地房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的調(diào)研報(bào)告-wenkub
2022-08-31 02:09:40 本頁(yè)面
【正文】 居民動(dòng)遷安置和工薪階層改善居住條件需求的中低價(jià)商品住房供應(yīng)量偏少，占總量的比例不足60%。2003年均價(jià)4240元，%，其中住宅均價(jià)4490元，%。 存量房產(chǎn)市場(chǎng)情況上海二手房市場(chǎng)發(fā)展迅速，其發(fā)展速度已超過(guò)商品房市場(chǎng)。因此在實(shí)施拆遷時(shí)，速度已經(jīng)放慢。%，自有資金比重較低。國(guó)家預(yù)算內(nèi)撥款為零，%；，%，；，占17%；，%。 商品房空置情況2003年末，%，其中空置1年、1－3年、%、%、%。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)過(guò)分集中于中高檔商品房的建造，導(dǎo)致市場(chǎng)上較難覓到中低價(jià)位的商品住房，從而無(wú)形中抬升了平均房?jī)r(jià)的上升。 四是“兩外”人士購(gòu)房比重占1/4。 三是投資性購(gòu)房比重較大。還有一個(gè)很重要的原因，上海市民有著很強(qiáng)的“居者有其房”的觀念。2004年1－%、%、%、%、%、%、%。2004年1－%、%、%、%、%、%、%。2004年17月，%，與銷售面積之比為1:。 從商品房投資與銷售角度觀察，商品房銷售增速快于商品房投資增速，呈現(xiàn)出投資和消費(fèi)雙向拉動(dòng)的發(fā)展勢(shì)頭。居全國(guó)倒數(shù)第五位。土地儲(chǔ)備是實(shí)現(xiàn)土地出讓由毛地向熟地轉(zhuǎn)換的前提，一方面可減少政府因毛地出讓可能承擔(dān)的違約風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)可避免開(kāi)發(fā)商以之為由拖延建設(shè)期限或變更用途。開(kāi)發(fā)商手中持有相當(dāng)數(shù)量的土地，加上分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地和相當(dāng)比重的待售房產(chǎn)與投資性購(gòu)房，使未來(lái)的土地市場(chǎng)供求有很大的不確定性，間接影響調(diào)控效果。去年下半年以來(lái)，一是增加中低價(jià)房土地供應(yīng)量，計(jì)劃近三年每年推出300萬(wàn)平方米中低價(jià)房的土地。（2）擴(kuò)大和完善經(jīng)營(yíng)性用地由市場(chǎng)配置的供應(yīng)機(jī)制。其他用地不包括工業(yè)用地。%。本刊今日獨(dú)家發(fā)表市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)《上海房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的調(diào)研報(bào)告》，為廣大讀者科學(xué)地分析和判斷市場(chǎng)提供客觀公正的信息。 根據(jù)協(xié)會(huì)新一屆理事會(huì)關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)調(diào)研分析的要求和中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的通知。 2004年1－，%。 根據(jù)市房地資源局土地處編報(bào)的土地出讓金（不含動(dòng)折遷費(fèi)）地價(jià)指數(shù)，2003年上海地價(jià)漲幅較大，2004年漲幅明顯下降。不斷規(guī)范和擴(kuò)大公開(kāi)招標(biāo)范圍，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)、政府調(diào)控。二是做好土地供應(yīng)的區(qū)域平衡，內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)環(huán)至外環(huán)、外環(huán)外供應(yīng)土地按照4比例實(shí)行。同時(shí)，進(jìn)一步對(duì)已批的經(jīng)營(yíng)性用地進(jìn)行梳理，采取措施“逼”其加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度，盡早進(jìn)入市場(chǎng)?！ ?，%。房地產(chǎn)占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的35%，居各行業(yè)之首。 上海房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)與商品房銷售同比增長(zhǎng)的比較 從房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系角度看，全市總體呈現(xiàn)供求基本平衡、供略小于求的市場(chǎng)格局。其中，%，與銷售面積之比為1:。 鑒于上海房市基本是預(yù)售市場(chǎng)，商品房預(yù)售價(jià)格才能反映房市的即時(shí)價(jià)格。 總的來(lái)看，2003年上海房?jī)r(jià)上漲較快，2004年仍呈上升趨勢(shì)，但漲幅已經(jīng)回落。 二是成本推動(dòng)。去年下半年統(tǒng)計(jì)局、市房協(xié)聯(lián)合調(diào)查，％。據(jù)商品房預(yù)售登記備案的數(shù)據(jù)，2002003年、%（%＋%）、%（%＋%）。 由于房?jī)r(jià)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的晴雨表，房?jī)r(jià)過(guò)高會(huì)提高城市的商務(wù)成本，影響投資環(huán)境；加大金融機(jī)構(gòu)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，增加居民購(gòu)房還貸壓力。 2004年7月末，%，其中：空置1年以內(nèi)、1－3年、%、%、%。 2004年以來(lái)，通過(guò)依靠市場(chǎng)化運(yùn)作，上海房地產(chǎn)建設(shè)資金籌集能力繼續(xù)保持較強(qiáng)能力，主要依靠定金預(yù)付款及銀行貸款。 上海城市房屋拆遷情況2003年上海10個(gè)中心城區(qū)的房屋拆遷速度比上年放緩，2004年的拆遷速度明顯下降，有的已經(jīng)影響建設(shè)項(xiàng)目的進(jìn)度。（2）目前貫徹國(guó)務(wù)院305號(hào)令，按房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)進(jìn)行貨幣化安置，拆遷居民拿到的貨幣款跟不上房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上揚(yáng)，要買市場(chǎng)上的商品房，還要貼很多錢，有些經(jīng)濟(jì)條件不好的家庭存在困難。（:1），%。2004年17月均價(jià)5594元，其中住宅均價(jià)6217元。據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)，今年上半年，全市預(yù)售登記面積1459萬(wàn)平方米，%，%，%，%；前兩項(xiàng)合計(jì)，%（%）。 造成中低價(jià)位商品住房供應(yīng)量不足的原因是多方面的，包括地價(jià)上漲和拆遷成本的增加等。 二是市場(chǎng)基礎(chǔ)問(wèn)題，主要表現(xiàn)在住房保障體系覆蓋面較小 從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)看，在市場(chǎng)機(jī)制對(duì)住房資源進(jìn)行基礎(chǔ)性配置的同時(shí)，更需要積極發(fā)揮政府在社會(huì)保障方面的功能為市場(chǎng)有序運(yùn)行“保駕護(hù)航”，市場(chǎng)機(jī)制的完善是建立在住房保障體系完善的基礎(chǔ)上的。 三是市場(chǎng)政策問(wèn)題，主要表現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施缺乏綜合性 房地產(chǎn)業(yè)事關(guān)國(guó)計(jì)民生，政府加強(qiáng)宏觀調(diào)控是十分必要的。 宏觀調(diào)控對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 去年以來(lái)，特別是今年上半年，中央政府和上海市政府在經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控上，推出了一系列的政策措施，在這些政策措施的影響下，當(dāng)前上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)具有某種復(fù)雜性或者說(shuō)模糊性。近年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)性投資達(dá)到900多億元，消費(fèi)性投資達(dá)到1500多億元以上。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資本金比例，去年已從25%提高到30%，這次又提高到35%。對(duì)已開(kāi)工的項(xiàng)目，資金的籌集正在進(jìn)行或接近完成，也不存在補(bǔ)足資本金的問(wèn)題。 今年4月29日，國(guó)務(wù)院決定用半年時(shí)間，對(duì)土地使用進(jìn)行整頓。其實(shí)，上海近年用于商
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