大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-08-03 03:17本頁(yè)面
【正文】 （14）、金州區(qū)金州位于規(guī)劃中的大連新市區(qū)中心位置，作為大連主城區(qū)的功能延伸地，是大連市農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化先行區(qū)和東北地區(qū)區(qū)域性物流集散地。特征：從政策性引導(dǎo)來(lái)說(shuō)，金州是處于城市“西拓北進(jìn)”規(guī)劃中“北進(jìn)”的樞紐和結(jié)點(diǎn)上；其次，素有“百年大連，千年金州”之稱的金州區(qū)文化底蘊(yùn)深厚，在教育、文化、體育等很多方面都有極強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)；同時(shí)，金州區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具備了城市發(fā)展的基礎(chǔ)。趨勢(shì)：金州區(qū)隨著新型集團(tuán)百萬(wàn)平方米的金潤(rùn)花園開發(fā)，300多萬(wàn)平方米的商業(yè)、大公司總部經(jīng)濟(jì)區(qū)等超大項(xiàng)目將在未來(lái)幾年誕生。土地的集中放量、大樓盤的集中上市，市場(chǎng)在未來(lái)三、四年內(nèi)將達(dá)到一種飽和狀態(tài)。 ５、近期市場(chǎng)分析住宅成交面積06年相對(duì)平穩(wěn)07年波動(dòng)較大，成交均價(jià)一年上漲了近1100元。以下數(shù)據(jù)說(shuō)明消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度是有所波動(dòng)和調(diào)整的，均價(jià)的大幅上漲導(dǎo)致消費(fèi)者購(gòu)房壓力增大，被迫轉(zhuǎn)向市內(nèi)三區(qū)（中山、西崗、沙河口）以外的地方，逐步出現(xiàn)城區(qū)“空心化”趨勢(shì)。2006年1月至2007年6月住宅成交面積情況2006年6月至2007年6月住宅成交均價(jià)情況四、總體結(jié)論房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供需兩旺近年，大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)供需兩旺態(tài)勢(shì)。近兩年隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民消費(fèi)能力和購(gòu)房能力的增強(qiáng)以及外來(lái)購(gòu)房人員的突增，大連房地產(chǎn)市場(chǎng)呈供需兩旺態(tài)勢(shì)甚至供不應(yīng)求。從下表可知：近五年，%，市場(chǎng)供需基本平衡。而近兩年，%%，市場(chǎng)要依靠一定的存量市場(chǎng)才能滿足日益增長(zhǎng)的需求量。20012006大連房地產(chǎn)市場(chǎng)吸納率統(tǒng)計(jì)年份 竣工面積（萬(wàn)㎡） 交易面積（萬(wàn)㎡）年度市場(chǎng)吸納率 累計(jì)竣工面積（萬(wàn)㎡）累計(jì)交易面積（萬(wàn)㎡） 累計(jì)市場(chǎng)吸納率 2001 % % 2002 % % 2003 498 % % 2004 421 % % 2005 % % 2006 % % 大連住房消費(fèi)是外向型房地產(chǎn)市場(chǎng)按照國(guó)際慣例分析大連的住房消費(fèi)與家庭可支配收入的比值，也就是講居民用家庭總的可支配收入來(lái)購(gòu)買普通商品住宅需要多少年。大連市房?jī)r(jià)收入比相對(duì)較高，2006年約為10左右，房?jī)r(jià)與居民的可支配收入較不成配比，表明了大連住房消費(fèi)是由于區(qū)域外的消費(fèi)所拉動(dòng)，屬于外向型房地產(chǎn)市場(chǎng)。從商品住宅交易情況來(lái)看，本地購(gòu)買住宅占整個(gè)市場(chǎng)的75%左右，外地占25%左右。據(jù)調(diào)研，外地購(gòu)買能力明顯高于本地，以中高價(jià)位住宅為主，是大連市中高檔樓盤的主要購(gòu)買群體。目前，大連市本、外地購(gòu)買住宅平均單價(jià)之間的差距正在逐漸變小，一方面與本地購(gòu)買能力提高有關(guān)，另一方面主要是因?yàn)榇筮B市房地產(chǎn)市場(chǎng)中低價(jià)位住宅供給嚴(yán)重不足。從商業(yè)房地產(chǎn)的交易情況來(lái)看，相比2004年，2005年外來(lái)人員購(gòu)買商業(yè)物業(yè)呈“縮水”現(xiàn)象，%下降到17%。由于外地購(gòu)買商用項(xiàng)目主要是以投資為主，外地購(gòu)買比重的下降，說(shuō)明大連商業(yè)項(xiàng)目投資價(jià)值的下降，對(duì)外地投資者的吸引力正逐步降低。“中”戶型房屋供應(yīng)相對(duì)短缺據(jù)市國(guó)土資源和房屋局統(tǒng)計(jì)資料顯示，2006年，市內(nèi)商品住宅供應(yīng)套數(shù)從戶型面積上看：%、％、%、%、 ，“大”、“小”戶型供應(yīng)量相對(duì)比較充足，而 “中”戶型房屋供應(yīng)相對(duì)短缺。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)迅速商品房房?jī)r(jià)逐年增長(zhǎng)， %；住宅銷售價(jià)格也大幅攀升，從2004年至2006年。漲幅如此高，主要由以下三個(gè)方面拉動(dòng)了房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)：一是大量的東北區(qū)域及其他區(qū)域富裕人群到大連置業(yè)；二是“振興東北”政策和大連投資環(huán)境進(jìn)一步改善，拉動(dòng)了外來(lái)投資商置業(yè)；三是市民投資置業(yè)和追漲行為的推動(dòng)。土地供應(yīng)重點(diǎn)區(qū)域緊跟城市規(guī)劃，目前偏向于甘井子等北部區(qū)域“大大連”戰(zhàn)略思想的“西拓北進(jìn)”的實(shí)施，甘井子區(qū)地處“西拓北進(jìn)”的必經(jīng)之地，一定程度上講是主城區(qū)“西拓北進(jìn)”首當(dāng)其沖發(fā)展起來(lái)的區(qū)域。2004年至2007年上半年，甘井子區(qū)成為了大連市土地供應(yīng)的主力，眾多開發(fā)商將開始在大連的“北伐”戰(zhàn)役，甘井子區(qū)域必將成為大連市土地供應(yīng)的聚集地。從目前全市存量土地區(qū)域分布來(lái)看，可以預(yù)見大連未來(lái)一段時(shí)間房地產(chǎn)的發(fā)展方向，甘井子北部及西部區(qū)域，沙河口區(qū)南部、西部區(qū)域?qū)?huì)成為大連市下一輪的開發(fā)重點(diǎn)。區(qū)市縣投資、開發(fā)、銷售規(guī)模迅速擴(kuò)大2006年，大連市房地產(chǎn)開發(fā)重心由市內(nèi)四區(qū)向區(qū)市縣轉(zhuǎn)移，區(qū)市縣房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模迅速擴(kuò)大，比重上升。截止2006年年末，區(qū)市縣房地產(chǎn)施工規(guī)模達(dá)730多萬(wàn)平方米，%。%％,％％，％％。區(qū)市縣的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和價(jià)格走勢(shì)對(duì)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和宏觀調(diào)控的影響越來(lái)越大。21 / 21
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