【正文】 2）土建工程按照某某市2005年的市場價(jià)格加以確定。（3）土地出讓金按國土利通字（20051）第85號(hào)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)估算。（4）其他費(fèi)用參照《某某市建設(shè)工程費(fèi)用》（1997年版）中規(guī)定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算。2．投資估算（1）建安成本參照國內(nèi)及某某市五星級(jí)飯店的建設(shè)成本，各項(xiàng)目估算方法見下表81。表81項(xiàng)目建安成本估算表 單位：萬元序號(hào)工程內(nèi)容計(jì)算依據(jù)數(shù)量取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算1樁基工程總建筑面積2地下室工程、基坑圍護(hù)及支撐地下室建筑面積3建筑工程地上建筑面積4結(jié)構(gòu)工程地上建筑面積5給排水工程（含潔具，鍋爐房管線）總建筑面積6噴淋、氣體消防系統(tǒng)工程總建筑面積7污水處理（含管線）總建筑面積8空調(diào)工程地上建筑面積9地下室通風(fēng)工程地下室建筑面積10照明、防雷、動(dòng)力、變配電總建筑面積11電話總機(jī)及配線、閉路電視、監(jiān)視、廣播音響、管理電腦、火災(zāi)報(bào)警、共用天線、電報(bào)電傳總建筑面積12煤氣工程總建筑面積13電梯、自動(dòng)扶梯總建筑面積14室外總體總建筑面積15室內(nèi)精裝修地上建筑面積16雜項(xiàng)工程總建筑面積17廚房設(shè)備地上建筑面積 萬元。（2）工程建設(shè)其他費(fèi)用 萬元。各項(xiàng)估算標(biāo)準(zhǔn)及方法：①土地費(fèi)用土地費(fèi)用包括征地拆遷安置費(fèi)和土地出讓金。根據(jù)建設(shè)條件，共需征地拆遷安置建筑面積85465平方米，其中：，估計(jì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)約為16000元/建筑平米；，回遷的部分只需補(bǔ)償停業(yè)損失費(fèi)和周轉(zhuǎn)補(bǔ)償金，按補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)4000元/建筑平米計(jì)；遷出居民建筑面積19826平方米，按補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)12000元/建筑平米計(jì)。土地出讓金的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)京國土利通字（20051）第85號(hào)計(jì)取，各部分標(biāo)準(zhǔn)及面積見下表82所示。表82 土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)及出讓面積序號(hào)用途計(jì)價(jià)單位土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)（元/平方米）出讓面積（萬建筑平米）1公寓樓面毛地價(jià)25302商業(yè)樓面毛地價(jià)490053綜合樓面毛地價(jià)37004地下商業(yè)樓面毛地價(jià)16405地下車庫樓面毛地價(jià)12001270 萬元。②工程前期費(fèi)用包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、項(xiàng)目咨詢費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)等。根據(jù)《關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定的通知》（計(jì)價(jià)格[1999]1283號(hào)及《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)的補(bǔ)充通知》， 萬元；③工程監(jiān)理費(fèi)根據(jù)工程建設(shè)監(jiān)理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，%,%。 萬元。④工程保險(xiǎn)費(fèi)承建項(xiàng)目在建設(shè)期間，依據(jù)《保險(xiǎn)法》實(shí)施工程保險(xiǎn)所需費(fèi)用。%計(jì)取， 萬元。⑤建設(shè)單位管理費(fèi)指建設(shè)單位為進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目籌備、建設(shè)、聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)、驗(yàn)收總結(jié)等工作所發(fā)生的管理費(fèi)用。根據(jù)建設(shè)單位管理費(fèi)指標(biāo)，%計(jì)取， 萬元。（3）預(yù)備費(fèi)包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。由于本項(xiàng)目建設(shè)工期較短，不計(jì)漲價(jià)預(yù)備費(fèi)?；绢A(yù)備費(fèi)指在可行性研究階段難以預(yù)料的費(fèi)用。主要指設(shè)計(jì)變更及施工過程中可能增加工程量的費(fèi)用；一般自然災(zāi)害造成的損失和采取預(yù)防措施所需要的費(fèi)用；竣工驗(yàn)收時(shí)為鑒定質(zhì)量對隱蔽工程進(jìn)行必要的挖掘和修復(fù)的費(fèi)用。基本預(yù)備費(fèi)以固定資產(chǎn)費(fèi)用、無形資產(chǎn)費(fèi)用、遞延資產(chǎn)費(fèi)用之和扣除土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地使用權(quán)出讓金為基數(shù)，按照基本預(yù)備費(fèi)率8%計(jì)算。（4）流動(dòng)資金按擴(kuò)大指標(biāo)估算法估算，取年均經(jīng)營成本的10%，約為3000萬元。（5）建設(shè)期利息建設(shè)期內(nèi)銀行貸款的利息。3．投資估算結(jié)果 萬元。本項(xiàng)目的投資估算詳見附表1 總投資估算表。其中： 萬元， 萬元（其中， 萬元）， 萬元，流動(dòng)資金3000萬元人民幣。二、資金籌措，， 萬元。其中，優(yōu)先購買權(quán)式信托初步設(shè)計(jì)方案：共發(fā)行200份，每份200萬元，信托證券持有者可以在未來公寓出售時(shí)以18000元/建筑平米的價(jià)格購買（預(yù)計(jì)未來公寓出售價(jià)格20000元/建筑平米），%。%；%。三、資金投入計(jì)劃 萬元，分三年投入，分年的建設(shè)資金投入計(jì)劃如下表83所示：表83投資計(jì)劃與資金籌措表單位：萬元項(xiàng)目合計(jì)第1年第2年第3年總投資建筑安裝工程費(fèi)　其他費(fèi)用預(yù)備費(fèi)　流動(dòng)資金　　建設(shè)期利息　資金籌措自有資金(優(yōu)先購買權(quán))信托　銀行長期貸款銀行短期借款　　第九章 財(cái)務(wù)評價(jià)一、測算說明1．本測算根據(jù)國家計(jì)委及建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》第二版進(jìn)行。2．本項(xiàng)目測算期22年，其中建設(shè)期2年。3．基準(zhǔn)收益率按8%計(jì)算。二、收入測算本項(xiàng)目收入主要由公寓及配套停車位出售、酒店式公寓出租、商業(yè)出租、地下餐飲娛樂設(shè)施出租、停車設(shè)施出租等收入組成。該項(xiàng)目的總建筑面積260000平方米，功能分配及各部分收入標(biāo)準(zhǔn)見下表91：表91建筑面積功能分配及收入標(biāo)準(zhǔn)地上/地下功能建筑面積（平方米）收入標(biāo)準(zhǔn)出售/出租單位標(biāo)準(zhǔn)地上商業(yè)出租月租金（元/平方米月）800回遷酒店式公寓41000出租月租金（元/平方米月）340會(huì)議4000出租月租金（元/平方米月）500封閉式公寓*45000/22700*出售元/建筑平米20000/18000*地下機(jī)房10000停車庫400出售萬元/泊位301100出租月租金（元/平方米泊位）1200管理用房10000餐飲娛樂40000出租月租金（元/平方米月）300注：封閉式公寓部分在項(xiàng)目資金籌措階段已以優(yōu)先購買權(quán)式信托方式以18000元/。出售部分考慮：第一年（2008年）出售70%，第二年（2009年）出售30%， 萬元。出租部分考慮：本項(xiàng)目作為2008年奧運(yùn)會(huì)總部飯店的重要配套工程，在第一年（2008年）出租狀況預(yù)計(jì)很好，之后的兩年有所回落，然后逐步回升。因此，這里按以下出租率計(jì)：第一年（2008年）：90%， 萬元；第二三年（20092010年）：70%， 萬元；以后年度：90%。三、成本費(fèi)用測算各年的成本費(fèi)用詳見附表6“總成本費(fèi)用估算表”。1. 水電費(fèi)用取出租營業(yè)收入的2%， 萬元。2. 工資及福利費(fèi)本項(xiàng)目酒店式公寓約有客房270間（平均客房面積150平米），須配備人員約300人。其他商業(yè)、地下餐飲娛樂、停車設(shè)施管理等工作人員預(yù)計(jì)300人。共約600人。3. 折舊及攤銷本項(xiàng)目固定資產(chǎn)折舊年限為30年, 殘值率5%，；土地費(fèi)用按40年攤銷。具體計(jì)算詳見附表4“固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)及長期待攤費(fèi)用估算表”。4．維修費(fèi)用維修費(fèi)用按折舊額的20%計(jì)取。5．管理費(fèi)用按出租收入的5%計(jì)算。 萬元。6. 銷售費(fèi)用按公寓及停車設(shè)施出售收入的5%計(jì)。7. 財(cái)務(wù)費(fèi)用為經(jīng)營期間長期借款和短期借款的年貸款利息之和。%，%。四、稅金測算本項(xiàng)目經(jīng)營過程中應(yīng)該繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、所得稅。各稅種均按現(xiàn)行稅務(wù)制度的規(guī)定計(jì)取。根據(jù)測算本項(xiàng)目不交土地增值稅。1．營業(yè)稅及附加：項(xiàng)目銷售收入應(yīng)交納營業(yè)稅及附加，%。 萬元。2．所得稅：稅率33%。 萬元。五、利潤測算 萬元，詳見附表7“損益及利潤分配表”。六、企業(yè)公積金公益金企業(yè)公積金公益金按稅后利潤的15%提取， 萬元。七、財(cái)務(wù)分析 1．經(jīng)濟(jì)效益分析 平均年利潤總額=投資利潤率=平均年利潤/全部投資=%投資利稅率=（平均年利潤+稅金）/全部投資=%投資收益率=（平均年利潤+折舊與攤銷+利息支出）/全部投資=%2. 現(xiàn)金流分析稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（IC=8%）= 萬元稅后內(nèi)部收益率=%稅后投資回收期=稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（IC=8%）= 萬元稅前內(nèi)部收益率=%稅前投資回收期=八、不確定性分析 1.敏感性分析分別考慮總投資、營業(yè)收入、經(jīng)營成本等因素進(jìn)行單因素敏感性分析，分析結(jié)果如表92所示。表92 敏感性分析不確定因素變化率內(nèi)部收益率敏感度系數(shù)原值指標(biāo)值變化率總投資%%%%%%%%出售收入%%%%%%%%出租收入%%%%%%%%經(jīng)營成本%%%%%%%%從敏感性分析看到，影響項(xiàng)目投資效益的最敏感因素是設(shè)施的出租收入和經(jīng)營成本，總投資對投資效益產(chǎn)生重要的影響，出售收入由于所占比重較小，敏感度系數(shù)較小。因此，項(xiàng)目公司應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)對設(shè)施出租的營業(yè)管理、對經(jīng)營成本的控制，并控制總投資成本，以保證項(xiàng)目效益的實(shí)現(xiàn)。2.盈虧平衡分析將出租率作為不確定因素，求取盈虧平衡時(shí)臨界點(diǎn)所對應(yīng)的出租率：根據(jù)營業(yè)收入固定成本變動(dòng)成本=0，計(jì)算得出臨界出租率=%，%時(shí)，項(xiàng)目即可達(dá)到盈虧平衡。分析結(jié)果表明，本項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。第十章 結(jié)論1．某飯店作為2008年某某奧運(yùn)會(huì)的總部飯店，現(xiàn)有設(shè)施明顯不足，現(xiàn)有服務(wù)功能難以滿足奧運(yùn)會(huì)期間的需要。建設(shè)該項(xiàng)目，建設(shè)為奧運(yùn)會(huì)服務(wù)的功能設(shè)施、彌補(bǔ)某飯店在這方面的不足是必要的。而且項(xiàng)目用地E號(hào)地塊是某某商業(yè)區(qū)整體改造范圍內(nèi)最后一塊未改造地塊，與周圍崛起的現(xiàn)代化建筑很不協(xié)調(diào)，與周圍環(huán)境反差越來越大，而且不能滿足某某地區(qū)改造的要求，對某某總體規(guī)劃及整體布局產(chǎn)生很大影響。因此建設(shè)該項(xiàng)目是十分必要的。2．本項(xiàng)目將推進(jìn)某某地區(qū)的改造，促進(jìn)某某地區(qū)總體規(guī)劃的實(shí)施及某某地區(qū)整體環(huán)境的完整協(xié)調(diào)。3．本項(xiàng)目處于某某商業(yè)區(qū)，地理位置較好，周圍商業(yè)環(huán)境優(yōu)越，該項(xiàng)目功能齊全，有較好的市場發(fā)展前景。4．地區(qū)有較好的基礎(chǔ)設(shè)施條件，各項(xiàng)市政設(shè)施均可滿足項(xiàng)目使用需要。項(xiàng)目具備應(yīng)有的建設(shè)條件。5．該項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及功能區(qū)分配與奧運(yùn)會(huì)期間的使用緊密配合，同時(shí)彌補(bǔ)了某飯店設(shè)施不足的問題，也完善了某某地區(qū)的商業(yè)功能，建設(shè)內(nèi)容是合理的。6．通過效益分析，各項(xiàng)計(jì)算的結(jié)果表明，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，%，%；項(xiàng)目投資回收期較短，有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。因此，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。