【正文】 宮煬謾鷓餞險。②接受債務人以非現(xiàn)金資產(chǎn)抵償債務方式取得的長期股權投資，或以應收債權換入長期股權投資的，按應收債權的賬面價值加上應支付的相關稅費，作為初始投資成本。筧驪鴨櫨懷鏇頤嶸悅廢顓鯛礪礬飲熱。③以非貨幣性交易換入的長期股權投資，按換出資產(chǎn)的賬面價值加上應支付的相關稅費，作為初始投資成本。）對長期股權投資分別采用成本法或權益法核算。對被投資單位無控制、無共同控制且無重大影響的，長期股權投資采用成本法核算；對被投資單位具有控制、共同控制或重大影響的，長期股權投資采用權益法核算。通常情況下，對其他單位的投資占該單位有表決權資本總額或以上，或雖投資不足但具有重大影響的，采用權益法核算。投資額在％以上的，納入合并報表范圍。對其他單位的投資占該單位有表決權資本總額以下，或對其他單位投資雖占該單位有表決權資本總額或以上，但不具有重大影響的，采用成本法核算。韋鋯鯖榮擬滄閡懸贖蘊詡蟬嬤錆飯聞。采用權益法核算時，初始投資成本與應享有被投資單位所有者權益份額之間的差額，作為股權投資差額處理，股權投資差額的攤銷期限，合同規(guī)定了投資期限的，按投資期限攤銷。合同沒有規(guī)定投資期限的，初始投資成本超過應享有被投資單位所有者權益份額之間的差額，按不超過年的期限攤銷；初始投資成本低于應享有被投資單位所有者權益份額之間的差額，按不低于年的期限攤銷。濤貶騸錟晉鎩錈撳憲騸狀張飢驚飫灄。）期末對股權投資按照其賬面價值與可收回金額孰低計量，對可收回金額低于賬面價值的差額，計提長期投資減值準備。鈿蘇饌華檻榪鐵樣說瀉嘆錒謖譯飪鏜。）處置股權投資時，以實際取得的價款，扣除已計提的長期投資減值準備后，按與股權投資賬面價值余額的差額，作為當期投資損益。戧礱風熗澆鄖適濘嚀贗鏃窮磯義餼濁。（）長期債權投資）長期債權投資在取得時，按取得時的實際成本作為初始投資成本。）長期債權投資按照票面價值與票面利率按期計算確認利息收入。）處置長期債權投資時，按實際取得的價款與長期債權投資賬面價值的差額，作為當期投資損益。）期末對債權投資按照其賬面價值與可收回金額孰低計量，對可收回金額低于賬面價值的差額，計提長期投資減值準備。購櫛頁詩燦戶踐瀾襯鳳虛傘媧筧飩錫。、委托貸款的核算方法公司的委托貸款，按規(guī)定視同短期投資進行核算。以實際委托貸款的金額作為本金入賬，期末按照委托貸款收到的利息計入當期收益。對有跡象表明委托貸款本金高于可收回金額的，應計提相應的減值準備。如果已計提減值準備的委托貸款的價值又得以恢復，應在已計提的減值準備的范圍內轉回。囁奐闃頜璦躑谫瓚獸糞斃諳颮鏃餳轂。、固定資產(chǎn)計價和折舊方法公司固定資產(chǎn)指使用期限超過一年的房屋、建筑物、機器設備、運輸工具及其他與經(jīng)營有關的設備、器具、工具等。屬于非生產(chǎn)經(jīng)營的設備和物品，單價在元以上，且使用年限超過兩年的也作為固定資產(chǎn)核算。固定資產(chǎn)按實際成本計價,并按企業(yè)財務制度規(guī)定分類和確定折舊年限。全部固定資產(chǎn)采用平均年限法計算折舊。公司固定資產(chǎn)的分類、估計使用年限、年折舊率、殘值率如下：虛齬鐮寵確嶁誄禱艫鋸偉殺讒擠饜銫。 固定資產(chǎn)類別 估計使用年限(年) 預計殘值率() 年折舊率() 房屋及建筑物 與頂鍔筍類謾蠑紀黽廢鉞韜瞇誼饗橋。 運輸設備 結釋鏈蹌絞塒繭綻綹蘊網(wǎng)縉媯傾飛鉭。 生產(chǎn)設備 餑詘鉈鯔縹評繒肅鮮驃換嚨顢紋飆曖。 辦公設備 爺纜鉅摯騰廁綁藎箋潑鳥輳諫闌颼釧。固定資產(chǎn)在期末時，按照賬面價值與可收回金額孰低計量，對可收回金額低于賬面價值的差額，計提固定資產(chǎn)減值準備。錁熾邐繒薩蝦竇補飆贗轤濕皺術颶摜。、借款費用的會計處理方法公司經(jīng)營期間借入資金所發(fā)生的借款費用，屬于生產(chǎn)經(jīng)營期間的計入財務費用；為購建固定資產(chǎn)而專門借入的款項，在固定資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前，可計入固定資產(chǎn)的購建成本；屬于為開發(fā)房地產(chǎn)有關的，一般在期間費用核算，并按結算期計入當期損益，但對開工面積大、工期較長、短期內無法取得銷售收入和收益的項目，經(jīng)公司董事會批準在開發(fā)產(chǎn)品完工前計入開發(fā)成本。曠戧輔鑽襉倆瘋謅琿鳳紂鱟奐貪颯邇。上述借款費用資本化應同時具備以下三個條件：（）資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生；（）借款費用已經(jīng)發(fā)生；（）為使資產(chǎn)達到預訂可使用狀態(tài)所必要的構建活動已經(jīng)開始。當上述所開發(fā)的產(chǎn)品已經(jīng)完工、所構建固定資產(chǎn)達到預訂可使用狀態(tài)時，停止借款費用的資本化，以后發(fā)生的借款費用于發(fā)生當期確認為財務費用。轉厙蹺僉詘腳瀕諮閥糞嶁藹頷劑颮掃。、長期待攤費用核算方法長期待攤費用是指企業(yè)已經(jīng)支出，但攤銷期限在一年以上（不含一年）的各項費用，包括固定資產(chǎn)改良支出、租賃費、房屋修繕費等，按實際發(fā)生額核算，在項目受益期內平均攤銷，無受益期的按五年平均攤銷。嬤鯀賊灃謁麩溝賚淶鋸餓嶁諒綢風轎。、維修基金核算方法公司根據(jù)國家規(guī)定及《天津市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法規(guī)定》，按住宅區(qū)建安工程費的％計提公用設施物業(yè)管理維修基金，列入存貨開發(fā)成本項目，用于住宅區(qū)公用設施的重大維修工程，按規(guī)定收取的住宅公用部位、公共設施、設備維修基金，作為代收代繳款項管理，并專戶存儲，在向物業(yè)管理公司移交維修基金時，相應沖減代收代繳款項，滯留企業(yè)的銀行存款利息轉入維修基金。訊鎬謾蟈賀綜樞輒鎖廩諭銥瘞頓顰懌。、質量保證金核算方法公司根據(jù)售房協(xié)議，允許按照施工單位工程總值的％留給購房客戶質量保證金，通過“應付賬款”科目核算，開發(fā)產(chǎn)品出售后，在保修期內發(fā)生的維修費用，沖減質量保證金，不足沖減的部分，計入銷售費用。待工程驗收合格并在約定的保修期滿后，如無質量問題，再支付給原施工單位。兒躉讀閌軒鯀擬釔標藪疇礎處櫚顫蹌。、收入確認原則及方法根據(jù)《企業(yè)會計準則收入》規(guī)定，結合房地產(chǎn)行業(yè)特點，對各類業(yè)務收入具體確認原則和方法：（）主營業(yè)務收入：）轉讓、銷售土地和商品房：①在取得預售許可證后開始預售，預售商品房所取得價款，先作為預收賬款管理；②商品房竣工驗收具備入住交房條件，并具有經(jīng)購買方認可的銷售合同或其他結算通知書；③履行了合同規(guī)定的義務，開具銷售發(fā)票且價款已經(jīng)取得或確信可以取得；④成本能夠可靠計量時，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。繅藺詞嗇適籃異銅鑑驃噴麗頡趨顥冪。）分期付款方式銷售土地和商品房：按合同規(guī)定的收款時間和數(shù)額，根據(jù)實際收入的款項確定為營業(yè)收入的實現(xiàn)，同時，按開發(fā)產(chǎn)品全部銷售成本占全部銷售收入的比率計算本期應結轉銷售成本。鮒簡觸癘鈄餒嬋鏘戶潑閡諏誹呂顙貽。）出售自用房屋：視同銷售產(chǎn)品，按照財務規(guī)定做賬務處理。）對接受委托為對方代建房屋或其他工程，在工程竣工驗收辦妥交接手續(xù)，開具“代建工程價款結算賬單”，經(jīng)委托單位簽證認可后，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。瞇毆蠐謝銀癩嘮閣蹺贗襝攖癰繳顢屜。）物業(yè)出租收入：①具有承租人認可的租賃合同、協(xié)議或者其他結算通知書；②履行了合同規(guī)定的義務，開具銷售發(fā)票且價款已經(jīng)取得或確信可以取得；③成本能夠可靠計量時，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。閔屢螢馳鑷雋劍頌崗鳳測際塤飼顳譾。）物業(yè)管理收入：在物業(yè)管理服務已提供，與物業(yè)管理服務相關的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)，與物業(yè)管理服務有關的成本能夠可靠地計量時，確認物業(yè)管理收入的實現(xiàn)。檁傷葦開閾燈傘饉諧糧茲繃頎濼額姍。）商品銷售：公司在已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方，公司既沒有保留通常與所有權相聯(lián)系的繼續(xù)管理權，也沒有對已售出的商品實施控制，與交易相關的經(jīng)濟利益能夠流入公司，相關的收入和成本能夠可靠地計量時，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。鄭餼腸絆頎鎦鷓鮞嚶錳鉻廄說輞顏諉。（）其他業(yè)務收入：）提供勞務：在同一年度內開始并完成的以勞務已經(jīng)提供、與交易相關的價款已經(jīng)收到或已取得收取款項的證據(jù)，并且與該項勞務有關的成本能夠可靠的計量時，確認營業(yè)收入的實現(xiàn)。如勞務的開始和完成分屬不同的會計年度，在提供勞務交易的結果可靠估計的情況下，在資產(chǎn)負債日按完工比例百分比法確認相關的勞務收入。棄鈾縫遷馀氣鰷鸞覲廩脫轉畬圖顓壢。）他人使用本公司資產(chǎn)：他人使用本公司資產(chǎn)所發(fā)生的利息收入，按使用現(xiàn)金的時間和適用利率計算確定；發(fā)生的使用費收入按有關合同或協(xié)議規(guī)定的收費時間和方法計算確定。上述收入的確定應同時滿足：①與交易相關的經(jīng)濟利益能夠流入公司；②收入的金額能夠可靠的計量。調誶續(xù)鷚髏鋮饅喪劉藪顯澮壚艙題誄。公司在確認收入的方法上，未采取建造合同完工比例法。、所得稅的會計處理方法公司采用應付稅款法核算本期應交所得稅。、合并會計報表的編制方法（）對控股子公司編制合并報表采用的方法：按照《合并會計報表暫行規(guī)定》及財政部《關于合并會計報表合并范圍請示的復函》的要求，公司將擁有其超過半數(shù)以上（不含半數(shù)）權益性資本的被投資企業(yè)或有權控制該企業(yè)的財務和經(jīng)營政策的被投資企業(yè)，納入合并會計報表的范圍。公司對本部及內部核算單位的會計報表采取匯總方式編制，在匯總過程中，除對公司內部往來項目相互抵銷外，其余賬項逐一加總形成公司會計報表；合并會計報表以公司和納入合并范圍的控股子公司對其權益性投資項目的數(shù)額，與子公司所有者權益中母公司所持有的份額以及母公司與并表單位之間的往來項目相互抵銷，在此基礎上合并各項目進行編制。根據(jù)上述文件要求，不需合并的未予合并。厲聳紐楊鱔晉頇兗蓽驃鶚騅頇騎顆嘵。（）對合作開發(fā)項目編制合并報表采用的方法：對合作開發(fā)項目，公司不按項目單獨設立控股公司或參股公司，因此不存在對合作開發(fā)項目需編制合并報表，公司與外單位簽定項目開發(fā)合同以及合資開發(fā)項目，按照《財政部關于發(fā)布〈房地產(chǎn)企業(yè)財務管理若干問題的補充規(guī)定〉的通知》要求進行賬務處理，公司、分公司或控股子公司發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)合作項目時，按下列方法進行賬務處理：苧璦籮藶黃邏閂巹東澤達藥誣瀅穎訐。）與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間簽訂項目開發(fā)合同、合資開發(fā)項目合同，項目開發(fā)合同中規(guī)定按投資比例分配項目開發(fā)產(chǎn)品的，公司或控股公司作為主辦單位的，收到投資各方開發(fā)資金作應付賬款管理，按投資額比例分配項目利潤的，收到投資各方開發(fā)資金作預收賬款管理。鴿攝禱鋅儀憚銼嚕緡贊綁塵瑤鄲頷厙。）與其他無房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權的單位簽訂合資開發(fā)項目合同，合同中規(guī)定屬于分配按各方出資比例分配項目開發(fā)產(chǎn)品的，收到投資額時作預收賬款管理。合同中規(guī)定按各方投資比例分配項目利潤的，收到投資各方開發(fā)資金按預收賬款管理。簞嗇癲剴凈趕鉤嬙鱷鳧徑鉍塊娛頻釁。）與土地方合作開發(fā)項目，按土地約定的價值計入開發(fā)成本，有關工程成本的結轉與營業(yè)收入的核算，按《 企業(yè)會計制度》規(guī)定進行日常核算。頑鷙瑪濱廈峴轆庫糞糧驪癬韌螢頤剄。凡符合合并會計報表范圍的子公司，無論有無合作開發(fā)項目，均按《合并會計報表暫行規(guī)定》進行編制合并會計報表。漬閫熾訣團諳賡戰(zhàn)餛錳貨齏詢鯪頦鎣。三、稅項：公司主要稅種和稅率如下：、所得稅：以應納稅所得額為基數(shù)按國家稅務部門確定的比例稅率計算繳納；控股子公司按國家稅務部門確定的比例繳納。鐸輜澠頂嫻塊謂斕痹廩矯詼現(xiàn)獨潁儺。、營業(yè)稅：公司按房地產(chǎn)開發(fā)收入（扣除按規(guī)定允許扣除的配套費）、租金及建筑設計收入等的稅率計算繳納。搶觀淚婭師謳論櫚陣蘚塹挾圇鉞頜蕘。、增值稅：公司材料、物資銷售，按銷售收入的稅率計算當期銷項稅額，扣除按規(guī)定允許在當期抵扣的進項稅后繳納。賊組櫻種愨單蝕渾潷騾雛閩霽巒頡們。、城建稅、教育費附加及防洪工程維護費：公司分別按實際繳納流轉稅額的、和計算繳納。四、公司所控制的子公司及合營企業(yè)：、截至年月日，納入合并報表范圍的（單位：人民幣元）：單位名稱注冊資本投資金額投資比例經(jīng)營范圍天津華升房地產(chǎn)發(fā)展有限公司房地產(chǎn)開發(fā)、建設、銷售及材料銷售天津吉利大廈有限公司房地產(chǎn)開發(fā)、建設、銷售、物業(yè)管理，餐飲娛樂等天津市華馳租賃有限公司場地租賃、餐飲、娛樂、室內裝修等天津瑞巨貿易發(fā)展有限公司商業(yè)、物資供銷業(yè)批發(fā)、兼零售、室內外裝飾等天津凱銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、咨詢等天津市工建房地產(chǎn)聯(lián)合發(fā)展有限公司房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售天津澤達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)、銷售等天津市凱發(fā)汽車技術維護有限公司汽車修理,零售兼批發(fā)、報告期內合并會計報表范圍增減變動情況：（）天津市華學房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司（以下簡稱華學公司），系年成立，公司原擁有股權。年月日，公司控股公司—天津市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營集團有限公司以津房開（）號《關于印發(fā)〈天房物業(yè)公司資產(chǎn)界定等項工作會議紀要〉的通知》規(guī)定，華學公司由天津市天房物業(yè)管理有限公司（以下簡稱天房物業(yè)）并購。年月日，公司以天房股財（）號《關于“天房物業(yè)”公司并購、撤消關聯(lián)公司的工作安排》文件規(guī)定，被并購公司進行資產(chǎn)評估。評估基準日為年月日。年公司與天房物業(yè)及華學公司三方簽訂了《并購協(xié)議》，公司將對華學公司的股權轉讓給天房物業(yè)，因此，華學公司未納入本年度合并報表范圍。圓漣檸賡搗蕷艫燁錘澤謳結誠釁頸腦。（）天津市鉅貴物業(yè)發(fā)展有限公司，公司原擁有的股權，按照上述文件規(guī)定，本報告期已列為撤消清算之計劃。該公司于年月日已進行了清算，因此，未納入本年度合并報表范圍。蟄彎擼鯁棖佇緡癟槧贊瀅勁豬鸞頗龔。（）天津市華旺物業(yè)管理有限公司，公司原擁有的股權，按照上述文件規(guī)定，本報告期已列為撤消清算之計劃。該公司于年月日已進行了清算。因此，未納入本年度合并報表范圍。義淨擁捫毆脅紙窺鈑鳧剝贛噓癱領繳。（）天津華昌房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司（以下簡稱華昌公司）成立于年月，公司原擁有股權，由于公司對其實質控制，從年開始納入合并報表范圍。年月日華昌公司董事會決議，同意將公司所持有的股權全部轉讓給香港李昶先生。年月日華昌公司三方股東公司與李昶以及歐陽伯熊簽訂了《股權轉讓合同書》，三方約定公司將持有華昌公司的股權全部轉讓給李昶，年月日，經(jīng)天津市對外經(jīng)濟貿易委員會以津外經(jīng)貿資管（）號《關于天津華昌房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司股權轉讓及企業(yè)類型變更的批復》后生效。至此