【正文】 資方式確定后再做詳細(xì)測算。項(xiàng)目內(nèi)容建筑面積用地面積容積率總投資額收益?zhèn)渥⒕频?52665150100經(jīng)營資產(chǎn)別墅型公寓10300222001個五星級酒店26982234001個四星級酒店25039355001個高檔商務(wù)酒店34842276001個旅館酒店55502414002個主題公園90920227300經(jīng)營資產(chǎn)混合用地19580019580086152商業(yè)用地1452009680087120可考慮為經(jīng)營資產(chǎn)低密度住宅933240777700559944中等密度住宅1242008280049680體育休閑1375027500經(jīng)營資產(chǎn)土地成本01558000合計(jì)16557751558000782896注：主題公園包括游樂園、滑雪場； 體育休閑項(xiàng)目包括野營、房車等設(shè)施；酒店、主題公園的土地成本已包含在總投資額內(nèi)；考慮地價上漲因素，土地成本按平均每畝85萬元計(jì)算。經(jīng)上表可以得知，在全部開發(fā)完成后，稅前收入達(dá)到782896萬元。 一期投資估算一期項(xiàng)目包括地塊及規(guī)劃指標(biāo)具體見下表。地塊用地面積(萬平方米)建筑面積(萬平方米)容積率備注A760001086 低密度住宅,2層A891000136500 低密度住宅C94150062250 低密度住宅C102340028763 商業(yè)C125470082050 低密度住宅合計(jì)216600310649 市場定位針對某市購房消費(fèi)者市場調(diào)研的結(jié)果，結(jié)合某市政府對新城的總體規(guī)劃要求，本項(xiàng)目的目標(biāo)顧客主要定位為具有較強(qiáng)的保健休閑意識的中高端消費(fèi)者。住宅市場：近期主要面向某市及周邊區(qū)域，具有中高收入、具有追求高品質(zhì)生活品質(zhì)意識和具有購買固定資產(chǎn)用于保值增值的青年群體和強(qiáng)調(diào)保健養(yǎng)老、回歸自然的中老年群體。遠(yuǎn)期在本地客戶基礎(chǔ)上，面向伴隨石化基地項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)駐某的外來群體及國內(nèi)外客戶。商業(yè)市場：主要面向某及周邊區(qū)域、國內(nèi)外有意向投資保健養(yǎng)老、特色餐飲、體育休閑等行業(yè)且具一定投資實(shí)力的群體。目標(biāo)群體描述消費(fèi)者區(qū)域特征（1）某市區(qū)及周邊區(qū)域的目標(biāo)顧客，其原因如下：生活品質(zhì)的需要：隨著人們經(jīng)濟(jì)收入的逐年提高，絕大部分城市居民有提升生活品質(zhì)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和愿望。舊城改造與居民動遷帶來的需求：隨著石化基地的落戶，某市將處于快速城市化的進(jìn)程中，在城市化進(jìn)程中新城區(qū)的建設(shè)將為房地產(chǎn)發(fā)展帶來大量的市場需求；（2）未來進(jìn)駐某的目標(biāo)顧客，其原因如下：外來人口解決居住的需求：石化基地、亞東水泥等重點(diǎn)工程的建設(shè)將為項(xiàng)目帶來一定的市場需求及高端客戶群；為工業(yè)配套服務(wù)和城市發(fā)展配套建設(shè)，將吸引來自五湖四海的人們在這里安居樂業(yè)；③由于回歸自然的時代潮流,銀廠溝獨(dú)一無二的優(yōu)勢會吸引越來越多的國內(nèi)外人士；④保健養(yǎng)生的需要：越來越多的青年人和中老年人會花費(fèi)更多的時間和精力在保健養(yǎng)生這一方面，這也是生活品質(zhì)提升所帶來的必然結(jié)果。目標(biāo)顧客職業(yè)特征①中青年成功人士：有較為雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，事業(yè)相對穩(wěn)定，有廣泛的社交關(guān)系，并且有足夠的休閑時間去品味、享受生活，如私營企業(yè)主、白領(lǐng)階層、政府公務(wù)員等；②中老年人士：據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示：，%的速度遞增。我國已經(jīng)步入老年化社會?，F(xiàn)代社會隨著住房條件的不斷改善及社會倫理觀念的不斷更新，成年子女與父母分開居住已相當(dāng)普遍。因此他們對于老年公寓的需求也日益增加。同時城市化過程中的負(fù)面效應(yīng)也使許多城市尤其是大中城市居民的生活環(huán)境質(zhì)量日趨惡化。惡劣的環(huán)境越來越不適宜老年人頤養(yǎng)天年。隨著生活水平的提升，越來越多的中老年人會更加看重休閑養(yǎng)生，隨著人口老年化的趨勢，這一群體會越來越大，消費(fèi)力也會越來越強(qiáng)。③體育休閑運(yùn)動愛好者：由于銀廠溝在體育休養(yǎng)上將有巨大的投入，將建成高檔的游樂園和滑雪場，并有各種非常完善的體育休閑配套設(shè)施，這勢必將吸引國內(nèi)外大量的體育愛好者進(jìn)入； 業(yè)態(tài)功能定位住宅結(jié)合某具體情況，本著實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化及創(chuàng)造舒適人居環(huán)境的原則，我們將本項(xiàng)目設(shè)計(jì)生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，配套完善，具有港式物業(yè)管理水平、具有人文韻味的新型生態(tài)社區(qū)。建筑形式考慮主要以多層和別墅為主，住宅設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)節(jié)能化、人性化，強(qiáng)調(diào)與自然融為一體。商業(yè)本項(xiàng)目的商業(yè)地產(chǎn)以特色餐飲、休閑娛樂、購物、保健養(yǎng)生形態(tài)為主。物業(yè)類型定位本項(xiàng)目將引進(jìn)港式物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)溫馨的物業(yè)服務(wù)。 項(xiàng)目檔次定位住宅：高檔次，與自然的完美結(jié)合，引領(lǐng)一種純天然的全新的生活方式；商業(yè)用房：中偏高檔次，特色行業(yè)可適當(dāng)放寬，充分考慮銀廠溝的自然景觀和保健休閑概念。一期規(guī)劃指標(biāo)：總占地325畝總建筑面積310649平方米平均容積率住宅面積281886平方米住宅價格4000元/平方米；商鋪面積28763平方米商鋪價格6000元/平方米土地價格60萬元/畝別墅15000元/平方米；注：2007年某樓盤的銷售均價在2000元/平方米以上，高檔樓盤的售價已在2500元/平方米以上，綜合考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場的上升趨勢和銀廠溝的地理環(huán)境優(yōu)勢和房產(chǎn)檔次，故估計(jì)一期的住宅售價為4000元/平方米，商鋪售價為6000元/平方米，別墅售價為15000元/平方米。項(xiàng)目的各項(xiàng)成本中，一期土地成本以60萬元/畝測算，其它如建筑成本等均參照某市房地產(chǎn)開發(fā)的投資估算數(shù)據(jù)并考慮由于具體位置及成本上漲等因素來綜合確定。收益表地塊建筑面積成本（萬元）收益（萬元）備注A710864341629低密度住宅,2層A81365003685557330低密度住宅C9622501680826145低密度住宅C10287631294317258商業(yè)C12820502215434461低密度住宅土地成本19494按60萬元/畝計(jì)算合計(jì)310649108688136823稅前利潤率： %；稅后利潤率： %。注:粗略估計(jì)土地增值率在20%以下,故暫定土地增值稅為零。一期項(xiàng)目共開發(fā)用地325畝，項(xiàng)目總投為108688萬元，其資金籌集方式為：252。 按照國家相關(guān)政策要求，開發(fā)商自籌資金必須達(dá)到項(xiàng)目35%以上，即38041萬元，公司現(xiàn)有注冊資金10000萬元，尚有資金缺口28041萬元，計(jì)劃以集團(tuán)增加資本公積或引進(jìn)合作伙伴資金方式彌補(bǔ)。252。 項(xiàng)目可考慮分批建設(shè)，前期預(yù)售收入約20000萬元可用于后續(xù)項(xiàng)目滾動開發(fā)，占全部項(xiàng)目總投的20%；252。 剩余45%的資金約49000萬元籌措方式：252。 申請銀行或其他金融機(jī)構(gòu)項(xiàng)目融資；252。 借入股東借款；252。 以設(shè)立信托計(jì)劃方式募集信托資金。第十一部分 風(fēng)險分析本項(xiàng)目的關(guān)鍵性風(fēng)險在于市場風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險和管理風(fēng)險，其具體的內(nèi)容及防范措施如下： 政策與環(huán)境風(fēng)險任何項(xiàng)目都是在一定的政策和法律環(huán)境下存在和發(fā)展的，外界環(huán)境如財(cái)稅政策、金融政策、法律法規(guī)的變化、通貨膨脹、匯率變化、自然環(huán)境的變化等都可能會在不同程度上對項(xiàng)目產(chǎn)生一定的影響。風(fēng)景名勝區(qū)管理?xiàng)l例等國家省市旅游政策缺乏具體的操作細(xì)則，給項(xiàng)目帶來一定法律風(fēng)險。國家目前強(qiáng)化國土資源的管理，進(jìn)一步加大了獲取土地指標(biāo)的難度，同時也會影響項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)建設(shè)。由于此類風(fēng)險是外界客觀存在的，屬于不可控風(fēng)險，不以人的意志為轉(zhuǎn)移，項(xiàng)目有關(guān)各方不能防止風(fēng)險的發(fā)生，但可通過合理的分散或轉(zhuǎn)移等手段降低由于風(fēng)險帶來的損失。此外，項(xiàng)目有關(guān)各方也應(yīng)密切注意與項(xiàng)目有關(guān)的財(cái)稅、產(chǎn)業(yè)政策和法律法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等的變更或可能發(fā)生的變化，以便及時制定相應(yīng)的應(yīng)對措施。 項(xiàng)目經(jīng)營管理風(fēng)險本項(xiàng)目的經(jīng)營風(fēng)險主要體現(xiàn)在重大經(jīng)營決策方面，包括項(xiàng)目定位、發(fā)展方向、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、配套服務(wù)區(qū)的建設(shè)經(jīng)營、整個項(xiàng)目在營銷推廣上取得的實(shí)效程度等。對策：公司加強(qiáng)對工程設(shè)計(jì)和概算資金控制，在不影響質(zhì)量、工期的前提下，通過公開招標(biāo)降低工程造價。在施工中加強(qiáng)資金監(jiān)督管理，防止項(xiàng)目實(shí)施過程中建設(shè)費(fèi)用超支。經(jīng)營風(fēng)險的回避主要是通過充分市場調(diào)研的基礎(chǔ)上研究出本項(xiàng)目的盈利模式，整體規(guī)劃，分步實(shí)施、分期建設(shè)。在資金投入上，通過一期項(xiàng)目的示范模式，以點(diǎn)帶面，在動態(tài)中逐步增加投資、形成良好的資金鏈。管理風(fēng)險的回避主要在于企業(yè)管理和項(xiàng)目管理，企業(yè)管理和項(xiàng)目管理是常規(guī)工作。企業(yè)管理和項(xiàng)目管理以經(jīng)營為核心，目的是保證項(xiàng)目的正常推進(jìn)，保持良好的企業(yè)形象?！白稣_的事”和“正確地做事”是管理的基本要求，以此規(guī)避潛在風(fēng)險。 財(cái)務(wù)風(fēng)險前期營銷投入風(fēng)險該項(xiàng)目前期營銷推廣時間長、推廣力度大、費(fèi)用投入大。該營銷費(fèi)用投入能否收回取決于公司能否在銀廠溝拍地，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。巨額的營銷費(fèi)用投入能否及時收回存在較大的政策風(fēng)險。對策：督促政府按照框架性協(xié)議，在07年度10月拍賣300畝土地，公司參與土地拍賣，取得相應(yīng)的土地資源。投資估算的風(fēng)險公司對項(xiàng)目進(jìn)行了總的投資估算，由于存在較多不確定性，這種估算不可避免地會存在偏差，同時，建設(shè)期內(nèi)相關(guān)政策、法律、市場等因素的變化可能對估算投資產(chǎn)生影響，最終可能影響公司在本項(xiàng)目的收入和盈利能力。在投資估算中對住宅銷售預(yù)計(jì)按照100％銷售計(jì)算，商業(yè)按照40％比例銷售估算，并且銷售收入都在項(xiàng)目預(yù)計(jì)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)。對策：根據(jù)穩(wěn)健性原則，在進(jìn)行投資估算時，適當(dāng)考慮計(jì)入一定比例的不可預(yù)見費(fèi)，預(yù)算各項(xiàng)資金的到位額也留有一定余地。在實(shí)施過程中，定期對估算投資進(jìn)行審核驗(yàn)證，如發(fā)現(xiàn)對估算投資產(chǎn)生重大影響的變化，及時對估算投資進(jìn)行調(diào)整，并調(diào)整融資策略?；I資風(fēng)險本項(xiàng)目由于其相關(guān)的配套基礎(chǔ)設(shè)施不全，項(xiàng)目建設(shè)周期長，投入資金大，建設(shè)資金有一部分通過銀行貸款解決，都有可能給本項(xiàng)目的資金籌措帶來風(fēng)險。此外如果項(xiàng)目因?yàn)槿魏尾豢煽刂苹虿豢深A(yù)見的因素造成項(xiàng)目建設(shè)成本超支、項(xiàng)目建設(shè)期延長，公司可能會面臨信貸機(jī)構(gòu)的附加信用條件或不能再新增借款的風(fēng)險，將增加資金籌措壓力，同時會對項(xiàng)目建設(shè)工期產(chǎn)生一定影響。對策：⑴、針對籌資風(fēng)險，首先是加強(qiáng)管理，保證按計(jì)劃開發(fā)和建設(shè)，增加自有資金，對公司各項(xiàng)建設(shè)進(jìn)行周密的安排，保證按期完工，充分落實(shí)建設(shè)所需資金。 ⑵、準(zhǔn)確把握國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、及時調(diào)整有關(guān)策略，并與各銀行保持良好的合作關(guān)系，拓展各種籌資渠道，增強(qiáng)項(xiàng)目本身的抗風(fēng)險能力。⑶、增強(qiáng)營銷力度，加強(qiáng)銷售步伐，促進(jìn)現(xiàn)金回流，確保土地運(yùn)營和信貸計(jì)劃如期完成。即充分考慮項(xiàng)目建設(shè)的特點(diǎn)，增強(qiáng)宣傳力度。⑷、開辟新的融資渠道，充分利用成都置信的資源和某置信的資源沉淀進(jìn)行融資，盡可能以多種途徑調(diào)動和運(yùn)作資金，減少財(cái)務(wù)壓力，分擔(dān)風(fēng)險。若條件具備，還可探討融資擔(dān)保體系的設(shè)立，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)與民間資本的對接。同時對現(xiàn)有土地及完工項(xiàng)目進(jìn)行合理經(jīng)營，獲得相應(yīng)經(jīng)營收入。 貸款償還風(fēng)險由于本項(xiàng)目的打造需要較長時間的持續(xù)營銷投入，銷售回籠資金有一定的不確定性，但滾動的項(xiàng)目開支必須及時償付，如果資金的籌措渠道不暢，則資金的償付風(fēng)險可能會很大。對策：合理分配信貸組合，短中常期結(jié)合，多種金融工具結(jié)合，同時考慮不能及時還貸的應(yīng)急預(yù)案，以確保本項(xiàng)目不會出現(xiàn)信用風(fēng)險。 市場風(fēng)險市場風(fēng)險主要來源于市場對所開發(fā)產(chǎn)品的接受程度。預(yù)計(jì)銷售價格是否符合市場的需要。 為有效地解決項(xiàng)目的資金瓶頸，形成資金的有效供給，我們可能會采用以下步驟回避市場風(fēng)險：在項(xiàng)目前期，盡量先通過強(qiáng)勢推廣占領(lǐng)市場，再生產(chǎn)產(chǎn)品，一旦產(chǎn)品投入市場，則能迅速回籠資金。分階段按步驟地完成整個項(xiàng)目。投資速度宜先慢后快，投資金額宜先小后大，在市場對本項(xiàng)目的接受程度不確定情況下，宜以減小風(fēng)險為主。在盡可能的情況下，增大自有資金的投入比例，從而在滾動式開發(fā)效果不理想的情況下，增強(qiáng)資金供給能力，保證本項(xiàng)目的順暢運(yùn)作。爭取縮短項(xiàng)目建設(shè)期的時間，盡快形成項(xiàng)目的配套能力。在必要的情況下，宜在前期的促銷工作中，以高優(yōu)惠點(diǎn)子，適當(dāng)降低商品房部分的售價，以提高商品房部分的銷售率。市場眼光盡量放眼整個西南市場，甚至先重慶后成都，強(qiáng)攻需求最強(qiáng)烈的客戶密集地和自己的薄弱地。第十二部分 項(xiàng)目綜合評估從項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)和社會效益來看，本項(xiàng)目具有較高的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，而且通過本項(xiàng)目的實(shí)施可加快某北部山區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，極大地推進(jìn)某城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，為某爭創(chuàng)全國優(yōu)秀旅游城市，實(shí)現(xiàn)城市價值的再造和提升做出大的貢獻(xiàn)。 43第 43 頁 共 43 頁