地房地產(chǎn)市場形勢的調(diào)研報告-資料下載頁
2025-08-03 02:09本頁面
【正文】 行機制已基本形成。除此以外，上海房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展面臨著眾多的外在有利因素：上海經(jīng)濟仍將保持兩位數(shù)增長，市民收入水平穩(wěn)步提高，住房市場需求繼續(xù)趨旺；現(xiàn)代化國際大都市和國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運中心的城市定位，正在吸引更多的海內(nèi)外資金、技術(shù)、企業(yè)和人才進入上海、投資上海；上海世博會場館的開發(fā)建設(shè)，城市發(fā)展面臨新一輪建設(shè)，浦江兩岸綜合開發(fā)、舊區(qū)改造、小城鎮(zhèn)建設(shè)和軌道交通建設(shè)等將會擴張房地產(chǎn)的投資和消費?？傊窈髱啄?，上海房地產(chǎn)市場持續(xù)性的需求量仍然較大，仍有較大的發(fā)展空間和增長潛力。政府也將會采取一系列的措施，保持上海房地產(chǎn)市場持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展。 當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場需要關(guān)注和研究的問題一是宏觀調(diào)控的力度問題今年上海出臺了一系列宏觀調(diào)控的改革措施，力度是否恰當(dāng)，正在醞釀的一些政策措施，如降低預(yù)售門檻等是否要繼續(xù)出臺，目前尚難作出判斷。因為政策效應(yīng)的顯現(xiàn)有一定的遲后性，建議讓已出臺的政策措施穩(wěn)定一段時間，做好政策效應(yīng)的后評估，跟蹤觀察政策效應(yīng)的顯示程度，至少待到明年第一季度房地產(chǎn)市場趨勢明朗化后，再視市場持續(xù)健康的狀況，研究宏觀調(diào)控力度是否加碼或者松動。 二是土地供應(yīng)問題房價問題歸根結(jié)底是供求關(guān)系問題。目前上海房市基本上還是賣方市場，土地的投放量不但不應(yīng)縮減而且還應(yīng)適當(dāng)增加，以形成供略大于求的市場格局來平抑房價。土地投放多少合適，包括結(jié)構(gòu)、布局須要認真研究測算。同時，內(nèi)環(huán)線內(nèi)土地?zé)o幾，房價漲勢不會減；外環(huán)線外土地放量，愿去者不多，需要引導(dǎo)消費。加快軌道交通建設(shè)是有效的引導(dǎo)。如松江的軌道交通建設(shè)放緩的消息一披露，松江房子的銷售立馬受影響。 三是銀行房貸問題房地產(chǎn)開發(fā)商是對銀行依賴程度很高的行業(yè)，開發(fā)投資的資金主要來源于銀行貸款和預(yù)售房款，而預(yù)售房款很大一部也是購房個人的銀行貸款。辯證地看，依賴是相互的，銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴程度也很高，很難找到比房貸風(fēng)險更小的來替代。同時上海房地產(chǎn)開發(fā)投資增長明顯低于全國平均水平，應(yīng)該不屬于投資增長過快的“部分地區(qū)和部分行業(yè)”，不宜搞“一刀切”。目前開發(fā)商已經(jīng)明顯感受到收縮房貸的壓力，有些開發(fā)商試著與境外基金、銀行以及外地財團接觸。因此，上海的房貸應(yīng)適度從緊，緊中有松，對一些信譽好的開發(fā)商、預(yù)期好的項目，貸款上應(yīng)予以支持，這有利于保證房市的供應(yīng)量，同時內(nèi)資銀行也不必要將這部分貸款業(yè)務(wù)拱手讓人。 四是動拆遷問題動拆遷的住房需求對商品房市場來說是剛性需求，因為拆遷戶即使買存量房，而賣出方也將購買商品房。，住房需求約1000萬平方米，超過當(dāng)年商品房銷售量的一半。2003年以來實行控制拆遷總量，減緩市場需求，平衡供求關(guān)系是正確的。但現(xiàn)在不是控制的問題而是拆不動的問題，并已影響到建設(shè)進度，也可能造成市場需求銳減。如何保持合適的拆遷量，如何保證拆遷戶的權(quán)益，這是一個亟需研究的棘手的問題。 五是市場分流的問題上海的土地資源稀缺，土地的投放量如能保持在現(xiàn)有的水平并爭取逐年略有增加已屬不易。在供應(yīng)量不可能有較大增長的前提下，平衡供求關(guān)系，必然要控制需求量的增長。這就需要研究市場分流的問題。從政府職能看，要加快完善住房保障體系，特別是低收入家庭、中低收入家庭的住房保障辦法。從市場看，要加快培育發(fā)展租賃市場，形成從租房到買房的梯次消費結(jié)構(gòu)，讓老百姓都住得起房。 三、上海地產(chǎn)行業(yè)要認清形勢、堅定信心、抓住機遇、排難而上 通過調(diào)查研究，總體上看，現(xiàn)在上海房地產(chǎn)市場總的形勢基本上是健康的、有序的、穩(wěn)定的；結(jié)構(gòu)是基本合理的，供求是基本平衡的，價格是基本平穩(wěn)的。在三個基本前提總體向好的情況下，還要看到三個“沒有變”：房地產(chǎn)業(yè)作為新的支柱產(chǎn)業(yè)的地位沒有變；改善城市面貌和環(huán)境的責(zé)任沒有變；改善市民、農(nóng)民居住條件的任務(wù)沒有變。只要正確把握好房地產(chǎn)市場的形勢，有正確的決策，一定能做到穩(wěn)定有序的發(fā)展。 認真分析形勢，要堅持三個觀念：一是全局觀念。房地產(chǎn)是宏觀經(jīng)濟的一部分，必須要了解國家和一個地區(qū)、一個城市的經(jīng)濟全局，服務(wù)全局，服從全局。二是發(fā)展的觀念。發(fā)展是硬道理，只有發(fā)展才能解決房地產(chǎn)市場存在的困難和問題。發(fā)展有困難，不發(fā)展更困難。要迎難而上，排難而上，知難而上。三是創(chuàng)新觀念。理念要創(chuàng)新，管理要創(chuàng)新。堅持三個觀念，堅定對房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的信心。 當(dāng)前要積極探索、研究、完善三個“市場”：一級市場要深化研究，二級市場要發(fā)展完善，特別是租賃市場是個薄弱點，也是個難點，這是解決很多矛盾的一個重要區(qū)域。為什么現(xiàn)在動拆遷有困難，其中有一條，安置補償?shù)馁M用沒有能力去買產(chǎn)權(quán)房。如果我們研究好租賃房，就能解決這個問題。我們要鼓勵開發(fā)商投入到租賃市場中去，看看居民是不是能接受，開發(fā)商是不是有微利。這也是需要去研究討論的問題。 在房地產(chǎn)開發(fā)中還要注意三種情況：第一種情況是有資金有土地有開發(fā)能力的開發(fā)企業(yè)，在一段時間里繼續(xù)發(fā)展壯大是擋也擋不住，在宏觀調(diào)控形勢下有利于他們的發(fā)展，而且是有規(guī)范的發(fā)展；第二種情況是有土地沒有資金的開發(fā)企業(yè)，可能這些企業(yè)缺乏融資渠道，一段時間以后土地要出手；第三種情況既沒有土地也沒有資金的開發(fā)企業(yè)，就有可能要聯(lián)合、要轉(zhuǎn)產(chǎn)、要倒閉。這樣就為優(yōu)勢企業(yè)提供了發(fā)展空間和機會，也為弱勢企業(yè)提出調(diào)整經(jīng)營策略、調(diào)整發(fā)展方向的挑戰(zhàn)和機遇。 8 /
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