玫瑰小區(qū)市場(chǎng)簡(jiǎn)報(bào)培訓(xùn)資料-資料下載頁
2025-08-02 21:07本頁面
【正文】 隱憂T（1） 三明房地產(chǎn)市場(chǎng)消化水平有限三明城市以工業(yè)為基礎(chǔ)，且規(guī)模相對(duì)較小，而房地產(chǎn)置業(yè)客群中呈現(xiàn)高收入大量外流，中低收入者置業(yè)較困難的局面，可預(yù)見的三明未來房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況不容樂觀。（2） 本案開發(fā)推廣不合理將影響項(xiàng)目的整體性本案是三明市區(qū)大規(guī)模項(xiàng)目，前期開發(fā)與推廣必須以項(xiàng)目整體形象為基礎(chǔ)，綜合利用以提高項(xiàng)目的整體價(jià)值。尤其是作為本案有機(jī)組成部分——一期商業(yè)部分的開發(fā)推廣容易忽略項(xiàng)目的整體性，從而影響本案的二期開發(fā)，及社區(qū)的整體形象及品質(zhì)。（3） 本案商業(yè)部分開發(fā)難度大本案商業(yè)部分開發(fā)位于地塊西側(cè)臨列東街部分，其地勢(shì)較高，商業(yè)氛圍不濃，在前期開發(fā)成本及后期經(jīng)營(yíng)規(guī)劃上均存在較大的難度。（4） 社區(qū)入口設(shè)置不便，識(shí)別性不高本案地塊僅西側(cè)及南側(cè)可設(shè)置社區(qū)入口，但西側(cè)地勢(shì)較高，設(shè)置社區(qū)入口難度大，而南側(cè)入口將較狹長(zhǎng)，社區(qū)入口識(shí)別性較差，社區(qū)形象將受影響。（三）項(xiàng)目綜合評(píng)述由上述分析內(nèi)容可見，本案的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)，機(jī)會(huì)與隱憂是并存的，但綜合開發(fā)必須認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目的強(qiáng)勢(shì)，即本案在綜合開發(fā)中可充分利用的資源，具體內(nèi)容包括：216。 市中心的地段216。 規(guī)模優(yōu)勢(shì)216。 成熟而突出的配套：教育及體育運(yùn)動(dòng)基于上述三項(xiàng)可見，本案開發(fā)利用資源有利于住宅項(xiàng)目的綜合開發(fā)。但鑒于三明的城市特色，較目前在（待）推個(gè)案而言，本案除規(guī)模優(yōu)勢(shì)外，其余均相對(duì)較不突出，且受周邊環(huán)境影響，項(xiàng)目的檔次及價(jià)值難以充分體現(xiàn)，因此欲提升項(xiàng)目的檔次及品質(zhì)，關(guān)鍵在于有效運(yùn)用整體性的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)及企劃推廣戰(zhàn)略。五、項(xiàng)目綜合發(fā)展建議（一）項(xiàng)目定位整體定位建議定位為三明市中心中高檔次的綜合性、生態(tài)型大社區(qū)，并成為領(lǐng)袖三明市房地產(chǎn)市場(chǎng)的標(biāo)志性項(xiàng)目?？腿憾ㄎ桓鶕?jù)三明城市及本案特色，建議本案客群定位如下：客群來源上，以三明市區(qū)尤其是梅列區(qū)居民為主，周邊區(qū)縣客群為輔；客群工作性質(zhì)上，以政府企事業(yè)單位公務(wù)員，教師、醫(yī)生為主，周邊工業(yè)企業(yè)職工及私營(yíng)個(gè)體戶等為輔；客群購買目的上，以改善居住條件、提升生活品質(zhì)的二次（含二次以上）置業(yè)為主，中青年（成家）初次置業(yè)為輔，少量的投資置業(yè)者為補(bǔ)充。（二）開發(fā)戰(zhàn)略綜合開發(fā)建議建立整體性的開發(fā)戰(zhàn)略，整合各方資源與優(yōu)勢(shì)，提升本案綜合品質(zhì)。因而，一方面要注重項(xiàng)目前后期開發(fā)的整體性，另一方面避免三明房地產(chǎn)市場(chǎng)中趨同性，使本案真正領(lǐng)袖三明房地產(chǎn)市場(chǎng)。社會(huì)營(yíng)銷首先，與政府方面協(xié)商進(jìn)行紡織廠、破舊建筑、菜市場(chǎng)、清潔樓等本案周邊環(huán)境改善工作，以提高項(xiàng)目的整體品質(zhì)；其次，在上述基礎(chǔ)上，與政府及社會(huì)之間進(jìn)行一系列的社會(huì)營(yíng)銷活動(dòng)，在提升項(xiàng)目形象與品質(zhì)的同時(shí)，提高開發(fā)商的知名度與美譽(yù)度。在綜合運(yùn)用社會(huì)營(yíng)銷及市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略的情況下，可以提升開發(fā)商的品牌形象，從而奠定其房地產(chǎn)方向發(fā)展的良好基礎(chǔ)。商業(yè)部分開發(fā)本案沿列東街部分長(zhǎng)約160米，總面積預(yù)計(jì)約2萬㎡，商業(yè)體量較大。商業(yè)部分的開發(fā)是本案整體運(yùn)營(yíng)的重要環(huán)節(jié)，它的成功開發(fā)對(duì)于提高開發(fā)收益，以及項(xiàng)目的整體品質(zhì)有著重要意義。但其作為第一期開發(fā)，受地塊因素影響，以及項(xiàng)目后期開發(fā)還未成型，因而本案商業(yè)價(jià)值無法在前期充分體現(xiàn)。因此，建議應(yīng)在項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)思路下進(jìn)行綜合開發(fā)，以提升商業(yè)價(jià)值，同時(shí)成為本案社區(qū)品質(zhì)及形象提升的起始環(huán)節(jié)。（三）建筑規(guī)劃本部分內(nèi)容主要針對(duì)本案住宅部分規(guī)劃。戶型總體上，本案為綜合性的中高檔社區(qū)，因此建議本案在家庭居住型戶型為主，控制戶型面積，增強(qiáng)戶型的居住舒適性，創(chuàng)造精致而舒適的居住空間。戶型配比上，建議以三房為主，兩房及四房為輔，樓中樓次之，可依本案具體規(guī)劃情況設(shè)計(jì)一房或單身公寓戶型。建筑規(guī)劃建筑風(fēng)格上，建議在本案整體定位條件下，確立社區(qū)建筑風(fēng)格，并在一定程度上保證其現(xiàn)代明麗的特色。建筑排布上，建議各棟樓宇以組團(tuán)式排布，保證景觀、視野及通風(fēng)采光的均好性。建筑物類別上，建議設(shè)計(jì)以多層為主，小高層為輔，并根據(jù)組團(tuán)及景觀需要調(diào)整兩者比例，同時(shí)可考慮適當(dāng)規(guī)劃低層樓宇。社區(qū)配套園林規(guī)劃上，首先必須注重園林規(guī)劃的重要性，以園林規(guī)劃體現(xiàn)社區(qū)品質(zhì)。其次在組團(tuán)規(guī)劃中，以園林規(guī)劃增強(qiáng)各組團(tuán)的景觀及環(huán)境的共融性。會(huì)所設(shè)置上，以滿足社區(qū)居民需求為出發(fā)點(diǎn)，依據(jù)社區(qū)檔次設(shè)計(jì)不同內(nèi)容。因本案南側(cè)即為體育中心，故建議會(huì)所設(shè)置以休閑、人際交流為主題，為各年齡層的住戶提供休閑、交流空間。小區(qū)配套上，處于社區(qū)檔次及品質(zhì)的考慮，建議應(yīng)保證足夠的車位（自行車、摩托車及私家車），設(shè)置與社區(qū)品質(zhì)相一致的安防配備。（四）營(yíng)銷推廣本案是三明市區(qū)綜合性社區(qū)，開發(fā)體量大，但三明市場(chǎng)消化水平有限，且市場(chǎng)發(fā)展不成熟，提高項(xiàng)目認(rèn)知度、提升項(xiàng)目品質(zhì)及促進(jìn)項(xiàng)目銷售的關(guān)鍵就在于如何整合利用合理的營(yíng)銷推廣策略。同時(shí)，三明房地產(chǎn)營(yíng)銷代理業(yè)仍處于發(fā)展階段，代理水平較一般，因此本案營(yíng)銷推廣方面需要予以突破，以先進(jìn)的營(yíng)銷推廣理念入市，并達(dá)到引領(lǐng)三明房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)勢(shì)。此外，應(yīng)注重營(yíng)銷推廣的整體性，在前后期開發(fā)中須擁有統(tǒng)一的營(yíng)銷推廣策略，以有效整合本案資源，綜合提升項(xiàng)目形象與品質(zhì)。注重項(xiàng)目整體運(yùn)作的基調(diào)，即保持項(xiàng)目檔次及形象，以形成項(xiàng)目獨(dú)具特色的品質(zhì)，與三明目前在推個(gè)案及產(chǎn)品相區(qū)分，提高本案識(shí)別度。31 / 32
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