關(guān)于南昌縣建設(shè)用地增減掛鉤試點的調(diào)研報告-資料下載頁
2025-08-03 00:16本頁面
【正文】 農(nóng)村中大量閑置或浪費的土地得到了集約利用。4，鄉(xiāng)鎮(zhèn)獲得了較為豐厚的指標(biāo)出讓收入。我覺得這一塊關(guān)鍵是鄉(xiāng)鎮(zhèn)收入的使用。如果這第一批兩個項目的建設(shè)用地指標(biāo)全都能通過省廳的驗收，縣城區(qū)將為各鄉(xiāng)鎮(zhèn)支付指標(biāo)收購價款。據(jù)估計，在扣除拆遷補償、安置及復(fù)墾的成本后，還能余下將近1個億的資金用于本鄉(xiāng)鎮(zhèn)的招商引資、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。四、需要進一步探索和研究的問題從我們在調(diào)研中所了解到的情況看，南昌縣的城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點具有一定的創(chuàng)新性，工作比較扎實，農(nóng)民、鄉(xiāng)鎮(zhèn)基層干部各方面對這項政策都還比較滿意。從長期的角度看，我們認(rèn)為還有如下幾個方面的問題需要進行探索和研究。1，應(yīng)當(dāng)將農(nóng)戶放棄的建設(shè)用地權(quán)利納入補償范圍。在增減掛鉤的過程中，農(nóng)民放棄的實際上是原本屬于自已的建設(shè)用地使用權(quán)，這部分權(quán)利隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展將來可能增值。但由于南昌縣政府是一次性地將這些權(quán)利帶走了，農(nóng)民就無法享受到這部分土地的未來增值收益，喪失了未來發(fā)展權(quán)。事實上，目前全國大部分地方開展的增減掛鉤試點都沒有考慮這個問題，由于農(nóng)民對于自已所放棄的建設(shè)用地使用權(quán)的經(jīng)濟價值沒有充分的了解，因而他們很難保護這部分未來發(fā)展的權(quán)利。在這方面，我們建議在今后的增減掛鉤試點中采用浙江嘉興在“兩分兩換”中采取的做法，對于節(jié)約出的建設(shè)用地指標(biāo)按照面積的多少給予農(nóng)民相應(yīng)的獎勵，節(jié)約的越多，農(nóng)民獲得的補償也就越多。這種做法有利于極刺激農(nóng)民集約利用土地，同時也有助于提高他們對建設(shè)用地權(quán)利的保護意識。2，規(guī)范鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府合理地使用指標(biāo)出讓收益。雖然南昌縣政府給予各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的指標(biāo)收購價高達每畝16－19萬元，但農(nóng)戶在此過程中實際可以獲得的收益卻不多，他們獲得的主要是房屋拆遷補償，然后是政府對新安置區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施投入，其余的大部分資金都由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府取得。而至于這部分落入鄉(xiāng)鎮(zhèn)的資金中有多大比例、以什么樣的方式、什么時間返還于被拆遷安置的農(nóng)戶以及其它農(nóng)村的發(fā)展建設(shè)，都還是未知數(shù)。我們認(rèn)為，為保證這部分資金合理集中地用于農(nóng)村發(fā)展和農(nóng)民生活的改善，應(yīng)當(dāng)及時出臺相應(yīng)的文件，對這部分收入進行管理。3，擴大級差地租是關(guān)鍵。對于南昌縣來說，在第一批試點中將拆舊區(qū)主要選擇在空心村和廢棄的工礦用地是較為明智的，因為這種方式下的拆遷安置成本相對較低。但是，隨著較容易做的空心村和廢棄工礦用地越來越少，拆遷的成本也會越來越高，這勢必倒逼指標(biāo)收購價的提升。因此，如何提高已有建設(shè)用地指標(biāo)的利用效率，促進資源的積聚和集中，仍有待于進一步深入地研究。應(yīng)當(dāng)和征地制度改革結(jié)合起來，防止地方政府“攤大餅”似的搞建設(shè)，侵犯城市近郊區(qū)農(nóng)民的利益。4，在級差地租不夠高的前提下，應(yīng)當(dāng)允許廢棄工礦用地的整理。除了宅基地，南昌縣還有大量的廢棄工礦、磚瓦廠，對這些土地進行拆遷及復(fù)墾的費用是比較低的，不能因為它不涉及到農(nóng)民新居的建設(shè)而壓制。在土地級差地租還不太高的前提下，應(yīng)當(dāng)允許首先整理這部分土地。但必須明確，指標(biāo)出讓的收入需要對村組和農(nóng)戶給予更大比例的返還。11 / 11
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