某公司首發(fā)ａ股投資價(jià)值分析報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-08-01 22:15本頁(yè)面
【正文】 ●加大對(duì)閑置土地的處置力度將為公司提供增加土地儲(chǔ)備和并購(gòu)的機(jī)會(huì)?！ ∑?、募集資金投資項(xiàng)目分析 ?。ㄒ唬┗厩闆r 公司本次向公眾公開(kāi)發(fā)行股票募集資金將主要用于“奧運(yùn)媒體村”和“北辰大廈”兩個(gè)項(xiàng)目的投資。其中約１７．１５億元用于興建奧運(yùn)媒體村，約１６．１９億元用于興建北辰大廈?！ W運(yùn)媒體村項(xiàng)目，將為約萬(wàn)名國(guó)內(nèi)外記者提供居住及相應(yīng)生活服務(wù)；北辰大廈項(xiàng)目與奧運(yùn)核心區(qū)僅百米距離，周圍有極好的景觀和自然環(huán)境，是集辦公、商業(yè)、娛樂(lè)、餐飲、停車為一體的綜合建筑，將為奧運(yùn)會(huì)的召開(kāi)提供強(qiáng)有力的商住和服務(wù)支持。北辰大廈將成為亞奧地區(qū)的最高建筑，以其突出的高度、獨(dú)特的造型和靚麗的外觀，成為亞奧地區(qū)的標(biāo)志性建筑之一?！ ∧技Y金項(xiàng)目概況 說(shuō)明：奧運(yùn)媒體村內(nèi)部收益率采用２００３年可行性研究報(bào)告，如果按照現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)測(cè)算，其內(nèi)部收益率可達(dá)到２２％左右?！ 。ǘ┠技Y金項(xiàng)目效益分析及評(píng)價(jià) 隨著奧運(yùn)會(huì)的成功舉辦，亞奧核心區(qū)域的交通條件、生活基礎(chǔ)設(shè)施的配套完善程度、居住氛圍以及知名度都將有顯著提升，區(qū)域商品房需求將呈上升態(tài)勢(shì)。公司本次募集資金投資的兩個(gè)項(xiàng)目“奧運(yùn)媒體村”和“北辰大廈”均位于亞奧核心區(qū)域，內(nèi)部收益率分別達(dá)到１１．４７％（內(nèi)部收益率采用２００３年可行性研究報(bào)告，如果按照現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)測(cè)算，其內(nèi)部收益率可達(dá)到２２％左右）和３０．６５％，大大超過(guò)公司近幾年的凈資產(chǎn)收益率水平，而且升值潛力較大?！ 】傮w來(lái)看，公司此次募集資金投資項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力和良好的市場(chǎng)前景，這些項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施將使公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的綜合開(kāi)發(fā)能力和品牌得到進(jìn)一步提升，有利于鞏固公司在北京市房地產(chǎn)行業(yè)的地位，同時(shí)為公司未來(lái)幾年貢獻(xiàn)出良好的收益，保證公司的持續(xù)盈利能力?！ “?、二級(jí)市場(chǎng)投資價(jià)值分析 ?。ㄒ唬┚C合相對(duì)估值分析???市盈率市凈率加權(quán)綜合估值 說(shuō)明：各行業(yè)的ＰＥ和ＰＢ采用２００６年９月１１日收盤價(jià)格和總股本，２００５年度報(bào)告凈利潤(rùn)和２００６年中報(bào)凈資產(chǎn)加權(quán)平均計(jì)算。 市盈率按照利潤(rùn)比重對(duì)行業(yè)平均值進(jìn)行加權(quán)，得出北辰實(shí)業(yè)的市盈率應(yīng)該在２９．５倍；市凈率按照資產(chǎn)比重對(duì)行業(yè)平均值進(jìn)行加權(quán)，得出北辰實(shí)業(yè)的市凈率應(yīng)該在２．５倍；我們按照市盈率估值占６０％權(quán)重（按發(fā)行后攤薄的２００５年ＥＰＳ計(jì)算），市凈率估值占４０％權(quán)重（按不同發(fā)行價(jià)格確定不同凈資產(chǎn)值計(jì)算）對(duì)北辰實(shí)業(yè)發(fā)行后的Ａ股二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行綜合估值；不同發(fā)行價(jià)對(duì)綜合估值的影響如下： 按照預(yù)估發(fā)行價(jià)的中間值２．７元計(jì)算的發(fā)行市凈率（Ｐ／Ｂ）僅僅是１．１倍，遠(yuǎn)低于Ａ股上市公司的平均值２．５倍；發(fā)行市盈率（Ｐ／Ｅ）２４．１倍，也低于行業(yè)平均的２９．５倍；按照上面的估值分析北辰實(shí)業(yè)Ａ股二級(jí)市場(chǎng)的合理價(jià)位應(yīng)在３．４７～３．７４元，中值為３．６０元?！ 。ǘ┩瑫r(shí)具有Ｈ股與Ａ股的上市公司價(jià)格比較 同時(shí)具有Ａ股和Ｈ股的上市公司，其Ａ股股價(jià)基本較Ｈ股股價(jià)溢價(jià)６１％左右（收盤價(jià)數(shù)據(jù)為相應(yīng)Ｈ股和Ａ股２００６年９月１１日的收盤價(jià)；港元對(duì)人民幣匯率以２００６年９月１１日＂中國(guó)國(guó)家外匯管理局公布的港元對(duì)人民幣的指導(dǎo)匯率１．０２３５３為準(zhǔn)；對(duì)３２個(gè)同時(shí)具有Ａ股和Ｈ股股票的溢價(jià)幅度進(jìn)行算術(shù)平均），按照北辰實(shí)業(yè)Ｈ股２００６年９月１１日的收盤價(jià)２．１６港元推算其Ａ股二級(jí)市場(chǎng)的合理定位應(yīng)在３．５６元左右?！ 。ㄈ┟抗桑遥危粒纸^對(duì)定價(jià) 考慮重估價(jià)值與合理價(jià)格之間還應(yīng)該有一定的折價(jià)幅度，我們認(rèn)為合理的折價(jià)幅度為１０％，如果投資者出于謹(jǐn)慎考慮，可以給予２０％的折價(jià)；如果投資者偏向樂(lè)觀，可以不予折價(jià)，綜合上述三種情況北辰實(shí)業(yè)Ａ股二級(jí)市場(chǎng)的合理定位應(yīng)該在３．３６元左右（具體數(shù)據(jù)見(jiàn)下表） 綜合上述三種定價(jià)分析，我們認(rèn)為北辰實(shí)業(yè)Ａ股二級(jí)市場(chǎng)的合理股價(jià)區(qū)間應(yīng)為３．３６～３．６０元。
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