)：本項目年均應(yīng)繳營業(yè)稅約為 萬元；年均應(yīng)繳城市維護(hù)建設(shè)稅 萬元、年均應(yīng)繳教育費(fèi)附加 萬元、年均應(yīng)繳堤防費(fèi) 萬元。見附表：營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加和增值稅估算表。四、利潤測算 從損益測算可以看出，本項目年均營業(yè)收入為 萬元，年均營業(yè)稅金及附加為 萬元，年均總成費(fèi)用為 萬元，年均利潤總額為 萬元。各年實現(xiàn)利潤按25%交納所得稅，年均所得稅后利潤為 萬元。五、財務(wù)效益評價按《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（2006年第三版）中相關(guān)行業(yè)財務(wù)基準(zhǔn)折現(xiàn)率取值，根據(jù)“損益表”、“投資估算表”、“項目投資現(xiàn)金流量表”、 “資本金現(xiàn)金流量表”計算出本項目的各項財務(wù)評價指標(biāo)如下表所示：項目財務(wù)評價指標(biāo)表經(jīng)濟(jì)效益數(shù)據(jù)與指標(biāo)單位　數(shù)值　備注　項目稅前財務(wù)內(nèi)部收益率%%　項目稅前財務(wù)凈現(xiàn)值萬元ic=8%項目稅前靜態(tài)投資回收期年年項目稅后財務(wù)內(nèi)部收益率%%　項目稅后財務(wù)凈現(xiàn)值萬元ic=8%項目稅后靜態(tài)投資回收期年年總投資收益率萬元%　六、盈虧平衡分析按項目經(jīng)營期第3年的數(shù)據(jù)，以經(jīng)營能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)為：盈虧平衡點(diǎn)＝()100% ＝%；計算表明，%，可不虧不盈。七、風(fēng)險因素分析市場風(fēng)險（1）可能出現(xiàn)的市場風(fēng)險客源市場受消費(fèi)心理和消費(fèi)欲望等影響，任何一個因素的改變都可能影響到客源數(shù)量和結(jié)構(gòu)的變化，從而影響到酒店業(yè)的發(fā)展。這些影響因素中，消費(fèi)者收入變化所帶來的風(fēng)險是全行業(yè)共同面臨的風(fēng)險，屬系統(tǒng)風(fēng)險。（2）市場風(fēng)險的應(yīng)對措施系統(tǒng)風(fēng)險屬于全行業(yè)共同面臨的風(fēng)險，市場競爭十分激烈，同質(zhì)產(chǎn)品可能會分流相當(dāng)一部分客源。為盡量避免市場風(fēng)險的出現(xiàn)，應(yīng)著力加快項目建設(shè)進(jìn)度，加