【正文】 用設(shè)施設(shè)備包括電梯、變配電沒備、消防設(shè)施設(shè)備、中央空調(diào)設(shè)備、水泵房設(shè)備系統(tǒng)、真空泵房、氣泵房、中央監(jiān)控系統(tǒng)、公共照明、弱電（電話、電視、網(wǎng)絡(luò)、廣播、音響、對(duì)講等）、給排水系統(tǒng)、污水處理系統(tǒng)、園林綠化、通道溝渠、停車場、路燈等。給水設(shè)施飲用水水池（箱）半年消毒1次，水質(zhì)每3個(gè)月化驗(yàn)1次，冬季水箱有可靠的保溫措施，且不得對(duì)水質(zhì)產(chǎn)生污染；保持泵房清潔衛(wèi)生，良好的通風(fēng)、照明和采暖，地面排水暢通，每3個(gè)月（結(jié)合清洗水池）清洗1次泵房；水泵運(yùn)行正常，每2小時(shí)巡查泵房1次，每月啟動(dòng)1次，保持水泵能正常運(yùn)行，每月檢查1次消防泵及管道閥門，每半年對(duì)共用明裝給水管道進(jìn)行1次全面檢查維修，對(duì)輕度銹蝕將脫皮清理干凈；專業(yè)人員專人巡視，每日檢查泵、管道、水箱、閥門、水表狀況，定期保養(yǎng)、維護(hù)，出現(xiàn)問題隨時(shí)處理。排水設(shè)施化糞池每年清理2次,井內(nèi)無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物，清理后及時(shí)清潔現(xiàn)場；樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時(shí)更換，定期檢查，每3年全面更換1次；每周清掃1次以上排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長的雜草；達(dá)到目視基本干凈無污漬、無雜草，排水暢通，無積水、臭味；每2個(gè)月對(duì)地下管井清理1次，撈起井內(nèi)泥沙和懸浮物；每季度對(duì)地下管井徹底疏通1次，清理結(jié)束地面沖洗干凈。清理時(shí)，地面豎警示牌，必要時(shí)加護(hù)欄，清理后達(dá)到目視管道內(nèi)壁無粘附物，井底無沉淀物，水面無漂浮物，水流暢通，井蓋上無污漬、污物。每日清掃1次溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長的雜草；必要時(shí)用洗滌劑擦洗排水溝。達(dá)到干凈無污漬、無青苔雜草、排水暢通，無積水、臭味。供配電系統(tǒng)（在不移交供電部門的情況下）建立和完善有關(guān)規(guī)章制度，包括電氣設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護(hù)制度、安全及交接班制度；每年委托專業(yè)單位對(duì)變壓器、高壓開關(guān)柜進(jìn)行1次測試、試驗(yàn)等項(xiàng)目的維修保養(yǎng)；每年對(duì)變壓器外部、低壓配電柜進(jìn)行2次清潔、保養(yǎng)；保證正常電力供應(yīng)，限電、停電按規(guī)定時(shí)間通知用戶（使用人）；每年檢測1次保安接地電阻；每年檢測1次配電房主要電器設(shè)備的絕緣強(qiáng)度；每年檢測2次配電房內(nèi)消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高壓操作工具，并每年送供電部門檢測1次；每日填寫運(yùn)行記錄，建檔備查。弱電系統(tǒng)操作人員受過專業(yè)培訓(xùn)，持證上崗；工作時(shí)認(rèn)真負(fù)責(zé)，精神集中，對(duì)異常情況能及時(shí)識(shí)別；發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)處理；有切實(shí)可行的維修保養(yǎng)計(jì)劃；保養(yǎng)檢修及時(shí)；對(duì)相關(guān)設(shè)備、設(shè)施定期進(jìn)行調(diào)試，使系統(tǒng)處于最佳工作狀態(tài)；工作、維修、養(yǎng)護(hù)有記錄，特殊系統(tǒng)、設(shè)備的進(jìn)入經(jīng)過授權(quán)，密碼有有效保護(hù)；分系統(tǒng)定時(shí)檢查和記錄各部分、各監(jiān)控點(diǎn)的工作及運(yùn)行狀態(tài)，定期對(duì)各類信息、數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，形成日、月報(bào)表。避雷接地系統(tǒng)每年雨季來臨之前，對(duì)整個(gè)避雷接地系統(tǒng)進(jìn)行檢查維護(hù)；在大雷雨過后也要及時(shí)系統(tǒng)檢查，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。道路、停車場、（車棚、車庫）及路燈等配套設(shè)施加強(qiáng)道路維修與養(yǎng)護(hù)，制定詳細(xì)的道路維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，按照合同約定實(shí)施；保持道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；設(shè)立報(bào)修渠道，并有巡查制度，專人負(fù)責(zé)，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修補(bǔ)；道路、車場每天檢查1次；勸阻人為損壞路面，制止在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物；停車場、停車設(shè)備完好無損，有大、中、小修計(jì)劃；每日對(duì)道路、停車場進(jìn)行巡檢，發(fā)現(xiàn)缺損立即維護(hù)。對(duì)進(jìn)入的施工單位，派人跟蹤，確保道路、停車場不受損壞。每2年對(duì)道路，停車場設(shè)施進(jìn)行一次維護(hù)，每5年進(jìn)行一次大修。停車場內(nèi)照明設(shè)施完好，通道暢通無阻，配備必要的消防設(shè)備，符合停車場規(guī)范要求，便于管理和停放車輛。每日對(duì)路燈進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞立即更換，發(fā)現(xiàn)損壞，及時(shí)通知工程維修部。每月清潔燈具一次，每季檢修線路一遍，每年對(duì)于破損燈具及老化線路進(jìn)行更換。電梯電梯采取外包的方式承包給專業(yè)電梯公司負(fù)責(zé)日常維護(hù)與保養(yǎng)。具體要求按照國家相關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)處理。中央空調(diào)系統(tǒng)工程部專人負(fù)責(zé)對(duì)中央空調(diào)的日常維護(hù)和保養(yǎng).，并持證上崗。制定了詳細(xì)周密的運(yùn)行管理規(guī)程。每日隔1小時(shí)巡視1次，巡視部位包括：中央空調(diào)主機(jī)，控制柜及管路，閘閥等附件。檢查內(nèi)容包括電壓，高低壓力，油壓，冷凍水溫度，冷卻水溫度，三相電流等并做好工程部中央空調(diào)運(yùn)行記錄，出現(xiàn)異常立即處理，對(duì)于處理不了的故障報(bào)工程部主管處理。中央空調(diào)水泵每兩小時(shí)檢查空調(diào)水泵軸承聲音，排除不正常漏水。每月檢查主機(jī)漏油泄漏情況，風(fēng)機(jī)盤管皮帶，過濾網(wǎng)清洗，冷凝水管等。并填寫中央空調(diào)月度保養(yǎng)記錄。每季檢查保養(yǎng)空調(diào)水泵軸承，檢查水質(zhì)。每年4月對(duì)中央空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行大修，對(duì)系統(tǒng)全面檢查，電機(jī)檢查絕緣，風(fēng)機(jī)盤管是否漏水漏氣，管路檢查等?？照{(diào)機(jī)房保證干凈清潔，每日打掃，設(shè)備表面清潔?？照{(diào)交接班記錄清楚完善，工程部為保證空調(diào)運(yùn)行，保證醫(yī)院使用，制定了中央空調(diào)緊急預(yù)案。工程部對(duì)電，氣消耗要求操作維修人員必須認(rèn)真填寫。工程主管對(duì)每天消耗進(jìn)行分析，減少不必要的浪費(fèi)。供暖系統(tǒng)工程部對(duì)鍋爐操作人員進(jìn)行培訓(xùn)上崗，做到安全第一。鍋爐操作人員必須有上崗證。工程部制定了鍋爐操作規(guī)程，鍋爐運(yùn)行及交接班記錄，鍋爐房管理規(guī)定等管理制度。要求鍋爐操作人員認(rèn)真執(zhí)行。工程部水暖維修工負(fù)責(zé)鍋爐維修與巡查工作，鍋爐操作工發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告工程部維修工進(jìn)行處理。水暖維修日常巡查內(nèi)容：換熱泵，循環(huán)水泵，及鍋爐的運(yùn)行情況。檢查內(nèi)容：水泵壓力，煤氣壓力，控制柜電流，電壓，水泵聲音等，每月對(duì)水泵`保養(yǎng)加油，發(fā)現(xiàn)漏水及時(shí)處理。 供暖系統(tǒng)維修計(jì)劃制定，每年12月由工程部主管召集鍋爐操作工，維修水工制定維修計(jì)劃及材料計(jì)劃。供暖季后，由工程部主管組織實(shí)施。保養(yǎng)主要內(nèi)容：鍋爐燃燒室清理，燃燒頭保養(yǎng)清理，煙管，煙道，風(fēng)機(jī)，水泵大修，控制系統(tǒng)保養(yǎng)等。工程部對(duì)每天燃?xì)庀倪M(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析并按室外溫度調(diào)節(jié)鍋爐設(shè)定溫度。第三章 公共部位的維修養(yǎng)護(hù)一、維修養(yǎng)護(hù)范圍 公共部位是指主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板等）、外墻、屋面、樓梯間、通道等。二、共用部位維修養(yǎng)護(hù)管理公共設(shè)施日常維修計(jì)劃及實(shí)施方案序號(hào)項(xiàng)目維修類別日常維修計(jì)　劃方　案標(biāo)　準(zhǔn)實(shí)施效果１道路路面人行道砼道牙每周檢查一遍隨壞隨修。由工程部專業(yè)維修工實(shí)施路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；干整、無抗洼、無積水、無缺損、完好率達(dá)99%以上２溝渠池井雨水口雨水口污水井化糞池綠化井閥門井每周檢查一遍發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。由工程部專業(yè)維修工按作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。(1)井內(nèi)無積物，井壁無脫落；(2)化糞池出口及分隔地堵塞；(3)井蓋上標(biāo)志清晰。(1)井蓋完好率達(dá)100%有效發(fā)揮功用，無滲；透；(2)無缺損，少污積；(3)無堵塞。３園林綠地綠地、花草、樹木每周檢查一遍發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。園林綠化進(jìn)行綠化補(bǔ)種園藝維修。公司《二級(jí)綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)》(1)綠化管理設(shè)施、設(shè)備齊全完好；(2)綠化覆蓋率95％以上，缺株率2%以下。４停車場地下停車場每周檢查一遍發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。工程部專業(yè)維修實(shí)施。(1)砼路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；(2)停車場地面修繕標(biāo)準(zhǔn)。(1)綠化管理設(shè)施、設(shè)備齊全完好(2)綠化覆蓋率95%以上，缺株率2%以下。５消防設(shè)施管網(wǎng)室外消防栓每周檢查一遍發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。工程部門專業(yè)維修工實(shí)施?！短邢拦芾?xiàng)l例》。平整、無積水、無缺損。６公用標(biāo)志標(biāo)識(shí)牌、警示牌每周檢查一遍發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。由工程部實(shí)施(1)標(biāo)識(shí)清楚、無污積、破損；(2)安放牢固。(1)管道暢通，無堵塞；(3)消防設(shè)施正常有效。７其它設(shè)施圍墻、護(hù)欄、每周檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。由工程部實(shí)施(1)無破損；(2)無脫落；(3)泄水通暢確保圍欄、護(hù)欄安全使用，無銹蝕。 房屋本體共用部位日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案表2序號(hào)項(xiàng)目維修類別日常維修計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果１房屋承重結(jié)構(gòu)部位(1)局部受損；(2)施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題。日常每周巡查一次，特別是在前期階段要每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理、維修。(1)由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕，由工程部按房屋修繕規(guī)定實(shí)施維修；如局部受損較重，應(yīng)請(qǐng)公司專業(yè)工程技術(shù)人員提出方案，委托專業(yè)公司實(shí)施；(2)如因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問題，應(yīng)報(bào)請(qǐng)建設(shè)單位處理?！冻擎?zhèn)房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)》(1)安全、正常使用；(2)功能完好。２外墻面(1)外墻面磚起鼓脫落的修補(bǔ)；(2)外墻面局部滲漏；(3)外墻面大面積滲漏；(4)外墻面及裝飾面的翻新每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。由工程部有關(guān)修繕規(guī)程實(shí)施(1)《城、鎮(zhèn)房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)》；(2)《房屋滲漏修繕技術(shù)規(guī)》（cJJ6295）無鼓無脫、無滲水、美觀整潔。３屋面每月檢查一遍，雨季每周檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修由工程部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修，按照年度普查計(jì)劃維修。(1)《城、鎮(zhèn)房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)》；(2)《房屋滲漏修繕技術(shù)規(guī)》（cJJ6295１、無積水，無滲漏；２、隔熱層完好無損；３、雨落管暢通、安裝牢固。4公共通道門廳樓梯間(1)公用地面的維修改造；(2)公共信道、門廳的墻、天棚維護(hù)；(3)樓間墻面、扶手、踏步的維護(hù)。(4)公共門窗的維護(hù)。每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。由工程部按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。(1)整潔，無缺損，無霉跡。(2)扶手完好，無張?zhí)圹E。(3)門窗開閉自如無破損。5上下水主管(1)接口及砂眼漏水；(2)管道堵塞、破裂；(3)固定卡松脫；(4)污水檢查口的維護(hù)。用戶隨報(bào)隨修由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)維修上、下水通暢，無滲漏第五部分物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)測算要點(diǎn)：★ 以收定支★ 陽光財(cái)務(wù)★ 取之用民，用之于民★ 享用、受益與承擔(dān)★ 以豐補(bǔ)欠，反晡物業(yè)第一章 前期物業(yè)管理服務(wù)成本測算一、物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)（一）政策法規(guī)與市場物價(jià)依據(jù)太原市政府有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和文件；甲方所提供的項(xiàng)目原始數(shù)據(jù)；（若實(shí)際情況與其有較大差異，雙方應(yīng)予以協(xié)商，再作相應(yīng)調(diào)整）根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目分析所設(shè)定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、相應(yīng)的人員配置和物資裝備計(jì)劃；太原市現(xiàn)有物價(jià)、工資水平及相關(guān)的市場行情、同類物業(yè)水平的綜合預(yù)計(jì)。稅費(fèi)按管理中心總收入的6%計(jì)算。（二）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)測算的原則以收定支原則為適應(yīng)用戶的經(jīng)濟(jì)承受能力，培養(yǎng)物業(yè)管理消費(fèi)的心理承受能力，要做到“以收定支”。具體做法是：本著“量入而出”的原則，將收取的物業(yè)管理費(fèi)?？顚Ｓ茫鶕?jù)實(shí)際服務(wù)項(xiàng)目需要進(jìn)行分解，分類建帳，以求收支平衡。陽光財(cái)務(wù)原則嚴(yán)格控制物業(yè)管理費(fèi)用支出，每半年一次在管理中心收費(fèi)處向用戶公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況。誰享用、誰受益、誰承擔(dān)的原則對(duì)特約服務(wù)和便民服務(wù)實(shí)行合理收費(fèi)，合理分?jǐn)偟挠袃敺?wù)模式。以豐補(bǔ)欠，反哺物業(yè)的原則在物業(yè)經(jīng)營過程中，若某些管理服務(wù)項(xiàng)目獲得收益較豐，可用以補(bǔ)貼另外一些虧損項(xiàng)目的費(fèi)用。如整體物業(yè)管理收支出現(xiàn)贏余，應(yīng)依比例提出資金反哺物業(yè)，投入到管理物業(yè)新增項(xiàng)目建設(shè)及原有設(shè)施更新改造。二、萬柏林區(qū)中心醫(yī)院基本物業(yè)保潔服務(wù)費(fèi)測算醫(yī)院服務(wù)管理費(fèi)用測算表序號(hào)費(fèi)用支出項(xiàng)目金額（元/月）備注1人員工資51880人員安排及工資標(biāo)準(zhǔn)見附表附表22福利（含服裝、保險(xiǎn)等）4200平均100元/人月，共計(jì)42人4工料消耗4200平均100元/人月，共計(jì)42人6利潤6028前3項(xiàng)總和的10%7稅金3978前4項(xiàng)總和的6%合計(jì)70286太原市萬柏林區(qū)中心病醫(yī)院每月保潔及設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)用支出總費(fèi)用為70286元，其中人員工資費(fèi)用支出51880元，占74%；員工福利費(fèi)用支出4200元，占6%；工料消耗費(fèi)用支出4200，占6%；利潤費(fèi)用支出6028元，占9%；稅金費(fèi)用支出3978元，占6%。附表1：人員工資標(biāo)準(zhǔn)一覽表工作崗位人數(shù)月工資（元/人）月工資標(biāo)準(zhǔn)備注保潔員2698025480保潔組長212002400保潔主管115001500玻璃清潔工218003600工程人員9160014400工程主管120002000項(xiàng)目經(jīng)理125002500合計(jì)4251880附表2：人員配置保潔人員配置保潔區(qū)域（崗位）人數(shù)備注地下室1人包括地下室2兩層大院及醫(yī)療垃圾收集1人一層3人急診大廳、放射科、收費(fèi)及掛號(hào)大廳二層2人血庫、內(nèi)科、外科、病理、化驗(yàn)三層3人辦公室、婦產(chǎn)科、B超室四層2人手術(shù)室五層2人ICU病區(qū)（并協(xié)助手術(shù)室員工）6—12層14人住院部（2人/層）玻璃清潔2人保潔主管1人負(fù)責(zé)醫(yī)院保潔服務(wù)的統(tǒng)籌管理小計(jì)31人其中含保潔小組長2人工程維修人員配置普通工程人員9人實(shí)行3班倒，每班3人工程主管1人工作安排、監(jiān)督及技術(shù)指導(dǎo)項(xiàng)目經(jīng)理1人統(tǒng)籌管理保潔及工程維護(hù)工作小計(jì)11人合計(jì)42人附件：崗位職責(zé)、各項(xiàng)工作管理流程擊相關(guān)管理制度項(xiàng)目經(jīng)理崗位職責(zé)1. 認(rèn)真貫徹執(zhí)行公司的經(jīng)營管理方針、政策、指示、規(guī)定等，堅(jiān)持為醫(yī)院服務(wù)，為社會(huì)服務(wù)的經(jīng)營目的，努力搞好具有恒同吉物業(yè)管理特色的管理工作，為恒同吉公司和社會(huì)做貢獻(xiàn)。2. 定期向公司匯報(bào)醫(yī)院管理工作，認(rèn)真完成公司交付的各項(xiàng)任務(wù)，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)目標(biāo)