【正文】 車(chē)啟動(dòng)時(shí)間較短，廢氣產(chǎn)生量小，且露天空曠條件很容易使排放尾氣污染物 NOx、CO 與 TCH 擴(kuò)散。另外，地下車(chē)庫(kù) 汽車(chē)尾氣由百葉窗排出，經(jīng)空氣過(guò)濾器，使車(chē)庫(kù)廢氣中的污染物及灰塵去除率可達(dá) 85%，對(duì)環(huán)境空氣產(chǎn)生的影響很小。（2）中水處理站惡臭本項(xiàng)目中水處理站在運(yùn)行過(guò)程中還會(huì)產(chǎn)生一部分臭氣。項(xiàng)目污水處理站擬采取地埋的方式，并且在污水處理站內(nèi)設(shè)置抽風(fēng)機(jī)，在風(fēng)道內(nèi)設(shè)置活性炭吸附裝置。為了減少臭氣的影響，采取以下措施：在設(shè)計(jì)時(shí)注意從工藝上消除臭氣：一是生化池采用下部進(jìn)水的方式，上部出水為清水；二是建議在中水處理站內(nèi)設(shè)置抽風(fēng)機(jī)，在風(fēng)道內(nèi)設(shè)置活性炭吸附裝置吸附后再向外排放。由于以上空氣污染因素產(chǎn)生的污染物為少量，并且在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中采取了有效的處理措施，對(duì)環(huán)境空氣產(chǎn)生的污染均較輕微。水環(huán)境影響分析（1）雨水對(duì)于雨水，主要考慮回收回補(bǔ)地下。擬建項(xiàng)目建成后，綠地部分的表層主要為人工填土，加上植被的作用，土層涵養(yǎng)水能力增強(qiáng)，基于此，回收雨水將從綠化建設(shè)方面考慮實(shí)施。建設(shè)中按照從“高經(jīng)七緯十二東南片區(qū) A、C 地塊建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告山東魯咨工程咨詢(xún)有限公司41花壇”、 “低綠地”到“ 淺溝滲渠滲透”逐級(jí)下滲的新模式，將屋面雨水先流經(jīng)高位花壇進(jìn)行滲透凈化，而后與道路雨水一起通過(guò)低綠地滲入地下；雨量較大時(shí)排入雨水管網(wǎng)。（2）生活污水及環(huán)境影響分析擬建項(xiàng)目建成后的污水主要是日常生活產(chǎn)生的污水。依據(jù)《濟(jì)南市城市中水設(shè)施建設(shè)管理暫行辦法》，建設(shè)單位須建設(shè)中水回用系統(tǒng)，要求對(duì)污水進(jìn)行深度處理，達(dá)到《城市污水再生利用 城市雜用水水質(zhì)》（GB/T189202022）標(biāo)準(zhǔn)后，大部分回用于綠化灌溉、沖廁、洗 車(chē)、清潔道路等，剩余部分中水先排入城市污水管網(wǎng)。本項(xiàng)目對(duì)周邊地下水的影響主要是污水收集管網(wǎng)和化糞池等的各類(lèi)水池出現(xiàn)滲漏造成。建設(shè)中擬對(duì)污水管網(wǎng)、各類(lèi)蓄水池及化糞池采取防滲漏措施，減少?gòu)U水的滲漏，因此擬建項(xiàng)目不會(huì)加劇周邊地區(qū)的地下水的不良影響。固體廢物環(huán)境影響分析本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期固廢包括日常生活消耗產(chǎn)生的垃圾，還有中水處理站產(chǎn)生的污泥。（1）生活垃圾生活垃圾主要為一些普通生活垃圾，主要有廢包裝、廢塑料、廢紙和一些舊電池等，這些廢物大都具有可燃性，廢塑料在自然界中不易降解，舊電池中含有 Hg 等重金屬如處理不當(dāng)，對(duì)環(huán)境的影響能長(zhǎng)時(shí)間持續(xù)。項(xiàng)目區(qū)設(shè)多處垃圾收集點(diǎn)，采用常用的帶蓋的桶式垃圾箱。垃圾實(shí)行袋裝化，作到日產(chǎn)日清，統(tǒng)一收集后由環(huán)衛(wèi)部門(mén)統(tǒng)一用專(zhuān)車(chē)送至濟(jì)南市無(wú)害化垃圾處理場(chǎng)集中處理。 (2)中水 處 理站污泥污水處理站污泥經(jīng)穩(wěn)定處理達(dá)到《城鎮(zhèn)污水處理廠污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB189182022)中表 5 污泥控制標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目擬將中水處經(jīng)七緯十二東南片區(qū) A、C 地塊建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告山東魯咨工程咨詢(xún)有限公司42理站產(chǎn)生的污泥委托環(huán)衛(wèi)部門(mén)定期清運(yùn)處理。因此，采取相應(yīng)措施后，擬建項(xiàng)目固廢將對(duì)環(huán)境影響很小。聲環(huán)境影響分析營(yíng)運(yùn)期的噪聲主要是汽車(chē)交通、中水站、自來(lái)水加壓、換熱站等的風(fēng)機(jī)和泵類(lèi)等產(chǎn)生的噪聲。交通噪聲與路況、坡度、車(chē)型、交通流量、是否鳴喇叭關(guān)系均密切。進(jìn)出車(chē)輛汽車(chē)在不鳴喇叭的情況下，在良好路況下噪聲級(jí)約為 60～65dB(A)；在鳴喇叭的情況下，在良好路況下噪聲級(jí)約為70～80dB(A) 。夜間基本沒(méi)有汽車(chē)出入，因此夜間區(qū)內(nèi)噪聲是可以達(dá)標(biāo)的。白天除上下班時(shí)間（大約各持續(xù)半小時(shí)）外，區(qū)內(nèi)各處的噪聲均可以達(dá)標(biāo)。防治對(duì)策：加強(qiáng)進(jìn)出車(chē)輛的管理，采取必要的管理措施，如限速在 30km/h 以?xún)?nèi)，夜 間禁止鳴笛，合理安排行 車(chē)路線，盡量使車(chē)輛避開(kāi)敏感地點(diǎn)，減小對(duì)區(qū)內(nèi)環(huán)境的噪聲影響。中水站、自來(lái)水加壓、換熱 站等的風(fēng)機(jī)和泵類(lèi)等噪聲源均設(shè)置在地下，通過(guò)選擇低噪聲設(shè)備、加減振緩沖墊，且采取減振、隔聲等措施，降噪效果明顯，維護(hù)體外可控制在 55dB（A）以下，對(duì)區(qū)內(nèi)或周邊地區(qū)居民生活影響較小。第三節(jié) 生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施一、施工期為將施工期對(duì)周?chē)h(huán)境的影響控制在最低水平，評(píng)價(jià)建議建設(shè)單位必須嚴(yán)格遵守《濟(jì)南市揚(yáng)塵污染防治管理規(guī)定》和GB1252390《建筑施工 場(chǎng)界噪聲限值》的 規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，具體采取如下控制措施：揚(yáng)塵經(jīng)七緯十二東南片區(qū) A、C 地塊建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告山東魯咨工程咨詢(xún)有限公司43（1）施工現(xiàn)場(chǎng)需設(shè) 2 米高的隔離防護(hù)墻，施工場(chǎng)地設(shè)置統(tǒng)一圍檔。清理施工垃圾，必須搭設(shè)封閉式臨時(shí)專(zhuān)用垃圾道或采用容器吊運(yùn)，嚴(yán) 禁隨意凌空拋撒。施工垃圾應(yīng)及時(shí)清運(yùn)，適量灑水，減少揚(yáng)塵。（2）施工現(xiàn)場(chǎng)殘土、沙料等易生塵物料采取覆蓋防塵網(wǎng)（布）或噴灑覆蓋劑等有效措施，并經(jīng)常進(jìn)行灑水保濕。水泥和其它易飛揚(yáng)的細(xì)顆粒散體材料，安排在庫(kù)內(nèi)存放或嚴(yán)密遮蓋。清運(yùn)殘土、沙土及垃圾等的裝載高度不超過(guò)車(chē)輛護(hù)欄，并采取苫布全覆蓋措施。（3）施工現(xiàn)場(chǎng)結(jié)合設(shè)計(jì)中的永久道路布置施工道路。施工道路的基層做法按設(shè)計(jì)要求執(zhí)行，面層可分別采用礁渣、細(xì)石、瀝青或混凝土，以減少道路揚(yáng)塵。運(yùn)輸路線要平整，車(chē)輛要用布封蓋，車(chē)輛不得超載，以免殘土撒落。施工車(chē)輛出入現(xiàn)場(chǎng)采取沖洗輪胎等措施，防止車(chē)輛帶泥沙出現(xiàn)場(chǎng)。（4）應(yīng)制定灑水降塵制度，在易產(chǎn)生揚(yáng)塵的季節(jié)，要灑水降塵。（5）混凝土攪拌，不在工地進(jìn)行混凝土攪拌操作，由專(zhuān)業(yè)廠家提供商品混凝土?；炷吝M(jìn)車(chē)、卸料、澆注應(yīng)加強(qiáng)管理，做到文明生產(chǎn)。料斗應(yīng)封閉，不能有泄料口。落地殘料一車(chē)一清，不能形成堆積現(xiàn)象，車(chē)體輪胎應(yīng)人工清理干凈后再離開(kāi)工地。噪聲嚴(yán)禁夜間（22∶00～6∶00 期間）自由作業(yè)，特別是高噪聲機(jī)械作業(yè)，如打樁機(jī)、推土機(jī)、風(fēng)鉆等。對(duì)鋸、電刨等高噪聲設(shè)備合理布局，并對(duì)其進(jìn)行屏蔽，加設(shè)隔聲罩、隔聲墻，作臨時(shí)的隔聲、消聲和減振等綜合治理，或遠(yuǎn)離居民區(qū)，異地加工。中高考期間，應(yīng)嚴(yán)格遵守環(huán)保部門(mén)有關(guān)規(guī)定。水土流失（1）嚴(yán)格界定施工活動(dòng)范圍，盡可能縮小施工作業(yè)帶寬度，減經(jīng)七緯十二東南片區(qū) A、C 地塊建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告山東魯咨工程咨詢(xún)有限公司44少對(duì)地表的碾壓。管線敷設(shè)嚴(yán)格按設(shè)計(jì)要求進(jìn)行，確保埋設(shè)深度和防腐、保溫質(zhì)量，防止腐蝕管道，保護(hù)地上植被。在管線上方設(shè)置各種標(biāo)志，防止各類(lèi)施工活動(dòng)對(duì)管線的破壞。管道維修二次開(kāi)挖回填時(shí)，應(yīng)盡量按原有土壤層次進(jìn)行回填，保護(hù)表層土。及時(shí)復(fù)墾綠化，減少水土流失。（2）施工人員的生活污水經(jīng)污水處理設(shè)備處理后進(jìn)入中水處理系統(tǒng)進(jìn)行深度處理并消毒，然后進(jìn)入中水管道系統(tǒng)，用于日常沖廁、綠 化、清掃用水。（3）施工期間生活垃圾、施工殘土等送往市政部門(mén)指定場(chǎng)所統(tǒng)一處理。二、運(yùn)行期噪聲（1）設(shè)備選型對(duì)于產(chǎn)噪設(shè)備如泵類(lèi)、電機(jī)等應(yīng)在購(gòu)買(mǎi)時(shí)就選擇低噪類(lèi)型的設(shè)備，以減少運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)的噪聲強(qiáng)度。（2）設(shè)備安裝產(chǎn)噪設(shè)備如電機(jī)及泵類(lèi)安裝在室內(nèi)，并對(duì)基礎(chǔ)采取減震措施，電梯設(shè)備間單獨(dú)設(shè)置于電梯房?jī)?nèi)，室內(nèi)采取必要的減震消聲措施。（3）合理布局合理設(shè)計(jì)布置水泵房等噪聲、振動(dòng)源的位置，應(yīng)盡量避免設(shè)在主體建筑之下。 （4）減振消聲措施水泵出水處安裝避振喉，設(shè)備間棚頂加設(shè)一定厚度的巖棉、苯板及玻璃纖維隔音層以起到吸聲降噪的目的，并定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢修維護(hù)，采用上述措施設(shè)備噪聲可降低 20～25dB，再經(jīng)墻體隔聲及距離衰減后，其噪聲及振動(dòng)不會(huì)對(duì)周?chē)h(huán)境及居民造成明顯的影響。經(jīng)七緯十二東南片區(qū) A、C 地塊建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告山東魯咨工程咨詢(xún)有限公司45廢水房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行后產(chǎn)生的廢水排放水質(zhì)污染程度不高。對(duì)衛(wèi)生間排出的污水經(jīng)化糞池處理，達(dá)到排放標(biāo)準(zhǔn)后，排入城市污水管網(wǎng)。生活污水經(jīng)中水設(shè)施處理后用于清潔和綠化。污水經(jīng)中水處理系統(tǒng)處理后，達(dá)到《城鎮(zhèn)污水處理廠污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB189182022）一級(jí) A 標(biāo)準(zhǔn)，同 時(shí)滿(mǎn)足《城市污水再生利用城市雜用水水質(zhì)》（GB/T189202022）標(biāo) 準(zhǔn)。處理后部分用于中水回用，部分排入市政管網(wǎng)。項(xiàng)目區(qū)內(nèi)鋪設(shè)污水管網(wǎng)和雨水管網(wǎng)，污水與雨水分別排放。廢氣治理采用合理控制進(jìn)出車(chē)流量，使用無(wú)鉛汽油，安裝汽車(chē)尾氣凈化裝置等措施降低機(jī)動(dòng)車(chē)尾氣對(duì)周邊環(huán)境的影響。垃圾治理及時(shí)妥善處理運(yùn)行期產(chǎn)生的各類(lèi)廢物，不得長(zhǎng)期在環(huán)境中存放，避免對(duì)景觀、土壤及地下水環(huán)境造成影響。項(xiàng)目垃圾處理采用集中式垃圾中轉(zhuǎn)站，專(zhuān)職衛(wèi)生保潔人員負(fù)責(zé)；垃圾收集采用流動(dòng)環(huán)衛(wèi)車(chē)定點(diǎn)、定時(shí)、分類(lèi)統(tǒng)一收集清掃，集中到垃圾中轉(zhuǎn)站后，由城市環(huán)衛(wèi)部門(mén)運(yùn)往城市垃圾處理廠。生態(tài)防護(hù)治理措施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間通過(guò)實(shí)施相應(yīng)的綠化工程，盡可能的利用空間種草、植樹(shù)，可起到美化環(huán)境，凈化空氣、降塵、減噪的作用，達(dá)到綠化美化的目的，有利于局部微生態(tài)環(huán)境質(zhì)量的改善，以減小項(xiàng)目對(duì)周邊生態(tài)環(huán)境的影響。綠化應(yīng)本著點(diǎn)、線、面相結(jié)合的原則，充分發(fā)揮綠地的防護(hù)、活動(dòng)功能和改善生態(tài)環(huán)境的作用，同時(shí)具有花、香、果、綠四大觀賞特性，以確保小區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔。總之，工程開(kāi)發(fā)建設(shè)將會(huì)對(duì)所在地區(qū)的自然生態(tài)、水、氣、聲經(jīng)七緯十二東南片區(qū) A、C 地塊建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告山東魯咨工程咨詢(xún)有限公司46等環(huán)境產(chǎn)生不同程度的影響，由于在設(shè)計(jì)中采取了積極有效的防治措施，只要認(rèn)真落實(shí)環(huán)保措施與主體工程實(shí)現(xiàn)“三同時(shí)” ，工程對(duì)環(huán)境的不利影響可以控制在最小限度，從環(huán)境保護(hù)的角度來(lái)看，本項(xiàng)目的選址和建設(shè)是可行的。第四節(jié) 特殊環(huán)境影響分析項(xiàng)目范圍內(nèi)不涉及歷史文化遺產(chǎn)、自然遺產(chǎn)、風(fēng)景名勝、自然景觀等特殊環(huán)境，因此不進(jìn)行特殊環(huán)境影響分析。經(jīng)七緯十二東南片區(qū) A、C 地塊建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告山東魯咨工程咨詢(xún)有限公司47第七章 經(jīng)濟(jì)影響分析第一節(jié) 經(jīng)濟(jì)效益分析根據(jù)國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》( 第三版) 規(guī)定的建 設(shè)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)原則 ，結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)，盈利能力計(jì)算項(xiàng)目實(shí)施后的增量效益與評(píng)價(jià)指標(biāo)，為建設(shè)單位提供決策依據(jù)。一、基本假設(shè)所有基礎(chǔ)數(shù)據(jù)均以 2022 年物價(jià)平均水平為基礎(chǔ)。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期內(nèi)不考慮通貨膨脹因素，只考慮相對(duì)價(jià)格變化。二、項(xiàng)目計(jì)算期項(xiàng)目計(jì)算期為 4 年，其中建設(shè)期 2 年。2022 年 5 月底竣工驗(yàn)收后，2022 年全部銷(xiāo)售完畢。三、銷(xiāo)售計(jì)劃及銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，在第二年開(kāi)展銷(xiāo)售工作，計(jì)劃項(xiàng)目建成后一年內(nèi)全部銷(xiāo)售完畢。銷(xiāo)售價(jià)格的確定在測(cè)算經(jīng)營(yíng)成本的基礎(chǔ)上，結(jié)合濟(jì)南市西部地區(qū)商業(yè)用房行情和項(xiàng)目地理位置，參照周邊地區(qū)類(lèi)似項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格，確定本項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格：商務(wù)辦公樓價(jià)格確定為 9000 元/m 2，公寓價(jià)格確定為9200 元/m 2，沿街商業(yè)銷(xiāo) 售價(jià)格確定為 10000 元/m 2，地下車(chē)位銷(xiāo)售價(jià)格確定為 10 萬(wàn)元/ 個(gè)。銷(xiāo)售收入估算經(jīng)七緯十二東南片區(qū) A、C 地塊建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告山東魯咨工程咨詢(xún)有限公司48各年銷(xiāo)售收入按規(guī)劃的各年銷(xiāo)售面積乘以銷(xiāo)售價(jià)格計(jì)算。經(jīng)測(cè)算， 項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 127439 萬(wàn)元。詳見(jiàn)下表：表 71 銷(xiāo)售收入表序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 規(guī)模 單價(jià) 收入（萬(wàn)元）1 商務(wù)辦公樓 9000 元/m 2 309122 沿街商業(yè) 33558m2 10000 元/m 2 335583 公寓 9200 元/ m 2 489494 地下車(chē)位 1402 個(gè) 10 萬(wàn)元/個(gè) 14020合計(jì) 127439四、營(yíng)業(yè)稅金及附加估算根據(jù)國(guó)家及地方有關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目所銷(xiāo)售的房地產(chǎn)應(yīng)繳納土地增值稅、 營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。其中營(yíng)業(yè)稅按 5%計(jì)取。城建稅、教育費(fèi)附加及地方教育附加分別為營(yíng)業(yè)稅的 7%、3%和 2%，經(jīng)測(cè)算，營(yíng)業(yè) 稅為 2958 萬(wàn)元，城市 維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加及地方教育附加為 355 萬(wàn)元。土地增值稅按四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算， 為 5697 萬(wàn)元。五、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用等運(yùn)營(yíng)費(fèi)用按銷(xiāo)售收入的 3%計(jì)，為 1775萬(wàn)元。六、財(cái)務(wù)盈利能力分析表 72 全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 單位： 萬(wàn)元序號(hào) 項(xiàng) 目 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年1 現(xiàn)金流入 0 50976 44604 31859 銷(xiāo)售收入 0 50976 44604 318592 現(xiàn)金流出 47441 40247 14367 5744 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 47441 31628 0 0 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 0 1147 1912 764經(jīng)七緯十二東南片區(qū) A、C 地塊建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告山東魯咨工程咨詢(xún)有限公司49 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 0 2141 3569 1427 土地增值稅 0 3367 5612 2244 所得稅 0 1964 3274 13093 稅前凈現(xiàn)金流量 47441 12693 33511 274244 累計(jì)稅前凈現(xiàn)金流量 47441 34748 1237 261875 稅后凈現(xiàn)金流量 47441 10729 30237 261156 累計(jì)稅后凈現(xiàn)金流量 47441 36712 6475 19640表 73 主要數(shù)據(jù)及指標(biāo)表序號(hào) 項(xiàng) 目 單位 數(shù)據(jù)1 銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元 1274392 營(yíng)業(yè)稅金及附加 萬(wàn)元 71373 總投資 萬(wàn)元 790694 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 萬(wàn)元 38235 土地增值稅 萬(wàn)元 112236 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 261877 所得稅 萬(wàn)元 65478 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 196409 總投資收益率 % 10 所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 2311 所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（IC=12%） 萬(wàn)元 904112 所得稅前投資回收期 年 13 所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 1714 所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（IC=12%） 萬(wàn)元 431315 所得稅后投資回收期