某公司首發(fā)ａ股投資價值分析報告-資料下載頁
2025-08-01 22:15本頁面
【正文】 ●加大對閑置土地的處置力度將為公司提供增加土地儲備和并購的機(jī)會?！ ∑?、募集資金投資項目分析 （一）基本情況 公司本次向公眾公開發(fā)行股票募集資金將主要用于“奧運(yùn)媒體村”和“北辰大廈”兩個項目的投資。其中約１７．１５億元用于興建奧運(yùn)媒體村，約１６．１９億元用于興建北辰大廈?！ W運(yùn)媒體村項目，將為約萬名國內(nèi)外記者提供居住及相應(yīng)生活服務(wù)；北辰大廈項目與奧運(yùn)核心區(qū)僅百米距離，周圍有極好的景觀和自然環(huán)境，是集辦公、商業(yè)、娛樂、餐飲、停車為一體的綜合建筑，將為奧運(yùn)會的召開提供強(qiáng)有力的商住和服務(wù)支持。北辰大廈將成為亞奧地區(qū)的最高建筑，以其突出的高度、獨(dú)特的造型和靚麗的外觀，成為亞奧地區(qū)的標(biāo)志性建筑之一?！ ∧技Y金項目概況 說明：奧運(yùn)媒體村內(nèi)部收益率采用２００３年可行性研究報告，如果按照現(xiàn)在市場價測算，其內(nèi)部收益率可達(dá)到２２％左右?！ 。ǘ┠技Y金項目效益分析及評價 隨著奧運(yùn)會的成功舉辦，亞奧核心區(qū)域的交通條件、生活基礎(chǔ)設(shè)施的配套完善程度、居住氛圍以及知名度都將有顯著提升，區(qū)域商品房需求將呈上升態(tài)勢。公司本次募集資金投資的兩個項目“奧運(yùn)媒體村”和“北辰大廈”均位于亞奧核心區(qū)域，內(nèi)部收益率分別達(dá)到１１．４７％（內(nèi)部收益率采用２００３年可行性研究報告，如果按照現(xiàn)在市場價測算，其內(nèi)部收益率可達(dá)到２２％左右）和３０．６５％，大大超過公司近幾年的凈資產(chǎn)收益率水平，而且升值潛力較大?！ 】傮w來看，公司此次募集資金投資項目具有較強(qiáng)的盈利能力和良好的市場前景，這些項目的建設(shè)實(shí)施將使公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的綜合開發(fā)能力和品牌得到進(jìn)一步提升，有利于鞏固公司在北京市房地產(chǎn)行業(yè)的地位，同時為公司未來幾年貢獻(xiàn)出良好的收益，保證公司的持續(xù)盈利能力。 八、二級市場投資價值分析 （一）綜合相對估值分析???市盈率市凈率加權(quán)綜合估值 說明：各行業(yè)的ＰＥ和ＰＢ采用２００６年９月１１日收盤價格和總股本，２００５年度報告凈利潤和２００６年中報凈資產(chǎn)加權(quán)平均計算?！ ∈杏拾凑绽麧櫛戎貙π袠I(yè)平均值進(jìn)行加權(quán)，得出北辰實(shí)業(yè)的市盈率應(yīng)該在２９．５倍；市凈率按照資產(chǎn)比重對行業(yè)平均值進(jìn)行加權(quán)，得出北辰實(shí)業(yè)的市凈率應(yīng)該在２．５倍；我們按照市盈率估值占６０％權(quán)重（按發(fā)行后攤薄的２００５年ＥＰＳ計算），市凈率估值占４０％權(quán)重（按不同發(fā)行價格確定不同凈資產(chǎn)值計算）對北辰實(shí)業(yè)發(fā)行后的Ａ股二級市場價格進(jìn)行綜合估值；不同發(fā)行價對綜合估值的影響如下： 按照預(yù)估發(fā)行價的中間值２．７元計算的發(fā)行市凈率（Ｐ／Ｂ）僅僅是１．１倍，遠(yuǎn)低于Ａ股上市公司的平均值２．５倍；發(fā)行市盈率（Ｐ／Ｅ）２４．１倍，也低于行業(yè)平均的２９．５倍；按照上面的估值分析北辰實(shí)業(yè)Ａ股二級市場的合理價位應(yīng)在３．４７～３．７４元，中值為３．６０元?！ 。ǘ┩瑫r具有Ｈ股與Ａ股的上市公司價格比較 同時具有Ａ股和Ｈ股的上市公司，其Ａ股股價基本較Ｈ股股價溢價６１％左右（收盤價數(shù)據(jù)為相應(yīng)Ｈ股和Ａ股２００６年９月１１日的收盤價；港元對人民幣匯率以２００６年９月１１日＂中國國家外匯管理局公布的港元對人民幣的指導(dǎo)匯率１．０２３５３為準(zhǔn)；對３２個同時具有Ａ股和Ｈ股股票的溢價幅度進(jìn)行算術(shù)平均），按照北辰實(shí)業(yè)Ｈ股２００６年９月１１日的收盤價２．１６港元推算其Ａ股二級市場的合理定位應(yīng)在３．５６元左右?！ 。ㄈ┟抗桑遥危粒纸^對定價 考慮重估價值與合理價格之間還應(yīng)該有一定的折價幅度，我們認(rèn)為合理的折價幅度為１０％，如果投資者出于謹(jǐn)慎考慮，可以給予２０％的折價；如果投資者偏向樂觀，可以不予折價，綜合上述三種情況北辰實(shí)業(yè)Ａ股二級市場的合理定位應(yīng)該在３．３６元左右（具體數(shù)據(jù)見下表） 綜合上述三種定價分析，我們認(rèn)為北辰實(shí)業(yè)Ａ股二級市場的合理股價區(qū)間應(yīng)為３．３６～３．６０元。
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