【正文】 周轉(zhuǎn)的時間較長，使得企業(yè)的營運周期較長。項目概況和建設情況、項目公司—天津瑞誠置業(yè)有限公司情況簡介天津瑞誠置業(yè)有限公司成立于2011年9月成立注冊資本12450萬元人民幣，系天津天房投資有限公司出資3000萬人民幣，%；天津寰瑞股權(quán)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）出資9455萬元人民幣，%；其中天津寰瑞股權(quán)投資基金合伙企業(yè)系由天津市保障性住房投資基金管理有限公司充當普通合伙人GP，天津信和嘉寰實業(yè)有限公司充當有限合伙人LP的合伙制基金。注：天津市保障性住房投資基金管理有限公司由天房集團、天津市國土資源局、工商銀行天津分行、渤海銀行、天津信托、安信信托、交銀國際等單位共同發(fā)起。截止2011年12月31日，總資產(chǎn)411,298,、總負債286,748，由于是2011年成立的新公司所以企業(yè)沒有銷售收入。、項目基本情況 大寺新家園限價商品房12128地塊項目位于天津市西青區(qū)大寺鎮(zhèn)，新家園項目東至梨雙路、南至賽達二大道、西至津港公路，北至愛迪生道。該地塊為西青大寺新家園保障性商品房用地，屬于凈地出讓，目前已完成拆遷和土地整理。、127地塊基本信息及成本預測表一：地塊信息內(nèi)容數(shù)據(jù)占總面積的%總用地面積㎡ 157, 　界內(nèi)使用面積㎡ 125, 　 A塊 57, 　 B塊59, 　 C塊3, 　 D塊 4, 　界外處理面積㎡ 32, 建設用地面積㎡ 125,容積率% ≤ 　綠地率% a、b地塊不得低于40% 　建筑密度% ≤22 　表二：成本測算表項目單價（元）建筑面積㎡總價（萬元）一、土地獲得價款 2,222,66,二、開發(fā)費用4,222,94,（一）、前期工程費 222,3,（二）、建安費用2,222,65,（三）、基礎設施費 222,17,（四）、配套費222,8,三、期間費用和稅費222,14,四、不可預見費222,1,建筑開發(fā)成本合計 7,222,177, 大寺127項目凈現(xiàn)金流量預測表 單位：萬元序號項目20122013201420151現(xiàn)金流入195,161,158,52,銷售收入　72,105,　貸款流入129,　　　自有資金66,　　　期初資金沉淀89,52,52,2現(xiàn)金流出105,109,106,3,土地獲得價款 66,　　　開發(fā)費用34,42,15,2,期間費用和稅費4,16,10,不可預見費500600600貸款償還　49,80,　3凈現(xiàn)金流量表89,52,52,49, 127地塊地上共建筑38棟住宅樓，其中6層住宅19棟，18層住宅7棟，24層住宅6棟，28層住宅6棟，配套公建8棟包含物業(yè)管理、商業(yè)、社區(qū)服務、幼兒園等。、127地塊項目收益預測127A地塊可售物業(yè)可售面積（㎡）預計售價（元/㎡）預計銷售總額（元）一、高層　　　15號樓11, 8, 93,247, 16號樓11, 8, 93,247, 17號樓11, 8, 93,247, 3號樓9, 8, 79,927, 4號樓9, 8, 79,927, 5號樓9, 8, 79,927, 1號樓5, 8, 43,166, 2號樓5, 8, 43,166, 18號樓5, 8, 43,166, 19號樓5, 8, 43,166, 二、小高層　　　6號樓2, 8, 18,487, 7號樓2, 8, 18,487, 8號樓5, 8, 44,925, 9號樓4, 8, 38,066, 10號樓4, 8, 38,066, 11號樓5, 8, 44,925, 12號樓2, 8, 18,487, 13號樓4, 8, 38,066, 14號樓3, 8, 28,822, 合計116, 　980,526, 127B地塊可售物業(yè)可售面積（㎡）預計售價（元/㎡）預計銷售總額（元）一、高層　　　2號樓11, 8, 93,247, 3號樓11, 8, 93,247, 4號樓11, 8, 93,247, 15號樓9, 8, 79,927, 16號樓9, 8, 79,927, 17號樓9, 8, 79,927, 1號樓5, 8, 43,387, 18號樓5, 8, 43,387, 19號樓5, 8, 43,387, 二、小高層　　　5號樓2, 8, 24,797, 6號樓2, 8, 24,153, 7號樓3, 8, 34,040, 8號樓2, 8, 18,487, 9號樓3, 8, 30,303, 10號樓3, 8, 30,303, 11號樓2, 8, 18,494, 12號樓3, 8, 34,040, 13號樓2, 8, 24,153, 14號樓2, 8, 24,797, 合計109, 　913,261, 127A和127B地塊預計銷售總收入為：1,893,788,，剩余銷售額完全能夠覆蓋我司信托貸款本息。項目市場情況該項目地毗鄰賽達工業(yè)園、微電子工業(yè)園和西青經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，就近住房需求旺盛。另外該項目為限價商品房，價格比同位置項目偏低需求旺盛。、項目市場情況分析西青區(qū)是天津市加速建設中的汽車衛(wèi)星城，位于天津市西南部，東與紅橋區(qū)、南開區(qū)、河西區(qū)及津南區(qū)毗鄰，東南與大港相連，南與靜?？h隔河相望，西與武清區(qū)和河北省霸州接壤，北依子牙河與北辰區(qū)交界。七個鎮(zhèn)，共160個村及59個居民委員會。全區(qū)總?cè)丝?1萬人，其中農(nóng)業(yè)人口24萬人。西青開發(fā)區(qū)的引資數(shù)量和密度位居國內(nèi)開發(fā)區(qū)前列，其中世界500強企業(yè)13家，是世界500強企業(yè)在華北地區(qū)投資密集的開發(fā)區(qū)之一。這里也是國家命名的首批電子信息產(chǎn)業(yè)基地的重要組成部分，天津市芯片制造、封裝企業(yè)均集中于此，多種集成電路和電子元器件產(chǎn)品質(zhì)量和產(chǎn)量居全國首位。西青開發(fā)區(qū)已經(jīng)成為以電子信息產(chǎn)業(yè)為龍頭，汽車配套、生物醫(yī)藥為主體的多功能、現(xiàn)代化、國際化的工業(yè)園區(qū)，是天津乃至中國北方孕育生機充滿活力、投資回報率較高的開發(fā)區(qū)之一。產(chǎn)業(yè)布局以電子信息產(chǎn)業(yè)、裝備制造業(yè)、軟件服務外包產(chǎn)業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)和生物科技產(chǎn)業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)，帶動磨具產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)等相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展。目前已經(jīng)形成眾多產(chǎn)業(yè)園區(qū)，其中賽達工業(yè)園、汽車工業(yè)園、微電子工業(yè)園就位于本項目地塊周邊交通極其便利。西青區(qū)的工業(yè)發(fā)展狀況較好，能夠為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供較好的經(jīng)濟基礎。、項目區(qū)域交通便捷公路情況：天津至北京：2條高速公路； 西青至港口：3條高速公路； 域外交通： 9條高速經(jīng)天津可到至全國各地；鐵路情況： 距京滬高鐵西青站7公里； 距天津市站12公里； 京津快速至北京27分鐘，最小發(fā)車間隔3分鐘； 地鐵情況： 地鐵5號線規(guī)劃由西青大寺至北倉； 地鐵7號線北辰區(qū)南淀風景區(qū)至大寺梨園頭；、周邊競爭項目分析目前，大寺新家園項目已經(jīng)啟動，地域優(yōu)勢正在顯現(xiàn)。地塊周邊的房屋價格目前保持相對穩(wěn)定，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)中已開盤銷售的項目價格如下：寶安江南城：11000元/㎡ 河畔磬居：8800元/㎡ 麗江花園： 14500元/㎡ 欣欣家園：9134元/㎡靠近外環(huán)區(qū)域的高檔居住園區(qū)，價格在11000元—14000元/㎡項目評價、優(yōu)勢：大寺新家園限價房項目為天津市重點保障房項目，天津市、西青區(qū)市區(qū)兩級政府高度重視。該項目地周邊經(jīng)濟基礎較為雄厚，作為天津市幾個重要的經(jīng)濟衛(wèi)星城之一，西青區(qū)是天津市的高端制造業(yè)聚集中心。、項目周邊已近形成新的經(jīng)濟中心，資金、項目、物流、人員的集中效應將凸顯。未來該地區(qū)的住房需求特別是面向社會中間層的剛性住宅需求將會逐年增加，項目地位置優(yōu)勢將會逐年凸顯。項目操作方為天津天房集團下屬企業(yè)—天房瑞誠有限公司，天房集團為天津市大型國有房地產(chǎn)企業(yè)，實力雄厚，肩負著天津市一半以上的保障性住房建設任務，是天津市重點納稅企業(yè)，其經(jīng)營情況的變化對整個天津市國有經(jīng)濟的發(fā)展都具有巨大影響力，天房集團為本次信托計劃的順利兌付承擔無限連帶責任。天房瑞誠有限責任公司雖成立較晚，但是整體運作人員均系天房集團（天房投資）專業(yè)員工組成，經(jīng)驗豐富，責任心強。大寺新家園的銷售定價根據(jù)《天津市保障性住宅管理暫行辦法》的規(guī)定，平均售價要比開盤以前近三個月，同地區(qū)的商品房住宅項目均價下浮20%，在價格上具有明顯的優(yōu)勢。、風險：該項目占地為127地塊、128地塊，目前127地塊建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工證許可證均已辦理，土地出讓金已經(jīng)全額繳納，但是土地證尚未下發(fā)，128地塊土地出讓金已經(jīng)全額繳納但是土地證尚未拿到，其他許可證尚未獲取，預計127地塊土地證以及128地塊四證在9月初即可全部拿到；在本次信托計劃之前，北京信托以受讓項目資產(chǎn)收益權(quán)的形式，期限一年，2013年7月到期。北京信托參與項目企業(yè)的資金回款賬戶的監(jiān)管，我司如計劃監(jiān)管資金回款賬戶，只能是與北京信托一同監(jiān)管，待北京信托撤出監(jiān)管后實行單獨監(jiān)管；本次信托計劃，項目方不提供實物抵押擔保措施；、風險控制措施資金賬戶監(jiān)管方面，我們與北京信托雙方共管賬戶，在北京信托退出監(jiān)管的同時，我司單獨監(jiān)管賬戶。監(jiān)管賬戶、包括監(jiān)管資金使用賬戶和銷售回款賬戶（具體實施措施見貸后監(jiān)管補充材料）； 天房投資使用資金之前按季度向我司申報資金使用計劃，待我司同意后撥付資金，天房投資在季度或者年度（根據(jù)監(jiān)管協(xié)議的實際規(guī)定）出具詳細的資金使用情況說明和項目進展情況說明。我司可根據(jù)監(jiān)管協(xié)議定期或不定期赴項目方檢查項目實際進展情況。天房集團將項目銷售回款賬戶指定開在天津銀行，天房集團、天津銀行、北京信托同意我方與北京信托共同監(jiān)管回款賬戶，北京信托的財產(chǎn)權(quán)信托收益權(quán)資金計劃時間為一年，即2013年北京信托收回信托收益退出賬戶監(jiān)管。待北京信托與天房集團簽署的項目收益權(quán)轉(zhuǎn)讓合同【2012北京信托投資（財產(chǎn)權(quán)）字第002號】項下信托收益權(quán)兌付后，我方單獨實施回款賬戶的監(jiān)管。天房集團同意為本次信托計劃承擔無限連帶的擔保責任，并承諾以其控制的天房信誠有限公司的100%的股權(quán)質(zhì)押與我司，天房信誠2011年報表經(jīng)利安達會計師事務所有限公司審計后，確認凈資產(chǎn)總額為119800萬元，按照65%的質(zhì)押股權(quán)計算質(zhì)押股權(quán)價值為77870萬元； 意見及建議我部認為：該項目屬于國家政策倡導項目，銷售前景較好，資金使用賬戶和銷售回款賬戶能夠有效監(jiān)管，能夠有效控制項目現(xiàn)金流。銷售回款總額能夠覆蓋信托本金及收益；交易對手為天津市最大的國有房地產(chǎn)開發(fā)公司，承擔天津市大量的城市基礎建設任務、是天津市最大的保障房和限價商品房建設單位，天房投資實力雄厚，資產(chǎn)負債率較低在同行業(yè)中處于中等水平；通過本項目的實施，能夠促成我司與天房集團達成緊密的戰(zhàn)略合作關系，有利于我司參與到天津市的城市建設中去，這也符合公司戰(zhàn)略發(fā)展方向。鑒于以上情況，我部建議實施該項目，是否可行請領導批示??！此致敬禮