城市運營商拿地策略實例分析報告-資料下載頁
2025-08-03 02:33本頁面
【正文】 銷售均價增加幅度一致，呈線性關(guān)系。?即使保守估計銷售均價只有2300元/平方米，%，仍具有較大開發(fā)價值。但此時利潤貢獻主要來自商業(yè)，風(fēng)險較大。?住宅銷售均價達到2500元/平方米，開發(fā)利潤中商業(yè)和住宅的貢獻基本持平，風(fēng)險相對較小。?當(dāng)住宅銷售均價達到3000元/平方米時，開發(fā)價值巨大。?當(dāng)住宅銷售均價從2500元/平方米增加到3000元/平方米，增幅20%，而總收益增幅45%， 當(dāng)住宅銷售價格從2500元/平方米減少到2300元/平方米，減幅8%，而總收益減幅18%，說明總收益對價格的變動比較敏感。結(jié)論：a)通過對對土地價格、產(chǎn)品銷售估價和收益作動態(tài)比較分析，可以發(fā)現(xiàn)一個土地拍賣價格的臨界點（本案例是110萬元|），在該臨界點以下，土地價格越低，總收益越高。土地價格超過臨界點后，開發(fā)利潤占總收益的比重相對較小，且主要依靠商業(yè)的貢獻，風(fēng)險較大，可開發(fā)價值不大。b)如果開發(fā)商從企業(yè)自身發(fā)展策略考慮，開發(fā)意愿較強，競爭對手拿地意愿也不強，則可以在競拍中爭取以較低價格成交，從而使收益最大化。c)如果開發(fā)商從企業(yè)自身發(fā)展策略考慮，需要快速回籠資金，而競爭對手拿地意愿又很強，則可以在競拍中采用積極競價策略，以提高土地最終的成交價，爭取使價格超過臨界點，從而實現(xiàn)企業(yè)利益最大化。d)純多層產(chǎn)品的理論總利潤要低于多層+小高層的產(chǎn)品組合。寧可累死在路上，也不能閑死在家里！寧可去碰壁，也不能面壁。是狼就要練好牙，是羊就要練好腿。什么是奮斗？奮斗就是每天很難，可一年一年卻越來越容易。不奮斗就是每天都很容易，可一年一年越來越難。能干的人，不在情緒上計較，只在做事上認(rèn)真；無能的人！不在做事上認(rèn)真，只在情緒上計較。拼一個春夏秋冬！贏一個無悔人生！早安！—————獻給所有努力的人.學(xué)習(xí)好
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