某置業(yè)投資公司可行性分析報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-08-02 19:44本頁(yè)面
【正文】 地質(zhì)、文物勘探費(fèi)32萬(wàn)元元‰5工程設(shè)計(jì)費(fèi)用210萬(wàn)元元每平米30元，含室外6水電配套費(fèi)用200萬(wàn)元元7預(yù)測(cè)面積費(fèi)用19萬(wàn)元元8實(shí)測(cè)面積費(fèi)用25萬(wàn)元元每平米3元9交易服務(wù)費(fèi)25萬(wàn)元元每平米3元四建安費(fèi)用21770萬(wàn)元3110元1地上建安費(fèi)用17850萬(wàn)元元每平米2550元，采用恒溫恒濕系統(tǒng)比節(jié)能要求50%高層造價(jià)每平米增加350元左右2地下建安費(fèi)用3920萬(wàn)元元每平米2800元五管理費(fèi)用435萬(wàn)元62元建安成本的2％六財(cái)務(wù)費(fèi)用2177萬(wàn)元311元建安成本9%七不可預(yù)計(jì)費(fèi)用326萬(wàn)元47元％固定總投資35714萬(wàn)元5102二、資金籌措本項(xiàng)目投資資金從三方面籌措，自由資金保證1個(gè)億，其他靠銷售回款解決。第五章 項(xiàng)目銷售計(jì)劃及工程計(jì)劃一、總體銷售策劃說(shuō)明利用準(zhǔn)確的定位實(shí)現(xiàn)銷售在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期，公司利用大量的人力、財(cái)力、時(shí)間，對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)及需求進(jìn)行了多次深入的調(diào)查分析。在此基礎(chǔ)上尋找出了市場(chǎng)供需的空白點(diǎn)，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了準(zhǔn)確的定位，有效地鎖定了項(xiàng)目銷售所需的目標(biāo)客戶群。在設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，將根據(jù)需要進(jìn)行量身定做，確保項(xiàng)目的銷售完成。利用先進(jìn)的設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)上，我們將聘請(qǐng)沿海一線城市知名設(shè)計(jì)院及設(shè)計(jì)師擔(dān)綱主創(chuàng)設(shè)計(jì)，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)上的先進(jìn)性和合理性，力爭(zhēng)開(kāi)創(chuàng)西安寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)新的里程碑。優(yōu)異的設(shè)計(jì)為項(xiàng)目的有效銷售打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。利用產(chǎn)品差異化實(shí)現(xiàn)銷售縱觀西安市場(chǎng)及曲江的寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，產(chǎn)品同質(zhì)化相當(dāng)嚴(yán)重，且檔次相對(duì)偏低。故在本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)上，采取了差異化競(jìng)爭(zhēng)策略，引進(jìn)了發(fā)達(dá)國(guó)家及地區(qū)的高智能化、人性化、高效化的理念。使本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)銷售在西安寫(xiě)字樓市場(chǎng)在脫穎而出。利用實(shí)惠的價(jià)格實(shí)現(xiàn)銷售西安市及曲江的商品房?jī)r(jià)格在近年得到了突飛猛進(jìn)的上揚(yáng)，特別是項(xiàng)目所處區(qū)域的高層精品住宅商品房?jī)r(jià)格已達(dá)8000元以上，而本項(xiàng)目作為高檔寫(xiě)字樓早期定出的8000元/平方米的均價(jià)，將有極強(qiáng)的吸引力，確保項(xiàng)目的快速銷售。利用高效的策劃推廣實(shí)現(xiàn)銷售在本項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃上，將全面引入經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的沿海地區(qū)的策劃推廣理念。一改西安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商低成本營(yíng)銷方式，在第一時(shí)間將項(xiàng)目銷售信息傳遞到目標(biāo)客戶中，并進(jìn)過(guò)多次銷售推廣的刺激，形成客戶的有效購(gòu)買行為。二、營(yíng)銷階段策劃項(xiàng)目銷售產(chǎn)品進(jìn)行分批推出，在項(xiàng)目總體形象推廣的前提下，實(shí)行分階段銷售推廣，掀起一個(gè)、再一個(gè)的推廣銷售高潮。形象推廣期在項(xiàng)目完成規(guī)劃、報(bào)建、開(kāi)工建設(shè)等手續(xù)后，于項(xiàng)目銷售前2個(gè)月即開(kāi)始項(xiàng)目的形象推廣。主是推廣途徑為：戶外路牌廣告、工地圍墻及現(xiàn)場(chǎng)包裝、售樓部展示、報(bào)版形象廣告等。銷售咨詢期在項(xiàng)目進(jìn)行形象宣傳時(shí)，即開(kāi)始銷售咨詢活動(dòng)，銷售咨詢點(diǎn)可在市區(qū)內(nèi)（城南小寨片區(qū)）開(kāi)劈臨時(shí)售樓部進(jìn)行。銷售咨詢主要是吸引客戶對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生興趣，積累有效客戶。 強(qiáng)勢(shì)銷售期強(qiáng)勢(shì)銷售將是本項(xiàng)目銷售的主要時(shí)期和主要銷售策略，在強(qiáng)勢(shì)銷售期內(nèi)，將分批推出，根據(jù)推出的節(jié)奏，形成多個(gè)強(qiáng)銷的高峰期。在本項(xiàng)目的銷售上，沒(méi)有平穩(wěn)的持續(xù)期和自然銷售期。 持續(xù)銷售期在本項(xiàng)目作為寫(xiě)字樓，在銷售周期上相對(duì)會(huì)長(zhǎng)，在平穩(wěn)的持續(xù)期通過(guò)多變的營(yíng)銷手段，使其辦公部分銷售完成比例在85%以上。尾盤(pán)期余下少量的商品房，可通過(guò)尾盤(pán)促銷等形式進(jìn)行銷售，最終完成辦公100%的銷售，商業(yè)50%的銷售。三、項(xiàng)目工程建設(shè)計(jì)劃本項(xiàng)目實(shí)行整體開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)周期約30個(gè)月，于2012年年底前完成竣工驗(yàn)收。第六章 經(jīng)濟(jì)效益分析本項(xiàng)目商業(yè)部分售價(jià)暫按辦公售價(jià)，地下部分不考慮收益。項(xiàng)目可銷售面積按7萬(wàn)建面，項(xiàng)目總銷售收入80007萬(wàn)=56000萬(wàn)元。科目名稱數(shù)值單位說(shuō)明單方售價(jià)8500元/㎡總銷售額56000萬(wàn)元固定總投資35714萬(wàn)元營(yíng)銷費(fèi)用2240萬(wàn)元銷售額4%營(yíng)業(yè)稅及附加3136萬(wàn)元%總成本41090萬(wàn)元單方成本5870元/㎡利潤(rùn)14910萬(wàn)元所得稅4473萬(wàn)元利潤(rùn)30%凈利潤(rùn)10437萬(wàn)元利潤(rùn)率25%百分比從上表可看出，本項(xiàng)目利潤(rùn)率在25%左右，率高于市場(chǎng)開(kāi)發(fā)正常值，具有可觀的經(jīng)濟(jì)收益。 第七章 可行性研究結(jié)論“曲江天和之星”，作為寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，依托先進(jìn)、完善的沿海城市開(kāi)發(fā)技術(shù)，充分吸收西安本地的需求特征，并結(jié)合西安曲江地段的良好環(huán)境景觀，打造西安市甲級(jí)5A寫(xiě)字樓。同時(shí)，作為西安曲江會(huì)展板塊的商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，憑借精準(zhǔn)的目標(biāo)客戶群體定位，大開(kāi)間、大空間的戶型設(shè)計(jì)定位，現(xiàn)代的建筑設(shè)計(jì)定位，超高配套設(shè)施，將填補(bǔ)西安曲江寫(xiě)字樓市場(chǎng)空白。從項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析上可看出，本項(xiàng)目也具有較高的投資回報(bào)率，具備了高風(fēng)險(xiǎn)高投資回報(bào)率的特性。綜上所述，西安曲江天和之星，具備寫(xiě)字樓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)切入機(jī)會(huì)，同時(shí)，在銷售市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，也伴隨著開(kāi)發(fā)水準(zhǔn)和開(kāi)發(fā)硬件優(yōu)勢(shì)得到了規(guī)避，因此，該項(xiàng)目將是一次成功的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)，在獲得高效開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的同時(shí)，也將在整個(gè)西安市場(chǎng)樹(shù)立起本司全新的品牌價(jià)值，也為曲江新區(qū)增加了一處?kù)n麗的風(fēng)景。 27 / 27
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