大豐市豐中某地塊項(xiàng)目市場定位報告-資料下載頁
2025-08-03 02:36本頁面
【正文】 0元/平方米，連同閣樓一起出售。15 / 15大豐市在售及未來即將上市項(xiàng)目圖示四、 地塊分析及SWOT分析一） 地塊概況地塊為原大豐市初級中學(xué)的學(xué)校用地，地塊北至健康東路，西至財政巷，南至大華路，東與住宅小區(qū)相聯(lián)。地塊形狀較為方正，呈梯形布局，便于規(guī)劃。由于之前為學(xué)校用地，地塊內(nèi)部綠化及基地條件良好。雖然目前地塊尚未拆遷，拆遷工程量不大。地塊西面即為大豐市財政管理局，東面則為大豐市工商局等機(jī)關(guān)，區(qū)域內(nèi)人群收入及需求比較強(qiáng)大。地塊南側(cè)為大華路，緊鄰二卯酉河，適合作為小區(qū)的主入口。地塊北側(cè)為健康路，可根據(jù)實(shí)際情況建設(shè)部分商業(yè)。，綠地率大于30%，建筑密度小于28%，可規(guī)劃建設(shè)有商業(yè)及住宅。地塊所處位置與市中心繁華地段僅5分鐘路程，在調(diào)查中，來自政府官員與周邊居民及部分開發(fā)企業(yè)，對本地塊的地理位置非常認(rèn)可。二） 周邊商業(yè)分析大豐市的商圈以人民路與健康東路的交界處為中心，商圈半徑約500800米。區(qū)域內(nèi)商業(yè)比較散亂，目前區(qū)域內(nèi)有農(nóng)工商超市、世紀(jì)華聯(lián)超市等，經(jīng)營狀況良好。本地塊與該商圈的距離為步行時間約35分鐘，地塊北側(cè)為沿街2層商業(yè)，西側(cè)為沿街13層商鋪，目前仍處于營業(yè)中。在地塊的西面為大豐市目前較為集中的批發(fā)市場，且該區(qū)域內(nèi)有一個正處于整修中的菜市場，規(guī)模較大。地塊西側(cè)部分商業(yè)經(jīng)營狀況經(jīng)營類別開間進(jìn)深面積租金平均月租金日用紙張4米3米12㎡4000元/年㎡日用調(diào)味品7米5米35㎡10000元/年㎡日用百貨5米3米15㎡8000元/年㎡煙酒批發(fā)6米（兩層）30㎡11000元/年㎡如上表所示，目前地塊西側(cè)的商業(yè)租金屬于商圈中的中等水平，基本維持在2535元/月㎡。盡管知道了本地塊即將要拆遷，在本地塊的商業(yè)內(nèi)經(jīng)營的商戶，經(jīng)營狀況仍良好。且有部分商戶希望在本地塊改造之后，重新租賃本地塊的商鋪，部分商戶則希望能夠購買此處的商鋪。三） SWOT分析優(yōu)勢：n 地理位置優(yōu)越，政府官員及開發(fā)企業(yè)與居民均認(rèn)可地塊，區(qū)域內(nèi)潛在購房群體經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)；n 地塊方正，便于規(guī)劃，且市區(qū)中如此大盤已不多見，可形成規(guī)模小區(qū)；n 緊鄰財政管理局、工商局等機(jī)關(guān)，且與大豐市人民醫(yī)院距離較近，可獲得大部分穩(wěn)定客戶群體；劣勢：n 商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)簡單，處于初級批發(fā)階段，影響住宅的品質(zhì)；機(jī)會：n 城市處于新一輪的開發(fā)建設(shè)高速期，舊城改造仍未全面展開；n 房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段，商品房需求比較旺盛；n 政府即將搬遷至東部，激發(fā)出積極信號，已促使部分項(xiàng)目價格上行；n 市中心區(qū)域內(nèi)目前供應(yīng)較少，而本項(xiàng)目的出現(xiàn)可適時滿足需求；n 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品在規(guī)劃設(shè)計上起點(diǎn)較低，缺少真正的中高檔項(xiàng)目；風(fēng)險：n 大豐市目前房地產(chǎn)發(fā)展過快，可能存在政策打壓的風(fēng)險；n 地塊目前尚未拆遷，如在競得土地之后，政府是否按時拆遷，會極大影響項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度與周期；n 大風(fēng)市初級中學(xué)的搬遷，將區(qū)域內(nèi)的部分教師購房需求轉(zhuǎn)移至西區(qū)；n 地塊的競爭激烈，可能出現(xiàn)部分競爭者不計成本報價，會影響整個地塊的盈利水平；n 競爭項(xiàng)目永泰國際廣場后期將有大量住宅推出，會搶奪區(qū)域內(nèi)的優(yōu)質(zhì)群體；四） 結(jié)論房地產(chǎn)市場及政策因素向好，地塊地理位置優(yōu)越，此地塊值得開發(fā)投資；地塊內(nèi)的商業(yè)規(guī)劃建設(shè)非常關(guān)鍵，商業(yè)部分面積與規(guī)劃業(yè)態(tài)將對整個項(xiàng)目的收益形成決定性影響；目前市場缺少真正的高檔產(chǎn)品，如在規(guī)劃設(shè)計上能夠在現(xiàn)有條件下進(jìn)行品質(zhì)提升，將有助于提升項(xiàng)目的總體銷售。
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